最新整理购物中心业态规划及品牌落位
商场升级改造落位方案
商场升级改造落位方案一、商场现状分析。
咱们这个商场啊，现在就像一个有点过时但潜力无限的宝藏盒子。
目前存在不少问题呢，就比如说布局有点乱，像迷宫似的，顾客逛着逛着就晕头转向了；还有店铺的种类搭配不太合理，有些热门的类型少得可怜，而有些却又太多，互相抢生意。
外观看起来也不够时尚，在这个看脸的时代，有点吸引不到年轻的小伙伴们。
二、目标设定。
咱的目标就是把这个商场打造成一个超级酷炫、人见人爱的购物天堂！不仅要让本地的居民把这里当成休闲娱乐的首选之地，还要吸引外地的游客专门跑来打卡。
要让顾客一进来就感觉像是走进了一个充满惊喜的梦幻世界，从硬件设施到软件服务，都得是一流的。
三、具体落位规划。
1. 入口与中庭。
入口是商场的脸，得好好打扮一下。
放上一些巨大而又独特的艺术装置，像是用彩色灯泡组成的超级大花朵，或者是一个用废旧金属打造的炫酷机器人，让人老远就能注意到。
中庭呢，搞成一个活动的中心舞台，平时可以有小乐队演奏轻快的音乐，周末或者节假日就举办各种大型活动，像时装秀、杂技表演啥的。
2. 楼层布局。
一楼：这是商场的门面，必须得高大上。
主要放一些国际大牌和美妆精品店。
想象一下，一进门就看到一排排闪闪发光的大牌logo，女孩子们肯定挪不动脚。
再配上一些精致的香水专柜，空气中弥漫着迷人的香气，这购物的氛围一下子就起来了。
二楼：主打时尚服饰。
不管是流行的快时尚品牌，还是小众的设计师品牌，都能在这里找到。
把店铺设计成不同的风格，有工业风的、北欧风的、复古风的，就像在逛一个时尚街区一样。
而且在过道中间设置一些创意的试衣镜，不是普通的那种长方形镜子哦，而是做成各种有趣的形状，像心形、星星形，试衣服的时候感觉自己像明星一样。
三楼：亲子乐园和儿童相关的一切。
要有大型的室内游乐场，里面有各种好玩的设施，像旋转木马、小型过山车，孩子们在里面能玩得不亦乐乎。
周围配上儿童服装店、玩具店、亲子餐厅。
亲子餐厅的装修得特别可爱，像童话里的城堡一样，服务员都穿着卡通人物的服装，小朋友们肯定超喜欢。
购物中心商业业态规划三篇
购物中心商业业态规划三篇篇一：购物中心商业业态规划商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。
只有这样，才不会说与城市的发展脱节。
购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。
在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。
因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。
一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。
购物中心中的业态组合与规划分析
购物中心中的业态组合与规划分析现代购物中心的业态组合与规划分析是一个相当复杂的问题，需要考虑众多的因素，如消费者需求、市场竞争、商业模式等。
本文将从购物中心的业态定位、业态组合、规划布局和未来发展趋势等方面进行分析和探讨。
一、购物中心的业态定位购物中心的业态定位是指针对目标消费者群体，确定购物中心所提供的产品和服务类型。
业态定位的选择应根据周边人口结构、经济水平、消费习惯等因素进行分析，以满足消费者的需求。
1.周边人口结构：购物中心的业态定位应根据周边人口结构来确定。
比如，青年人口多的地区可以考虑引入时尚休闲的业态；高收入人群多的地区可以引入高档奢侈品牌。
2.经济水平：购物中心的业态定位要与周边经济水平相匹配，以保证消费者能够接受和消费。
比如，经济水平较低的地区可以引入一些价格亲民的商店和服务业态。
3.消费习惯：购物中心的业态定位应根据周边人群的消费习惯来确定。
比如，购物中心位于商业区的可以更多地关注日常生活用品和便利性服务，而购物中心位于旅游景区的可以更多关注纪念品、特色商品等。
二、购物中心的业态组合购物中心的业态组合是指购物中心内各类业态的组合方式和比例。
业态组合要根据购物中心的定位和目标消费者需求来确定，同时也要考虑市场竞争等因素。
1.主力业态与陪衬业态：购物中心的业态组合应包括主力业态和陪衬业态。
主力业态是指吸引消费者的主力项目，如百货商店、超市、专业零售等；陪衬业态是指一些通过配合主力业态来增加购物中心整体吸引力的业态，如餐饮、休闲娱乐、美容美发等。
2.补充型业态与互补型业态：购物中心的业态组合还应合理安排补充型业态和互补型业态。
补充型业态是指与购物相关的其他业态，如停车场、货物配送中心等；互补型业态是指与购物不直接相关但能为消费者提供便利的业态，如银行、医疗保健、儿童游乐场等。
三、购物中心的规划布局购物中心的规划布局是指购物中心内各个业态的位置安排和空间规划。
规划布局应结合购物中心的业态组合和目标消费者需求来考虑。
购物中心业态规划原则
购物中心业态规划原则要对购物中心这种业态进行规划，就要遵守一定的购物中心业态规划原则。
购物中心业态规划原则包括六方面的原则，每一项购物中心业态规划原则都有其侧重点。
下面看具体的购物中心业态规划原则。
购物中心业态规划原则一：定位优先的原则单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。
