贵州省清镇市新店镇新型城镇化项目整体定位及发展战略2014-6-10

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汇报完毕! 预祝成都金银弯投资有限公司 贵阳莱茵城项目成功！
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•随着项目的成熟构建配套 体系（医疗、生态农业、 商业、娱乐主要的配套）
- 住宅产品线更加丰富， 容积率提高，销量大量上 升。
•最后开发旅游产业链上面 最高档次、最高投入的配 套（酒店是最常见的）， 以完成旅游产业链的自身 盈利 - 住宅产品价格全面提升， 区域热度再次提升，形成 区域竞争力
- 住宅都是以洋房、低密 为主，卖远郊第二居所。
城市向上，产业调整，人口优 化——经济的发展大力带动市 场发展
旅游初级但积极调整，需求激 增，供应特征由量变向质变转 化
房地产市场理性发展，大量刚 性需求支撑市场，受政策影响 但自身抗风险能力加强
市场特征归结
郊区化发展进行中，各类规模 化、复合化项目的供应集中在 城市外围
顺应郊区化趋势，如本 案的远郊项目将面临着 城市外围板块间的竞争 ，分流市场，分流客户
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三大核心主题 休闲居住——居住物业形态多样，不仅拥有沿湖多层公寓、洋房、 高层，还拥有湖景别墅和山景别墅
山景别墅
湖景别墅
小高层
洋房
沿湖多层公寓
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酒店鸟瞰图
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酒店外立面效果图
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商业中心效果图
剖 面 图
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老年大学方案效果图
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三大核心主题 休闲旅游——莱茵城拥有商业广场、乡村公园、养生文化等休闲 场所，满足人们的多元休闲需求
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【生态农庄】打造生态农庄和有机餐厅，兼容销售、餐饮服务功能，倡导 绿色健康生活
融原生态蔬菜、水果销售以及生态餐饮服务于一体的
综合性生态购物中心
以提供项目内自产的无污染蔬菜、水果等农业 产品销
售和即时生态餐饮消费体验为主要特点小型单体生活 mall
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小镇中心——根据项目建设指标，未来将新增约5万养生
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项目本体 项目具有2500亩规模，拥有青山绿水资源，容积率约为1.6，有 较大的可塑空间
项目规模、指标： 莱茵城项目规划总面积2500亩， 地块高差较大，有利于景观打造。
内外部交通道路未建或在建，整体通达性较差
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核心问题 项目面临的核心问题
城市人口 战略层面
区域的机会在哪里？项目的出路有哪些？
区位属性 本项目坐落于贵州省清镇市新店镇。
项目距贵阳市中心城区约80公里；距龙洞堡机场 只需120分钟车程 目前S102进入市区（约2小时车程） 公共交通不完善 地块内分布有村级道路，通达性差，未形成有效 路网
区位属性
二线省 会城市 城市远 郊 新建高 速 武汉被定义为中部核心城市，成为中部崛起的重 要环节，城市功能和地位不断升级，产业结构调 整优化 本项目坐落于未形成开发效应的远城区，缺乏客 户的基本认知，区域抗性初期存在 新建贵黔高速黔西至贵阳将经过新店镇，届时新 店镇至贵阳高速公路路程将缩短至约50公路，从 贵阳到本项目时间缩短至半小时
休闲度假化的温泉山
多元化休闲配套的鸭池河
民族风情的小镇中心 生态农业与休闲结合的生态科技观光园
实现健康享受的养生社区
生态借势
旅游项目
休闲配套
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来自百度文库
构建特色莱茵城小镇
休闲生态+休闲旅游+养生居住
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温泉山——温泉会议度假酒店、温泉度假村座落于此，
特色客房、大型的会议室、温泉SPA等配套满足商务、情 侣、团队各类度假者多样的需求
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泡温泉、享受美 食、开会探讨， 在温泉山都能尽 情享受
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乡村公园——利用当地原始地貌，开发乡村森林公园、
乡村观光梯田、乡村种植园、乡村动物园
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在种植园、茶园中采摘、观乡村美景，绿色生态之中享受 生活
茶园
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生态科技观光园——在莱茵城项目旁边流转5000亩农
