城镇土地分等定级的因素分析与确定
城镇土地分等定级规程(GBT18507-2001)
1. 总则1. 1 土地分等定级的任务与目的土地分等定级是地籍管理的重要组成部分。
根据城镇土地的经济和自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，综合评定和划分城镇土地等级，为全面地、科学地管理土地，合理利用城镇土地，以及为有关部门制订规划、计划和有偿使用土地提供依据。
1. 2 土地分等定级体系城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。
土地等反映全国城镇之间土地的地域差异。
土地等的顺序在全国范围内统一排列。
土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
土地级的顺序在各城镇内部统一排列。
本规程适用于各城镇内土地级的评定工作。
各城镇间土地等的评定规程另行制定。
1. 3 土地定级对象及工作单位土地定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。
土地定级工作以城镇整体为单位进行。
城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。
1. 4 土地定级原则1. 4. 1 综合分析原则土地定级应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
土地级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异；1. 4. 2 主导因素原则土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类及其作用的差异，重点分析对土地级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地级；1. 4. 3 地域分异原则土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级；1. 4. 4 级差收益原则土地定级应在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测算值作为确定土地级数目和了解行业级差收益的重要参考依据；1. 4. 5 定量与定性结合原则土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化，以定量计算为主，必要时才对某些现阶段难以定量的社会、经济因素采用定性分析，以减少人为任意性，提高土地级精度。
1. 5 土地定级工作内容a.准备工作及外业调查；b.定级因素资料整理及定量化；c.单元分值计算及土地级评定、测算；d.编制土地级别总图及量算面积；e.土地级的边界落实及分宗整理；f.编写土地定级报告；g.土地定级成果验收；h.成果归档和资料更新。
土地分等定级实验报告(3篇)
第1篇一、实验目的本次实验旨在通过实地调查和数据分析，探讨土地分等定级的理论和方法，验证其在实际土地资源管理中的应用效果。
通过本次实验，期望达到以下目标：1. 理解土地分等定级的概念、原则和方法；2. 掌握土地分等定级的技术流程；3. 分析土地分等定级在土地资源管理中的作用；4. 评估土地分等定级的效果和可行性。
二、实验背景随着我国经济的快速发展，土地资源已成为制约我国社会经济发展的重要因素。
为了更好地管理土地资源，提高土地利用效率，实现土地资源的可持续利用，土地分等定级作为一种科学、合理、公正的土地资源管理手段，越来越受到重视。
三、实验内容1. 实验区域选择本次实验区域为我国某市某县，该县地处我国东部地区，地势平坦，气候适宜，农业发展较为发达。
实验区域总面积为100平方公里。
2. 实验方法（1）实地调查：组织实验团队对实验区域进行实地调查，收集土地利用现状、土地质量、土地权利、社会经济等数据。
（2）数据处理：对收集到的数据进行整理、分类、统计，建立土地分等定级数据库。
（3）模型构建：根据实验区域实际情况，选择合适的土地分等定级模型，如层次分析法、模糊综合评价法等。
（4）土地分等定级：运用所构建的模型，对实验区域内的土地进行分等定级。
（5）效果评估：对比实验前后土地利用情况，评估土地分等定级的效果。
3. 实验步骤（1）制定实验方案：明确实验目的、内容、方法、时间、人员等。
（2）实地调查：组织实验团队对实验区域进行实地调查，包括土地利用现状、土地质量、土地权利、社会经济等数据的收集。
（3）数据处理：对收集到的数据进行整理、分类、统计，建立土地分等定级数据库。
（4）模型构建：根据实验区域实际情况，选择合适的土地分等定级模型，如层次分析法、模糊综合评价法等。
（5）土地分等定级：运用所构建的模型，对实验区域内的土地进行分等定级。
（6）效果评估：对比实验前后土地利用情况，评估土地分等定级的效果。
四、实验结果与分析1. 土地分等定级结果根据实验区域实际情况，采用层次分析法进行土地分等定级。
