白沙、绿博楼盘调研情况汇总
郑州中牟县房地产调研报告
12.00%
10.00% 500
8.00% 6.00% 4.00% 2.00%
450 400 350 300 288.73 250 200
0
航
0.00% 150
金 水 区
巩 义 市
新 密 市
空 港 实 验
新 郑 区
经 开 区
荥 阳 市
二 七 区
登 封 市
中牟 位置
1、中牟县是郑州市下辖县，郑州市东部新城组成部分，西 邻郑东新区，东接开封。中牟县作为郑汴一体化的核心区域 和战略支点，处于中原城市群、郑州大都市区、郑州航空港 经济综合实验区“三区”叠加发展区域。中牟县辖区总面积 1393平方公里，辖20个街道、镇，城镇化率 51.30%。
2、中牟集“铁、公、机”交通优势于一体。东接京九铁路、
中牟县常住人口、整体经济等 指标仍有较大幅度增长，城市 发展依旧处于上升期，并有较 大的增长空间；
房地产市场即将迈入成熟阶段 发展，而以改善需求为主的 “品质化”竞争已成为中牟房 地产市场竞争的主旋律。
PA R T 2
房地产市场分析
1.土地市场
2.住宅市场
3.板块布局
4.楼盘个案
5.客户分析
2.1 土地市场分析-宏观土地市场
2.2住宅市场分析-宏观住宅市场
2019年郊县商品住宅供大于求，中牟均价最高，为11505元/㎡。
2019年郊县商品住宅供销价分析
2.2住宅市场分析-宏观住宅市场
郊县商品住宅，中牟、新郑量价齐升；19年中牟商品供应量263.49万方，成交173.73万方
2017年-2019年度郊县商品住宅分区域供销价分析
郑州中牟绿博园调研报告
占地面积/建筑面积
容积率 绿化率 建筑类型
675亩/130万㎡
2.43 35% 住宅
项目配套 项目卖点
商业：小区15000平方商业，华特迪士尼、 海宁皮革城，杉杉奥特莱斯，华谊电影文 化小镇，海昌极地海洋世界等
教育：两所小学，一所中学
其他： 5A级郑汴中央公园，4A级风景区 绿博园、方特欢乐世界等
套数 72 72 54 54 54 54 16 16 16 20 100 20 548
【竞品研究——名门紫园】
产品解析——整体户型设计较为方正，南北通透，分离式核心筒结构，卫生间干湿分离，动静分区， 多阳台+飘窗设计，采光性能好，满足全生命周期运作。
（高层）四室两厅三卫：135.9㎡
（高层）四房两厅两卫：160㎡
无声音，郑东展厅无人 —— 4000平米社区自有配套幼儿园 无
【竞品研究——路劲国际城】
项目展厅——
路劲与郑州的情感牌
品牌战略
项目区位
项目物理定位偏刚需
【竞品研究——路劲国际城】
项目总结——
此项目作为与豪园的直接竞争对手，一句低总价，耐人寻味，同时在各大门户网站鲜有信息，今年是否 能够顺利推出，也是一个疑问。
【竞品研究——东润城】
项目包装——项目通过围挡宣传（红星美凯龙、入驻东润城）和售楼部及园林景观示范区的体验感， 彰显项目打造区域标杆的特点。
【竞品研究——东润城】
项目总结——
1、品牌：项目是继郑东新世界、东润华景、东润朗郡之后，在企业战略品牌提升时在白沙片区的第三个项目，成为片区 标杆大盘； 2、配套：项目规划有200亩教育用地（3所幼儿园、一所小学、一所中学），而且斥资亿元打造野孩子主题公园，更是轰 动了郑州整个市场媒体，对附加值的打造上突破了常规，商业上与美凯龙的签约，打造30万方的商业综合体，丰富了区域 的生活配套； 3、营销：项目注重体验式销售、情景式带入感强，来访成交率较高，且户型均有赠送面积等，附加值较高。
郑州白沙绿博调研报告
满足限购要求 满足限购要求
房，验资入会累计1523组
7300
未定，意向 无推售，暂无
参考美好香 限签问题
颂
2017年5月10日
亚新美好艺境│工程进度
出地面4层