田发展观光农业，集观赏、游览、商务、销售、餐饮、摄 影、深加工与一天的现代生态农业科技园。
需求带动下的城市旅游升 级，休闲度假游成发展趋 势，基本观光外的功能持 续补入，住宅与休闲设施 的捆绑将成复合型项目的 发展方向
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开发过程借鉴 在快速城市化的大背景下，依托大规模生态本地的优势，通过 三步走，打造近郊特色休闲居住小镇
C 完善提升
B 发展转型
A 构建价值
•在项目初始就建立特色养 生项目驱动（往往是温泉 和生态承载的养生项目）
古镇旅游区块 该区块为古镇旅游区块， 将原有镇街道根据当地 民族风情重建或改建
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小镇的发展动力：——资源的独特成就小镇的名声，利用红色文化提
升小镇的名气，定期节庆活动吸引外来游客、推动小镇的持续发展。
摄影节
风筝节
桃花节
七夕节
婚纱节
河鲜 美食节
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本次汇报主要解决的问题
第一部分：定位成果展示篇
第二部分：项目背景与思考篇
类型：周边居民 客户特征：对价格敏感，关注 生活配套，属于日常居住型客户 置业目的：一居
E
D
类型：小资度假 客户特征：自由职业、生活随 意，喜欢到处旅游，因独特的自 然资源和人文资源而选择 置业目的：二居、三居
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市场特征 基于本项目具有大规模生态区的自身优势，可以依托未来城市发 展的机遇，结合生态休闲功能，在外围市场的竞争中突围
乡旅农情 根植大地 师法自然
谨呈：清镇市人民政府、成都市金银弯投资管理有限公司
打造西南休闲旅游养生新地标
——贵州清镇市新店镇项目整体定位策划方案
2014/06/10 1
前言： 受成都金银弯投资有限公司委托，我司针对贵公司位于贵州省清镇市新店 镇项目开展前期项目定位及发展研究，在此感谢贵司对我司的信任！ 在接受委托之后我司开展了对项目地块的实地考察，并对贵州省旅游养生产 业项目初步调查，结合我司多年的休闲养生项目运作经验制定该策划方案，在本 方案中我司团队有以下见解。 1、该项目体量较大，项目规划不能只针对项目地块本身； 2、该项目规划因结合贵州乃至西南旅游、休闲、养生产业。 3、项目规划因结合当地人文、历史、民族特色 4、对于区域性打造因考虑拆迁、移民的安置、就业、增加收入等方面考虑 5、对于该区域规划因按照将新店镇打造成中国新型城镇化的典范、教科书，
应考虑到既保护当地生态环境又能发展当地经济、解决当地农转非居民就业和增
加收入。 为此我司认为项目应从打造具有民族特色，兼具发展旅游、养生、度假产业并且 打造当地现代化的农业产业，使其成为
贵州新型现代化城镇。
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—西南休闲旅游养生风情小镇
兼有风情小镇、休闲旅游、养生居住和生态农业的莱茵城 五大核心项目，奠定莱茵城的西南影响力
人口规模：约5万
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空间布局：——以临湖区为核心区域，区域分块较为明显
核心区块
该区域位于极大板 块中心，将形成医 疗、文化、娱乐、 教育配套中心。
住宅区块
该区块为纯住宅区 块，在核心区的南 面和西南面，部分 住宅临湖，该区块 中的住宅疏密布置 不尽相同
生态农业区块 该区块为生态农业区块， 将形成农业种养殖、观 光、摄影、购物等生产 旅游项目
生态 农业
在群山环抱的新店镇，利用当地的 地形地貌打造观光生态农业，以公 司加合作社加农户的模式发展乡村 旅游，带动第三产业发展，促进农 民就业、增加农民收入。
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本次汇报主要解决的问题
第一部分：定位成果展示篇
第二部分：项目背景与思考篇 第三部分：项目整体定位篇 第四部分：项目经济和社会效益篇
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从五大价值 出发
1、项目开发投入运营之后，后期由物业管理公司管理，将大量招聘当地劳 动力约1000人进入物业公司。、 2、商业街打造之后优先对当地居民免租或者租赁，增加就业与收入。 3、投资建设2-3家商务酒店，将解决当地约200人就业 4、农业公司将采取与当地农业合作社共同合作经营，农业合作社以土地入 股，农业公司投入资金和生产设备，共同开发经营生态科技园，预计将吸收 700户，农业公司3年后预计每户年增加收入3000元左右。
类型：5+2生活梦想的中产阶层 客户特征：属于高知阶层，用来周末 度假，来自贵阳及周边城市城市圈客群 置业目的：二居
类型：贵阳片区的别墅追梦者 客户特征：别墅首置客户，注 重总价控制下的别墅生活感受 ，对产品形式不敏感 置业目的：二居
B
A
客户分类
C
类型：养生养老 客户特征：对生态资源和 配套敏感、关注价格和项目 娱乐性。 置业目的：二居、三居
人群，吸引约10万度假客群，新店镇将承载现有和新增人 群的医疗、教育、商业、文化、休闲配套
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小镇中心——现有的新店镇无法承载未来新区域规划所需要的配套及民