土地分等定级
第一节土地分等定级土地分等定级是在特定的目的下，对土地的经济和自然两方面的属性及其在社会活动中的地位、作用进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。
土地分等定级包括“分等”和“定级”两个层次。
“分等”通常在全国范围内进行；“定级”通常以市、县为单位进行。
一、城镇土地分等（一）城镇土地分等的任务和目的1.城镇土地分等的任务城镇土地分等是通过多影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，提示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
城镇土地分等反映了城镇之间土地质量的地域差异。
2.城镇土地分等的目的城镇土地分等的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用现状，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地评估、土地税收征收和城镇土地利用规划、计划的制定提高科学依据。
（二）城镇土地分等原则城镇土地分等与定级应当坚持以下原则：1.综合分析原则城镇土地分等定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然等各项因素的综合分析，按照综合差异划分土地的等和级。
2.主导因素原则城镇土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。
3.地域分异原则城镇土地分等结果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济发展水平保持相对一致。
城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。
4.土地收益差异原则城镇土地等、级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。
5.定量与定性分析结合原则城镇土地分等定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。
在确定土地等和级的初步方案时以定量分析为主，城镇土地等、级的调整和最终定案宜依靠定性分析。
（三）城镇土地分等的工作内容城镇土地分等的工作内容包括：（1）城镇土地分等准备工作及外业调查；（2）城镇土地分等因素选择，资料整理与定量化；（3）城镇分值计算及土地等级初步划分；（4）验证、调整分等的初步结果，评定城镇土地等；（5）编制城镇土地分等成果；（6）城镇土地分等成果验收；（7）城镇土地分等成果应用与更新。
城镇土地分等级规程
中华人民共和国国家标准城镇土地分等级规程GB/T18507-2001Regulations for gradation and classification on urban land1 范围本标准规定了我国城镇土地分等定级的工作内容及适用范围、技术途径及程序、因素选择、资料调查与整理、因素分值计算、等和级的划分及评定、图件编制、成果的整理及验收，成果的更新及应用等。
本标准适用于在我国城市、县城镇开展的土地分等和在我国所有城镇开展的土地定级工作。
县城以下建制镇的土地分等以及独立工矿区、开发区等的土地定级可参照本标准执行。
2 引用标准下列标准所包含的条文，通过在本标准中引用而构成为本标准的条文。
本标准出版时，所示版本均为有效。
所有标准都会被修订，使用本标准的各方应探讨使用下列标准最新版本的可能性。
TD 1001—1993 城镇地籍调查规程第一篇总则3 总则3．1 城镇土地分等定级的任务与目的3．1．1 城镇土地分等是通过对影响城镇土地质量的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地质量的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
3．1．2 城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。
3．1．3 城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。
3．2 城镇土地分等定级体系3．2．1 城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的工作体系。
3．2．2 土地等反映城镇之间土地质量的地域差异。
城镇土地分等宜分层次进行。
全国开展城镇土地分等，应重点考虑对全国范围内重要的设市城市划分土地等；省域（自治区）开展城镇土地分等，应重点考虑对省、自治区内的城市和县城镇划分土地等；直辖市域开展城镇土地分等，应重点考虑对市域内的市区、地级和县级政府驻地城镇划分土地等。
城镇土地分等定级及基准地价评估