拍摄照片时间：2017年5月20日。
亚新美好香颂│基础信息 该项目紧邻紫园122、123地块，距离项目较近。
项目名称 物业地址 建筑面积 容积率 物业类型 建筑风格 项目概况
2T2
三房
135㎡
84
10#、11#
2T2
三房
135㎡
72
12#、13#
2T2
三房
135㎡
56
合计
668
郑东碧桂园│户型鉴赏
大平层│2T2，11/25层
260㎡
郑东碧桂园│户型鉴赏
137㎡
高层│2T4，26层
118㎡
郑东碧桂园│户型鉴赏
洋房│2T2，7/8/9层
135㎡
郑东碧桂园│签约操作
优惠体系：
参考艺境
验资入会累计1770组
满足限购要求 满足限购要求
7300
计划绑定车 位及装修， 拆分合同签
无推售，暂无 约销售，具
限签问题 体拆分车位 款和装修款 待定
2017年5月10日
亚新美好香颂│工程进度
即将出地面
拍摄照片时间：2017年5月20日。
万科兰乔圣菲│基础信息 项目位于物流大道广惠街交汇处，总建面31.6万㎡，物业类型丰富
项目整体户型面积偏大，共4个户型，高层以118㎡、137㎡三房为主，洋房以135㎡三房为主； 1#、2#、3#、5#为260㎡大平层产品
楼号
梯户
户型
河南郑州永威项目2021年考察总结
考察总结
地下车库坡道进出口设置红绿灯及警报器提示过往 车辆减速慢行
各系统管道保温措施外均以0.5mmPVC板材包裹，颜 色区分标注
考察总结
项目logo与名称以各种形式刻印在材料明显部位，增加品牌文化
考察总结
上和郡项目外墙大面采用陶土板：没有放射性，同批次出炉无色差且不变色，自重轻，节能降噪
考察总结
考察总结
外墙干挂石材全部采用七字扣接，石材提前在加工厂切割，交错缝拉丝再合缝处理，有效的防 止雨水渗透，整体严丝合缝。
考察总结
项目小区园路均以8cm-10cm厚度石材为铺装面，行人整体稳重体验感提升
考察总结
室外排水沟均为不锈钢材质雨水篦子，且边与石材 面齐平
自主研发带磁极滑轨井盖，人力使用特定工具轻松 打开进行检修
项目概况2.4
永威•上和院位于郑东新区龙湖副CBD 核心区域， 8400亩龙湖水系蜿蜒环绕，259亩体育公园咫尺相邻， 成为人与自然共生的首选之地。项目毗邻规划中的龙 湖中环路与如意东路轨道交通线，周边规划有中小学 等一站式贵族学校，高端生活氛围浓厚。项目总建筑 面积79257㎡，总占地面积47601㎡，绿化率35%， 容积率1.67。
公共设施根据供需关系不断升级，给业主提供良好的生活活动环境
采用整石代替传统橡胶减速带，芝麻黑火烧水洗面； 地坪切缝凹槽深度8cm
取消传统卷帘门，仿照日本工艺自主研发，结构预 留304不锈钢导轨及包厢槽
考察总结
地下车库梁整体上反，覆土厚度3.5米-4米，综合布管结束后车道净高3.05米，车位净高2.65米
考察总结
上和院项目地下车库综合管道全部集中车道顶部，以铝方管吊顶；行车道线增加夜光石，车库无灯光时仍能看清车道
考察总结
郑东新区白沙片区敬业路以东,绿博大道以北地块可行性研究20161226
郑东新区白沙片区地块可行性研究报告（简版）2016年12月26日目录一、目标地块基本情况………………………………………………3页二、出让相关信息……………………………………………………9页三、市场分析与机会选择……………………………………………10页四、项目定位…………………………………………………………30页五、开发与销售计划…………………………………………………40页六、成本分析…………………………………………………………41页七、经济效益测算……………………………………………………42页八、投资风险评价……………………………………………………44页九、工作建议…………………………………………………………45页一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧，白沙片区距郑州市区约8.3公里，距CBD约15.4公里，距郑州东站约11.1公里。
