2012年房地产估价师案例与分析测试及答案解析

2012年房地产估价师案例与分析测试及答案解析

卖房者甲与购房者乙于2002年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确的答案：

1.估价时点是（）

A.2002年4月25日

B.2002年5月25日

C.2002年7月25日

D.2002年7月25日以后的某一天

2.估价的价值范围应是（）

A.合同1规定的房款来源：

B.合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%

C.合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%

D.合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费

标准答案：1.A,2.A

解析：1.即估价时点是合同订立之日。理由如下：合同是有法律效力的文书，双方确定价格之时是签订合同之日。实际交付房款也是依据合同进行的。估价时应是计算在双方确定价格之日时的房地产市场情况下，估价对象的客观市场价值或价格，因此估价时点应是合同订立之日。

2.此例中的装修合同是个干扰项，因为乙完全可以与甲之外的人签订装修合同;装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中.

某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?（）

A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过下列途径（）。

A.自行改变

B.经上级主管部门批准改变

C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为（）。

A.该两幢房屋的抵押评估价格之和

B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为（）。

A.该两幢房屋的非正常市场价值

B.该两幢房屋的重新购建价格

C.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值

D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值加上土地的价值

标准答案：A,D,B,C

解析：

1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。

2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。

3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。

4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。

某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。

1.能否翻建的最终批准权在（）。

A.政府房地产管理部门

B.政府规划管理部门

C.政府土地管理部门

D.上级总公司

2.评估时依据的建筑面积应为（）。

A.460m2

B.600m2

C.1000m2

D.以上三个面积都不行

3.该公司委托评估应选择（）。

A.房地产管理部门

B.资产管理部门

C.有资格的房地产估价机构

D.验资机构

标准答案：B,D,C

解析：2.因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2;原房已灭失，也不能选460m2。

张某于2006年11月以银行按揭方式购买了一套140m2的三室二厅住宅。由于生意经营不善，拟于2007年5月出售该住宅。李某有意购入该住宅，但双方均不知该如何确定此套住宅价格，为此委托某房地产估价公司进行评估，请你作为一名房地产估价师写出评估该住宅转让价格的估价技术路线。

标准答案：

1.用市场法或成本法评估出该套住宅在转让之日的完全产权售价。

2.根据张某与银行签订的按揭合同的约定，李某在购入该住宅后，可以与该银行继签按揭合同，继续向银行支付剩余本息;也可以与张某在买卖合同中约定，由李某提前偿还贷款本息。

3.由完全产权的售价减去需继续向银行支付的剩余本息值在转让之日的现值，得出该套住宅的转

让价。

赵某于2005年6月预购了一幢别墅(总售价为120万元)，并先后向开发商支付了114万元。该别墅于2006年6月30日竣工后，赵某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，并重新进行了装修，花费了40万元。2006年9月为筹集资金做生意，赵某欲以该别墅向银行抵押贷款，并于2006年9月10日委托估价机构进行了估价，此时同类型(指重新装修前)的别墅的正常市场售价为130万元，赵某希望评估价值为2006年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用，即170万元，现估价人员掌握的资料有：

1.赵某与开发商于2005年6月签订的商品房买卖合同原件;

2.赵某的购房发票;

3.商品房预售许可证复印件;

4.其他有关房地产市场资料。

请问：

1.上述资料用于抵押估价是否齐全?

2.估价人员可否承诺按170万元进行估价?

3.可否按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值?为什么?

标准答案：

1.上述资料用于抵押估价尚不齐全，比如缺赵某装修花费成本的证明，拆除装修部分的成本等。

2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价，估价机构应按照独立、客观、公正的总原则进行估价，不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。

3.不能按2006年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估值。因为重新装修会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以重新装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。

来源：建工网房地产估价师