德思勤城市广场最终初步设计方案
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德思勤深圳卓越皇岗福田中心区项目建筑设计指引
谨呈：卓越置业集团有限公司皇岗实业有限公司卓越·皇岗福田中心区项目建筑设计指引书德思勤置业（深圳）有限公司二〇〇六年十一月二十七日报告目录第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况二、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店细节概要第二部分发展趋势一、写字楼及综合体建筑国际最新发展趋势第三部分建筑规划设计指引相关建议一、总体定位指引二、建筑规划设计总体指导原则三、建筑规划方案的设计方向指引四、都市综合体各项功能细节参考建议五、产品创新点建议第一部分市场状况一、福田中心区商业、写字楼、公寓、酒店的总体市场情况1、福田中心区的总体市场情况福田中心的商业区，位于深圳中心商务区，东起彩田路，西至新洲路，北临深南大道，南接滨河大道，总占地2.33平方公里。
该商业区正处于兴建中，商业总面积将达到50万平方米左右。
规划目标为规划期内将福田中心商业区建设成为具有深圳特色，商业设施新颖独特，满足消费者购物、餐饮、娱乐、休闲等多种需求的次市级商业区。
其功能定位为重点发展购物中心、百货店、专卖店等零售业态，提供与深圳商务中心和会展中心相匹配的零售、餐饮和娱乐服务。
深圳的商业地产项目今年供应量总供应量将超过2005年，达到150万平方米，而其中将近三分之一的份额被福田中心区内项目占据。
该区不仅有新商业项目COCOPark、怡景中心城、晶岛国际购物中心三大SHOPPINGMALL将于年内相继营业，还有大中华国际交易广场、金中环国际商务大厦、特美思大厦等项目的商业裙楼陆续投放市场。
深圳市政府对于深圳中心商务区的规划建设是这场商业运动的引擎。
根据规划，该商业区市场定位为提供高档商品、餐饮和娱乐服务，主要消费群体是国内外商务客人及游客，在中心区进行商务及文化等活动的深圳居民及福田区中高收入居民。
其规划导向为商业项目的建设要与中心区整体环境协调。
2)福田中心区写字楼情况：近两年，随着城市中心的西移，福田已经逐渐取代了罗湖的商务中心位置。
长沙德思勤城市广场项目介绍20140917版
长株潭示范区三大经济引擎之一
项目发展目标：
打造长沙新的消费中心，与五一商圈共同构成长沙消费的南北极 打造长株潭核心商圈，半小时覆盖长株潭 打造长沙的国际化样板区，成为长沙的国际化名片
汽车产业引擎
商业及金融引擎
德思勤城市广场
武广高铁引擎
德思勤城市广场列入长沙市“十二五”规划重点建设项目
○长沙市十三届人大四次会议开幕，《政府工作报告》介绍，“十一五”期间长沙 综合实力大幅增强，2010年人均GDP预计超过1万美元。2011年长沙经济社会发展 预期目标包括：GDP增长13%，城乡居民人均可支配收入分别增长12%和14%； ○长沙“十二五”规划草案提请人大会议审查。规划草案介绍，长沙将重点建设东 牌楼城市综合体、火车北站商务金融中心、长沙国际金融中心、黄兴北路商业综合 体、中山西路商业综合体、南部融城商贸中心、德思勤城市广场等大型商业综合体。
住户群体
检疫局职工 省直属公务员 移动职工 五凌电力职工 省直属公务员 公务员 雨花区政府公务员 雨花区公务员 农行单位房 公务员 人才中心职工楼 省电网职工楼 省政府单位房 公务员为主 长沙南城高档小区 别墅、多层高层洋房 别墅、多层高层洋房 320
户数
4408 716 523 800 4666 2080 1054 1344 1100 368 1540 2094 1845 4000 889 1051
3
配套&人口
湖南省直机关、省直机关公务员小区集中区
项目可辐射的高端人群大概有哪些？
行政机关及其小区： 湖南的政治中心--湖南省政府聚集了95%的省级行政机构（目前已高达50多个：省政 府、省人大等）在此办公，九峰小区为省府公务员小区。 长沙天心区政府聚集了天心区绝大部分行政机构在此办公（主要为天心区政府机构及天心 区公安局等），天心嘉园亦为公务员小区。 此外还有雨花区地税局、湖南人才市场等政府机关及其小区在项目 国企、央企及其小区： 中烟集团、国家电网、华凌电力、五凌电力、中国移动小区、省农行小区等 高档小区、别墅： 托斯卡纳别墅、美洲故事别墅、郡原美村别墅、奥林匹克花园等 其他： 项目周边为长沙第二大高校区，其中的高校教职工、党校学员均为优质高端人群； 项目所在区为湖南省星级酒店聚集区，周边开业及在建星级酒店有10多家，其入住的宾 客亦是高端目标客户； 项目所在红星商圈为长沙知名传统商圈，周边企业及各类市场经营户。