购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。
综合体或购物中心的定位包括三个层面：1、整体的功能性定位：即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。
位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别。
2、目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比。
3、规模选择：城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。
购物中心业态规划原则二：功能性选择功能性选择是业态组合规划的基础。
综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别。
对于位于城市中心区的综合体，购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比较均衡，而位于市郊的综合体，住宅、购物中心等业态比重较大。
位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出;社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多;郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。
购物中心业态规划原则三：业态的相关性业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径。
各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。
业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体;目标客群的一致性：特定目标客群的消费需求有比较强的系统性，购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题区域，在不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。
购物中心定位及业态和品牌组合原则
0 医疗服务 4提供基础医疗服务，如诊所、
药店等。
03
品牌组合
品牌组合
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品牌与业态的匹配原则
品牌与业态的关联性
品牌与业态的关联性是指品牌与购物中心 定位和业态的匹配程度。
品牌应符合购物中心的定位，如时尚、高 端、亲子等，以满足目标客群的需求。
体验式消费
打造独特的购物环境，提 供丰富的休闲娱乐设施， 如私人影院、高端SPA等 ，提升客户体验。
成功案例二：某时尚购物中心
时尚定位
该购物中心定位于年轻时尚群体，关注潮 流趋势，引入时尚品牌和设计师品牌。
创新业态
引入创新业态，如潮流文化体验区、时尚 艺术展览等，吸引年轻人的关注和参与。
社交属性
打造时尚社交平台，组织各类时尚活动和 派对，增强客户粘性和口碑传播。
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。
消费需求定位
根据目标客户的消费需求 ，如家庭消费、个人消费 、社交消费等，进行业态
和品牌的组合。
商业功能定位
购物功能
以购物为核心，满足消费者对商品的需求 。
休闲功能
提供休闲娱乐设施和服务，满足消费者休 闲娱乐的需求。
餐饮功能
提供各类餐饮服务，满足消费者对美食的 需求。
文化功能
融入文化元素，提供文化体验服务，满足 消费者对文化生活的需求。
02
通过选择互补的品牌，能够提高购物中心的多样性 和吸引力。
03
互补的品牌可以满足顾客的不同需求，提高顾客满 意度和忠诚度。
05
案例分析
成功案例一：某高端购物中心
01
02
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购物中心各业态趋势分析
购物中心各业态趋势分析随着时代的进步和人们生活水平的提高，购物中心作为一种集购物、娱乐、餐饮等功能于一体的综合性商业场所，已经成为了当代城市中不可或缺的重要组成部分。
购物中心业态的趋势也在不断发展变化，下面将对购物中心各业态的趋势进行分析。
首先，商超业态。
商超业态是购物中心当中最重要的业态之一，它包括了超市、百货和便利店等。
随着消费者对品质、选择和便利性的追求，传统的超市业态正逐渐被全球连锁超市所取代。
全球连锁超市具有优势的采购能力、丰富的商品种类和物流配送能力，使得消费者能够在购物中心中找到更多的选择和更好的购物体验。
再次，时尚潮流业态。
时尚潮流业态是购物中心中最具吸引力的一个业态，它包括了服饰鞋帽、配饰等各类时尚产品的销售。
随着人们生活水平的提高和对时尚的追求，时尚潮流业态成为了购物中心中的一大亮点。
购物中心通过引进国际知名品牌和设计师品牌，拓宽消费者的选择和提供更多的时尚选择，同时也积极引进各类时尚潮流活动和展览，吸引消费者进行购物和体验。
最后，休闲娱乐业态。
休闲娱乐业态是购物中心中的重要组成部分，它包括了电影院、KTV、餐饮等。
