次级贷款

次级贷款次级贷款是指那些放贷给信用品质较差和收入较低的借款人的贷款。

由于信用不良或不足，这些人往往没有资格获得要求借款人有优良信用记录的优惠贷款。

放贷机构之所以愿意为这些人发放贷款，是因为次贷利率通常远高于优惠贷款利率，回报较高。

这种贷款通常不需要首付，只是利息会不断提高。

美国抵押贷款市场的"次级"(Subprime)及"优惠级"(Prime)是以借款人的信用条件作为划分界限的。

根据信用的高低，放贷机构对借款人区别对待，从而形成了两个层次的市场。

信用低的人申请不到优惠贷款，只能在次级市场寻求贷款。

两个层次的市场服务对象均为贷款购房者，但次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2%～3%。

次级抵押贷款具有良好的市场前景。

由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务，所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。

次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低，借款者信用记录较差，因此次级贷款机构面临的风险也天然地更大。

次级抵押贷款词汇表——与信用危机相关的关键术语。

Adjustable-rate Mortgage可调利率抵押贷款抵押贷款的利率可定期重新设定，在最初的“优惠”低利率到期之后，通常每12个月会重新设定一次。

新的利率是在根据市场情况上下变动的指数利率上，增加一个固定的百分比，或称“收益率”。

典型的指数利率就是美国一年期国债所支付的利率。

传统的“优质”可调利率抵押贷款的收益率通常约为2.75%。

次级贷款的收益率一般都超过5%。

Appraiser房地产估价师房地产估价师在房屋出售前会进行检查以确定其价值，通常是将房屋与周边最新已被出售的房产进行比较。

贷款人需要估价书来担保房产价值足够作为贷款抵押。

许多评论家认为正是由于草率或者不诚实的估价书才造成了现在的房价泡沫，将市场哄抬至高位然后下跌。

评论家指出数个利益冲突之处：虽然是由房屋的买主雇佣评估师并支付费用，但是通常是由为房屋出售者服务的中介向买主推荐评估师。

只有当交易顺利进行，中介才能从中获利，而房屋的所有者是否有能力偿还贷款或者以足够的金额出售房产以清偿贷款，与中介的收入无关。

评论家还指出出借人也不用关心借款人未来的偿还能力，因此也无视虚高的房屋估价书。

出借人通常是收取最初的费用，然后将这些抵押贷款出售给投资人。

Auction-rate Security拍卖标价证券一种债券，例如公司或者地方政府债券，采取浮动利率，其利率通过拍卖而进行重设。

利率重设的频率可能是每天一次，但是间隔很少会超过35天。

这些证券通常被认为是安全的流行性投资，回报高于其他“现金”等价物，例如货币市场基金。

但是由于次贷危机所引发的信用危机使得这一市场也在萎缩，即使只有极少数的证券发行者真的存在拖欠债款，现在投资者也很难或是几乎不可能出售这些债券。

因此，拍卖标价证券市场的问题也被视作是信用市场恐慌程度大小的一种衡量。

Automated Underwriting自动授信使用计算机程序来评估借款者是否能够偿还贷款。

20世纪80年代和90年代所开发的系统，主要关注下列指标：申请人的信用记录、财产和贷款信息，以及同一申请人以往如何处理相同情况的数据等。

这一系统加快了贷款审查进程，并且规避了人为偏见，但是由于次级抵押贷款和其他新型抵押贷款的数据极少，当利率上调房价下跌时，很难准确预测贷款偿还情况。

Collateralized Debt Obligation债务抵押债券一种由贷款、债券或者其他债务等组合作为标的债券。

通常，CDO以打包或者“部分”（tranches）的形式出现，风险越高收益越大。

Commercial Bank商业银行虽然区别日益模糊，商业银行的主要业务是吸存放贷。

这与投资银行不同，投资银行主要从事新股和债券的承销发行以及证券市场的其他业务。

大萧条时期所制定的法案《格拉斯-斯蒂格尔法案》（Glass-Steagall Act）旨在禁止商业银行从事投资银行的业务，反之亦然。

而这部法律的废除使得两者之间的业务分隔越来越模糊。

Credit Crunch信用危机银行和其他金融机构停止贷款或者将利率提升到一个很高的水平，造成在此利率下个人、企业和机构减低他们的借款额，这种情况就是信用危机。