分等定级及基准地价评估的未来发展趋势
评估方法将更加科学化和规 范化；
02
发展趋势
01
03
评估结果将更加准确和可靠；
将更加注重与相关政策的衔 接和配套；
04
05
将更加注重与国际接轨和交 流合作。
THANKS
感谢观看
REPORTING
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通过比较类似土地交易实例来评估基 准地价，要求市场交易资料充足可靠。
收益还原法
基于土地年总收益和资本化率来评估 土地价格，适用于有稳定收益的土地。
成本法
通过估算土地取得费、开发费、税费 和利息等来评估土地价格，适用于新 开发土地。
剩余法
预测开发完成后的总价值，扣除开发 成本、利息和税费后得到土地价格， 适用于待开发土地。
有利于土地资源的保护和管 理
通过对土地进行分等，可以更好地制定土地保护和 管理政策，防止低价值土地被过度开发和浪费。
有利于土地市场的规范化 发展
通过对土地进行分等，可以规范土地交易市 场，避免出现不公平交易和欺诈行为。
PART 03
土地定级
REPORTING
WENKU DESIGN
土地定级的依据
基准地价的应用
地价管理
制定地价政策、标准，调控土地市场，防止 地价暴涨。
城市规划
指导城市规划和建设，优化土地资源配置。
土地税收
作为土地税收的计税依据，保障国家财政收 入。
土地开发利用
为土地开发者和投资者提供参考依据，促进 土地合理利用。
PART 05
分等定级与基准地价评估 的关系
REPORTING
土地的经济和社会条件
土地的经济和社会条件包括经济发展水平、 人口分布、交通条件、基础设施等，这些因 素对土地的利用价值和开发潜力也具有重要 影响。
土地分等定级的原则
土地分等定级的原则主要包括以下几点：综合分析原则：应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地等和级。
主导因素原则：城镇土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素，突出主要因素的影响。
地域分异原则：城镇土地分等结果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济发展水平保持相对一致；城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域归为统一土地级。
土地收益差异原则：城镇土地等和级的划分应符合区域和城镇内部的土地收益分布规律。
定性分析与定量分析相结合原则：在土地分等定级中，应将定性分析与定量分析相结合，以定量分析为主。
通过定性分析，可以确定土地分等定级的因素和权重；通过定量分析，可以确定各因素的具体指标和数值，从而得出土地分等定级的最终结果。
动态调整原则：土地分等定级是一个动态的过程，应随着经济和社会的发展进行适时调整。
在调整中，应以最新的数据和资料为基础，对土地分等定级结果进行修正和完善。
可操作性原则：在确定土地分等定级的原则和方法时，应充分考虑其实施的可操作性。
所采用的方法和指标应易于获取和测量，同时应考虑到不同地区的特点和差异，以便于实施和应用。
以上原则在土地分等定级中相互补充、相互制约，共同构成了土地
分等定级的基本框架。
在实际应用中，应根据具体情况选择适当的原则和方法，制定合理的分等定级方案，以确保结果的准确性和实用性。
2010土地估价师案例分析辅导：城镇土地分等定级（1）
第⼀节 城镇⼟地分等定级概述 ⼀、⼟地分等定级的含义和对象 ⼟地分等定级是在特定的⽬的下，对⼟地的⾃然和经济属性，进⾏综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。
在⼟地评价科学的范畴⾥，它是⼟地评价的⼀种类型，并以其对⼟地的⾃然、经济属性全⾯地进⾏综合评定，最终取得不同⽐例尺要求下的等级化评定的结果。
城镇⼟地分等定级是⼟地分等定级的⼀部分，是根据城镇⼟地的经济和⾃然两⽅⾯的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作⽤，综合评定⼟地质量，划分城镇⼟地等级的过程。
在⼟地管理⼯作中，城镇⼟地分等定级是⼟地利⽤管理的⼀个重要组成部分。
⼟地分等定级是以⼟地质量状况为具体⼯作对象的，它是衡量⼟地质量好坏的必要⼿段，也是⼟地管理的⼀项基础性⼯作。
⼟地分等定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有⼟地。
⼟地分等定级⼯作以城镇整体为单位进⾏，其中，⼟地分等对象为城市市区、城镇镇区，⽽⼟地定级对象为⼟地利⽤总体规划确定的城镇建设⽤地范围内的所有⼟地。
城镇以外的独⽴⼯矿区、开发区、旅游区等⽤地也可⼀同参与评定。
⼆、⼟地分等定级与⼟地估价的关系 1．⼟地分等定级与⼟地估价 ⼟地分等定级的实质就是依据⼟地使⽤价值的优劣，评定出⼟地等级。