德思勤城市广场项目介绍
以国际化的视角和思路，将项目打造成为长株潭综合配套改革试验区样板项目 和国家级低碳示范区项目。
首先要有国际化的眼光 然后才有国际化的结果
• 用国际化的眼光定位，用国际化的思路规划。 • 只有这样才能为大型国际基金、大型国际商业 的进入创造条件。
邀请世界排前三的美国RTKL公司担纲德思 勤城市广场的总体规划设计；
项目运营后每年可为政府贡献税收约3.6亿元，创造2.5至3.6万个直接就业机会， 4.5至5.42万个间接就业机会，必将成为长株潭综合配套改革实验区标志性示范项目。
三、德思勤城市广场规划方案
总平面图
物业规划
购物中心
购物中心
国际五星级酒店
作为核心建筑，酒店和SHOPPING MALL通过地面广场和通廊相连，结合演艺中
2010年5月14日，张剑飞市长视察本项目时做了打通红星商圈地下交通系统的具 体指示。
作为城市中心的大型综合体项目，交通规划决定了项目的成败，从项目的可持续 运营出发，我们做了红星商圈十字路口的地下交通系统方案。
十字路口地下交通系统方案
五、德思勤城市广场建设计划
项目分期开发示意图
项目一期由A、B两个地块构成，除了六层的购物中心外，其它部分均在年内 全部动工，购物中心明年下半年动工，并于2012年底整个一期同步同时入伙。
➢ 2010年1月开始省直管县财政，使省府商务圈的金融中 心的需求也急速提升；
➢ 我们为区域银行、产业基金、区域基金、国外投行、证 劵业、基金管理服务业等金融服务机构搭建一个平台；
上海金融中心
产业基金、区域发展基金等金融资本已成为城市发展的先导要素
2009 年12月25日湖南金融博览会在长沙红星国际会展中心隆重开幕。是湖南省60 年来金融业发展成就的一次集中展示。省委副书记、省长周强，副省长韩永文，省 政协副主席龚建明等出席开幕式，表现出对金融发展的重视。
首先要有国际化的眼光 然后才有国际化的结果
• 用国际化的眼光定位，用国际化的思路规划。 • 只有这样才能为大型国际基金、大型国际商业 的进入创造条件。
邀请世界排前三的美国RTKL公司担纲德思 勤城市广场的总体规划设计；
项目运营后每年可为政府贡献税收约3.6亿元，创造2.5至3.6万个直接就业机会， 4.5至5.42万个间接就业机会，必将成为长株潭综合配套改革实验区标志性示范项目。
三、德思勤城市广场规划方案
总平面图
物业规划
购物中心
购物中心
国际五星级酒店
作为核心建筑，酒店和SHOPPING MALL通过地面广场和通廊相连，结合演艺中
2010年5月14日，张剑飞市长视察本项目时做了打通红星商圈地下交通系统的具 体指示。
作为城市中心的大型综合体项目，交通规划决定了项目的成败，从项目的可持续 运营出发，我们做了红星商圈十字路口的地下交通系统方案。
十字路口地下交通系统方案
五、德思勤城市广场建设计划
项目分期开发示意图
项目一期由A、B两个地块构成，除了六层的购物中心外，其它部分均在年内 全部动工，购物中心明年下半年动工，并于2012年底整个一期同步同时入伙。
➢ 2010年1月开始省直管县财政，使省府商务圈的金融中 心的需求也急速提升；
➢ 我们为区域银行、产业基金、区域基金、国外投行、证 劵业、基金管理服务业等金融服务机构搭建一个平台；
上海金融中心
产业基金、区域发展基金等金融资本已成为城市发展的先导要素
2009 年12月25日湖南金融博览会在长沙红星国际会展中心隆重开幕。是湖南省60 年来金融业发展成就的一次集中展示。省委副书记、省长周强，副省长韩永文，省 政协副主席龚建明等出席开幕式，表现出对金融发展的重视。
德思勤个案分析1212
绿化率 物业费 物业公司
30.7% 2.88元/月/㎡ CBRE世邦魏理仕
建筑结构 开发商 销售代理
框架结构 湖南德思勤投资有限 公司 深圳市德思勤置业有 限公司
规划布局
4个大型购物中心（包括湖南最大的20万平米四季汇购物中心） 、2家国际超五星级酒店（包括全球TOP10美国凯悦）、14栋 甲级写字楼、三大主题商业街（包括规划长沙最长的900米苹 果时尚步行街）、卫视直播中心、4D及IMAX影院、长沙首 座顶级城市会所、国际学校等诸多业态，规划有44万平米近 10000个停车位。
•
• •
商业管理：第一太平戴维斯、世邦魏理仕
商业引进国内外一线品牌及世界五百强的商业品牌 建筑上以国际节能及环保标准指导项目建设
•
国际学校、进口食品超市、万国美食街、国际精品步行街
以国际化的视角和思路，将项目打造成为长株潭综合配套改革试验区样板项目和国家
级低碳示范区项目。
项目解读—“高” 大长沙城市形象名片
2012/5/27
A1#宝格丽公 寓