白沙片区功能定位为构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。
目前区域热度较高，是郑州市改善居住密集区域，地块属于城市近郊，开发价值较大。
2、地块交通条件地块处于郑东新区东部白沙片区，区域道路交通路网规划较为完善。
目前区域城市主干道东四环、郑信路、南康庄路、万三公路、人文路及G220等均已建成通车，且地块临近郑开大道、绿博大道、京珠高速及地铁8、13、20号线。
地块未来交通通达性较好，可有效辐射整个城市区域。
但目前地块周边仅有570路、游568路、游573路、郑汴城际公交101、102路通过，现阶段公交线路较少，到达郑州市各个片区有一定难度。
（二）区域规划及周边配套1、区域规划白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。
看房情况汇报
看房情况汇报
根据最近的市场调研情况，我对我们公司最新的楼盘进行了一次看房，并就此向大家做一次情况汇报。
首先，这个楼盘的位置非常优越，位于市中心繁华地段，交通便利，周围配套设施完善，生活便利度很高。
而且周围环境优美，空气清新，居住舒适度很高。
其次，该楼盘的规划设计也非常合理，建筑风格独特，外观大气美观，内部空间布局合理，各种功能区域划分明确，使用起来非常便利。
再者，这个楼盘的配套设施也很完善，小区内有大型公园、健身设施、儿童游乐区等，居民生活非常便利。
而且小区物业管理非常到位，保安、保洁等工作都很规范，居住安全性很高。
最后，该楼盘的价格也相对合理，性价比很高，适合大部分家庭购买。
总的来说，这个楼盘的看房情况非常理想，具有很高的投资价值和居住价值，是一个非常值得推荐的楼盘。
希望大家可以抓紧时间前往看房，把握这个难得的购房机会。
郑州白沙市场调研报告
学校
8
郑州旅游职业学院 豫兴街道豫兴办事处雁
鸣路
10 黄河科技学院郑东新区 雁鸣路
校区
11 河南测绘职业学院象湖 永顺路与工贸路交叉口
校区
西北角
12 河南交通职业技术学院 文明路与平安大道交叉
口
层次
民办本 科
公办本 科
民办本 科
公办专 科
公办高 职
公办专 科
公办专 科
公办专 科
民办本 科
公办专 科
公办专 科
小公寓（精装）12500-12800，loft15000左右，类住宅（毛坯） 10500-11000
小面积公寓：28/37/45㎡，类住宅：83-115㎡ 5#6#去化76% 3#去化86%
学校配套:龙华小学和龙华中学；省实验学校(小学、初中、高中) 。 北京阜外医院，省图书馆、科技馆，象湖生态公园，商业配套:项目 自持5万方商业新田360广场、丹尼斯百货、杉杉奥特莱斯。
项目优势： 1、项目离象湖,贾鲁河近环境较 好；
2、自身配套完善，业态较多； 3、离规划行政区较近。
项目劣势： 1、紧邻商业，居住环境较嘈 杂。
2、居住私密性较差； 2、目前周边环境较差。
区域分析
• 项目紧邻金水东路，象湖生态湿地公园，南临贾鲁河，项目邻连霍高速和京港澳高速，地铁8号线，向西连郑州中心城区，向东连绿博 • 和中牟组团。坐落中原艺术学院对面，未来新田集团总部也将位于此地； • 项目是2018年河南省的重点项目之一，也是新田集团在白沙布局的又一大型城市综合体项目，号称是白沙的360，未来将被打造成郑
/ 0.98 0.95-1 0.85-0.95
/
/
产品共计约1288套，平层约
象湖水满,白沙风起：其他新区都靠边站,省政府的心头肉只有一个 !