随着人们生活水平的提高和对休闲娱乐的需求增加，购物中心将更加注重休闲和娱乐业态的发展。
购物中心通过引进高品质的电影院、独特的餐饮概念和丰富的娱乐项目，为消费者提供一个全方位的休闲娱乐场所，满足他们多样化的需求。
综上所述，购物中心各业态的趋势分析表明，商超、品牌体验店、时尚潮流和休闲娱乐业态是购物中心中最主要的业态，它们通过不断创新和满足消费者多样化的需求，使得购物中心成为了现代城市中不可或缺的商业场所。
未来购物中心的发展将更加注重个性化、娱乐化和体验化，为消费者提供更好的购物体验和更广泛的选择。
购物中心业态规划指南，教你怎么做（附案例剖析）
购物中心业态规划指南，教你怎么做（附案例剖析）在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
购物中心的业态分布和比例应从所处商圈整体进行考虑，购物中心的差异化定位是确定各种业态组合的起点。
作为一种集合了多种功能的商业综合体，购物中心对各种业态的组合、搭配，无疑是决定其能否成功经营的关键。
一、购物中心业态选择与规划原则（入门必知）1、业种的选择、规划与组合步骤业种品牌组合是商业运作中极为重要的内容。
如若业态组合定位科学合理，可为商场营销增加靓丽的卖点，有利于促进商场的销售。
反之，如果业种组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。
①业种选择业种选择要按照市场需求的原则来进行，而不是越大越好，品牌越响越好。
要根据项目自身的定位、市场需求等来确定。
必要条件一：两个以上主力店必要条件二：品种功能一站到位必要条件三：高度专业化、差异化（高度特色专业化、错位经营差异化）②业种组合商场业种组合的目标有三个：一个是给顾客生活带来便利；一个是能满足顾客生活必需；再有就是让顾客买起来方便和愉悦。
一个商场中，商品的组合比率大致上可以分为普通商品60%、观赏商品10%、利润商品15%、并列商品15%，要制造丰富有弹性的业态组合可根据这一比例选择相关的业种.③业种功能分布业种的具体分布、营业场所的布置，应以便于消费者参观与选购商品、便于展示和出售商品为前提。
商场管理者应将售货现场的布置与设计当作创造销售（而不仅仅是实施销售）的手段来运用。
业种的功能分布有三大技巧：激发消费欲望；结合业种特点及购买规律；主力店优先，辅助店随后。
此外，还需重点考虑：业种品牌布局的内容，品牌组合要达到的9大效应和品牌组合步骤。
2、业态规划原则与三大问题业态规划的基本原则①定位三原则其一，区域环境定位：即综合体（购物中心）要实现哪些基本的功能；其二，目标客群的选择；其三，规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。
如何做好购物中心业态规划、组合、配比
如何做好购物中心业态规划、组合、配比业态定位：深度挖掘和调研分析业态竞争机会和主力消费群以确定商业业态。
1、竞争业态机会挖掘通过详细的市场调研，了解区域商业环境情况（人均商业面积、商业发展阶段等）、了解商业建筑形态分布比例（独体、街铺）、商业业态业种比例、各商户经营状况等。
2、主力消费群体挖掘通过详细的市场调研和问卷调查，明晰项目的主力消费群体，把握项目的主要服务对象。
以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
核心消费群：商圈半径2公里范围内。
香港经验借鉴：20分钟商圈之内的客源要做80％的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。
辐射消费群：商圈半径5-10公里范围。
3、项目自身分析竞争业态机会挖掘和主力消费群体挖掘基本可以确定出项目的商业业态。
此时，结合项目的自身条件，分析项目所处位置、地形条件、规模等，可对可选业态进行调整，定位出最适合本项目的商业业态。
业态规划：从2大规律6大微观因素出发1、业态规划一般规律业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。
业态比重分配规律：目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心大型的商业成功的规划经验中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：18：30。
业态楼层分布规律：纵观我国的许多商业项目，它们的商业布局都惊人地相似，如负一层是超市、第一层化妆品、珠宝；二层女装，休闲装；三层男装；四层娱乐电玩；五层美食等2、业态规划需考虑的六个微观因素：（1）业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平不同业种商户的租金承受力各有差异。
购物中心在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。
将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。
购物中心业态规划
购物中心业态规划在商业地产如火如荼发展的今天，购物中心作为近年来发展的新兴产物，其经营业态（各种商店的组合）有别于传统的百货店（经营的是业种即各种商品的组合）。