98
92
93.88%
150
52平米一房
20天
9400
2012/7/28
A3#商务会馆
225
180
80.00%
110
47-61平米小面积商务 会馆
7.82 3.2万㎡ 15.3万方
项目解读—产品篇
• SOHO办公以及公寓类产品严格控制面积，降低总价门槛，吸引投资客户； • 为保持SOHO办公纯粹性，开发商与业主签协议，由开发商统一招租管理；
B5 B6
A8
A5
A2
A1
B4 A3
分期
楼栋 宝格丽 公寓
德思勤深圳皇都广场定位推广方案
广
推广主题
推广主题阶段实施：
第一阶段：导入期
谁将选择深圳经济未来？
（城市CBD、地铁经济、会展经济）
推
广
推广主题
推广主题阶段实施：
第二阶段：成长期
会展e时代，特色个性商务平台，放眼世界财富
（深圳CBD商务综合性价比NO.1）
推
广
推广主题
推广主题阶段实施：
第三阶段：成熟期
会展e时代，三自经济，创业百年
位
定位依据
让我们一起解读一些数字
定
位
定位依据
4000
2800
定
——每年世界上定期大型展览会与博览会数量
亿美元——去年世界会展业直接经济效益总产值
1： 9
——会展业的行业带动系数
位
250000
平方米——深圳会展中心的建筑面积
1706.56
亿元——深圳市2002年参展商现场成交额
定位依据
会展业
将会是：
商务服务
服务商务
广
户外广告——中心区水晶岛
形象包装
推
广
户外广告——中心区水晶岛
形象包装
推
广
形象包装
现场围墙
推
广
形象包装
现场围墙
推
广
汇报完毕，谢谢！
定
位
“新经济”下的“新奶 酪”
定位依据
深圳会展中心
一定会成为：
定
新商业机会的“缔造者”
位
定位依据
皇都广场
致力打造成：
定
位
无限商机的“经营平 台”
定位结论
定位方向 项目定位
户型/功能定位
定 配套服务
德思勤深圳中航苑街区改造思路与鼎诚国际推广策略课件
共赢。
市场定位协同
中航苑街区改造与鼎诚国际推 广的市场定位应保持一致，以 满足目标客户的需求。
德思勤与鼎诚国际共同研究市 场趋势，制定符合市场需求的 产品和服务策略。
双方在市场推广中保持协同， 共同打造品牌形象，提高市场 竞争力。
品牌形象统一
德思勤与鼎诚国际在品牌形象上保持统一，以增强品牌影响力。
智慧街区建设
引入智能化管理系统，提高街 区管理效率。
改造预期效果
街区环境品质提升
通过改造，街区整体环境品质得到显 著提升，居民生活幸福感增强。
区域经济发展带动
改造后街区吸引力增强，吸引人流、 物流、资金流聚集，带动区域经济发展。来自02鼎国推广略
推广目标与定位
01
02
03
目标客户群体
中高端消费人群，注重品 质和服务的客户。
推动产业创新发展
鼓励街区内企业加强技术创新和商业模式创新，促进产业升级和发展。
对未来发展的展望
• 加强历史文化遗产保护：加强对中航苑街区历史 建筑和文化遗产的保护力度，传承城市文脉。
对未来发展的展望
深化市场拓展
进一步深化市场拓展，提高鼎诚国际在国内外市场的知名度和竞 争力。
加强合作伙伴关系
积极寻求与更多优秀企业和机构的合作机会，共同推动产业发展。
德思勤深圳中航苑街区改造思路 与鼎国推广略
• 德思勤深圳中航苑街区改造思路 • 鼎诚国际推广策略 • 中航苑街区改造与鼎诚国际推广的结合点 • 中航苑街区改造与推广的预期成果 • 风险评估与应对策略 • 总结与展望
01
德思勤深圳中航苑街区改造思 路
改造背景与目 标
背景
中航苑街区存在建筑老化、设施 陈旧、环境品质差等问题，无法 满足现代城市发展和居民生活需求。
市场定位协同
中航苑街区改造与鼎诚国际推 广的市场定位应保持一致，以 满足目标客户的需求。
德思勤与鼎诚国际共同研究市 场趋势，制定符合市场需求的 产品和服务策略。
双方在市场推广中保持协同， 共同打造品牌形象，提高市场 竞争力。
品牌形象统一
德思勤与鼎诚国际在品牌形象上保持统一，以增强品牌影响力。
智慧街区建设
引入智能化管理系统，提高街 区管理效率。
改造预期效果
街区环境品质提升
通过改造，街区整体环境品质得到显 著提升，居民生活幸福感增强。
区域经济发展带动
改造后街区吸引力增强，吸引人流、 物流、资金流聚集，带动区域经济发展。来自02鼎国推广略
推广目标与定位
01
02
03
目标客户群体
中高端消费人群，注重品 质和服务的客户。
推动产业创新发展
鼓励街区内企业加强技术创新和商业模式创新，促进产业升级和发展。
对未来发展的展望
• 加强历史文化遗产保护：加强对中航苑街区历史 建筑和文化遗产的保护力度，传承城市文脉。
对未来发展的展望
深化市场拓展
进一步深化市场拓展，提高鼎诚国际在国内外市场的知名度和竞 争力。