象湖水满，白沙风起：其他新区都靠边站，省政府的心头肉只有一个!“近段时间来，郑州房地产市场里热点新闻颇多，前有5月3日限购限贷扩大，后有某外来房企深陷品质危机而遭维权，这一切都告诉我们，在当下，你手里房票弥足珍贵，政府现在用备案价政策保护自住需求，珍惜购房资格、利用好你的房票，选择好的区域，好的开发商，好的产品才是王道。
然而，哪里是好的区域，哪里有好的开发商，哪里有好的产品？大家都知道，我们所居住的郑州，随着城市化进程不断加深，以及人口数量的暴增，城市边际线在飞速扩张，新区组团也集中涌现。
郑东新区作为这十年来乃至未来十年城市发展的主方向，版图面积不断在增长，从最早的如意湖CBD，到龙子湖，到富贵顶级的北龙湖，无论是区域房价还是规划，一直都在领跑全市。
2016-2017年是白沙和绿博的爆发年。
无论是美景精心打造的新中式别墅美景东望，还是郑州万科首个别墅兰乔圣菲，亦或是沿着贾鲁河的星联湾纯法式别墅，以及景观再度升级的永威森林花语，使得这两个区域如同明星，吸引了无数眼球，以至于除了北龙湖，郑州乃至全省的富豪们的终极置业都基本锁定在了这三个地方。
近期我们将对这两个新区做专门的分析与介绍，今天推出白沙专文。
白沙的春天正伴着象湖湖水徐徐而来，为何被一直看好?2017年又有哪些项目最关注?彼此又有哪些差异化?它未来将走向何处?郑东新区三级分化，白沙风起云涌进行时郑州东区的飞速发展，其中重要一点离不开政府职能部门的搬迁。
回顾过去十年，郑东新区如意湖CBD、北龙湖已经从过去荒蛮之地逆袭成为令郑州人憧憬与羡慕的“城市核心富人区”，从中我们可以看到省政府机关和省机关单位的迁入，给该区域带来的发展动力。
比如省政府迁金水区东路，附近写字楼立即升值，在售楼盘称该区域“省府行政商务区”等，美盛、楷林、绿地等写字楼都受益不少，2008年绿地原盛国际也就是4500元/每平，如今在12000/每平，这是因为政府职能部门的迁入，不仅能够给区域带来人口的净流入，还会在市政道路、市容市貌、绿化配套等方面产生积极的拉动，所以会带来房产的升值。
郑东新区白沙片区敬业路以东,绿博大道以北地块可行性研究
郑东新区白沙片区地块可行性研究报告20XX年1月2日目录一、目标地块基本情况………………………………………………3页二、出让相关信息……………………………………………………9页三、市场分析与机会选择……………………………………………10页四、项目定位…………………………………………………………30页五、开发与销售计划…………………………………………………40页六、成本分析…………………………………………………………41页七、经济效益测算……………………………………………………42页八、投资风险评价……………………………………………………44页九、工作建议…………………………………………………………45页一、目标地块基本情况（一）目标地块区位1、区域位置199号地块位于白沙园区敬业路东侧、玉溪路南侧、龙福街西侧、绿博大道北辅道北侧，距CBD约15.4公里，距郑州东站约11.1公里，白沙片区距郑州市区约8.3公里。
白沙片区功能定位为构建以省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区为主要功能的生态智慧的省公共服务核心区。
目前区域热度较高，是郑州市改善居住密集区域，地块属于城市近郊，开发价值较大。
2、地块交通条件地块处于郑东新区东部白沙片区，区域道路交通路网规划较为完善。
目前区域城市主干道东四环、郑信路、南康庄路、万三公路、人文路及G220等均已建成通车，且地块临近郑开大道、绿博大道、京珠高速及地铁8、13、20号线。
地块未来交通通达性较好，可有效辐射整个城市区域。
但目前地块周边仅有570路、游568路、游573路、郑汴城际公交101、102路通过，现阶段公交线路较少，到达郑州市各个片区有一定难度。
（二）区域规划及周边配套1、区域规划白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。
2020中牟新区市场调研报告
竞争环境下的项目价值比对：
★特别说明：路劲·九郡（中牟老城板块）——本期开盘均价8600元/㎡，目前二期12#楼在售。
3月7日12#楼开盘，推盘130套，蓄客半年，认筹120组，开盘去化15套，解筹率仅为10%
路劲·九郡项目位于郑东中牟文博路与新圃 街交叉口向东200米，是由路劲集团打造的大型 城市综合体项目，总占地约600亩，总建面约120 万方，其中商业综合体约10万方，项目规划3所 幼儿园、2所小学，内部配套一应俱全，容积率 1.8-3.0，绿化率30%以上 。
绿博：东方奥兰多——现代时尚创意旅游文化新城
最终的发展目标以文化创意、时尚旅游、高端商务为主导产业，低碳的生态园田城市。
绿博 组团
品牌房企扎堆，红海市场，竞争激烈。
2019代表项目及房价水平：
亚新美好香颂 11500元/㎡
融创观澜壹号 9000元/㎡
康桥香溪郡
11000元/㎡
康桥香溪里
9500元/㎡
目前规划一期二期为法式建筑风格，共规划 30栋楼，是由5栋33层的高层和10栋6-9层的洋房 组成。高层建筑面积约84㎡到135㎡，洋房建筑 面积约117㎡到190㎡不等。
高层主力户型： 89-120-135㎡三房
推广定位 整盘：
郑东新时区，120万㎡全系生活主场
住宅：
潘安湖畔 准现房
主打：规模、价格、湖景、准现房
医疗资源 中牟人民医院（西区）——县城最好的二级甲等医院
商业配套 成熟沿街商业...