这种对⼟地使⽤价值，即⼟地质量的评定，是由⼟地的主管部门依据影响⼟地使⽤价值的⼟地区位条件、⼟地本⾝的⾃然条件和改良条件等因素，制订评估⽅法和标准，组织专家进⾏评定，并据此划分出⼟地级别，作为⼟地管理、⼟地合理利⽤和⼟地转移的基础。
⼟地估价是在⼀定的市场条件下，针对某⼀质量、等级的⼟地，评估出⼟地的价格。
作为国家、单位和个⼈进⾏⼟地交易、⼟地资产管理等⽅⾯的依据。
2．⼟地分等定级与⼟地估价的关系 ⼟地分等定级和⼟地估价是从不同⾓度对⼟地特性的评定，前者评定的是⼟地使⽤价值，后者是评定使⽤价值在市场上反映出的价格。
在理想的⼟地市场和⼟地交易中，仅从发挥⼟地经济效益的原则出发，⼟地的使⽤价值优，等级⾼，地价就应该⾼；相反，地价就低。
城镇土地分等定级
土地估价：
（二）城镇土地分等定级
城镇土地分等定级：对城镇土地的自然和经济 属性及其在社会活动中的地位作用综合分析的
基础上，划分土地等级。
揭示了城镇不同区位条件下土地价值的差
异规律，并为城镇土地价格的评估提供基础。
1、城镇土地分等
“城镇土地等”：反映该区域不同城镇之间利用土地
效益高低的差异;土地等的顺序是在各城镇间进 行排列。我国已统一对全国的城镇进行了土地等
（3）定级单元的划分：
土地定级单元是所划分出的土地空间单位，其内部土地 特性和区位条件相对均一。土地定级单元是各定级因素分值 计算的基础，也是评定土地级别的基础空间单位。方法有 主导因素法 即用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选择一定 数目特征点作各自分值剖面图；根据因素分值变化规律，选 择突变曲线段的位置作为单元边界位置，将因素得分一致区 域划分为一个单元。 叠置法 将主要因素作用分图进行叠置，勾绘出作用分基本一 致的区域，形成图斑，作适当调整后得到定级单元。 网格法
e
M j
e
n
M ij
eM j——i级商服功能对j单元的作用分；n ——商服中心的级别数目。
M eij
面状土地因素（基础设施状况、自然条件和绿地
状况等 ）分值的计算方法：
作用分值采用的模型
ei 100 X i X min X max X min
ei——某土地指标值的作用分；
果有三种，设有A、B两因素，若A比B重要 （给A因素赋值1，给B赋值0）；若A与B同等 重要（给A、B各赋值0.5）；若B比A重要 （给A因素赋值0，给B赋值1） 层次分析法：对定级因素相对重要性进行判 别，组成矩阵，计算权重值
土地分等定级复习重点
一、城镇土地分等定级的任务与目的分等是通过对影响城镇土地利用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地利用效益的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的地域差异，评定城镇土地级。
目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠杆作用提供科学依据。
等反映城镇之间土地利用效益的地域差异。
等分层次进行。
对象：城市市区、建制镇镇区的土地。
级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
级：综合定级、分类定级。
对象：土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。
综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按差异划分各类型用地的级别；分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。
非农业人口五十万以上：综合+分类。
其他：综合、必要时进行分类。
三、城镇土地分等定级原则1 综合分析原则2 主导因素原则3 地域分异原则4 土地收益差异原则5 定量与定性分析结合原则四、城镇土地分等定级的技术方法1、城镇土地分等定级的技术途径以多因素综合评价为主，以市场资料分析法进行检验。
2、影响城镇土地等和级的因素（因子）选择宜在因素（因子）体系基础上，通过特尔菲法进行选定。
体系可通过主成分分析等方法进行筛选。
3、影响城镇土地等和级的因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。
4、标准化处理：位序标准化或极值标准化。
作用分计算：相对值法和距离递减法）（0～100分）作用分越高条件越好。
土地分等定级的方法
土地分等定级的方法
土地分等定级的方法主要涉及对土地经济和自然属性的综合评定，以及土地在社会经济中的地位和作用的分析。
土地分等定级的目的是为了合理评估和使用土地资源，确保土地的科学管理和有效利用。
以下是土地分等定级的一些方法：
1. 综合评价法：这是一种常用的方法，它通过分析影响土地质量的经济、社会、自然等因素，采用定量和定性相结合的方法对城镇土地进行分类排队，评定城镇土地等级。
2. 土地潜力评价法：这种方法主要用于农用地，它综合运用土地潜力评价、土地质量评价、土地利用评价、土地经济评价的理论和方法，设计了包括光温生产潜力、理论产量、最高产量、产量比系数等多个指标来划分农用土地等级。