族特色，未来将逐步新建或改造现有的街道，增加旅游、休闲功能，提高医疗、 教育、行政服务功能。
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城镇基本配套功能、逛街购物、广场庆典…… 丰富了莱茵城多姿多彩的生活
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国际案例借鉴法国安纳西小镇：法国童话小镇，阿尔卑斯山的阳
台，有法国“威尼斯”之称
地理位置： 地处法国东南部阿尔卑斯山地区，上萨瓦省的省 会，坐落在阿尔卑斯山与安纳西湖之间的安纳西 历史简介： 小镇的兴起可以追溯到十二世纪，尽管经过世代 变迁，历久弥新，但留下岁月痕迹的城市布局， 建筑，古风，依然飘洒着法兰西已渐消逝的贵族 气息
第三部分：项目整体定位篇
第四部分：项目经济和社会效益篇
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项目资源 莱茵城主要资源有可分为生态和疗养两部分，多种资源成为项 目开发的多重驱动力
生态
湖河 桃花山 观光农业
梯田
温泉
养生
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【整体定位】
莱茵城—— 站位贵阳首屈一指的旅游休闲小镇
——以休闲旅游+休闲居住+休闲生态为主题 ——打造环境、项目、服务及居住全体系养 生体验 ——依托原生态风情 ——开辟旅游度假和养生居住天堂
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风情 小镇
民族特色小镇气息 风情美食街
民族特色表演 民族特色产品 感受小镇舒逸生活
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休闲 旅游
民族特色小镇气息 乡村主题公园
运动休闲
享受和煦的阳光 慢生活带来的快乐 看书、散步、慢跑
公园里的小径
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全欧式建筑演绎 建筑、艺术、自然融为一体 全面的景观和最大尺度的园林
养生 居住
在家度假的格调
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居住和养生
业
工 生 态 居 住 区 郊 文化娱乐 中心区 行政办公区 商务核心 商业核心
都市 休闲
综合生活区
园
中间圈层：都市休闲、体育休闲、生态居 住、文教、文化产业
住
外围圈层：工业、郊区居住、度假旅游
区 居
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区域机会 但从长远来看，通过休闲配套和城市配套的打造，项目近期有机 会吸引资源型三居客户，远期可以成为周边二居的重要选择
商业街
庆典活动
中心广场
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养生社区——依托当地独特的绿色生态资源，以莱茵城项 目为基础，打造西南一流养生、养老社区，以养生、颐养、 疗养、医疗为主题。
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养生社区——项目当地拥有良好的自然资源，山林植被丰 富，四季常青，空气负氧离子含量较高、PM2.5较低，四 季温度适宜，是养生最佳的地理选择。
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养生社区——莱茵城将按照国际养老住宅标准打造，并配 套相关医疗、文化、娱乐项目。
老年大学
24 博物馆
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我们梦想拥有一处住处！ “面朝大海、春暖花开”
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本次汇报主要解决的问题
第一部分：定位成果展示篇
第二部分：项目背景与思考篇
第三部分：项目整体定位篇
第四部分：项目经济和社会效益篇
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城市人口 策略层面
项目主题价值如何构建？规划如何落地？
城市人口 开发层面
大规模项目的开发策略？物业组合及运营节奏？
城市人口 产品层面
如何配比产品类型使得项目在既能保证市场竞争力强又 能有效提高土地利用水准
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区域属性 随着城市外扩，本项目区域将从生态陌生区向半都市半休闲的 城市功能区演化
中心圈层：商业商务、文化娱乐、休闲
商业广场
乡村公园
苗族文化
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本次汇报主要解决的问题
第一部分：定位成果展示篇
第二部分：项目背景与思考篇
第三部分：项目整体定位篇
第四部分：项目经济和社会效益篇
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经济效益
项目占地
容积率
建筑面积
投资额
总产值
2500
1.6
2666680
53亿
80亿
开发税收： 后期运营 酒店： 旅游 农家乐
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社会效益