竞争环境下的项目价值比对：
现售竞案1：亚星美好天境：主力均价：9500元/㎡（毛坯价）精装修价目前在10800元/㎡左右，
目前在售1#2#3#7#楼尾货，待开盘5#；
绿博片区市场调研报告
绿博片区市场调研报告一、背景介绍绿博片区位于城市中心，是一个集商业、居住、休闲娱乐为一体的综合性发展区域。
该区域众多的景点和绿化环境吸引了大量游客和居民的关注。
本次市场调研旨在了解绿博片区的市场潜力以及商业发展机会，为相关企业提供参考和指导。
二、调研目的1. 了解绿博片区游客和居民的需求和消费习惯；2. 分析绿博片区内各行业的竞争现状和市场发展空间；3. 探讨绿博片区未来的商业发展趋势。
三、调研方法1. 问卷调查：通过面对面和线上的问卷调查方式，了解绿博片区游客和居民的基本情况、消费水平、购物偏好等。
2. 实地调研：深入绿博片区的商业街区、游客集散区等地，观察绿博片区的商业环境和人流情况。
3. 数据分析：对收集到的数据进行整理和分析，以获取客观的市场调研结果。
四、调研结果1. 游客和居民的消费行为根据问卷调查结果，绿博片区的游客和居民在消费行为上存在以下特点：- 大多数游客和居民在绿博片区的消费目的主要是购物和休闲娱乐。
- 消费群体多为年轻人和家庭，他们注重品质和体验，在消费时更加关注产品的品牌、功能和价格。
- 大多数游客在绿博片区的消费金额较高，而居民的消费水平相对较低。
- 消费者普遍认为绿博片区的消费环境舒适、安全，但存在停车位不足的问题。
2. 行业竞争现状和市场发展空间绿博片区内的商业行业较为多样化，主要包括餐饮、购物、休闲娱乐等。
调研结果显示：- 餐饮行业竞争激烈，各种特色餐厅和小吃摊点琳琅满目。
其中，特色小吃和精品餐厅受到游客和居民的青睐。
- 购物行业以商场和特色商店为主，消费者对品牌认知度高且注重产品质量和价格。
然而，部分商店的销售额有下降趋势，需要创新经营模式以吸引消费者。
- 休闲娱乐行业包括电影院、咖啡馆、主题公园等。
调研结果显示，休闲娱乐行业的发展潜力较大，但市场上缺乏独特的文化和创意娱乐项目。
3. 商业发展趋势根据调研结果，绿博片区未来的商业发展趋势有以下几点：- 电商与线下实体店相结合：随着互联网的发展，消费者购物方式逐渐向线上转变，因此，线上线下的结合将成为未来发展的趋势。
绿博房子不建议
绿博房子不建议绿博房子，即采用绿色生态建材和技术的房屋，是近年来在环保倡导下迅速发展起来的一种建筑形式。
绿博房子以其低碳环保、节能节材等特点，得到了许多人的青睐。
然而，我认为绿博房子并不是一个理想的选择，以下是我对其建议的理由。
首先，绿博房子在建设过程中仍然会消耗大量的资源和能源。
虽然绿博房子在建材和施工技术上更加环保，但是仍然离不开材料和能源的消耗。
比如，绿博房子需要大量的木材和水泥来建造，而这些原材料的生产过程中也会产生大量的污染物，对环境造成不可挽回的损害。
因此，绿博房子的环保性还有待商榷。
其次，绿博房子的维护成本较高。
由于绿博房子采用了许多新型的建材和技术，这些材料和技术的价格相对较高，因此房屋的维护成本也会相应提高。
例如，绿博房子使用的太阳能系统需要定期进行维护和检修，而太阳能设备的维修费用较高。
另外，一些绿博房子采用的特殊建筑材料也需要定期更换，这将增加房屋的维护成本。
再次，绿博房子的使用寿命较短。
虽然绿博房子在建设过程中注重了环保和节能，但是由于使用了许多新型的建筑材料和技术，并没有经过长期的检验和实践。
这就意味着，绿博房子的使用寿命很可能比传统房屋要短。
一旦房屋出现质量问题或老化，需要进行修复或翻新的费用就会很高，给业主带来不小的负担。
