(招标投标)物业管理招标文件的编制
物业管理招标采购文件
一、招标公告根据《中华人民共和国招标投标法》及相关法律法规，我单位（以下简称“招标人”）决定对物业管理项目进行公开招标，现将有关事项公告如下：1. 项目名称：物业管理项目2. 项目地点：XXX地区3. 项目概况：本项目占地面积XXX平方米，建筑面积XXX平方米，共计XXX栋楼，共计XXX户居民。
4. 招标内容：物业管理服务5. 招标方式：公开招标6. 招标文件获取时间：自本公告发布之日起至招标文件发售截止之日止7. 招标文件发售地点：XXX单位8. 投标截止时间：详见招标文件9. 开标时间：详见招标文件10. 开标地点：详见招标文件二、投标人资格要求1. 具有独立法人资格，注册资本不低于XXX万元人民币，具备有效的营业执照。
2. 具有有效的物业管理资质证书，具备从事物业管理业务的经验和能力。
3. 近三年内无重大违法违规行为，无不良信用记录。
4. 具有良好的财务状况，无拖欠债务等不良信用记录。
5. 具有健全的组织机构、完善的规章制度和专业的管理团队。
6. 具有良好的社会信誉，无因物业管理服务引起的投诉和纠纷。
三、招标文件内容1. 招标文件封面2. 招标公告3. 招标文件发售通知4. 招标文件（1）招标项目概况（2）招标范围及内容（3）招标要求（4）投标文件要求（5）评标办法（6）合同条款（7）其他事项5. 投标须知6. 附件四、投标文件要求1. 投标人应按照招标文件要求，编制投标文件，投标文件应包括以下内容：（1）投标函（2）法定代表人身份证明或授权委托书（3）企业营业执照副本复印件（4）物业管理资质证书复印件（5）近年物业管理业绩证明材料（6）物业管理服务方案（7）项目管理团队介绍（8）投标保证金缴纳凭证2. 投标文件应按照招标文件要求进行密封，并在规定的时间内送达指定地点。
五、评标办法1. 评标委员会由招标人、行业专家等组成。
2. 评标委员会根据招标文件要求，对投标文件进行评审，包括：（1）投标人的资格、业绩、信誉等基本情况（2）物业管理服务方案（3）项目管理团队介绍（4）投标报价3. 评标委员会根据评审结果，确定中标人。
物业管理招标投标管理办法
物业管理招标投标管理办法物业管理招标投标管理办法第一章总则第一条为规范物业管理招标投标行为，提高招标投标的公平性、公正性和透明度，保护投标人的合法权益，制定本办法。
第二条本办法适用于所有需要招标投标的物业管理项目。
第三条物业管理招标投标应遵守国家相关法律法规和政策规定，履行社会责任。
第四条建立健全招标投标管理制度，确保招标投标程序规范、公正。
第六条以下法律名词及注释适用于本文：1.《中华人民共和国招标投标法》：指中华人民共和国国家法律规范的关于招标投标的法律法规。
2.《物业管理条例》：指中华人民共和国国家法律规范的关于物业管理的法律法规。
第二章招标准备阶段第一节项目确定第七条物业管理项目的需求应明确，并制定相关管理计划。
第八条定义物业管理项目的需求规模、服务内容、要求和期限。
第九条制定项目预算，确定项目资金来源。
第十条成立招标委员会，负责招标程序的组织和管理。
第二节招标文件编制第十一条招标文件的编制应详细说明招标程序、标书要求、评标标准和合同约定等内容。
第十二条编制招标文件前，应对物业管理项目进行必要的技术和经济论证。
第十三条招标文件的编制应遵循规范的文件格式，包括但不限于项目简介、招标范围、评标办法等。
第三节招标公告发布第十四条招标公告应发布在指定的媒体上，确保公告的广泛传播。
第十五条招标公告应包括项目名称、需求规模、服务内容、申请资格要求、开标时间和地点等信息。
第十六条招标公告应在规定期限内进行公示，并进行必要的修改与补充。
第三章投标阶段第一节投标文件准备第十七条投标人应按照招标文件的要求，准备齐备的投标文件。
第十八条投标文件应包括但不限于投标报价、技术方案、业绩资料、经营能力证明等内容。
第十九条投标文件的装订应符合招标文件的要求，确保完整和规范。
第二节投标文件提交第二十条投标文件的提交应按照招标文件规定的时间和地点进行。
第二十一条投标文件的递交应以书面方式为主，同时提供电子版备查。
第二十二条投标文件递交截止时间后，不接受任何投标文件的补充或更改。
物业管理投标书编制方法与技巧
物业管理投标书编制方法与技巧一、投标的一般程序1.获取招标信息，决策是否参与投标2.报送投标申请，接受资格审查3.获取与熟悉招标文件并参与答疑和现场勘查4.投标决策与编制投标书5.报送投标书6.参加开标及答辩会7.中标和签订物业服务合同二、投标流程分解㈠甄别招标信息1.对招标方主体的需求分析（1）对招标方真实意图的了解、分析与把握✧是真招标还是走过场✧是重名誉还是重质量✧是比服务还是比价格2.对竞争对手的分析✧可能竞争对手的筛选✧从招标书对投标企业的投标资格入手✧主要竞争对手特点的了解✧可能的竞争因素，是否有特殊的目的3.对招标方主要负责人的了解分析✧未来招标方对物业管理的分管体制✧对物业管理的了解掌握程度✧未来与其合作的难易与融洽分析2、企业对履约可行性的分析✧是否符合企业发展空间✧是否具有同类型物业的相对优势是否有相应的关键人员储备三、获取招标文件1.物业管理企业在获得投标信息后，即可收集相关信息，并按企业的拓展计划，确定投标意向。