加强合作伙伴关系
积极寻求与更多优秀企业和机构的合作机会，共同推动产业发展。
德思勤深圳中航苑街区改造思路 与鼎国推广略
• 德思勤深圳中航苑街区改造思路 • 鼎诚国际推广策略 • 中航苑街区改造与鼎诚国际推广的结合点 • 中航苑街区改造与推广的预期成果 • 风险评估与应对策略 • 总结与展望
01
德思勤深圳中航苑街区改造思 路
改造背景与目 标
背景
中航苑街区存在建筑老化、设施 陈旧、环境品质差等问题，无法 满足现代城市发展和居民生活需求。
【德思勤】城市广场商业定位和发展战略
八大主力商业业态
一、百货主力店
百 货 主 力 店
二、国际影院
Warner Brothers
三、真冰溜冰场
四、卫视演艺直播中心
五、儿童娱乐中心
入口处的标志
可欣赏艺术家戏剧 表演的餐厅
独特设计的果汁咖啡吧
六、国际高级俱乐部
多功能时尚会所：
商务、休闲、康体、 SPA、水疗、养生等功能一应俱全，满足各层次各区域需求
商业
写字楼
酒店
住宅
时尚主题商城
SHOPPING MALL
商务公寓
酒店公寓
户外演播中心
休闲娱乐中心
2.4、项目发展方向及价值系统建立-物业功能融合
自身丰富的业态空间组合，互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的 人流、商务流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成了一个自成体系的 全新价值平台。
2.4、项目发展方向及价值系统建立-人流链组织
德思勤城市广场商业定位和发 展战略
二、本项目发展战略及整体定位
2.1 2.2 2.3 2.4
定位模式确定 定位思路及发展战略 项目定位 项目发展方向及价值系统建立
2.1 、 定位模式确立
市场层面
本地消费习性
城市发展层面
地块价值
2.2 、 定位思路-城市发展层面思考
着眼未来长株潭一体化的发展 把握城市新兴商圈的转移方向 分析长株潭的消费特征和趋势 突出休闲娱乐主题
WT战略
弱化劣势以应对 外来的威胁和挑战
建立与政府的关系，加快拆迁，利用都市 综合体的综合开发，形成规模效应，建立 项目品牌。
ST战略
发挥优势，转化威胁
充分借助政府对城南新都的完善规划，以 及本项目作为长沙最大都市综合体的高度 突破区域限制。
德思勤城市广场个案分析
客户预交5万诚意金，享 98折优惠。2、整层 购买优先，可享受 30万创业资助3、一 次性97折，按揭99 折
2012/7/2 8
A3#商务会 馆
225
180
80.00%
110
47-61平米小面 积商务会 馆
45天
9600平米
HOW?
德思勤广场——四宗最 办卡门槛高：公寓、商务楼交5万办理VIP，商业交20万/5万 开盘频率高：五月四次开盘，商业、公寓、商务公馆四次开盘 成交率高：4次开盘成交率在80%以上，公寓基本告罄 来访量最多：日均来访20批；
酒店公寓、公馆、商业 国际学校 酒店、写 字楼、金融 购物中心
宝格丽公寓
购物中心 豪宅 写 商业中心 字 楼 五星级
酒店
规模宏大
商务商业综合：99万平方米 产业金融中心、商业、文化娱乐中心 纯商业面积：60万平方米 全业态、全业种、全客层商业娱乐中心 酒店：6万平方米五星级商务酒店； 金融：40万平方米金融服务中心； 住宅：60万平方米高尚社区； 教育：九年制国际学校、幼儿园； 娱乐：五星级酒店休闲会所、主题酒吧街、星光大道……
区域：省府中心位置，红星核心商圈
红星建材市场
省府CBD
德思勤城市广场
花园酒店
步步高商业 湘府路 红星商业广场
通程高业广场 湘府百货 红星市场
会展中心
红星美凯龙家居广场
项目基本情况：156万平城市综合体
位置：雨花韶山南路与湘府东路交汇处 占地面积: 373476平方米 总建面：156万平方米 容积率：5.00 建筑栋数：50栋（写字楼14栋） 停车位：约1万个 物业公司：世邦魏理仕 物业类型：豪宅、高档公寓、写字楼、商业（步行街、购物中心） 业态： 大型购物中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球 影视城、国际学校、高档公寓等诸多类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、 餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。 已定商家：凯悦酒店、韩国的CJ娱乐集团 、湖南卫视、第一财经
2012/7/2 8
A3#商务会 馆
225
180
80.00%
110
47-61平米小面 积商务会 馆
45天
9600平米
HOW?
