建筑设计成本控制要求措施

第六大部分：

建筑设计成本控制措施

（成本控制涉及多专业、多方面，加强每个细节的管理和节省，可以万涓滴水汇聚成河，形成大的节省。）

1 设计管理原则

1.0.1 〖注重方案设计〗注重方案设计阶段的成本控制工作，方案设计对建设项目成本的控制起到决定性的作用。

1.0.2 〖提高外部沟通能力〗外部约束条件是设计的重要依据，提高外部沟通能力是确保设计工作顺利进行的要素，相比其内部条件显得更加难以把握，把握的水平将直接影响项目成本和设计周期。外部沟通能力除与业主的沟通能力之外，还包括与行政审批部门、行政管理部门、垄断行业以及法定咨询单位沟通的能力。

1.0.3 〖提高设计组织能力〗设计组织能力决定设计工作效率，直接影响建设项目的进度、直接成本及间接成本：

1 前提是业主方提供的设计条件不发生重大变化，目的是设计工作不发生逆转；

2 与业主方的有效沟通，共同维护业主单位提供的设计条件的严肃性，是设计工作不发生逆转的保证；

3 设计组织的关键在于运作好各设计阶段、各设计子项的串联与并联，尽可能做到无缝“接力赛跑”；

4 设计组织的方法是作好进度控制（附线状图或柱状图），各专项设计在各设计阶段介入的时间及深度（附鱼剌图），以及主线与附线之间的配合。

1.0.4 〖性价比优先原则〗性价比是生产者追求的首要目标，投入是为了产出，生产是为了销售：

1 不作不切实际的、性价比低下的追求；

2 为追求项目特色及销售亮点，应事前测算投入产出比。

1.0.5 〖设计控制〗设计差错控制及修改、变更控制：

1 控制设计差错数量，列入设计考核指标；

2 设计差错应尽可能消灭在实施前；

3 设计前后阶段之间及各专业设计之间的配合、协调是减少差错、优化设计的关键；

4 事前确认修改、变更对建安造价的影响，减少实物返工。

1.0.6 〖业主意见确认〗设计全过程各环节均以业主的书面意见为新增设计依据，在已有设计的条件下，该书面意见是甲、乙双方共同控制项目成本的核心内容。

2 设计前期准备

2.0.1 〖设计提前介入〗项目决策是开发项目成本控制的前提。设计单位提前介入业主的决策过程，参与土地投标前的预可行方案研究，是控制开发

项目成本的有效措施：

1 密切把握业主方对项目的产品定位及技术要求，为项目决策提供有效的技术支持；

2 及时做好信息共享与交接，避免设计过程出现较大的分歧，引起设计重大修改；

3 提醒业主避免严重违反规范法规的想法带入预可行方案。

2.0.2 〖资料收集完备〗资料收集的完备程度决定不可預见费的多少，资料收集的内容包括：

1 本案的土地证明；

2 本案的相关规划，本案有无审批的历史；

3与本项目相关的各种退距及保护距离的特定要求；

4 场地地形、朝向、风向、微气侯、景观、观景等特点；

5 左邻右舍现状及规划；

6 现状地形图，如地形图与现状不符，应要求业主实测；

7 地貌﹑地质影响方案设计及技术设计，场地初勘最为重要；

8 相关的高压线﹑地下的城市管网、光纤、轨道交通等重要的城市基础设施资料；

9 上水﹑下水﹑电﹑气的源头、路径、接口及能力，过境市政下水要慎重；

10 地下人防资料，包括修建规划、修建状态、产权关系；

11 本案有无非常规的特殊问题。

2.0.3 〖住宅产品定位〗住宅产品定位影响销售速度及财务成本，过多的户型定位增加系统整体的运作成本：

1 各类户型的比例及户型品质的标准；

2 户型标准的多样性及同一户型标准式样的多样性；

3 市场对建筑风格的接受程度；

4 较多采用受市场欢迎的成熟户型。

3 分期建设设计管理

3.0.1 〖分期设计管理目标〗在满足要求的前提下减少前期投入，是分期建设的项目设计管理争取的目标：

1 总图分期应保证道路交通、消防设备用房及消防扑救的要求；

2 建筑分期应满足销售对各期户型比例的要求；

3 设备分期应满足前期验收、交房及入住的要求；

4 环境分期应协调施工组织，并满足前期绿树成荫的要求；

5 应将样板区作为前期的首期考虑。

3.0.2 〖分期设计衔接内容〗为满足前期的验收及交付使用，应作好相关设计内容的衔接：

1 尽可能将本期范围之外的道路、挡墙、给水、排水、供电、供气以及需改造的过境市政设施等相关的设计一并完成；

2 注意在总图中分期部位的可实施性，衔接好各期的道路、人行道标高及建筑室外地坪标高，尤其要考虑排水分期的可能；

3 注意在总图中临时施工道路的安排；

4 考虑分期建设对设备用房布置的影响，保证前期建设验收及交付使用的需要。

4 总图设计

4.1 地质与总图设计

4.1.1 〖场地初勘〗应在方案设计之前进行场地初勘，掌握持力层等地质状态，作为总图布置的重要依据。

4.1.2 〖总图布置〗利用场地的现有资源，结合不同的地质条件，如较好的地质、较差的地质、回填、冲沟等状态，综合考虑建筑布置及基础方式：

1 避免在地质条件不适合的位置布置建筑；

2 综合考虑高﹑低层建筑及地下车库布置的经济性；

3 降低基础总造价；

4 提高地下建筑利用率。

4.2 地形与总图设计

4.2.1 〖朝向与风向〗建筑布局应尽可能考虑朝向、日照要求，应作风向模拟分析来确定建筑布置。

4.2.2 〖挡土墙〗地形变化较大的场地，对各种挡土墙形式、高度进行分类、分级，应尽可能优先采用放坡绿地或逐级退台的方式，避免采用高大的挡土墙，以降底成本。

4.2.3 〖土方平衡〗结合场地地形特点，应尽可能做到土石方挖填平衡：

1 挖方应计算地下建筑部分；

2 填方应考虑松散系数；

3 平场开挖与建筑地下部分开挖应力争一次完成。

4.2.4 〖竖向设计比较〗小区场地高差明显时，应作竖向设计比较进行经济分

析。地质初勘反映持力层等地质状态变化大的项目，应多作包含持力层

状态的剖面进行竖向设计比较，以准确把握基础状态。

4.2.5 〖建筑标高〗场地设计应与周边规划道路、场地相衔接，结合现状高差及地质状况，合理确定建筑布置及正负零标高，避免深挖、高切及深基。

4.2.6 〖小区车行道路〗在满足车行交通、消防车行、车库出入等功能要求的前提下，控制道路长度。

4.2.7 〖车库出入口〗合理选择地下车库出入口位置，尽量避免地面出现大体量的旋转车道。

4.3 设备专业总图设计

4.3.1 〖总图布置的原则〗综合考虑建筑布置、负荷分布、外部接口、地形地貌、环境景观以及分期实施等因素，合理确定设备专业的负荷中心、管线管廊及构筑物总图布置。