2.物业服务企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况分析和物业管理模式确定的基础上，制定切实可行的物业服务方案。
3.获取招标文件后，应迅速落实公司经营资质的有关资料和证件，详细阅读文件内容，熟知各项要求，特别是对招标文件中投标保证书、履约书、奖罚措施等项应仔细分析研讨，并向招标单位确认投标书中不清楚事项，以便做准备。
四、考察物业现场投标单位组织人员到物业现场进行现场实地考察，对照招标文件有关内容、仔细分析，从而为管理方案的构想奠定基础。
五、编制投标书（一）、成本测算1.投标制作人需了解最新岗位薪资；2.了解配备各类物资的市场价格行情。
对需要按年折旧或摊销的费用，测算周期不应超过合同期限；3.根据拟承接物业的管理服务范围、类型、档次、标准等进行专题分析，做出较为精确的测算。
在确定单价时，要从竞争战略高度和战术要求上去推敲，单价确定后与工作量相乘，便可得出管理服务费总标价。
物业管理招投标文件(范本)
物业管理招投标文件(范本)[公司名称]物业管理招投标文件招标文件摘要日期：[日期]项目名称：物业管理服务采购编号：[编号]采购方式：公开招标招标单位：[招标单位名称]联系人：[联系人姓名]联系电话：[联系电话]一、项目背景和目的本物业管理服务招标文件旨在为[招标单位名称]提供全面的物业管理服务，包括但不限于设备维护、安全监控、清洁服务、绿化养护等。
通过公开招标，我们希望寻找一家有经验、专业可靠的物业管理公司，以提供高质量的服务，为我们的项目带来价值和发展。
二、招标范围本次招标的范围涵盖以下内容：1. 设备维护：负责设备的维护保养工作，包括但不限于空调系统、电梯、发电机等设备的定期检查和维修。
2. 安全监控：负责项目内安防监控系统的运行和维护，保障项目安全。
3. 清洁服务：负责项目公共区域的日常清洁工作，包括楼道、走廊、公共厕所等区域的清扫和卫生处理。
4. 绿化养护：负责项目内绿化带和花坛的养护和管理工作，包括修剪、浇水、施肥等。
5. 其他相关工作：如项目内道路的维护、停车场管理等。
三、投标资格要求1. 投标人应为具有合法注册的物业管理公司，具备相关资质和经验。
2. 投标人应提供近三年类似项目的业绩证明，证明其具备承担相应工作的能力。
3. 投标人应提供公司组织机构代码证和营业执照的复印件。
4. 投标人应提供公司员工的相关培训和资质证书复印件。
四、招标文件的获取和递交1. 招标文件可以从[招标单位]的办公室领取或通过邮件方式获取。
获取招标文件需缴纳[文件费用]元。
2. 招标文件递交截止日期为[截止日期]，逾期递交的文件将被视为无效。
3. 递交的文件应包括投标申请书、投标保证金、业绩证明、组织机构代码证、营业执照、员工培训和资质证书等。
五、评标办法和标准1. 本次评标将按照经验、资质、报价等因素进行综合评分。
2. 各项指标的权重为：经验40%、资质30%、报价30%。
3. 经过评标后，将选取综合评分最高的投标人作为中标单位。
小区物业管理招标文件
小区物业管理招标文件尊敬的招标人：首先感谢贵方对我们公司的信任，我们愿意参与贵小区物业管理项目的招标活动，并向贵方提供最优质的服务。
为了使各方能够全面了解本项目的情况和要求，特编制该招标文件。
希望通过招标，能够找到最适合贵小区的物业管理服务供应商，进一步提升小区的服务品质和居民的生活质量。
一、项目概况及背景1.项目名称：小区物业管理服务招标2.项目背景：详细介绍贵小区的地理位置、建筑规模、住户数量等相关信息，包括小区现有的管理问题和需求。
二、招标项目范围1.物业管理范围：详细列出招标项目所包括的物业管理服务内容，包括但不限于小区日常维护、环境卫生、安全管理、设备设施维护等。
2.服务要求：具体描述贵小区对物业管理服务供应商的要求，包括管理人员的资质要求、服务响应时间、责任划分等。
三、投标须知1.资格要求：说明供应商报名的资格条件及要求，并列出所需的相关资料。
2.投标文件的编制与提交：详细列出投标文件的编制要求，包括文件格式、递交时间、递交地点等。
四、评标标准及程序1.评标标准：列出招标评标所采用的标准，包括技术方案、服务价格、工作经验等。
2.评标程序：详细描述评标的流程和时间安排，包括资格预审、报价评审、现场考察等。
五、合同与履约1.合同签订：说明中标供应商与招标人签订合同的具体流程和要求。
2.履约要求：详细列出中标供应商应履行的义务和要求，包括服务质量、资金管理、投诉处理等。
六、投标文件递交及开标1.递交时间和地点：具体说明投标文件的递交截止时间和地点。
2.开标程序：详细列出开标的程序和要求，包括评标委员会的组成和评标过程。
以上仅为招标文件的大概内容，详细的内容及要求请参见附件。
希望各有意向的供应商能够仔细阅读并按照招标文件的要求进行投标。
附件：1.投标人资格要求2.投标报价表格3.合同范本4.小区平面图及建筑规划图5.其他有关文件及资料法律名词及注释：1.中华人民共和国招标投标法：是中国法律对招标投标活动进行监督和管理的基本法律。
物业管理招投标流程
物业管理招投标流程一、引言物业管理招投标是指业主委员会或业主代表与物业管理公司签订合同，委托其负责小区或大型物业项目的管理和运营。
本文将详细介绍物业管理招投标的流程，包括准备工作、招标公告、投标文件的编制与提交、评标与中标、合同签订等环节。
