徽商杏花公寓项目营销策划广告推广提案.pdf

{营销策划}徽商杏花公寓项目营销策划广告推广提

案

1---2物业外在因素的延伸

项目的景观特性；杏花公园、琥珀潭景区、环城景区的自然风貌所带来的亦动亦静的物业形象

项目的人文价值：省市级重点中学的教育氛围、合肥市图书馆的人文气质,合肥市体育运动中心的健康保障,物业的不可复制在于软件的独特性。

1---3项目的面积价值

项目总建筑面积5万平方米左右,在此等地段（老城区,拆迁成本高、周边区域已建有多层建筑）,项目具有不可多得的稀缺性。

1---4地块的周边市场价值

商业物业在自身无法形成规模化效应的现状下,其周边高密度的居住、办公人群（中高收入背景、消费途径多元化）为本案的商业物业提供了潜力市场。

1---5项目地块劣势分析

项目地块的地理位置虽有交通优势,但周边商业氛围有待提高（周边无其它休闲式购物区域,人流多为交通人流）项目的商业机遇受到了物业规模的限制（沿蒙城路商铺单间面积约200平方米左右,无法营造规模优势,只能营造特色效用,

对经营范围有一定的限制,沿寿春路商铺一、二层铺面分开销售,对二层商铺的

交通动线及商业价值产生影响。

2---1裙楼部分产品分析：

本案裙楼部分产品1~2为层为商业用途,结合贵司提供的工程图纸所确定的产品形态,我们认为在该地段（商业氛围未形成片区连动性,客户选择余地较小；功

能性商业用途较多,休闲即兴性购物氛围不足）我司认为在此定位休闲即兴型购物空间不适宜,而针对此区域居住人口密度较大,周边办公人群较多的特点,我

司认为裙楼商业物业在现有建筑规划条件下的商业定位应为针对此类人群的补缺型商业物业。

我司针对物业特点初步3种销售方式：

1、整体出售：如沿寿春路的部分可向银行、证券、电信出售、向肯德基、麦当劳招租（带租约出售给投资客户）,

2、拆分销售：针对此区域客户有一定的办公需求,较为注重精神文化生活,而

区域内少此类产品得档次性、集中性销售平台,可将沿寿春路部分定位为高档的、高品位的文体主题式商场（文化用品、体育用品、影音制品、通讯及电脑配套产品商场）以铺位的形式对外出售。（投资小、有市场需求）

3、拍卖式销售：沿蒙城路部分的为中等面积一、二层联体商铺,由于地理位置的优越性,考虑到如我们认为限定其经营摸式可能会影响投资者的经营或投资思路,进而影响其置业行为,我们认为采取先“内部登记”,探测市场反映后采取

拍卖的形式实现销售。

2---2塔楼物业分析

该物业以高层公寓、公寓式办公为主的住宅大楼。由于该项目住宅部分客户群定位于高收入的省内成功人士,所以配套设施、建筑物外观、大众区域的装修、物业管理必须围绕这一目标群体的文化背景,行为习惯,消费习惯,心理需求来设计。让他们感受到荣誉感,成就感,这不仅在物业的硬件上要高于当地的平均标准,更关键的是在软件上即物业管理的服务标准上体现出业主的身份。

项目形象定位：

结合徽商集团的企业背景,我公司认为本项目的物业形象是----------见证与体

现新徽商时代的品位、诚信、规则、自信的物业形象.

形象诠释:

品位：优越的地段、进取的外立面形象、优质的配套设施、自成体系的文化氛围诚信：开发商的诚信经营、物业业主的诚信经营、物业管理的诚信关怀

规则：新经济是讲究规则的经济、新时代规则将代来效率,我们的物业管理、物业价格将因为规则而代来效率、我们的周边环境将为我们代来规则的环境、我们的规则为业主创造信心与效率。

自信：贵公司的自信来自贵公司的企业实力,客户的自信来自对贵公司的认可,

优良的地段使客户有理由相信投资等于升值,入住等于向社会、给员工、合作伙伴传递自信。

合肥当前写字楼市场分析

写字楼,是指专门提给予公司、企事业单位作为办公场所的一种物业,一般是层

数较高的单体建筑,一至三四层多为裙楼,四五层以上为塔楼,地下有一至两层,

一般用途为地下停车库和设备间。一般来说,写字楼多位于商业繁华的闹市区,

对交通、档次、硬件设施、物业管理的要求较高。

合肥真正意义上的写字楼不多,大部分位于长江中路两侧或一环内两条路的交叉口处,层数一般在12~39层。

为便于系统地对合肥的写字楼进行描述,特选取了十二个有代表性的写字楼作重点说明。这十二个写字楼分别是：新华大厦（淮河路与六安路交叉口）、宏图大厦（宿州路）、妇幼中心（长江中路）、润安大厦（蒙城路与阜阳路交叉口）、金诚大厦（长江中路）、邮电大厦（淮河路与六安路交叉口）、华都大厦（长江中路）、科技信息大厦（花园街）、万通大厦（美屯立交桥）、盛安广场（金寨路与红星路交叉口）、中州大厦（新站中州家具城旁）、怡和锦江国际大酒店

（淮河路步行街）、古井大酒店十三个大厦,有已经入住的,如宏图大厦、妇幼

中心、长江大厦等,有正在销售的,如新华大厦（尾盘销售）、华都大厦,有尚

未开盘的,如科技信息大厦、万通大厦。

这些写字楼中有很大一部分属于合肥市的一些单位,如邮电大厦属于省邮电局,

金诚大厦属于省服装进出口公司,这些单位将写字楼作为本单位的固定资产,自

己组建或聘请物业管理公司进行管理,并对外租赁；还有一部分是由房地产开发

公司开发的,如合肥华源物业发展有限公司开发的科技信息大厦,新华社与福华

房地产公司联合开发的新华大厦,安徽中兴房地产开发公司开发的万通大厦,这

些写字楼则是对外销售的。

1.价格

写字楼的销售对象一般是有一定经济实力的公司或投资者,多为整层或半层销售,

一般要求一次性付款或按揭,按揭的成数一般为六成十五年。

1、1销售价格

从位于长江路两侧或一环内两条路交叉口处的写字楼来看,销售价格一般在3500元/M2~5000元/M2之间,如位于花园街的科技信息大厦均价为4800元/M2,天徽大厦均价为3850元/M2,位于四牌楼长江路边的华都大厦均价4000元/M2,新华大厦起价3408元/M2,层差30元/M2。（另作为产权式酒店的怡和锦江售价达7500元/M2）

1.2租赁价格

以上十三个写字楼的租价在30-76元月之间,这与写字楼的位置、档次、大众部分的装修标准、电梯数量、配套、楼龄、物业管理的服务内容、车位、付款方式等等,都有着较为密切的关系。如楼龄较轻、档次较高、配套较好（有独立会所）