3. 基准地价法：这种方法主要用于城镇土地，根据土地的自然和经济属性，确定各类不同性质用地的出让基准地价。
每个地方政府为了更好的确定土地的出让基准地价，将要出让的地块根据自然和经济属性做了一个划分。
4. 自然资源分等定级通则：这是国家出台的标准，旨在建立自然资源资产评价评估体系，促进自然资源管理向数量、质量与生态管护并重转变的基础性工作。
它提供了实施自然资源分等定级估价的规范和依据。
5. 土地收益差异原则：这种方法考虑了土地使用价值，以及与设施规模和相对距离相关的因素，如公交站点流量等，来评定土地级别。
总的来说，土地分等定级是一个复杂的过程，需要综合考虑多种因素，并且随着城市经济的发展和综合指标的变化而不断调整。
这些方法为土地的合理利用和管理提供了科学依据。
城镇土地分等定级因素作用分值图的算法实现
Ｉ Ｔｏ ｐｏ ｌ ｏ ｇｉ ｃ ａ ｌ Ｏｐ ｅ ｒ ａ ｔ ｏ ｒ ｐＴｏ ｐｏ ｌ— ｆ ｅ ａ ｔ ｕ ｒ ｅ ＤＩ ．
Ｓｈａ ｐｅ ａ ｓ Ｉ Ｔｏ ｐｏ ｌ ｏ ｇｉ ｃ ａ ｌ Ｏｐ ｅ ｒ ａ ｔ ｏ ｒ ；
定级 工作 的效 率 和准确 性 。
的等值 面 越 精 细 ） ， 可 以计 算 出 每 个 分 档 到 因 子 图斑 的缓 冲距离 ， 相 邻 两 档 间 的 面就 是 对 应 分 数
段 等值 面 。例 如 ０分 与 ５分 之 间 的 缓 冲 图 斑 为
２ ． ５分 的等值 面 ， ５分 与 １ ０分之 间 的缓 冲 图斑 为
地等 级 的过程口 ］ 。 本文基 于 Ｅ ｓ ｒ ｉ 公 司 提供 的 Ａｒ ｃ Ｅ ｎ ｇ ｉ ｎ ｅ开 发
产业 集聚 状况 ， 每 个 因子 都 有 不 同的作 用 分 计 算
衰减 模 型 ， 本 文使 用指数 衰 减和 直线 衰减模 型 。
３ ． １ ． １ 点、 线 状 土 地 有 偿 使 用 制 度 改 革 的深 入 及 土地 市场 体 系 的不 断 完 善 ， 地 产 市 场 逐 渐走 向规 范， 土地定 级 目前 已成 为我 国地 产 评 估 的一 项 基 础工 作 ， 同时 有关 城镇 土 地 定 级 信 息 系 统建 设 的
［ 作者简介］ 李江 （ １ ９ ７ ９ ） ， 男， 汉族 ， 江苏南通人 ， 工程师 ， 主 要从 事 地理 信 息 系统 的设 计 与 开 发 。
２ ０ １ ５年第 ５期
ｄｏ ｕｂｌ ｅ ｄ ｉ ｓ ２一 ｒ ｅ ｓ ｕｌ ｔ ．ＤＩ Ｓ２：
土地分等定级内容
城镇土地分等定级第一部分概述一、城镇土地分等定级的任务与目的城镇土地分等是通过对影响城镇土地利用效益的经济、社会、自然等各项因素的综合分析，揭示城镇之间土地利用效益的地域差异，运用定量和定性相结合的方法对城镇进行分类排队，评定城镇土地等。
城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地利用效益的地域差异，评定城镇土地级。
城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、征收土地税费和制订城镇土地利用规划、计划、发挥级差地租的经济杠杆作用提供科学依据。
二、城镇土地分等定级体系1、城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。
土地等反映城镇之间土地利用效益的地域差异。
土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。
2、镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。
综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。
分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按差异划分各类型用地的级别；分类定级一般有商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。
三、城镇土地分等定级原则1 综合分析原则2 主导因素原则3 地域分异原则4 土地收益差异原则5 定量与定性分析结合原则四、城镇土地分等定级的技术方法1、城镇土地分等定级的技术途径以多因素综合评价为主，以市场资料分析法等进行检验。
2、影响城镇土地等和级的因素（因子）选择宜在因素（因子）体系基础上，根据各地具体情况，通过特尔菲法进行选定。
必要时，城镇土地分等的因素（因子）体系可通过主成分分析等方法进行筛选。
3、影响城镇土地等和级的因素（因子）权重值应采用特尔菲测定法、层次分析法、因素成对比较法中的一种或多种进行。
城镇土地分等定级的因素分析与确定
三、城镇土地分等定级的因素分析与确定（一）影响城镇土地等级的因素主要有：1、区位因素城市地价水平具有明显的集聚分布特点，在空间上明显受宏观区位的影响。