德思勤广场——四宗最 办卡门槛高：公寓、商务楼交5万办理VIP，商业交20万/5万 开盘频率高：五月四次开盘，商业、公寓、商务公馆四次开盘 成交率高：4次开盘成交率在80%以上，公寓基本告罄 来访量最多：日均来访20批；
酒店公寓、公馆、商业 国际学校 酒店、写 字楼、金融 购物中心
宝格丽公寓
购物中心 豪宅 写 商业中心 字 楼 五星级
酒店
规模宏大
商务商业综合：99万平方米 产业金融中心、商业、文化娱乐中心 纯商业面积：60万平方米 全业态、全业种、全客层商业娱乐中心 酒店：6万平方米五星级商务酒店； 金融：40万平方米金融服务中心； 住宅：60万平方米高尚社区； 教育：九年制国际学校、幼儿园； 娱乐：五星级酒店休闲会所、主题酒吧街、星光大道……
区域：省府中心位置，红星核心商圈
红星建材市场
省府CBD
德思勤城市广场
花园酒店
步步高商业 湘府路 红星商业广场
通程高业广场 湘府百货 红星市场
会展中心
红星美凯龙家居广场
项目基本情况：156万平城市综合体
位置：雨花韶山南路与湘府东路交汇处 占地面积: 373476平方米 总建面：156万平方米 容积率：5.00 建筑栋数：50栋（写字楼14栋） 停车位：约1万个 物业公司：世邦魏理仕 物业类型：豪宅、高档公寓、写字楼、商业（步行街、购物中心） 业态： 大型购物中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球 影视城、国际学校、高档公寓等诸多类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、 餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。 已定商家：凯悦酒店、韩国的CJ娱乐集团 、湖南卫视、第一财经
德思勤：东莞樟木头新城广场前期策划报告
4% 1% 10% 5% 3% 36%
120 100 80 60 40 20 0 2004 2005 2006 2007 68.27 105.86 89.39 105.81
41%
71—90 91—110 111—130 131—150 151—170 171—190 191—300
早期针对香港客户所开发项目的户型相对较小，如二房主要集中在 55—78㎡、三房主要集中在 88—110 ㎡。 后期开发楼盘因香港客比重减小，07 年新增普通住宅供应为舒适型 二房和三房，面积分别集中在71—90 ㎡、91—110 ㎡。
商品房成交价格分析
均价在7000-9000元/㎡的区镇有长安、东城、厚街、虎门、万江等； 5000-7000元/㎡的区镇有莞城、黄江、茶山、樟木头、大岭山、塘厦、 大朗、凤岗、常平、清溪等。
商品房消化及存量分析
2007年全年新增商品房供销比为1.85：1，总体销售率为 53.9%， 樟木头新增商品房消化率处于东莞市各镇区平均水平。
11月 12月 45 34 6000
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
47
136
193
293
均价（元/平米） 4823 4528 4675 5144 5267 5539 6219 6433
07年1—8月，成交价格逐步上升，成交量较平稳，逢重要节假日销 售量俱增； 一系列地产新政后，成交量明显下降，12月跌到谷底仅成交34套，成 交价格下滑。
回顾：商品房空置面积历年对比
商品房空置面积（单位：万平方米）
14 12 10 8 6 4 2 0 2004 2005 2006 2007
12 10 8 6
商品房供需同步增长,樟木 头2006年商品房空置面积 为12万平方米，当年商品 房竣工面积为20万平方米， 空置率为26%，空置率处 于空置积压区，存在极大 的风险。
120 100 80 60 40 20 0 2004 2005 2006 2007 68.27 105.86 89.39 105.81
41%
71—90 91—110 111—130 131—150 151—170 171—190 191—300
早期针对香港客户所开发项目的户型相对较小，如二房主要集中在 55—78㎡、三房主要集中在 88—110 ㎡。 后期开发楼盘因香港客比重减小，07 年新增普通住宅供应为舒适型 二房和三房，面积分别集中在71—90 ㎡、91—110 ㎡。
商品房成交价格分析
均价在7000-9000元/㎡的区镇有长安、东城、厚街、虎门、万江等； 5000-7000元/㎡的区镇有莞城、黄江、茶山、樟木头、大岭山、塘厦、 大朗、凤岗、常平、清溪等。
商品房消化及存量分析
2007年全年新增商品房供销比为1.85：1，总体销售率为 53.9%， 樟木头新增商品房消化率处于东莞市各镇区平均水平。
11月 12月 45 34 6000
7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
47
136
193
293
均价（元/平米） 4823 4528 4675 5144 5267 5539 6219 6433
07年1—8月，成交价格逐步上升，成交量较平稳，逢重要节假日销 售量俱增； 一系列地产新政后，成交量明显下降，12月跌到谷底仅成交34套，成 交价格下滑。
回顾：商品房空置面积历年对比
商品房空置面积（单位：万平方米）
14 12 10 8 6 4 2 0 2004 2005 2006 2007
12 10 8 6
商品房供需同步增长,樟木 头2006年商品房空置面积 为12万平方米，当年商品 房竣工面积为20万平方米， 空置率为26%，空置率处 于空置积压区，存在极大 的风险。
长沙百万平米城市综合体徳思勤城市广场
CHANGE CITY
改变城市
长沙没有品牌地产商
外来做不出项目品牌、本土品牌更是把自身定位为追随者。万科金 域蓝湾，没有其深圳金域蓝湾的高端标签；卓越蔚蓝海岸，也看不 到其深圳蔚蓝海岸的口碑，COPY的毕竟缺乏了原创的价值。整个 长沙缺乏一种震撼性的地产原创大手笔，而这对深谙地产市场的德 思勤极其城市广场项目而言，是建立品牌的难得机遇。