一个科学合理的规划，不仅可以为整个项目的营销增加卖点，促进项目的推广销售，而且能保持项目长期繁荣，实现投资回报的良性循环。
因此，有必要对其进行探讨和分析。
类型及特点1、核心主力店核心主力店通常由国内外知名品牌、商誉和口碑的连锁或单店的目的性商店构成，具有极强的消费号召力，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键，直接关系到整个商业项目的后期运营。
在购物中心业态规划中，量贩超市、大型百货店是购物中心商业规划首选业态。
下面就对各物业特点作以下总结：（1）超市属于开架售货，集中收款，满足消费者日常生活需要的零售业态。
选址多分布在居民区、交通要道、商业区，以居民为主要消费对象，10分钟左右可到达。
营业面积在1000平方米左右，有一定的停车场地，商品构成以购买率较高的商品为主。
通常采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出入口处的收银机统一进行。
营业时间每天不少于11小时。
（2）大型超市实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足消费顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售业态。
主要以经营食品、副食品、生活日用品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价，结算设在出口处统一进行。
（3）百货商场根据不同的商品种类，开设不同的楼层或专门的销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
商品结构主要以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。
特点分析：百货公司,是体现项目档次和特色展示窗口，应占据最佳的位置；其承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商场首层—4、5F；租金方面，大型综合百货的租金承受水平相对较低，一般价位为60-140元左右。
购物中心定位规划与业态组合
二、购物中心的发展史
早期探索阶段 美国： • 早在19世纪，美国购物中心建设拉开序幕，。 • 20世纪20一30年代，购物中心在设计、开发和运营方面取
得了显著的进步 英国： • 20—30年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中
心，开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。 澳大利亚： • 20年代 ，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的规划
真正的购物中心在中国的出现与发展，应该是90年代的中期，典型代表是广州 的天河城，项目以统一规划与管理，只租不卖经营模式，成为中国历史上最为成 功的购物中心。但在功能的安排和租户的选择方面，依然过于单一，不能满足顾 客复合性的消费需求。
近年来中国经济的快速发展，人民生活水平，特别是城市居民的生活水平的 大幅度提高，加之天河城等第一代购物中心开发成功，刺激了购物中心行业在中 国的飞速发展，新一代的购物中心以北京金源燕莎为代表，功能及品牌极大满足 了消费者需求。
购物中心定位规划与业态组合
北京xx商业管理有限公司
2013-7-26
第一章 购物中心的发展
一、购物中心的定义
国际购物中心协会的解释为：购物中心是指一群建筑， 组合在一起的商业设施。按商圈确定其位置、规模，将 多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有 一定规模的停车场。
根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物 中心协会又将购物中心细分为"摩尔"(Mall，停车场与店铺 间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺 间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和 带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道 连接，如邻里型、社区型等)。
六、购物中心规划及设计要点
商业规划要点
购物中心是为消费者和商户服务的，而且在评估购物中心价 值的时候首先是营业坪效和租金收益。虽然这些评价需要在 后期运营环节中实现，但租户搭配质量和消费者满意度却是 由前期规划及项目定位造成的。
最新购物中心品牌落位分析
主要内容
1 2 3
地理位置
各层业态品牌分析
总体业态占比分析
地理位置
[ Image information in product ] Title Image : Note to customers : This image has been licensed to be used within this PowerPoint template only. You may not extract the image for any other use.