城市区位差异对各个城市经济发展产生深远影响，其地价水平的等级差别也就根据各个城市不同的预期经济效益区分开。
我国呈现东高西低、南高北低的宏观地价坡度，大体格局为：1.全国大中小城镇的地价形成三级制度;2.在全国、各大地区、各省与自治区范围内分别形成了三级地价中心城市体系;3.地价的线性分布：一是沿海开放城市线，主要包括深圳、厦门、温州、宁波、青岛、大连等城市，基本遵循着南高北低的变化趋势。
这条特征线表明沿海开放城市地产市场发育较快、地价相对较高。
二是长江沿岸城市线，主要有南京、武汉、重庆等城市，从平均水平来看，这些城市的地价水平反映了我国中南部地区自东向西地价由高到低变化的基本特点，三是京广、京哈铁路沿线及周边，主要有广州、长沙、武汉、郑州、石家庄、北京、沈阳、长春、哈尔滨等城市，京广、京哈铁路是我国南北贯通的交通线路，这条线也基本反映了我国城市地价南高北低的趋势。
四是西安至乌鲁木齐的西北线，西北线的地价水平依然遵循东高西低的特点，而且落差较大。
2、自然因素包括城镇土地地质条件和城镇环境质量。
（1）城镇土地地质条件城镇土地的岩土承载力、地形坡度、地下水埋深、洪水淹没状况等工程地质条件，不仅与城市形成十分密切，更为城市提供必要的用地条件，影响到城市用地布局，城市职能。
如地形影响着交通线型、走向及基础设施的建设，以及建筑群体的布置建筑土质与地基承载力决定着建设项目布局和工程建设的经济性。
良好的地质环境易产生较好的经济效益。
而在沿河地势地洼的软土层地带建房屋，需要修河堤，防止洪水淹没，同时还要加固地基基础，降低地下水位，从而增加城市建设的投资。
（2）城镇环境质量环境状况通过的生态效益和社会效益影响在土地进行的一切社会经济活动，不仅影响到城市的的发展，居民切身的利益，还会直接影响土地的利用方式，利用强度。
对城镇土地定级因素选取以及参评因素因子体系建立的探讨
对城镇土地定级因素选取以及参评因素因子体系建立的探讨摘要：本文通过对城镇土地定级因素选择原则、选择范围，城镇土地定级参评因素因子体系存在的问题进行相关分析，同时，指出现行城镇土地定级因素因子体系应用于乡镇土地定级存在因子过多、部分因子无实际意义等问题，得出城镇土地定级因素的选取应该具体情况具体分析的结论。
关键词：城镇土地定级；定级因素；因素因子体系0引言城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级的过程。
相比城镇土地分等的作用对象——揭示城镇之间土地质量的地域差异，定级的评定单元划分的更加精确、有针对性。
城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。
在城镇土地定级过程中，对定级因素的选取以及求取所有影响土地级别的因素分值是定级过程的核心步骤，定级因素的选取直接影响到土地级别的划分，因此，有必要对如何选取定级因素进行相关的分析探讨。
1城镇土地定级因素选择原则城镇土地定级因素、因子，根据城镇的实际情况、影响城镇土地质量、土地利用和效益的因素，以及这些因素的影响方式和程度等，选取其中影响性较大的那部分因素、因子作为定级参评因素、因子。
1.1 综合分析原则城镇土地级别受到城镇经济、社会、自然和生态环境等多种因素的影响。
定级除分析经济因素外，还应对城镇社会、自然和生态环境因素进行分析；除分析单个因素对城镇土地效益的影响作用外，还应分析经济、社会、自然和生态环境等因素对城镇土地效益的综合影响作用。
1.2 主导因素原则土地因素及其影响作用和效益，往往存在一定的重叠性和相关性。
与综合分析原则相辅相成，主导因素原则要求，定级应根据影响城镇内部土地优劣的各种因素及其作用的差异，重点选择对土地级别起控制和主导作用的因素作为定级的参评因素，并突出这些因素对土地效益主要方面的影响。
城镇土地分等定级的基本思路和流程
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土地经济评价(城镇土地分等定级)
3. 因素分值的计算
学校、医院、 副食店、邮电
所、储蓄所
飞机场、火车 站、港口、长
途汽车站
影剧院、俱乐 部、体育馆、
游乐园等
➢ 公用设施完备度、对外交通便利度、文体设 施影响度的作用分值计算
确定设施类型及其数目
三、城镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 公用设施完备度、对外交通便利度、文体设 施影响度的作用分值计算
企业经营费用
管理费；维修费；保险费； 税金；房屋折旧费
四、城镇土地估价的方法
1. 收益还原法
房地出租中的土地纯收益：
计算总收益 -
计算总费用 =
计算纯收益
土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 房地纯收益=出租总收入-出租总费用 房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原率 房屋现值=房屋重置价-房屋总折旧 房屋总折旧=房屋年折旧*已使用年限
《土地评价与土地管理》