雕塑性围挡设计
CHANGE CITY
改变城市
不是创意 而是观点
焦点视觉报广设计
CHANGE CITY
改变城市
长沙没有名校社区
长沙的国际名校在哪里？长沙的国际名校社区在哪里？雅礼中学，
长郡中学，他们是名校，但影响局限于在长沙城市。换言之，长沙
有自己的名校，却没有国际名校。因而，德思勤城市广场，需要引 进真正的国际一流名校，引起社会新话题。
国际名校引进建议：本案城市名片项目，在本来就注重教育的湘楚大地，学校配套是 个关键的配套，建议区隔开其他所有社区学校配套，引进英国国际知名教育机构—— 哈罗公学，联手打造从幼儿园、小学、中学、大学预科的全程国际教育模式，创建长 沙最知名的贵族学校教育体系。（其它名校建议：伊顿、温切斯特、威斯敏斯特）
CHANGE CITY
改变城市
长沙市政府没有名片工程
市长新闻发布会 ——本项目无论如何需要形成长沙市政府的名片。 就目前而言，长沙市区内还没有出现一个真正影响城市进程的综合 体，没有出现一个规模如此大的综合体，因而，本项目代表市政府。 市政府的新闻发布会，市政府的规划发展等等，只有给政府荣誉， 我们才能借助政府对项目价值的推动力量。
不是广告 而是地位
整体推广主题 ——
巨 擘 改变城市，致新未来
巨擘。原义大拇指。
德思勤城市广场商详解
2.2 、 定位思路-市场层面的机会和空白点
➢ 会展经济日益发达，红星商圈升级改造势在必行。 ➢ 目前红星广场已经形成成熟的商业中心，人流量大，商业
活动密集，但周围缺乏与会展物业和周边商务人群提供相 应配套的高档商务中心，如星级酒店、高档写字楼、公寓 楼等。 ➢ 现有的物业品质不高，档次较低, 提升区域形象的物业目前 相对缺乏。
●2006年，反映城市生活水平的重要指标恩格尔系数继续保持下降趋势:由上年同期的33.4％降至32.6％。 ●统计数据显示，在八大项支出方面，医疗保健、交通通讯、居住三大类消费增幅均达到两位数。其中，
居住消费增幅居8大类之首。 ●2006年长沙市城市居民人均教育消费支出866.86元，同比降低7.3％，是五年以来首次下降。 ●汽车是近年的城市居民家庭最具代表性的消费热点，2006年仍然保持旺盛的需求。2006年末每百户家
2.3、项目整体定位-物业定位
长沙首席·国际化都市综合体
2.3、项目整体定位-物业定位释义
长沙首席·国际化都市综合体
长沙融城计划，使大盘 云起，然，视野放在国 际标准上却不多
新兴区域需要名片效应， 项目以国际化标准带动 区域发展
长珠潭都市群的中心地 带，其壮志也是国际化
2.3、项目整体定位-总体示意
德思勤城市广场商业定位和发 展战略
二、本项目发展战略及整体定位
2.1 定位模式确定 2.2 定位思路及发展战略 2.3 项目定位 2.4 项目发展方向及价值系统建立
2.1 、 定位模式确立
市场层面 本地消费习性 城市发展层面 地块价值
2.2 、 定位思路-城市发展层面思考
➢ 着眼未来长株潭一体化的发展 ➢ 把握城市新兴商圈的转移方向 ➢ 分析长株潭的消费特征和趋势 ➢ 突出休闲娱乐主题 ➢ 建立大长沙门户生活方式中心
长沙德思勤城市广场招商简介
红星建材市场
德思勤城市广场
花园酒店 步步高商业 红星商业广场
会展中心 红星美凯龙家居广场
通程高业广场 湘府百货 红星市场
省府迁驻城南，大批高档楼盘的纷纷开工 落成，红星商圈的零售业也猛速发展国内 外连锁知名品牌超市与百货为了抢占长株 潭城南版块的红星商圈，纷纷在此片区寻 找开设分店的物业。
项目1000米范围内商业还有：
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省府CBD—凸显区域价值
长株潭一体化带动效应下，省府南迁，未来地铁、三馆一中心、环保工业园等必然使 得南城城市价值凸显，并形成“城市中心”的四大功能：中央政务功能（CPD）、中央 经济功能（CBD）、中央生活功能（CLD）、中央信息功能（CED）。
省府CBD
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德思勤城市广场—省府CBD中央核心商圈
北京三里屯 （时尚潮流艺术）
+ 深圳万象城
（中高档购物中心）
+ 上海新天地
（文化娱乐休闲）
在传统商业品质时尚的基础上，加上绿色的、音乐的元素，如建筑层层退台，设置屋顶花 园，场内设置轻柔的音乐环境。将设计大师的设计理念与设计思想融合在项目中。代表气 质为：时尚、品质、人文的、生态、绿色、生命。
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长沙城市副中心 40
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将发展成为高端商业 将成为五一商圈的
区与高端商务（CBD） 有效补充，物业形
相结合的复合城市区 态将以SHOPPING为
域
主流
将成为依托成熟的专
随着武广铁路的开通， 业市场基础的，由单
长沙黎托新站落成，老 火车站交通优势的丧失， 使得商圈的发展前途未
纯的专业批发市场发 展成为商贸、商业、
2015湖南融城德思勤商业街项目整体规划方案46p
音乐会广场
标志性雕塑、音乐元素、常设音乐舞台、开放表演……
街头运动区
街头表演、街头运动道具、街球区、嘻哈文化……
商业街形象
商业街景观形象规划
推广系统
推广策略 持续塑造德思勤“亚洲娱乐时尚中心”及商业街“长沙夜生活
以突出核心竞争力、线上线下互动为核心，通过媒体炒作、媒体活动、街区线下活动、结
• 政府规划的重要商圈， 省府CBD效应，带动 大型国企、金融机构等 纷纷进驻
• 商圈楼盘呈爆发式增长， 商圈消费能力不断提升
• 国际星级酒店陆续进驻 商圈，商圈形象持续提 升
• 三馆一中心与国际会展 中心带来各类大型活动 和巨大客流
• 长株潭 • 省府C • 交通枢 • 商圈大
消费能 • 五星酒
不断提
等方式进行内容策略化的推广，持续塑造德思勤“亚洲娱乐时尚中心”及商业街“长沙夜生活中心”的
线上推广 线下推广
企
体媒体
划
（报纸验、网络）
招商
形象塑造