二、准备工作1.明确需求：业主委员会或业主代表应明确物业管理的具体需求，包括管理范围、服务内容、服务标准等，并将其编制成招标文件。
2.编制招标文件：招标文件应包括招标公告、投标文件要求、评标标准、合同范本等，确保招标过程公正透明。
3.确定招标方式：常见的招标方式有公开招标、邀请招标和竞争性谈判，根据实际情况选择合适的方式。
4.确定招标时间：根据物业管理的紧急程度和项目进度，确定招标开始和截止时间。
三、招标公告1.发布招标公告：招标人应在指定的媒体上发布招标公告，公告内容包括招标项目的基本信息、招标方式、投标文件要求、截止时间等。
2.扩散招标信息：除了媒体公告，还可以通过物业管理相关的网站、社交媒体等渠道扩散招标信息，吸引更多潜在投标人参与。
四、投标文件的编制与提交1.获取投标文件：投标人应按照招标文件的要求，向招标人获取投标文件，并缴纳相应的文件费用。
2.准备投标文件：投标人应根据招标文件的要求，编制完整的投标文件，包括资质证明、技术方案、经验介绍、报价等。
3.递交投标文件：投标人需在规定的截止时间前将投标文件递交给招标人，并保留相关的递交凭证。
五、评标与中标1.评标委员会组建：招标人应组建评标委员会，由相关专家和业主代表组成，负责评审投标文件。
2.评标标准制定：评标委员会应根据招标文件中的评标标准，制定评分细则和权重，确保评标过程公正、客观。
3.评标过程：评标委员会对投标文件进行评审，根据评分细则对各项评标指标进行打分，并综合计算得出最终评分。
4.确定中标人：根据评标结果，评标委员会确定中标人，并将结果通知投标人。
六、合同签订1.商务谈判：招标人与中标人进行商务谈判，就合同条款、服务内容、费用等进行详细沟通和协商。
物业管理招标投标管理办法
物业管理招标投标管理办法物业管理招标投标管理办法第一章总则第一条为规范物业管理招标投标行为，维护招标投标活动的公平、公正、公开原则，制定本办法。
第二条本办法适用于所有物业管理招标投标活动，包括但不限于物业管理服务项目、物业管理设备采购项目等。
第三条物业管理招标投标活动应遵循合规、透明、高效、公平竞争的原则，重视优质服务供应商的选拔。
第四条物业管理招标投标活动应遵守国家相关法律法规、招标投标法和其他有关规定，并充分尊重供应商的合法权益。
第五条招标人应对物业管理招标投标活动进行全程监管，并组织评标工作，确保公正、公平的招标结果。
第六条本办法所指的物业管理招标投标活动，包括但不限于以下几个阶段：招标公告、报名资格审核、招标文件编制、标书递交、评标、中标公示、合同签订等。
第二章招标公告第七条招标人应在适当的媒体上发布招标公告，明确招标项目的基本信息。
第八条招标公告应至少包括以下内容：招标项目名称、招标范围、工作要求、投标截止日期、等。
第九条招标公告的发布应提前合理时间，确保潜在投标人有足够的时间准备和回应。
第十条招标人应尽量选择权威性、影响力较大的媒体发布招标公告，确保广泛的信息传播。
第三章报名资格审核第十一条潜在投标人应按照招标文件的要求，准备完整的报名材料，并按时递交给招标人。
第十二条招标人应对递交的报名材料进行资格审核，确定符合资格条件的潜在投标人。
第十三条资格审核的内容应包括但不限于投标人的资质证书、经验证明、信用状况、财务状况等。
第十四条招标人应及时通知通过资格审核的潜在投标人，发放招标文件，并告知投标截止日期。
第四章招标文件编制第十五条潜在投标人应按照招标文件的要求编制并提交标书，包括技术方案、商务方案、价格等核心内容。
第十六条招标文件应明确要求潜在投标人提供的信息和资料，并对其进行详细解释。
第十七条招标文件应具备合理的格式和规范的内容，确保投标人能够完整、准确地理解和回应。
第五章标书递交第十八条投标人应于投标截止日期前将标书递交给招标人，并确保递交的标书完整、准确。
招标文件的编制
1.招标文件的编制按照我国《招标投标法》的规定，招标文件应当包括招标项目的技术要求，对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签合同的主要条款。
建设工程招标文件是有招标单位或其委托的咨询机构编制发布的，既是投标单位编制投标文件的依据，也是招标单位与将来中标单位签订工程承包合同的基础，招标文件中提出的各项要求，对整个招标工作乃至承包发包双方都有约束力。
建设工程招投标分为许多不同阶段，每个阶段招标文件的编制内容及要求不尽相同，这里我们重点介绍施工招标文件的内容和编制。
（1）按照《工程建设项目施工招标投标办法》的规定，依法必须招标的工程建设项目，应具备下列条件：1）招标人已经依法成立。
2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准。
3）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准。
4）有相应资金或资金来源已经落实5）有招标所需的设计图纸及技术资料。
（2）招标文件的内容。
招标人应当根据施工招标项目的特点和需要，自行或者委托工程招标代理机构编制招标文件。
招标文件一般包括下列内容：1）投标邀请书。
2）投标人须知，包括工程概况，招标范围，资格审查条件，工程资金来源或者落实情况（包括银行出具的资金证明），标段划分，工期要求，质量标准，现场踏勘和答疑安排，投标文件编制、提交、修改、撤回的要求，投标报价要求，投标有效期，开标时间和地点，评标的方法和标准等。