第四章 土地经济评价
土地经济评价：对土地利用经济效益的评定
城镇用地 农用地
分等定级 估价
土地经济评价的理论基础
➢ 土地生产力理论
不同区域由于自然条件、社会发展 条件的差异，土地生产力存在着分异 。土地生产力是土地经济评价的前提 和基础。
土地经济评价的理论基础
➢ 土地区位理论
Fi =
fi（xi – x镇土地定级的程序与方法
3. 因素分值的计算
➢ 环境质量优劣度的作用分值计算
针对没有环境质量评价结果的城市： 了解城镇污染源、风向、水流向，及污 染程度与功能分区的关系；对各功能区 环境条件进行排序；并赋值。
三、城镇土地定级的程序与方法
土地经济评价的理论基础
➢ 地租地价理论
2010土地估价师案例分析辅导：城镇土地分等的因素因子权重确定方法1
城镇⼟地分等的因素因⼦权重确定⽅法确定权重的常⽤⽅法有；特尔菲测定法、因素成对⽐较法、层次分析法、数理统计法等。
1，特尔菲测定法特尔菲(DelPh》测定法是⼀种常⽤的技术测定⽅法。
它是⼀种客观地综合多数专家经验与主观判断的技巧。
(1)特尔菲测定法的基本程序。
a．确定因素。
分等因素是指对⼟地优劣有重⼤影响，并能体现城镇之间质量差异的经济、社会、⾃然条件。
b．选择专家。
特尔菲法的主要⼯作是通过专家对分等因素权重作出概率估计，因此，专家选择是测定成败的关键。
其主要要求有：⼀是要求专家总体的权威程度较⾼；⼆是要求专家的代表⾯应⼴泛，通常应包括技术专家、管理专家、情报专家和⾼层决策⼈员；三是要有严格的专家推荐和审定程序，审定的主要内容是了解专家对测定因素的熟悉程度和是否有时间参加测定等；四是要求有适当的专家⼈数，⼀般以10～40⼈为宜。
c.设计评估意见征询表。
特尔菲法的征询表格没有统⼀的规定。
但要求符合如下原则：①表格的每⼀栏⽬要紧扣测定因素，⼒求达到测定因素和专家所关⼼的问题的⼀致性；②表格简明扼要，好的表格通常是专家思考决断的时间长、应答填表的时间短，填表时间⼀般以2～4⼩时为宜；③填表⽅式简单，对不同类型的因素进⾏测定时，尽可能⽤数字和英⽂主母表⽰专家的评估结果。
d．专家征询和轮间信息反馈。
经典特尔菲法⼀般分3～4轮征询。
第⼀轮——因素征询发给专家的征询表格只提出⼟地分等⽬标，由专家提出分等的因素，组织者经筛选、分类、归纳和整理，⽤准确的技术语⾔制订因素⼀览表，作为第⼆轮征询表发给专家。
第⼆轮——因素评估专家对第⼆轮表格中的每个因素作出评价。
评价以等级(1．2．3等)号或分值(五分制或百分制均可)表⽰，不要求专家阐述评估理由，不要提供详细论据。
第⼆轮征询表收回后，⽴即进⾏统计处理，求出专家总体意见的概率分布，并制订第三轮征询表。
第三轮——轮间信息反馈与再征询将前⼀轮的评估结果进⾏统计处理，得出专家总体的评估结果的分布，求出其均值与标准差，将这些信息反馈给专家，并对专家进⾏再征询。
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三、城镇土地分等定级的因素分析与确定
（一）影响城镇土地等级的因素主要有：
1、区位因素
城市地价水平具有明显的集聚分布特点，在空间上明显受宏观区位的影响。
城市区位差异对各个城市经济发展产生深远影响，其地价水平的等级差别也就根据各个城市不同的预期经济效益区分开。
我国呈现东高西低、南高北低的宏观地价坡度，大体格局为：1.全国大中小城镇的地价形成三级制度;2.在全国、各大地区、各省与自治区范围内分别形成了三级地价中心城市体系; 3.地价的线性分布：一是沿海开放城市线，主要包括深圳、厦门、温州、宁波、青岛、大连等城市，基本遵循着南高北低的变化趋势。
这条特征线表明沿海开放城市地产市场发育较快、地价相对较高。
二是长江沿岸城市线，主要有南京、武汉、重庆等城市，从平均水平来看，这些城市的地价水平反映了我国中南部地区自东向西地价由高到低变化的基本特点，三是京广、京哈铁路沿线及周边，主要有广州、长沙、武汉、郑州、石家庄、北京、沈阳、长春、哈尔滨等城市，京广、京哈铁路是我国南北贯通的交通线路，这条线也基本反映了我国城市地价南高北低的趋势。
四是西安至乌鲁木齐的西北线，西北线的地价水平依然遵循东高西低的特点，而且落差较大。
2、自然因素
包括城镇土地地质条件和城镇环境质量。
（1）城镇土地地质条件
城镇土地的岩土承载力、地形坡度、地下水埋深、洪水淹没状况等工程地质条件，不仅与城市形成十分密切，更为城市提供必要的用地条件，影响到城市用地布局，城市职能。
如地形影响着交通线型、走向及基础设施的建设，以及建筑群体的布置等。
建筑土质与地基承载力决定着建设项目布局和工程建设的经济性。
良好的地质环境易产生较好的经济效益。
而在沿河地势地洼的软土层地带建房屋，需要修河堤，防止洪水淹没，同时还要加固地基基础，降低地下水位，从而增加城市建设的投资。
（2）城镇环境质量
环境状况通过的生态效益和社会效益影响在土地进行的一切社会经济活动，不仅影响到城市的的发展，居民切身的利益，还会直接影响土地的利用方式，利用强度。
大气、水、噪声污染等因素影响城市用地布局，空间分布状况和城市居民的生活居住环境、工作环境。
