办公楼物业管理要点

一、物业管理的功能：

物业管理是一门专业性很强的学问，我公司本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的改进和提升，使每一座物业的收益和投资潜质得以发挥。而此种"投资管理"的哲学，使业主能充分保障其不动产投资的权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。作为专业物业顾问，我们深信物业管理必须体现以下的主要作用：

●维护业主的权益

物业在交付使用之后，业主常面临租户和其他使用者的各项要求，包括设备和设施、管理、维修、通水、通电、通讯及通渠等等问题。通过优良的物业管理，使发展商、业主和租户的利益更加获得保障。

●维护安全和舒适的生活或商业经营环境

通过优良的物业管理，业主、租户和其他使用者不会受滋扰，可以享受清洁、安全和舒适的环境，安心居住、或者从事商业经营，完成管理者和业主的法律责任。

●确保物业的价值和升值能力

通过优良的物业管理，物业可以获得维修保养和翻新，从而维持他的价值和升值能力，并且在物业市场上占据有利位置。

二、物业管理的计划

就Z写字楼而言，可以预见，Z写字楼将会需要面对很多的问题，例如：

●如何实现对业主和租户作出的承诺，以免损害公司的声誉和投资利益。

●如何为公司和全体业主及租户提供良好的物业管理服务，而又要在收费标准与管理水平之间取得平衡，并且不能与市场完全脱节。

●如何在施工期间，设法避免日后产生维修保养上的问题或者不必要的开支。

●如何避免在大厦移交付使用时因工程遗漏或少量施工不合规

格而产生业主的不满和对发展商不利的宣传。

●如何安排管理公司在合乎经济原则下而又有效地去管理这物业，同时又能维护发展商的声誉和投资利益。

●如何一方面满足写字楼/商住的业主/租户对管理服务的需要，而又同时满足其他使用者的需要，如何在停车场作出适当的安排。

●如何维持建筑物的外表美，如何保持公共地方整天清洁，所有通道保持畅通。

●在业主装修期间，如何维持物业的安全和整洁，避免破坏大厦结构和避免对其他使用者造成滋扰。

●如何长期满足业主对管理服务不断提升的要求，如何实现发展商的理想和承诺。

●整个物业分成写字楼、商住、餐饮娱乐和停车场几个部分，管理公司如何应付和配合各种不同操作方式和需要。

类似以上这种种的问题可以说是不胜枚举，但又必须在物业移交使用之前经过慎密的考虑去制定一套周密的物业管理计划，运用高水平的物业管理手段，将这计划推行和实施。作为专业的物业管理公司，我们很乐意与贵公司携手合作，共同制订和实践这一套物业管理计划，以便将来去应付和解决一切的管理问题。

三、物业管理要点

凭着我公司在国内多年经验及参考了发展商提供的基本资料后，本公司建议"Z办公楼"的物业管理方案，根据物业的不同部份应注意以下事项。在进行实质管理时，必须结合所有部分，以维持统一管理，节省能源。

●智能办公大厦管理

●停车场管理

●资源的投入管理

●财务收支及安排的管理

1、智能办公大厦管理

智能写字间在市场上有一定吸引力，除其有高科技设置外，后勤保养维修亦相当重要，因为周密的管理服务需要有专门知识和技术。

设备管理上不只包括电梯，还有灵敏的装备如电脑控制的大厦自动化系统、中央空气调节设备和通风装备、保安监视和控制系统、自动洒水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。客户对这类大厦，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的清洁水准期望相当高。尤其是出入口大堂的设计，更为重要。高品质的大堂设计

是大厦档次的重要体现，力争做到豪华、安静，并含有会客区。大厦的外墙也需得到完善管理，它对物业的租价有很大影响。

由于楼宇的开放时间，一般是有规定的，所以物业管理服务必须确保在开放时间内，大厦各设施正常运作，提供客户方便快捷的服务。为减少对使用者造成不便影响，部分保养工作必须通过适当安排，于办公时间以外进行。

为提供更佳的服务及令使用者增加对物业管理的信心，物业部须安排若干有偿服务项目，如商务中心服务，室内清洁、小量维修工作等。与此同时考虑提供无偿服务，如派发报纸、代订机票等。

对写字楼的非工作时间管理，诸如保安、设备及能源控制亦相当重要，需细致安排保安、工程排班及管理，并仔细核算非工作时间能源费用及管理。

楼宇于非办公时间的保安至为重要，管理公司必须制定大厦管理守则及保安规章，以使保安工作能合理地进行，确保大厦整体安全。

写字楼的管理不仅是使其大厦硬件保值、增值，更重要的是创造大厦的知名品牌，提高所管物业的无形资产，努力提高服务质量创造良好服务氛围，这也是物业管理公司的重要责任。

2、停车场管理

现今停车场的设备多采用先进的管理系统配合日益繁重的日常

运作，采用自动化管理，可以减少人为舞弊，节省人力资源，加快车辆流量，从而使物业管理运作更畅顺，对客户及访客利用停车场设备有极大的益处和帮助。

此外，停车场必须设有闭路电视作监控，保障访客安全。停车场内必须装有足够通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略在可能情况下应按照自给自足核定收费标准，对整个物业出租及出售营运，都有着正面积极作用。

3、管理资源的投入

在预计大厦交付使用前，发展商就必须考虑委任物业管理公司，以筹备一切有关物业管理的工作，如制定大厦管理维修公约，制定管理费用金额及其它费用金额，如电话线费用、电费、水费、煤气等，制定客户守则，装修指南，招聘员工及培训，与承建商联系跟进遗漏工程等等，从而确保大厦正常运营。

在交付使用之日起，物业管理公司必须按照与发展商确定的程序，把有关楼宇交付客户使用，并协助使用者解决所遇到的问题，提供完善的售后服务，以确保发展商的信誉。为做好物业管理的工作，投入管理资源必须妥善安排。

4、财务管理

在开展实质管理工作前，管理公司必须提交管理财务预算案给发展商审批，以便确定大厦营运的管理费用以及在大厦交付使用者时，确定应收取的管理费用。

在发展商未交付楼宇给客户前，发展商也须为物业管理的前期工作提供财务支援，这些费用是用以支付入伙前物业管理公司所聘员工薪金，器材购置等。本公司一般建议的运作方式，为先做前期预算案，