3）合同主要条款。
4）投标文件格式。
5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单。
6）技术条款。
7）设计图纸。
8)评标标准和方法。
9）投标辅助材料。
招标人应当在招标文件中规定实质性要求和条件，并用醒目的方式表明。
（3）根据《招标投标法》和建设部有关规定，施工招标文件编制中还应遵循如下规定：1）招标文件应当明确规定评标时除价格以外的所有评标因素，以及如何将这些因素量化或者据以进行评估。
在评标过程中，不得改变招标文件中规定的评标标准、方法和中标条件。
物业管理投标招标文件
一、招标公告根据《中华人民共和国招标投标法》及相关法律法规的规定，本招标人（以下称“招标人”）对以下物业管理项目进行公开招标，欢迎具备相应资质的物业管理企业参与投标。
一、项目概况1. 项目名称：XX小区物业管理项目2. 项目地址：XX市XX区XX街道XX小区3. 项目规模：XX栋住宅楼，总建筑面积约XX万平方米4. 项目性质：住宅小区5. 项目招标内容：物业管理服务二、招标范围1. 对小区公共区域进行日常清洁、绿化、维护等工作；2. 对小区内公共设施、设备进行日常维护、保养和维修；3. 对小区内公共秩序进行管理，确保小区安全、和谐、文明；4. 对业主进行物业咨询、投诉处理等工作；5. 完成招标人交办的其他相关工作。
三、投标人资格要求1. 具有独立法人资格，注册资金不低于XX万元；2. 具有物业管理一级资质；3. 近三年内无重大违法违规行为；4. 具有良好的商业信誉和社会信誉；5. 具有类似物业管理项目的成功经验；6. 具有完善的物业管理团队和设备设施。
四、投标文件要求1. 投标文件应包含以下内容：（1）投标函；（2）法定代表人身份证明或授权委托书；（3）企业法人营业执照副本；（4）物业管理资质证书；（5）近三年内物业管理项目业绩证明；（6）项目管理团队介绍；（7）物业管理服务方案；（8）其他相关材料。
2. 投标文件须按照招标文件要求装订成册，封面注明项目名称、投标人名称、联系人及联系电话。
五、投标保证金1. 投标保证金金额：XX万元；2. 投标保证金缴纳方式：银行转账；3. 投标保证金退还：未中标单位在合同签订后7个工作日内退还。
六、投标截止时间及开标时间1. 投标截止时间：XX年XX月XX日XX时XX分；2. 开标时间：XX年XX月XX日XX时XX分。
七、投标地点及开标地点1. 投标地点：XX市XX区XX街道XX小区物业管理办公室；2. 开标地点：XX市XX区XX街道XX小区物业管理办公室。
八、招标人联系方式1. 联系人：XX；2. 联系电话：XX；3. 电子邮箱：XX。
物业管理招标管理文件
一、总则第一条为了规范物业管理招标投标活动，保护招标投标活动当事人的合法权益，维护物业管理市场的公平、公正和秩序，根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国物业管理条例》等相关法律法规，制定本招标管理文件。
第二条本招标管理文件适用于物业管理招标投标活动，包括招标、投标、开标、评标、中标、签订合同等全过程。
第三条物业管理招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
二、招标条件第四条招标人应当具备以下条件：（一）依法设立并取得营业执照的企业法人或者其他组织；（二）具备物业管理资质；（三）有固定的办公场所和必要的办公设备；（四）有健全的物业管理制度；（五）有良好的社会信誉。
第五条招标项目应当符合以下条件：（一）已取得土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；（二）已具备物业管理条件；（三）招标人已按照法律法规和合同约定履行完毕前期物业管理服务。
三、招标公告第六条招标人应当在项目所在地公开发布招标公告，公告内容应当包括：（一）招标人名称、地址、联系方式；（二）招标项目名称、地点、规模；（三）招标范围、内容；（四）招标方式；（五）投标截止时间、地点；（六）招标文件发售时间、地点、费用；（七）其他需要公告的事项。
第七条招标公告发布后，招标人不得擅自变更招标条件，确需变更的，应当重新发布招标公告。
四、投标文件第八条投标人应当具备以下条件：（一）具备物业管理资质；（二）有固定的办公场所和必要的办公设备；（三）有健全的物业管理制度；（四）有良好的社会信誉。
第九条投标人应当按照招标文件要求编制投标文件，投标文件应当包括以下内容：（一）投标函；（二）投标报价；（三）物业管理方案；（四）投标人资格证明文件；（五）其他相关资料。
第十条投标人应当在投标截止时间前将投标文件送达指定地点，逾期送达的投标文件无效。
五、开标、评标和中标第十一条招标人应当在投标截止时间后，组织开标会议，公开开标。
第十二条评标委员会由招标人代表、物业管理专家和公证人员组成，评标委员会应当按照招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。
物业管理招投标会议纪要
物业管理招投标会议记要引言概述：物业管理招投标会议是为了选择一家合适的物业管理公司，确保物业管理工作的高效运行。