在次贷危机中，由于担心借款人违约所带来的普遍性恐慌引发了信用危机。

这是从因为贷款抵押证券的价值不明，因此拥有大量此类证券的市场参与者财务状况也受到怀疑而开始的。

Discount Rate and Discount Window贴现率和贴现窗口贴现窗口是美联储所采用的一种机制，即向合格银行发放短期贷款以维持其现金流动性。

贴现率是指此类短期贷款的利率。

历史上，贴现窗口仅限于提供隔夜贷款，应对临时情况。

而次贷危机所引发的信用危机使得银行难以借款，联邦当局放松了贴现窗口的限制。

在2007年9月，条款改为银行借款可长达30天，并且将贴现率由5.75%降为5.25%。

2008年4月30日进一步降低利率，仅为2.25%。

在2008年3月16日，贴息贷款时限延长至90天。

Equity资产净值房屋价值与抵押贷款所剩债务之间的差额。

在抵押贷款期间，房屋所有者的月供将逐步减少剩余的本金或者债务。

在这期间，房屋价值逐步升高。

这两大因素导致净值增加，使得房屋所有者确信出售房产所获资金足以偿清贷款。

然而，在过去的1~2年内，全美的房屋价格平均下降了13%，在前几年获利颇丰的某些市场上，价格下跌幅度更大。

由于最近贷款买房的借款人尚未偿还足够的贷款以大幅降低其债务，他们目前属于“负资产”——即房屋的价值低于所借贷款。

Fed Funds Rate联邦基金利率这是由美联储公开市场委员会所设定的利率，是美联储的存托银行向另一家存托银行借出短期贷款的利率。

美联储通过提高利率来抑制借款，减缓经济并且降低通胀风险。

通过降低利率来鼓励借款，使得货币充裕来刺激经济发展。

Foreclosure止赎权指的是一旦借款人违约或者停止交纳月供，贷款人将获得房产所有权的这一过程。

房屋作为担保物以减少贷款人的损失。

这就是为什么按揭的利率低于信用卡利率，因为后者没有担保物。

通常，因为各种法律费用、诉讼期间数个月的月供损失，以及出售维护不当的房产的难度，贷款人诉诸于止赎权仅能偿付其所贷款项的一半。

Glass-Steagall Act《格拉斯-斯蒂格尔法案》对应1929年的股市崩盘，美国国会于1933年通过的法案，由此联邦法律禁止商业银行从事投资银行的业务，反之亦然。

这一法律于1999年因鼓励创新而被废除，允许商业银行和投资银行开展另一方的业务。

许多专家认为这一法律的废除为政府部门留下了诸多监管空白。

Investment Bank投资银行一种金融机构，主要参与承销新股、债券和其他有价证券的发行，对公司的收购和兼并提出建议，以及进行其他与金融市场相关的业务。

直到1999年《格拉斯-斯蒂格尔法案》废除之前，投资银行禁止从事商业银行的业务，例如吸存放贷。

近年来，两种银行之间的差别逐渐模糊。

Liquidity流动性说明了购买和出售有价物的难易程度。

流动性投资，例如购买知名公司的股票，可以在短期内买卖，而非流动性投资则做不到。

房屋通常被视作非流动性投资，因为房屋出售通常需要数月时间。

市场情况恶化时，流动性投资可以变成非流动性投资。

例如，发行公司债券的公司遇到财务困境，这使得投资人担心这家公司可能无法偿还所承诺的本金和利息，那么其债券流动性将会降低。

Loan-to-Value Ratio贷款与价值比率指的是按揭贷款规模与房产价值的比率。

在20世纪80年代，贷款人通常要求首付款为总房价的10%-20%，而按揭额度为成本的80%-90%。

在90年代和2000年以后，贷款人的按揭达到了购买价格的95%-100%，有些时候甚至更多，屋主用其多余部分来支付房产买卖手续费或者修缮房屋。

没有交纳大额首付款的屋主并没有以自己的财产承担风险，当他们出现财务问题的时候非常有可能停止支付按揭款。

Monoline Insurance单一险种保险这是一项保险政策，保证债券或者其他类型债务发行人可支付所承诺的本金和利息。

通过购买这种保险，发行人可以提高债务安全评级，降低必须支付的利率，从而吸引投资者。

单一险种保险最初用于地方政府债券。

保险人逐步扩大他们可承保的债务类型，当次级抵押贷款的发行人未能按期支付债务时，保险公司必须强制支付赔款，不少公司因此损失惨重。

Mora Hazard道德风险最早是一个保险行业术语，指的是提供安全保护网反而会刺激危险行为增加的情况。

有些人认为旨在帮助在次贷危机中受损的屋主和贷款人的措施将会导致风险更大的贷款行为，反之，让这些人面对承担损失的冲击将会抑制高风险行为。

Mortgage-backed Security抵押担保证券抵押担保证券是由投资银行等证券公司将大量房屋贷款进行捆绑作为抵押的一种证券形式，类似于债券。

持有抵押担保证券的投资人将根据他们所购买的本金和利息份额，定期收到屋主所支付款项。

通常，大量的抵押贷款被打包或者分为几个“部分”，每一部分的风险和收益均不相同。

持有最安全部分的所有者收取的利率最低，但是有权作为第一顺位获得屋主的付款。

而持有风险最大部门的持有人收取最高利率，但是如果屋主不能支付月供，那么他们则是第一个受损的人。

Off-Balance-Sheet Entities资产负债表外实体由母公司设立的一种子公司类型，用于融资或者开展某一特殊业务。

因为子公司是独立的法律实体，它的资产和负债不会显示在母公司的资产负债表或者会计报告中。

资产负债表外实体确实拥有合法用途，但他们可被用于向母公司股东隐藏负债状况。

在次贷危机中，金融公司运用这些实体从事高风险业务，例如出售以次级贷款为抵押的抵押担保证券。

当实体受损时，母公司根据法律无须提供帮助，但有些母公司为了保护与那些投资于此类实体而受损的客户关系而被迫伸出援手。

因此，母公司也遭受了其股东所没有预见到的损失。

Prepayment Penalty提前还款罚金许多次级抵押贷款包含如下条款：在还款期的头几年就清偿全部贷款的屋主必须交纳额外的费用。

这为那些希望以更优惠的条件重新贷款以偿还次级贷款的借款人创造了新的障碍，因为次级贷款由于利率增加而需交纳更高的月供。

Rating Agencies评级机构信用评级机构为公司债券等证券打分或者评级。

他们的主要工作就是评估风险，从而决定债券发行人是否能向投资人偿付所承诺的本金和利息。

考虑因素包括发行人的财务健康状况、金融市场的一般情况，以及发行人与之有业务往来的其他公司的财务情况等等。

被评为最佳质量的债券或者其他证券，例如AAA级，通常支付的利息低于风险更大、品质更低的债券。