最后，绿博房子的造价较高。
由于绿博房子采用了许多新型的建材和技术，这些材料和技术的价格相对较高，因此房屋的建设成本也会相应提高。
除了建设成本，绿博房子的使用成本也较高，比如太阳能系统的购买和维护费用等。
这无疑增加了人们购买绿博房子的经济压力，使其成为一种高消费的生活方式。
综上所述，尽管绿博房子在某些方面有一定的优势，但其不可忽视的缺点使其不建议。
绿博房子的建设成本高、维护成本高、使用寿命短以及对资源和能源的消耗，都使其成为一个并不理想的选择。
我们应该在追求低碳环保的同时，也要考虑到经济可行性和实用性。
只有综合各种因素，才能做出明智的决策。
售楼部暗访情况汇报
售楼部暗访情况汇报
根据公司安排，我于近日前往某楼盘进行了一次售楼部暗访，以下是我的情况汇报：
首先，我对该楼盘的售楼部环境进行了全面观察。
售楼部整体布局合理，装修豪华大气，展示样板间也十分精致，能够很好地展示房屋的实际效果。
售楼部内的工作人员着装整齐，态度热情，给客户提供了良好的接待服务。
其次，我对售楼部的销售人员进行了暗访。
销售人员在接待过程中表现得非常专业，能够针对客户的需求进行耐心解答，并且对楼盘的优势和特点了如指掌，给客户留下了良好的印象。
同时，销售人员还采取了多种销售技巧，如引导客户参观样板间、介绍楼盘的周边配套等，有效地提升了客户的购房意愿。
在暗访的过程中，我也留意到了一些需要改进的地方。
首先是售楼部的宣传资料和样本房屋展示不够丰富，无法充分展现楼盘的特色和优势，建议在这方面加强宣传资料的更新和样板间的布置。
其次是销售人员在接待客户时，有时候表现得过于主动，给客户一种压迫感，建议在接待过程中更加注重客户的感受，给予客户更多
的自主选择权。
总的来说，该楼盘的售楼部在接待客户和销售过程中表现出了较高的专业水准，但也存在一些需要改进的地方。
希望公司能够针对我的暗访情况提出合理的改进建议，以提升售楼部的整体服务水平，更好地吸引客户，推动楼盘的销售工作。
都匀绿博园调研报告
都匀绿博园调研报告XXXX年XX月XX日至XX日，在辅导员、3D代课老师以及本校的组织下，我们赴XXX与XXX等地进行了考察，考察的项目为都匀绿博园。
本次考察为了提高我们的历史文化修养，增强我们对艺术设计专业的理解：了解目前社会对于艺术设计应用及发展的现状，开阔我们的视野：积极引导我们思考本专业的实质性问题以及在校学习和社会学习之间的连接融合，是所学专业知识能够更加符合市场经济的要求，与社会需要相互呼应：是理论知识在实践中得到很好的理解，为此组织我们此次集体外出考察。
XXX——绿化博览园位于XXX市区以XXX产业带白沙组团与官渡组团之间的生态绿化防护带内，XXX路（规划的新107国道）以东，XXX大道（郑汴物流通道）以南，人文路两侧。
绿博园规划的主题是“让绿色融入我们的生活”。
要求绿化和水体面积占到80%以上。
绿博园区规划设计立足生态性、注重示范性、拓展休闲性、彰显文化性和科技性，融入了绿色生命、绿色生活、绿色经济、绿色家园和绿色科技的理念，充分体现“让绿色融入我们的生活”的主题。
绿化景观结构分为“一湖、二轴、三环、八区、十六景”。
一湖：为中心湖区“枫湖”。
二轴为“绿色宣言”景观轴和“山水中原”景观轴。
二轴线交汇于枫湖，形成全园视觉中心。
三环：为三个景观环，内景观环体现湖光山色的“绿博”美景。
中间景观环主要为各类展园，为“绿博园”精华荟萃带。
外景观环为背景森林带，是整个园区的绿色大背景。
八区：全园分为入口区、枫湖区、展园区、湿地区、背景森林区、绿色生活体验区、休闲娱乐区和苗木花卉交易区八区。