本文将详细介绍物业管理招投标会议的五个部份，包括需求分析、招标文件编制、投标评审、中标结果公示和合同签订等。
一、需求分析：1.1 确定物业管理的具体需求：会议首先明确物业管理的具体需求，包括物业管理范围、服务内容、管理标准等。
1.2 制定物业管理的目标：会议确定物业管理的目标，如提高物业价值、改善居住环境、提供高质量的服务等。
1.3 确定物业管理的预算：会议讨论并确定物业管理的预算，包括管理费用、维修费用、设备更新费用等。
二、招标文件编制：2.1 编制招标公告：会议确定招标公告的内容，包括招标范围、要求、截止日期等，并委派相关人员负责发布。
2.2 编制招标文件：会议讨论并编制招标文件，包括招标要求、评标标准、合同条款等，确保公平、透明的招标过程。
2.3 确定投标截止日期：会议确定投标截止日期，并通知潜在的投标人。
三、投标评审：3.1 筛选投标人：会议对收到的投标进行初步筛选，排除不符合要求的投标人，并将符合要求的投标人名单公示。
3.2 评审投标文件：会议组织评审委员会对符合要求的投标文件进行评审，根据招标文件中的评标标准进行评分。
3.3 确定中标人：会议根据评审结果，确定中标人，并通知中标人参加后续的合同签订。
四、中标结果公示：4.1 公示中标结果：会议公示中标结果，包括中标人的名称、中标金额等，并在指定的媒体上发布公告，确保公示的公正性和透明度。
4.2 接受异议申请：会议接受未中标的投标人提出的异议申请，并进行认真审查，确保公正处理。
4.3 处理异议申请：会议根据异议申请的内容进行调查和处理，并及时通知相关方。
五、合同签订：5.1 确定合同条款：会议与中标人商议并确定合同条款，包括服务内容、费用、履约期限等。
5.2 签订合同：会议与中标人签订物业管理合同，并确保合同的合法性和有效性。
物业管理招标文件指导书(3篇)
第1篇一、前言物业管理招标文件是物业管理招标过程中的重要文件，是招标人依法进行物业管理招标的重要依据。
为确保物业管理招标工作的顺利进行，特制定本指导书，以指导招标人编制物业管理招标文件。
二、招标文件编制原则1. 合法性原则：招标文件必须符合国家有关法律法规、政策规定，确保招标活动的合法性。
2. 公开、公平、公正原则：招标文件应公开、公平、公正地反映招标人的需求，为投标人提供平等的竞争机会。
3. 可操作性原则：招标文件内容应具体、明确，便于投标人理解、参与和执行。
4. 实用性原则：招标文件应具有实用性，能够满足物业管理工作的实际需求。
三、招标文件编制内容1. 招标公告（1）招标项目名称、招标人名称、招标人地址、联系方式等基本信息；（2）招标项目概况，包括项目规模、地理位置、物业管理类型等；（3）招标方式、招标时间、招标地点等；（4）投标人资格要求，包括企业资质、业绩、信誉等；（5）招标文件获取方式及费用；（6）招标文件递交截止时间、递交地点及联系方式；（7）其他需要公告的事项。
2. 招标文件（1）招标项目基本情况招标项目名称、招标人名称、招标人地址、联系方式等基本信息；项目规模、地理位置、物业管理类型、物业管理期限等；项目设施设备情况、物业管理范围、物业管理服务内容等。
（2）招标要求招标人提出的物业管理要求，包括但不限于以下内容：1）物业管理服务质量标准；2）物业管理费用；3）物业管理合同期限；4）物业管理人员的配备及要求；5）物业管理设施设备的维护、保养、更新改造等；6）物业管理档案管理、信息公示等。
（3）投标人须知1）投标人资格要求，包括企业资质、业绩、信誉等；2）投标文件编制要求，包括投标文件格式、内容、提交方式等；3）投标保证金缴纳要求；4）投标文件递交截止时间、递交地点及联系方式；5）评标办法及标准；6）其他需要告知投标人的事项。
（4）评标办法及标准1）评标委员会组成及职责；2）评标办法，包括评分标准、评分细则等；3）评标过程及结果公示。
编制物业管理招标文件须注意的几个问题
同ｍ■
了评标中的随意性 。
３技 术 要 求 雷 同 ． 分标 准 ． 评 缺 乏对 项 目的针 对性 。
（ 试行） 规定： 》中 “ 物业管理评标方 的依据， 对招标项 目的描述 、 技术
法一般 采用综合 评估法或 者 法 律 、 行 政 法规 允许 的其他 评标 方 法 ” ， 规 范 及要 求 、 标人 须 知 、 投 技术 响 应、 评标 程 序和 标准 、 投标 文件 格
容则很 不 完整 。 践表 明 ， 如 实 造成 此状 况 的原 因有二 ： 是 开发 商 一
和“ 答疑 ” 可 以增加 对 项 目的 了 也
没 有要 求到 的 内容却 出现在评 分
解， 但是对于在建项 目而言 ，现 标 准 中 。这 种文 件逻辑 上 的 矛盾 “
对物业管理不太重视 ，仅提供一 场 ” 只是 一个 工地 ； 在配 套设 施及 不仅使评标专家无所适从 ，而且
述是投标人根据 自己的实际情况 法提供较为详细的技术参数。还 学 性 。 对项 目进行评估和编制投标文件 有一种 情况 是开 发商 对项 目实行
２招 标 文 件 前 后 不 对 应 ． ． 评
分 在进 方 标 的主要依据 ，也是评标时专家必 总体规 划 、 期开 发 ， 行 物业 标 内 容 、 法 、 准 界 定 不 严 密 。
身就准备得不完整。
象实 际 上 损 害 了投标 人 的利 益 ，