美国学者纳尔逊（Nelson）、桑普（Saper）等人的研究表明，空气质量差会使地价降低15%左右，飞机飞行中产生的中等程度噪音会使航线下的地价减少5%~10%，而机场附近的严重噪音对地价会有20%~30%的负面影响。
如伦敦两个机场噪声的干扰，使得附近房地产平均贬值20%。
3、经济因素
影响城市土地分等定级的经济因素主要有：
城镇聚集规模、城镇基础设施、城镇用地产出水平、城镇经济发展水平、社会因素、特殊因素
4、社会因素
影响城市土地分等定级的社会因素主要有城镇用地潜力、政策和其它特殊因素。
（1）城镇用地潜力
城市化表现为人口向城镇集中和城镇数量增加，城镇用地扩展的过程必然伴随着一定数量农村土地转化为城市用地，由于土地属于稀缺的非再生资源，城市用地潜力实际上取决于城市郊区土地资源数量和市域人口密度。
土地供给的刚性，以及土地需求的柔性，决定了土地的市场价格很大程度上受供给影响。
故用地潜力的大小对城市土地的等级有着重要的意义。
（2）政策
政策因素主要表现在以下两个方面：
首先，国家宏观的区域和城市发展政策直接影响基本建设投资导向，象我们国家，五六十年代国家从均衡分布生产力和国防安全的角度出发，投资主要放到内地和边远地区，减弱了沿海地区的区位优势。
改革开放以来，国家经济政策向沿海地区倾斜，不仅使该地区获得了大量建设资金，而且通过各种优惠政策，吸引了大批海外投资和技术设备，经济和房地产业获得迅速发展，城市土地地价大幅度上涨。
其次，城市不仅是经济中心，也是一个地区的政治中心，城市行政等级愈高，通常单位土地获得的建设资金愈多，城市基础设施的水平也高，城市土地的级差地租提高。
政策因素的影响难以用统计指标衡量，但可从经济的角度反映政策的导向，用城市土地投入强度来表示。
3）特殊因素
城镇土地质量还受一些特殊因素的影响。
如：
（1）特殊的自然人文景观。
较典型的例子是西湖对于杭州市整体地价的影响。
（2）国家迁都，区域行政中心搬迁。
如韩国首都汉城，房价已位居世界大都市前列，一套90多平方米的公寓住宅，价格竟高达2.5亿至5亿韩元（1美元约1180韩元）。
一名普通公务员要购置这样一套住宅，需要支付15年至18年的积蓄。
汉城寸土寸金，在市中心一带，一块足球场大小的土地，价值高达10亿美元。
2003年12月29日，韩国国会召开总会，决定将首都从汉城迁至忠清地区，据预测，行政首都迁出汉城后，汉城房价、地价将大幅下降，而韩国新行政首都的地价必将提高。
（3）有国际影响的大事件。
例如北京市承办奥运会，上海市举办世界博览会都将提高两市整体土地价格。
（4）战争、政权变更突发事件。
（5）土地投机。
如韩国在1972—1978年间因通货膨胀和大量外资涌入，引发了土地投机，主要城市价格在1977年上升了50%，1988年上升了79%.中国的北海市，在20世纪90年代初也是国为土地投机，使其土地价格在两三年内成倍上涨。
（二）定级因素的选择与权重的确定
1、因素选择原则
因素指标值变化对土地定级有较显著的影响；
因素指标值有较大的变化范围；
选择的因素对不同区位的影响有较大的差异；
不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素。
2、因素选择的方法
根据定级类型，参照表B1、B2、B3、B4 ，结合特尔菲法确定要选择的因素。
3、因素权重的确定原则
权重值与因素对土地影响的大小成正比，数值在 0～1 之间，各选定因素的权重值之和＝1；
因素重要性顺序和权重值范围：综合定级时参考表B1、商业用地、住宅用地及工业用
地定级时分别参考表B2、表B3和表B4。
无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序；
定级因素对不同类型用地的影响程度不同，权重不同。
4、因素权重的确定方法
特尔斐测定法(Delphi方法)、因素成对比较法、层次分析法(AHP方法)
（三）定级单元的划分
1、定级单元的概念
定级单元是反映城镇土地自身特性、土地利用和定级因素因子的最基本地块，是定级取样和获得数据的工作单位，同时也是评定和划分城镇土地级别的基本空间单位。
定级单元内部特性和土地构成因素应相对均一。
定级单元可根据城市特征、定级完成任务时间、投入人力、成果精度要求及定级采用的技术手段等，选择相应的方法划分。
2、单元划分原则
单元内主要定级因素的影响大体一致；
采用计算机系统进行定级并按网格法直接划定单元时，划分的单元面积应不大于0.25公顷；
划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算的准确性和科学性；
商服中心、公用设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元；
商业用地定级时，城镇主要的商服繁华街道，应按临街两侧相对应的进深，划分为条状单元；
住宅用地定级时，应以居住小区和居住组团为单元，保持其完整性，单元面积不宜过小；
工业用地定级时，以交通道路为单元界线。