十六景：指外八景和环湖八景。
外八景是指内环以外八景，包括挹秀亭、桃花源、多彩大地、果林花溪、森林剧场、科普园、北入口、东入口。
环湖八景包括枫湖半岛、阳光沙滩、生态浮岛、观景台、演艺中心、东码头、西码头、南码头。
中心湖水具有流水环绕、碧波荡漾、水绿交融、坡岛交接的水系特征。
以修规布局为基础，强化结构、明晰功能、落实景点，提升景观。
参观房产情况汇报
参观房产情况汇报
今天我们一行人前往XX小区，对该小区的房产情况进行了详细的参观和调研。
在此，我将向大家汇报我们此次参观的情况，并就小区的房产情况进行分析和总结。
首先，我们对小区的整体环境进行了观察和评估。
小区内绿树成荫，花草葱茏，环境优美，整洁干净。
小区内的道路宽敞，车辆和行人流动有序，给人一种舒适和安全的感觉。
此外，小区内的物业管理也十分到位，保洁工作得到了很好的落实，给人一种整体环境良好的印象。
其次，我们对小区内的房产进行了逐一参观和了解。
小区内的房产种类繁多，
涵盖了多种户型和面积，能够满足不同客户的需求。
房屋结构均衡，采光通风良好，内部装修精致，设施齐全。
我们特别关注了小区内的样板房，发现其装修风格时尚大方，符合现代人的审美需求，同时也体现了小区的高品质和高档次。
最后，我们还就小区的配套设施和周边环境进行了考察。
小区周边的商业配套
齐全，有超市、餐饮、娱乐等各种生活设施，能够满足居民日常生活的需求。
此外，小区附近还有学校、医院等公共服务设施，为居民提供了便利的生活条件。
综上所述，我们对XX小区的房产情况进行了全面的调研和了解，整体上对该
小区的环境、房产质量和配套设施都给予了较高的评价。
我们相信，XX小区将会
成为一个理想的居住地，能够吸引更多的购房者。
同时，我们也将继续关注该小区的发展动态，为客户提供更多的优质房产选择。
希望我们的汇报能够对大家有所帮助，谢谢大家的聆听。
即将开售！郑州发展一路向东，白沙绿博之后下一块投资热土、潜力大盘居然是它……
即将开售！郑州发展一路向东，白沙绿博之后下一块投资热土、潜力大盘居然是它……除了郑汴一体、自贸区、路网建设、行政预留地、CBD商务中心等政策利好和配套完善的优势之外，开封新区现在大牌房企云集，无论是来自国内一线的恒大、绿地、碧桂园、绿城、万达，还是本土的建业、永威、亚新、新东润、银基、海马、晖达，都让这个区域看起来光芒四射。
同等的品牌、同等的品质以及这样的利好，看起来十分具有诱惑力，是否值得郑州人民投资?又有哪个盘具备较大潜力?如果，你想趁着开封新区房价还没有大涨起来，进行纯投资，那就需要充分地了解这个区域的优势、潜力、重点楼盘以及投资时机。
——是为题记01黑包公、开封府、朱仙镇都是我七八岁时看《杨家将》、《包公》、《说岳全传》这些小人书时最先知晓的。
长大后去了开封，给我的最大印象不是开封新区第五大街上车流畅达没有滞涩，公仆似的巴士勤奋地奔忙在高傲的楼根;不是短信微信嘀嘀嘟嘟漫天飘舞，像绿叶片片泛光，像情书缕缕含波;不是郑开轻轨让人们和开封夜市小吃离得更近;不是开封花生糕，酥到指尖轻轻一点就两半儿;也不是那羊肉汤和灌汤包……她们均是古都开封新的盛装。
虽然历史底蕴如此厚重;虽然文化内涵如此丰富;虽然古都景象依旧辉煌;但自1954年省会迁郑之后，开封顿时落寞，乃至被人称为没落。
但终究在“郑汴一体化”的带动下，两个城市终将将全方位、深层次地融合发展——2018年5月，朋友坐上郑开城铁，从郑州东站到开封宋城路站大约只用30多分钟;笔者从东区CBD出发，驱车前往开封新区探盘，只用1个小时左右的时间;2017年1月，《中原城市群发展规划》正式公布。