以高端零售为主导，增加新进设计师品牌比例，餐饮选择法国顶级巧克力甜点 品牌，延续L1奢华风格
L3 品牌落位
L3 业态分析
Text Tstwood、Penny Black Text 顶级配饰:ARTE、Thomas Sabo 其他：RIMOWA Text
LG2 品牌落位
LG2 业态分析
影院：百丽宫 超市：city super 特色商铺：Apple Store 服务：思波德洗衣中心 皮革工坊 代表品牌：City Chain Primo LensCrafters Monsoon Acessorize 配饰定位延续LG1，偏年轻时尚
11% 娱乐生活（超市、影院、服务） 8% 配饰 57% 餐饮 24% 时尚服饰
L2 品牌落位
L2 业态分析
Text Text Text
奢华服饰：Cerriti1881、SHIAZY CHEN Text 顶级配饰:Cartier、Georg Jensen Text 餐饮：Jean-Paul Hevin Chocolatier 其他：BACCARAT Text
共19个品牌，时尚服饰13个，配饰4个，餐饮1个，工艺品1个。
购物中心商业业态规划三篇
购物中心商业业态规划三篇篇一：购物中心商业业态规划商业业态，指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划，则是充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义上的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的应用意义。
一、购物中心业态规划的宏观考虑因素1、项目当地的经济发展水平丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所需要的，但是这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市经济发展水平的决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与城市发展的相吻合，匹配，同时必须主动顺应城市的发展的需要，主动为城市发展的服务。
只有这样，才不会说与城市的发展脱节。
购物中心要生存，就必然适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。
在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供较好的商品、价格、服务的购物中心，这样一来势必降低项目的客流量，而其它地区的卖场却扩大了市场范围。
因此，购物中心的业态规划也应适应项目所在地的经济发展情况，符合项目当地的消费发展情况。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划可具有一定的超前性。
一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远。
招商实战：购物中心业态规划及品牌落位研究(下)
一、品牌落位定义：品牌落位是指在符合项目整体定位的前提下，按照各楼层业态规划，将合适的品牌，按照合适的面积，落在合适的位置。
如果将项目比作一个人，定位塑其灵魂，业态成其精气，品牌则赋予项目看得见的血肉。
定位是因，则品牌是果，品牌的落位是实现定位的成果。
二、品牌落位要点明确项目定位——看不见的东西最重要。
就像我的一位导师所说：看不见的东西最重要。
这里我一再强调定位，因为定位在商业地产中，属于看不见的东西，看得见的是物业条件和招商行为。
许多开发商往往一开始就急于紧抓看得见的而忽视看不见的，这也是很多项目缺乏灵魂，导致失败的原因。
在商业地产供应严重过量，品牌方越发强势的当下，往往是客(品牌)大欺店(开发商)。
越是强大的品牌商，越是见识过各种各样不同定位不同实力的开发商。
他们有着几十年甚至上百年的运营经验，往往对项目的理解有着比仅做过几年商业的开发商更深刻的体会。
开发商如果自己都没有想清楚定位，何谈招到合适的商家。
尤其是住宅出身的开发商做商业地产(其特征是习惯了甲方强势文化，定位目标是以销售利益最大化)，双方道不同，何谈相为谋？所以招商的第一步，先要深化定位。
深化定位需要对项目更深层次的理解。
对竞争项目的定位、规划、品牌做深入研究;对目标客群的消费习惯和消费倾向更深入的思索；对主力商家和品牌商家做更深入的分析和筛选。
品类规划——四项基本原则在塑造好项目的灵魂之后，就该给其注入精气神。
接下来需要针对不同楼层，不同区域，不同品类，执行由整体到局部，由主到次的品类规划。
品类规划要点：在明确整体定位的前提下，各楼层需明确主题;冷区及热区如何衔接，如何人流互动;品类搭配需满足消费习惯。
品类规划四项基本原则：1、唯一性：同一品类不能重复出现，避免内部销售分流，降低坪效，同时也有利于项目特色经营业态的创建和保持。
如引进韬博或赛标，那就没必要再引进NIKE，Adidas;有了Apple旗舰店，就不需要COODOO或美承。