“ 不 例 以成都市 为例 ， 成都 市物 因为在配套设施及设备未确定 、 严 密 、评 分 细则 ” 细 致 ， 如 ： 《
业管理招标投标暂行办法》第二 技 术 参 数 和 指 标 不 简单 的标 注
些基 本数 据 就委 托代 理机 构编 制 设备 尚未 确定 的情况 下 ， 答疑 还 使招 标 的择优性 大打 折扣 。 “ 此 外 ，不少 物业 管理 招 标文 件 中对 评标 的方 法 和标 准界定 不
小区物业招投标管理办法
二、招标
1.招标人应当根据小区业主大会的决议，确定招标项目、招标范围、服务内容、服务标准、合同期限等事项。
2.招标人应当编制招标文件，包括以下内容：
（1）招标公告；
（2）投标人须知；
（3）招标项目的技术规范和服务要求；
1.招标人、投标人和评标委员会成员在招投标活动中，如有违反法律法规和本办法规定的行为，应依法承担相应的法律责任。
2.对招投标活动中的违规行为，任何单位和个人均有权向物业监管部门举报。
3.物业监管部门应依法对招投标活动进行监督，及时查处违规行为，维护招投标活动的公平、公正、透明。
十八、附则
1.本办法的解释权归小区业主委员会所有。
二十八、保密条款
1.招标人、投标人和评标委员会成员在招投标活动中获取的商业秘密、个人隐私等信息，应予以严格保密。
2.除非法律法规另有规定或双方另有约定，任何一方不得泄露相关信息。
二十九、法律法规的适用
1.招投标活动应遵守中华人民共和国法律法规，遵循公平、公正、公开的原则。
2.本办法如有未尽事宜，按照国家相关法律法规执行。
本办法旨在规范小区物业管理招投标活动，确保招投标过程的公平、公正、透明，提高物业管理水平，保护小区业主的合法权益。通过明确招投标程序、评标标准、合同履行监督等关键环节，为小区物业管理的招投标活动提供了全面、细致的指导。本办法的实施，将有助于构建和谐、稳定、高效的小区物业管理环境，提升小区居民的居住品质。
2.中标人应当在收到中标通知书后，按照招标文件的要求与招标人签订物业服务合同。
3.招标人应当在合同签订后，向未中标的投标人发出投标结果通知。
4.中标人应当在合同签订后，按照合同约定提供物业服务。
物业管理招投标的一般流程
物业管理招投标的一般流程一、物业管理招标投标的基本概念招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易方式。
1999年8月30日全国人大常委会第九届十一次会议通过的我国第一部《招投标法》，确立了强制性招投标制度. 物业管理的招标，是指物业所有权人或其法定代表（发商基业主委员会），在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投,从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。
物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业,根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准,根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标的活动。
物业管理招投标实质上是物业管理权的一种交易形式。
1994年初,深圳莲花北村举行了物业管理权内部招投标，深圳万厦居业有限公司中标，对莲花北村提供全面的物业管理服务，并以优质服务、规范管理和丰富多彩的社区文化赢得业主、政府和社会的广泛好评，开创了我国物业管理招投标的先河。
1996年以来，深圳又率先尝试由政府行业主管部门组织，公开招聘鹿丹村、桃源村和梅林一村等住宅小区的物业管理单位，推动了深圳物业管理市场的迅猛发展。
1999年5月,全国第三次物业管理工作会议在深圳召开，建设部领导在工作报告中强调各地要"在调查研究的基础上,制定物业招投标规则，努力创造公开、公平、公正的市场环境，精心组织招投标工作.”会议精神得到全国各地行业主管部门的积极响应，物业管理招投标活动在一些经济比较发达、物业管理起步比较早的城市广泛开展起来，并在实践中积累了很多宅贵经验。
2003年9月1日正式实施的国家《物业管理条例》第24条明确规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
物业管理的招标按内容可分为：单纯物业管理招标和物业管理与经营总招标两种。
一些经营性的物业管理（例如商住楼、购物中心)往往采用第二种形式。
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物业管理招标文件的编制目录一、招标文件的内容 (3)1.投标邀请书 (3)2.技术规范及要求 (4)3.投标人须知 (4)4.合同一般条款 (6)5.合同特殊条款 (7)6.附件 (7)二、招标文件样本 (8)1．封面 (8)2．招标文件目录与主要内容 (9)第一部分投标邀请 (9)第二部分技术规范及要求 (9)第三部分投标人须知 (9)第四部分合同一般条款 (11)第五部分合同特殊条款 (11)第六部分附件 (11)物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文件。