宣传 织
项目推介、 力品牌
线上推广——报纸、网络
【媒体炒作】：对项目定位及核心竞争力以新闻、软文形式在长沙晚报、晨报上进行 时在大湘网、红网、华声在线等湖南几大门户网及社区继续主题内容炒作。
商业名称：德思勤 开业时间：2014年 商业面积：21509 商业性质：商业街 商业用途：餐饮、 商业定位：打造长
核心竞争力
以24小时书店为核心的文化一条街 以电视直播中心、134家餐饮为中心餐饮娱乐一条街 （通过酒吧、KTV、宵夜等夜间商业打造长沙夜生活中心
商业街功能
商业街功能区域划分
创客区
文创 集市
书画艺 术区
文化街 娱乐街 休闲区
德思勤城市广场项目介绍
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长株潭国际化生活中心
德思勤城市广场坚持“低碳、生态、环保、节约、高效、可持续发展”的开发 理念，强调与国际接轨的运作思路： • 主设计团队：全球排名前列的美国RTKL国际有限公司 • 酒店：拟为国际五星级酒店 • 物业公司：第一太平戴维斯、世邦魏理仕 • 商业管理：第一太平戴维斯、世邦魏理仕 • 商业引进国内外一线品牌及世界五百强的商业品牌 • 建筑上以国际节能及环保标准指导项目建设 • 国际学校、进口食品超市、万国美食街、国际精品步行街
立足城市运营，拉动区域经济的可持续发展，是德思勤城市广场运营的核心出发点
——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——
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作为城市的建设者要有责任感和使命感，要为城市留下些好的东西。 ——龙固新
德思勤城市广场应运而生，是城市发展的需要，时代发展的需要。
——Copyright © 2010 Taskin worldwide. All Rights Reserved——
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1、长株潭千万级城市群商业中心
项目自建商业约56万平米，再加上红星商圈其它已建和待建商业项目， 未来两三年内，在红星商圈将形成100万平米的商业总体量，从而超越 五一商圈成为长沙最大商圈；
汽车产业引擎
武广高铁引擎
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社会和经济效益
创造一个“城中村”改造的新模式
• 解决了城中村改造的形象问题和改造后区域形象的定位问题。对大红星商圈形成 了产业升级，加快了大红星商圈从城郊向大都市中心的进程，从产品批发零售为主的 业态向城市商业文化经济中心发展，区域城市形象也得到了极大的提高。 • 直接提高了土地价值，提升了当地村民的收入，带来了区域经济的发展和社会的 和谐。
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p.29-59 p.60-68 p.69-83 p.84-106
p.102-ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ15
p.133-134
最终初步设计文件包 Final Schematic Presentation 2011.03.01
目录 INDEX 2
项目说明 PROJECT DESCRIPTION
最终初步设计文件包 Final Schematic Presentation 2011.03.01
Inspiration Concept Concept Diagrams Overall Design Broadcast Center Retail Street Retail Mall Hotel & Service & Apartment 1 Service Apartment 2, 3, & 4
多业态的地区必能呈现多姿多彩、鼓舞人心的生活。
最终初步设计文件包 Final Schematic Presentation 2011.03.01
介绍 Introduction 4
德思勤城市广场 Taskin City Plaza
The Inspiration - a complex culture enriched by natural beauty
德思勤城市广场 Taskin City Plaza
最终初步设计文件包 Final Schematic Presentation
2011年03月01日 March 1, 2011
德思勤城市广场 Taskin City Plaza
Project Description Introduction
位于中国中部湖南省长沙市，随着金融和服务业的迅猛发展，已崛起为一个区域经济大市。近年来，长沙已成为 娱乐休闲与创意文化的聚集地，为追求优质和值得憧憬的社区树立了新标准。而德思勤城市广场实现了这个承 诺。在更大的城市开发中，地块B旨在通过聚集新颖别致的大楼、便利设施和市民空间，丰富当地居民和游客的 生活。项目包括五星级酒店、都市艺术和广播中心、百货商场、巨型超市、居住楼宇和多层商业娱乐中心，如此
灵感源自多元文化和自然美景
From the sky, the Xiangjiang River resembles a massive ancient tree--its broad branches are deeply rooted into every inch of this mountain-covered region. Wherever the river flows, it carves intricate valleys, pools, terraces and plains--and it is here where our ancestors first fished and farmed, harvesting natural goodness from the terraced fields along the steep hillside.