购物中心业态规划及品牌落位
购物中心业态规划及品牌落位业态规划定义：购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。
购物中心业态规划应遵循三个原则。
即：明确定位，功能完整性，业态相关。
业态规划要点：1、明确项目定位业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。
项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。
目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。
当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。
业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。
举例来说，上海曹路宝x城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。
除去家x福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。
厦门宝x国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。
2、业态组合业态组合重点涉及两个方面，业态选择及业态配比。
业态选择：业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。
如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。
不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
举个例子：北京CBD x达，周边多以流动性的上班族为主，一到夜晚或周末人口骤减。
其超市选择家x福大卖场，就是没有充分考虑消费人群需求而做的较差选择，大卖场更适合选择传统生活区而不是CBD商务区。
而咫尺之隔的华x中心，星x天地B1楼选择华x精品超市，更符合这群候鸟型上班白领族的消费特征。
规划购物中心商业业态
规划购物中心商业业态1. 引言购物中心是城市商业发展的重要组成部分，商业业态的规划是购物中心成功运营的关键之一。
本文将针对购物中心商业业态的规划进行详细介绍，包括目标、原则、分类、空间规划和租赁策略等方面。
2. 目标购物中心商业业态规划的目标是实现商业区域的可持续发展和经济效益最大化。
在规划中要考虑消费者需求、市场竞争情况和商业趋势变化，以满足人们对购物、娱乐、餐饮和休闲等方面的多样化需求。
3. 原则商业业态规划应遵循以下原则： - 多样化原则：购物中心应具备多种不同类型的商业品牌和业态，增加消费者选择的多样性。
- 定位原则：根据购物中心所处地区的市场需求和消费者群体定位，确定适合的商业业态。
- 协同发展原则：商业业态之间应相互配合、相互促进，形成良好的商业生态系统。
- 更新升级原则：根据市场需求和潮流变化，及时调整和升级商业业态，保持购物中心的竞争力。
4. 分类商业业态主要包括零售业态、餐饮业态、娱乐业态和服务业态等。
下面将对各个业态进行详细介绍。
4.1 零售业态零售业态是购物中心最基本的组成部分，占据着主要面积和消费者流量。
根据产品类别和消费需求的不同，零售业态可以进一步划分为以下几个子业态： - 百货：提供各类日用品、服装、鞋包等产品。
- 专业店：专门销售某一特定类别的商品，如家具、电子产品、体育用品等。
- 超市/便利店：提供食品、生活用品等日常消费品。
- 时尚潮流：销售时尚品牌服装、鞋包和配饰等产品。
4.2 餐饮业态餐饮业态是购物中心的重要组成部分，提供各种美食和用餐环境。
主要的餐饮业态包括： - 中餐：提供传统的中式美食，包括川菜、粤菜、湘菜等。
- 西餐：提供西式料理，包括意大利菜、法国菜、美式汉堡等。
- 快餐：提供便捷的快餐服务，如汉堡、披萨、炸鸡等。
- 咖啡厅：提供咖啡和糕点等小吃。
4.3 娱乐业态娱乐业态是购物中心的亮点之一，吸引消费者停留和消费。
常见的娱乐业态有： - 电影院：提供电影放映服务。
2023年购物中心六大业态品牌的发展概况分析：宠儿已不再是百货
购物中心六大业态品牌的发展概况分析：宠儿已不再是百货近年来，随着社会不断进展的同时，我国的商业地产也在蒸蒸日上，那么它的进展是离不开零售业态的。
每个购物中心或商业综合体都有多种业态组成，传统的有百货、超市、餐饮、零售、休闲消遣等五大业态，随着购物中心的进展，业态组合也开头变化，消失快时尚、儿童业态、文化主题体验等等，以前的主力业态百货、超市在购物中心的地位有所减轻，特色餐饮、快时尚、集合店、儿童业态则成为当下购物中心最青睐的业态。
以下是百货、超市、餐饮、快时尚、集合店、儿童业态六大业态的品牌近十年间的进展概况。