招标文件编制的好坏，直接关系到招标人和投标人双方面的利益，因此招标文件的内容既要做到详尽周到，以维护招标人的利益，又要做到合理合法，以体现招标公平、公正的原则。
本章分为两部分，第一部分是对招标文件内容的剖析；第二部分是以一份详尽的招标文件样本作为编制招标文件的参考。
一、招标文件的内容不同类型的项目其招标文件的内容也繁简各异，然而按照国际惯例，招标文件的内容大致可概括为三大部分。
第一部分，投标人为投标所需了解并遵循的规定，具体包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求；第二部分，(投标人)物业管理企业必须按规定填报的投标书格式，这些格式将组成附件作为招标文件的一部分；第三部分，中标的物业管理企业应签订的合同的条件(包括一般条件和特殊条件)及应办理的文件格式。
三大部分的内容具体可归纳为组成招标文件的六要素：①投标邀请书；②技术规范及要求；③投标人须知；④合同一般条件；⑤合同特殊条件；⑥附件(附表、附图、附文等)。
1.投标邀请书投标邀请书与招标公告的目的大致相同，其目的是提供必要的信息，从而使潜在投标人获悉物业管理项目招标信息后，决定是否参加投标。
其主要内容包括：业主名称、项目名称、地点、范围、技术规范及要求的简述、招标文件的售价、投标文件的投报地点、投标截止时间、开标时间、地点等。
投标邀请书可以归入招标文件中，也可以单独寄发。
如采用邀请招标方式招标，投标邀请书往往作为投标通知书而单独寄发给潜在投标人，因而不属于招标文件的一部分；但如果采取公开招标方式招标，往往是先发布招标公告和资格预审通告，之后发出的投标邀请书是指招标人向预审合格的潜在投标人发出的正式投标邀请，应作为招标文件的一部分。
2.技术规范及要求这一部分主要是说明业主或开发商对物业管理项目的具体要求，包括服务所应达到的标准等。
例如对于某酒店项目，招标人要求该物业的清洁卫生标准应达到五星级，这些要求就应在“技术规范及要求”部分写明。
对于若干子项目的不同服务标准和要求，可以编列一张“技术规范一览表”，将其加以综合。
另外，在技术规范部分，应出具对物业情况进行详细说明的物业说明书，以及物业的设计施工图纸。
物业说明书和图纸应在附件部分中作详细说明。
3.投标人须知投标人须知的目的是为整个招标投标的过程制定规则，是招标文件的重要组成部分，其内容包括：①总则说明；②招标文件说明；③投标书的编写；④投标书的递交；⑤开标和评标；⑥授予合同。
以下分别予以具体说明。
(1)总则说明总则说明主要对招标文件的适用范围、常用名称的释义、合格的投标人和投标费用进行说明。
(2)招标文件说明招标文件说明主要是对招标文件的构成、招标文件的澄清、招标文件的修改进行说明。
(3)投标书的编写投标人须知中应详细列出对投标书编写的具体要求。
这些要求包括：①投标所用的语言文字及计量单位；②投标文件的组成；③投标文件格式；④投标报价；⑤投标货币；⑥投标有效期；⑦投标保证金；⑧投标文件的份数及签署。
如果由于采取邀请招标或议标方式招标，而没有进行投标资格预审，则在招标文件的投标人须知中还应要求投标人按预定格式和要求递交投标人资格的证明文件。
招标文件对投标书编写要求的说明通常有两种，一是文字说明，应归入投标人须知部分；另一种是在招标文件中列出投标文件的一定格式，要求投标人只要按格式要求填入内容。
这些格式通常包括：投标书格式、授权书格式、开标一览表、投标价格表、项目简要说明一览表及投标人资格证明书格式等。
这些格式统一归入“附件”部分。
(4)投标文件的递交投标文件的递交的内容主要是对投标文件的密封和标记、递交投标文件的截止时间、迟交的投标文件、投标文件的修改和撤销的说明。
(5)开标和评标开标和评标是招标文件体现公平、公正、合理的招标原则的关键，包括以下内容：①对开标规则的说明。
②组建评标委员会的要求。
③对投标文件响应性的确定。
即审查投标文件是否符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离和保留。
④投标文件的澄清。
即写明投标人在必要时有权澄清其投标文件内容。
⑤对投标文件的评估和比较(说明评估和比较时所考虑的因素)。
⑥评标原则及方法。
⑦评标过程保密。
(6)授予合同授予合同的内容通常包括：①定标准则。
说明定标的准则，包括“业主不约束自己接受最低标价”的申明等。
②资格最终审查。
即说明招标人会对最低报价的投标人进行履行合同能力的审查。
③接受和拒绝任何或所有投标的权力。
④中标通知。
⑤授予合同时变更数量的权力。
即申明招标人在授予合同时有权对招标项目的规模予以增减。
⑥合同协议书的签署。
说明合同签订的时间、地点以及合同协议书的格式(详见附件)。
⑦履约保证金。
4.合同一般条款合同的一般条款不是合同的主要内容，通常包括以下条款和内容：(1)定义。
即对合同中的关键名称进行释义。
(2)适用范围。
即写明本合同的适用范围。
(3)技术规格和标准。
该条款的内容一般与招标文件的第二部分“技术规范及要求”的内容相一致。
(4)合同期限。
一般可参照委托管理的期限。
(5)价格。
即物业管理费的计取，一般应与中标人的投标报价表相一致。
(6)索赔。
索赔条款主要说明在投标人(合同的乙方)发生违约行为时，招标人(合同的甲方)有权按照索赔条款规定提出索赔。
其具体内容包括索赔的方案和索赔的程序。
(7)不可抗力。