灵感来源 The Inspiration 5
德思勤城市广场 Taskin City Plaza
德思勤城市广场 Taskin City Plaza
Taskin City Plaza - A bright future awaits 德思勤城市广场-未来一片光明
At the center of the China’s Hunan Provence, Changsha has emerged as a regional economic power with financial and service sectors growing rapidly. In recent years, Changsha has grown as a hub for entertainment and recreation, setting a new standard for a community that aspires toward greatness and promise. Taskin City Plaza fulfills that promise. Within the larger urban development, Parcel B aims to enrich the lives of its residents and visitors through a collection of unique buildings, amenities and civic spaces. Incorporating a 5-star hotel, urban arts and broadcast center, department store, hypermarket, residential towers and multi-level retail and entertainment center, this mixed-use district will be as diverse as it is inspiring.
从高空俯瞰，湘江好似一棵苍劲的古树，枝繁叶茂，深深地植入这片山林茂密土地的每寸土壤。河水 流淌过的地方，都划分出错综复杂的山谷、池塘、梯田、平原。就在这里，我们的祖先开始捕鱼耕 种，在陡峭山坡上的层层梯田收获大自然的恩赐。
最终初步设计文件包 Final Schematic Presentation 2011.03.01
项目说明
介绍
灵感
概念
概念图解
总体设计 演播中心 临街商业
购物中心
酒店和住宅设计
服务公寓 2,3,4 设计
p. 3 p. 4 p. 5-9 p.10-12 p.13-28
p.102-ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ15
p.133-134
最终初步设计文件包 Final Schematic Presentation 2011.03.01
目录 INDEX 2
项目说明 PROJECT DESCRIPTION
最终初步设计文件包 Final Schematic Presentation 2011.03.01
Inspiration Concept Concept Diagrams Overall Design Broadcast Center Retail Street Retail Mall Hotel & Service & Apartment 1 Service Apartment 2, 3, & 4
多业态的地区必能呈现多姿多彩、鼓舞人心的生活。
最终初步设计文件包 Final Schematic Presentation 2011.03.01
介绍 Introduction 4
德思勤城市广场 Taskin City Plaza
The Inspiration - a complex culture enriched by natural beauty
德思勤城市广场 Taskin City Plaza
最终初步设计文件包 Final Schematic Presentation
2011年03月01日 March 1, 2011
德思勤城市广场 Taskin City Plaza
Project Description Introduction
位于中国中部湖南省长沙市，随着金融和服务业的迅猛发展，已崛起为一个区域经济大市。近年来，长沙已成为 娱乐休闲与创意文化的聚集地，为追求优质和值得憧憬的社区树立了新标准。而德思勤城市广场实现了这个承 诺。在更大的城市开发中，地块B旨在通过聚集新颖别致的大楼、便利设施和市民空间，丰富当地居民和游客的 生活。项目包括五星级酒店、都市艺术和广播中心、百货商场、巨型超市、居住楼宇和多层商业娱乐中心，如此
灵感源自多元文化和自然美景
From the sky, the Xiangjiang River resembles a massive ancient tree--its broad branches are deeply rooted into every inch of this mountain-covered region. Wherever the river flows, it carves intricate valleys, pools, terraces and plains--and it is here where our ancestors first fished and farmed, harvesting natural goodness from the terraced fields along the steep hillside.
灵感来源 The Inspiration 5
德思勤城市广场 Taskin City Plaza
德思勤城市广场 Taskin City Plaza
Taskin City Plaza - A bright future awaits 德思勤城市广场-未来一片光明
At the center of the China’s Hunan Provence, Changsha has emerged as a regional economic power with financial and service sectors growing rapidly. In recent years, Changsha has grown as a hub for entertainment and recreation, setting a new standard for a community that aspires toward greatness and promise. Taskin City Plaza fulfills that promise. Within the larger urban development, Parcel B aims to enrich the lives of its residents and visitors through a collection of unique buildings, amenities and civic spaces. Incorporating a 5-star hotel, urban arts and broadcast center, department store, hypermarket, residential towers and multi-level retail and entertainment center, this mixed-use district will be as diverse as it is inspiring.
从高空俯瞰，湘江好似一棵苍劲的古树，枝繁叶茂，深深地植入这片山林茂密土地的每寸土壤。河水 流淌过的地方，都划分出错综复杂的山谷、池塘、梯田、平原。就在这里，我们的祖先开始捕鱼耕 种，在陡峭山坡上的层层梯田收获大自然的恩赐。
最终初步设计文件包 Final Schematic Presentation 2011.03.01
项目说明
介绍
灵感
概念
概念图解
总体设计 演播中心 临街商业
购物中心
酒店和住宅设计
服务公寓 2,3,4 设计
p. 3 p. 4 p. 5-9 p.10-12 p.13-28