百货业态：百货业在商业地产的黄金十年间，也经受了一个黄金进展期，在门店快速进展的同时，选址也慢慢往购物中心迁移，超市业态也一度是购物中心的标配业态之一。
但随着购物中心业态的不断演化，百货不再那么受宠，而是不断消失被购物中心清退的现象。
王府井百货中国首家大型连锁百货--王府井百货在过去十年间经受快速进展与不断优化完善。
王府井的营业额从2022年的65亿到2022年的197.89亿。
2022年进入进展高速期，当年开店4家，全国门店14家，截止2022年底全国门店30家。
黄金十年，王府井百货进入高速扩张时期以及战略布局阶段。
广百百货从2022年至今十年间新增广百百货门店13家，2022年11月22日实现上市。
2022年新开2家店，2022年新开3店。
05年进入肇庆，09年进入揭阳、茂名、惠州。
2022年开头暂缓开店。
大商集团大商集团成立于1995年，前身是大连商场。
2022年，大商集团销售突破1700亿元，280家大中型店铺遍及各地。
1998年开启全国跨地区进展之路，2022年抓住机遇连续北上，进入北京，2022年进入山东青岛，2022年进入郑州开启拓展，2022年西进四川，2022年，并购桂林微笑堂商厦，进入广西。
银泰百货1998年11月16银泰百货第一家店开业，2022年开启分店扩张，2022年门店达5家，同时在香港联交胜利上市。
【策划方案】12业态策划
【策划方案】12业态策划在当今竞争激烈的商业环境中，多元化的业态组合成为了吸引消费者、提升商业价值的关键。
本策划方案旨在对 12 种不同的业态进行深入分析和规划，以打造一个充满活力、满足消费者多样化需求的商业生态系统。
一、零售业态1、时尚服饰店定位：针对年轻时尚的消费者群体，提供潮流、个性化的服装和配饰。
商品策略：紧跟时尚趋势，引入国内外知名品牌和设计师品牌，同时注重本土原创品牌的发掘。
店面设计：营造时尚、舒适的购物环境，采用开放式陈列，突出商品的展示效果。
营销活动：举办时装秀、新品发布会，与时尚博主合作进行推广。
2、美妆护肤品店定位：满足不同年龄、肤质消费者的美容需求，提供高品质的美妆和护肤产品。
商品策略：涵盖国际大牌、热门国货以及小众品牌，提供多样化的选择。
服务体验：设置美容咨询区，提供专业的皮肤测试和美容建议，开展化妆教学活动。
营销活动：推出会员制度，举办美妆讲座和促销活动。
3、家居用品店定位：为消费者提供时尚、实用的家居装饰和生活用品。
商品策略：包括家具、家纺、厨具、装饰品等，注重产品的设计感和品质。
店面设计：打造不同风格的家居场景展示，让消费者能够直观感受产品的使用效果。
营销活动：与设计师合作举办家居设计讲座，推出定制化服务。
二、餐饮业态1、中式餐厅定位：提供正宗的中式美食，满足消费者对传统口味的需求。
菜品特色：涵盖川菜、粤菜、鲁菜等各大菜系的经典菜品，注重食材的新鲜和烹饪技巧。
餐厅环境：营造具有中国传统文化氛围的用餐环境，采用中式装修风格。
服务体验：提供优质的服务，包括快速上菜、贴心的服务人员等。
2、西式餐厅定位：提供精致的西式美食，打造浪漫、优雅的用餐体验。
菜品特色：包括牛排、意面、披萨、沙拉等经典西式菜品，注重菜品的口感和摆盘。
餐厅环境：采用欧式装修风格，营造浪漫温馨的氛围。
服务体验：提供专业的西餐服务礼仪，推出套餐和定制化菜单。
3、特色小吃店定位：汇聚各地特色小吃，满足消费者对不同地域美食的探索欲望。
最新商业地产项目品牌落位及推广
台北故事婚纱摄影，新新娘婚纱摄 影
金日台北婚纱摄影尊贵会馆，台北故事婚纱摄影，新新娘婚 纱摄影，爱恋婚纱摄影，梦缘今生婚纱摄影
25
四、各组团目标品牌列表（仅供参考）
楼层
组团
业态
重点品牌
目标品牌 必胜客，仙踪林，一番回转寿司，麦当劳，肯德基，亨美乐， 多美丽，有意思，真功夫，冰火工房，咖啡时间，普罗旺斯，品界红酒，仙踪林
品牌落位及推广定位专项解析
一、项目各组团功能组合
根据项目总体定位： 地下负一层E组团以大型食品类超市 为主;
A 组团 楼层 1 2 3 1 B 功能 品牌店铺，休闲餐饮 品牌店铺，休闲餐饮 特色餐饮，高档餐饮 女性时尚百货
A组团一层至二层以零售经营为主，
以品牌服饰类业态为多，附带休闲餐 饮功能；三楼则为特色、高档的餐饮 配套; B组团是独立的时尚百货业态; C组团的一层品牌店铺配以部分的休 闲餐饮，二层为家电卖场，三楼则为 大型中餐等餐饮功能; D组团一层社区功能超市为主，二层
三十三间堂，蕉叶，豆捞坊，荷 塘水榭，鼎鲜记，爱晚亭
24
四、各组团目标品牌列表（仅供参考）
楼层
组团
业态
重点品牌
目标品牌
3
A
特色 连锁 餐饮
必胜客，麦当劳，肯德基，真功夫， 必胜客，仙踪林，一番回转寿司，麦当劳，肯德基，多美丽， 咖啡时间，味千拉面 真功夫，冰火工房，咖啡时间，味千拉面，澳门街
3
A
婚纱 摄影