不可抗力条款是指在发生预料不到的人力无法抗拒事件的情况下，合同一方难以或者不可能履行合同时，对由此引致的法律后果所作的规定。
不可抗力条款一般包括三个部分：不可抗力的内容；遭受不可抗力事件的一方向另一方提出报告和证明文件；遭受不可抗力事件一方的责任范围。
(8)履约保证金。
该条款主要是规定中标人在签订合同后，为保证合同履行而须提交的履约保证金的比例，以及提供履约保证金的形式。
(9)争议的解决。
该条款主要的内容是预先规定合同双方在合同履行过程中发生争议时的解决途径和方法。
如在该条款中规定以仲裁作为解决争议的途径等。
(10)合同终止。
该条款的主要内容是说明合同的期限和合同终止的条件(如物业管理企业违约情节严重；业主破产；物业被征用等)。
(11)合同修改。
该条款应申明对于合同的未尽事项，需进行修改、补充和完善的，甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书，作为合同的补充协议。
(12)适用法律。
即写明合同适用的法律。
(13)主导语言与计量单位。
(14)合同文件及资料的使用。
条款中应写明合同文件及资料的使用范围及事宜，如对保密的规定等。
(15)合同份数。
(16)合同生效。
5.合同特殊条款合同的特殊条款是为了适应具体项目的特殊情况和特殊要求作出的特殊规定，例如对执行合同过程中更改合同要求而发生偏离合同的情况作出某些特殊规定。
此外合同特殊条款还可以是对合同一般条款未包括的某些特殊情况的补充，如关于延迟开工而赔偿的具体规定，以及有关税务的具体规定等。
在合同执行中，如果一般条款和特殊条款不一致而产生矛盾时，应以特殊条款为准。
6.附件附件是对招标文件主体部分文字说明的补充，包括附表、附文和附图，具体有：(1)附表①投标书格式；②授权书格式；③开标一览表；④项目简要说明一览表；⑤投标人资格的证明文件格式；⑥投标保函格式；⑦协议书格式；⑧履约保证金格式(通常为银行保函)。
(2)附文物业说明书。
(3)附图物业的设计和施工图纸。
二、招标文件样本1．封面招标文件招标编号：____________招标项目名称：________年月××招标中心统一印制2．招标文件目录与主要内容第一部分投标邀请第二部分技术规范及要求第三部分投标人须知Ａ总则说明1.适用范围2.定义3.合格的投标方4.投标费用Ｂ招标文件说明5.招标文件的构成6.招标文件的澄清7.招标文件的修改Ｃ投标文件的编写8.语言及计量单位9.投标文件的组成10.投标文件格式11.投标报价12.投标货币13.投标人资格的证明文件14.投标有效期15.投标保证金16.投标文件的份数和签署Ｄ投标文件的递交17.投标文件的密封和标记18.递交投标文件的截止时间19.迟交的投标文件20.投标文件的修改和撤销Ｅ开标和评标21.开标22.评标委员会23.投标文件响应性的确定24.投标文件的澄清25.对投标文件的评估和比较26.评标原则及方法27.保密Ｆ授予合同28.定标准则29.资格最终审查30.接受和拒绝任何或所有投标的权力31.中标通知32.授予合同时变更数量的权力33.合同协议书的签署34.履约保证金35.中标服务费第四部分合同一般条款1.定义2.适用范围3.技术规格和标准4.委托管理期限5.价格6.索赔7.不可抗力8.履约保证金9.争议的解决10.合同终止11.合同修改12.适用法律13.主导语言与计量单位14.合同份数15.合同生效第五部分合同特殊条款第六部分附件第一部分投标邀请受用户委托对________________项目的物业管理服务进行公开招标。
兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。
1.招标编号：2.招标项目的简要说明：3.项目开工期：4.投标地点：5.投标截止时间：年月日(北京时间)，逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。
6.开标时间、地点：7.凡对本次招标提出询问，请在年月日前与联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。
地址：邮编：电话：传真：联系人：(署名)年月日第二部分技术规范及要求1.1.项目技术要求一览表2.项目所在地关于物业所在地及物业的详细情况和资料详见物业说明书和物业图纸(略)。
第三部分投标人须知Ａ总则说明1适用范围1.1本招标文件仅适用于本投标邀请中所叙述物业的物业管理服务。
2定义2.1“招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。
2.2“投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。
2.3“项目”系指物业管理企业(即投标人)按招标文件规定，须向用户提供的物业管理服务。
2.4“用户”系指委托进行本次招标的××开发商或业主委员会。
3合格的投标方3.1经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。
投标方应遵守有关的中国法律和规章条例。
4投标费用4.1无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。