有关物业管理中安全防范问题知识物业管理行业相关知识

2016年04月

有关物业管理中安全防范问题

一、法规规定

（一）国务院物业管理条例与安全防范有关的条款：

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

（二）重庆市物业管理条例与安全防范有关的条款：

第九条使用人有权监督物业管理企业实施物业管理行为，并向业主委员会或物业管理企业提出意见和建议，对侵犯自己合法利益的行为有权提出申诉和控告。

第四十条物业管理企业应当依照法律、法规规定和物业服务合同的约定，尽职尽责地做好小区安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应当及时向有关部门报告，采取适当措施防止证据灭失和损失扩大。

第五十一条房地产行政主管部门应当建立投诉受理制度。

业主、使用人、业主委员会、物业管理企业对物业管理活动中侵犯自己合法权益的违法行为可以向房地产行政主管部门投诉，房地产行政主管部门接到投诉后，应当受理，并进行调查、核实，在受理投诉之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，在五日内移交，并告知投诉人。

第七十八条物业管理企业不履行、迟延履行物业服务合同约定的义务或履行不符合约定的，应承担违约责任。

第七十九条物业管理企业疏于管理，未按照法律、法规规定和物业服务合同的约定履行安全防范义务，导致业主人身、财产受到损失的，应承担相应法律责任。

第八十条物业管理企业在处理物业管理事务的活动中侵犯业主合法权益的，应承担相应赔偿责任。

（三）最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释条款基本内容及其适用规则：

第六条：

违反安全保障义务的赔偿责任

从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。

因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。

本条规定的是未尽安全保障义务的侵权行为及其责任。

从类型上说，未尽安全保障义务的侵权行为有三种形式，这三种形式都包含

在本条规定当中；

1.设施设备未尽安全保障义务的侵权行为；

2.服务管理未尽安全保障义务的侵权行为；

3.防范制止侵权行为未尽安全保障义务的侵权行为。

从责任形态上说，未尽安全保障义务的侵权行为的责任有两种：

1.直接责任，是由未尽安全保障义务人自己承担的责任，包括设施设备未尽安全保障义务和服务管理未尽安全保障义务时的赔偿责任。

2.补充责任，在防范制止侵权行为未尽安全保障义务的侵权行为中，侵权行为人承担直接责任，未尽安全保障义务人承担补充责任。承担责任的顺序上有区别，对此应当区分清楚。

二、物业管理服务中“共秩序维护”的内涵和定义：

（一）定义：

物业管理公司所提供的“共秩序维护”只是一般意义上的公共秩序注意职责，并不能杜绝各种治安案件、刑事案件的发生，只能是最大限度地去预防以及发生案件以后的及时救助。物业管理公司不对业主人身财产有特定的看管义务，保安不是保镖，也不是保险。社会治安的维护是专门机关以及社会共同责任。

（二）内涵：

重庆市规定：

根据重庆市物价局、重庆市国土房管局《关于重庆市物业服务收费管理办法的请示》第八条物业服务范围主要包括第（三）点中规定：安全秩序维护管理。负责楼宇或小区内的门岗值班、公共区域巡逻、维持公共秩序。

在重庆市住宅、商住楼、写字楼、商场等物业服务内容、质量标准（软件）分值表中第13项规定：小区主出入口（大门）24小时安全职守，重点部位每2小时至少巡查1次，站式服务，对外来人员询问或登记，文明礼仪，对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序运行、停放，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并采取相应措施。

（三）《公共秩序维护》中的安全防范义务

根据《物业管理条例》第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的

约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

根据《重庆市物业管理条例》第七十八条物业管理企业不履行、迟延履行物业服务合同约定的义务或履行不符合约定的，应承担违约责任。

第七十九条物业管理企业疏于管理，未按照法律、法规规定和物业服务合同的约定履行安全防范义务，导致业主人身、财产受到损失的，应承担相应法律责任。

三、应对措施

物业公司《公共秩序维护》中的风险包括：

1. 业主人身及生命在小区内及户内受到危及和损伤要求赔偿；

2. 业主家中财产被盗要求赔偿；

3. 车辆被盗或坠物砸车要求赔偿；

4. 火灾、屋内浸水、爆炸等意外事件发生要求赔偿；

5. 因电梯故障使乘客受困要求赔偿；

6. 因瞬间停电造成计算机文件丢失要求赔偿

7. 因燃气泄漏要求赔偿；

8. 机械式车库在车辆存放中机件失灵或故障造成车辆损伤要求赔偿；

9. 保安或物管公司员工监守自盗要求赔偿。等等.