目标品牌 taste，新南国超市，万客来超市,ole,citylife 必胜客，仙踪林，一番回转寿司，麦当劳，肯德基，亨 美乐，多美丽，有意思，真功夫，冰火工房，咖啡时间， 普罗旺斯，品界红酒，仙踪林 探奇乐园，神采飞扬，嘉年华 现代台球，时尚台球，新新台球娱乐 菲诗KTV，基本点量贩KTV，阿伦故事，88吧，苏荷酒吧， 皇家游轮 JK阿明，JK高老稳发型设计，花仙子美容，新南国美容 美发，格里斯兰美容会所，丸美美容 必胜客，仙踪林，一番回转寿司，麦当劳，肯德基，亨 美乐，多美丽，有意思，冰火工房，咖啡时间，普罗旺 斯，品界红酒，味千拉面，仙踪林 新起点健身，城中城健身，现代健身 万达国际电影城，银龙影院，大地院线 吉之岛，乐购、华润万家
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购物中心业态规划及品牌落位
业态规划定义：
购物中心业态规划，简单来讲，是指在符合项目定位的前提下，为满足目标消费者的消费需求，合理引进商业业态，对购物中心各功能分区和各楼层所进行的业态布局。
购物中心业态规划应遵循三个原则。
即：明确定位，功能完整性，业态相关。
业态规划要点：
1、明确项目定位
业态规划首先要明确的是所在项目的定位，一切业态规划乃至后期的品牌落位，无不是为了落实前期定位的合理性。
项目定位重点包括目标消费群定位和业态定位。
目标消费群定位，需要前期通过科学系统的消费者问卷调研，对目标消费群的范围、年龄段、收入水平、消费特征等进行科学分析，挖掘目标消费群的主要特征。
当然，项目的体量及功能决定其辐射半径和人群基数，问卷样本亦有差别。
业态定位包括业态占比、业态落位、业种品类及分布。
举例来说，上海曹路宝x城市广场定位于社区型购物中心，其目标消费群定位于上海浦东，曹路镇周边5公里为核心的消费者，其业态定位即以周边居民日常生活业态为主，涵盖超市大卖场，生活配套，各色餐饮类业态。
除去家x福超市，餐饮成为其吸引更大范围内消费者的有力体验业态。
厦门宝x国际中心，定位于国际奢侈品购物中心，其目标消费群即定位于厦门乃至周边县市中高端消费人群，其业态定位，即瞄准高大上的国际高端奢侈品零售及特色体验业态。
2、业态组合
业态组合重点涉及两个方面，业态选择及业态配比。
业态选择：业态选择，根据项目所在城市的级次，同一城市的不同区域，项目的功能不同，均有较大差异。
如城市核心商圈购物中心，承受高租金的零售服饰类业态必定占主导，郊区型购物中心当偏重生活配套类及目的性体验性强的业态。
不同区域消费者其消费差异直接决定了业态选择的差异。
举个例子：北京CBD x达，周边多以流动性的上班族为主，一到夜晚或周末人口骤减。
其超市选择家x福大卖场，就是没有充分考虑消费人群需求而做的较差选择，大卖场更适合选择传统生活区而不是CBD商务区。
而咫尺之隔的华x中心，星x天地B1楼选择华x精品超市，更符合这群候鸟型上班白领族的消费特征。
业态配比：合理的业态配比，主要有两个作用，一个是完善品类结构，更好的满足消费需求;还有就是合理的业态配比决定项目整体租金收益的高低，因为不同业态产生的租金收益差异较大，如何做到平衡低租金高体验类业态与高租金低体验类的业态互补共赢，是前期制定业态规划、租赁决策文件、投资回报率时均要通盘考虑的。
某购物中心业态配比示意：
3、工程技术条件
业态规划时，一定要充分考虑所要引进商家其特殊的工程技术要求，是否适合在购物中心楼层内经营。
层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。
超市大卖场：其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m;结构负荷方面，鲜食楼层：1000kg/㎡，非食品楼层：700kg/㎡。
超市独立的货梯，卸货平台及货车动线均需在前期明确。
影院：一般电影院的层高都要求在8-9米之间。
如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业态的。
尤其是当规划有xMAX 影厅时，xMAX影厅所在部分会跨层，无论是下沉还是上挑，务必满足其最小标准尺寸。
(通常标准的矩幕xMAX为22米宽，16米高，世界最大的xMAX电影院银幕高达29.42米)。
餐饮：在业态规划阶段，首先必须确定餐饮区域，以便在规划设计阶段就预留各项餐饮设施条件，比如供水、供气、供电，排油烟管径、隔油池等。
在规划设计阶段这一块不到位，后期招商即使想招餐饮业态也无能为力。
如果预留不充分或者设计不合理，后期要增加很多二次工程改造的成本。
这也是目前很多传统百货想要转型增加餐饮业态时遇到的困境，原有餐饮条件不足，增加餐饮条件将带来漫长工期及较大成本。
目前宝x所有购物中心在业态规划阶段，均需确定餐饮区域，并预留所有餐饮必备条件，标注厨房区域。
健身会所：健身会所通常涉及的功能区非常多，一个大型健身房，常设有器械训练区、室内游泳池、多功能水疗中心、有氧大操房、动感单车房、飞镖馆、瑜伽房、舞道区、斯诺克中心、乒乓室、棋牌室、网吧、托幼中心、桑拿淋浴区、体能测试中心、休闲商务中心、中西餐厅、营养餐吧、水果影视吧、运动专卖区等。
不同功能分区涉及到的工程技术条件差异较大，特别是室内游泳馆，其楼板荷载至少要达到1500kg/平方米。