2017年2月，国家又明确提出“深入推进开封与郑州的一体化发展，加强区域基础设施共建共享。
”2016年8月，河南自贸试验区获批，成为全国仅有的6个内陆自贸区之一。
2016年12月20日，郑州超越深圳、青岛、南京等城市，被国家发改委列为全国仅有的8个“国家中心城市”之一。
绿博房地产市场研究报告
智慧城云著 吉地澜花语
中央花园
郑东名筑
盛驰花园里
格林上东 东润城
智慧城云著
正金玉苑 本案
格林上东
容积率：以2.5以上为主 产品：洋房为形象提升，高层产品为主 价格：高层7000-8300元/平米 资源：无强势资源 客户：以大郑东刚需外溢和首改客户为主 价值实现：品质和价格水平不高，片区价值实现一般
PART.2//区域竞品市场研究//本案占位初判
撕开第二集团价值封锁，博弈第一集团
明确片区未来的梯队竞争态势 本项目占位以美盛天境、雅居乐为代表的第二开发集团，市场占位主导竞争策略。
智慧城云著 建业春天里
吉地澜花语
美景东望
美盛天境
雅居乐项目
本案
万 三 公
象湖郡
路
星联湾
正金御苑
名门紫园
万科兰乔圣菲
郑东名筑
星联湾 美盛天境 碧桂园翡翠湾 保利罗兰香谷
容积率
2.45 2.48
产品
成交均价 销售情 （元/㎡） 况
联排，高层
高层8900
一期基本售 罄
叠加，洋房， 高层
——
未入市
2.0
双拼，洋房，高 层
——
未入市
3.44
叠拼，高层
——
未入市
*详细个案分析请参考附件内容
PART.2//区域竞品市场研究//竞争现状 第三集团：吸收郑东外溢首改与中牟进城市场的点状竞争。
当前区域主要在售项目7个，供应量约为194万方，剩余66万方；与本案存在竞争的待入市项目6个，总供应量约192万方。
未来供应量大，市场竞争进入白热化
销售状态分类 将入市项目
尾盘项目 在售项目
楼盘名称
东方奥兰多!郑州绿博最值得期待的地产新作品：万科新田碧桂园康桥
东方奥兰多!郑州绿博最值得期待的地产新作品：万科新田碧桂园康桥发展到现在，郑东新区主要由CBD、北龙湖、龙子湖、绿博组团构成;其中，CBD作为中央商务区已经成熟，北龙湖是正在开发建设的“地王窝”;龙子湖规划为高校聚集区。
而绿博与白沙，分别因为产业项目落地和省府东移，而备受瞩目，被称为郑州城市发展的未来。
向东，只有向东。
郑州绿博是未来的东方奥兰多？不少人说，绿博是继北龙湖下一个富人区。
但是在我看来，由于两个区域的功能定位不同，未来的发展前景也是不一样的。
再说绿博之前，我先给大家看一看百度百科上，关于奥兰多的介绍：“奥兰多位于美国佛罗里达州的中部，是世界上最好的休闲旅游城市之一，其拥有与洛杉矶迪斯尼齐名的世界上最大的迪斯尼乐园，在LockHaven区内还有奥兰多艺术博物馆、橙县历史博物馆及附近的哈利花园，美国境内最大的的海洋世界也位于奥兰多，值得一提的是由华纳兄弟与环球影城公司合作兴建的“哈利波特的魔法世界”，它就位于两大电影制片商在奥兰多面积达七百八十七英亩的主题公园内。
”“另外还有老少皆宜的主题乐园，如华特迪士尼世界、环球影城、冒险岛乐园及无数的旅游景点，造就了它在美国人心中最最佳观光地位之一。
”由此，我们再来看绿博组团——通常，绿博与白沙常常被打包在一起。
作为区域内两个新兴的热门区域，绿博与白沙的定位和发展又是怎样的呢?未来前景又是怎样的呢?绿博：区域定位为文化创意、旅游休闲和高端商务区，一般为60-80米限高，未来更容易发展成高端低密度住宅聚集区，以及时尚文化产业的聚集地。
白沙：区域定位为省级行政服务区、公共文化活动示范区、高端商务区，目前更多以大片的安置房，和单位团购房及高层为主，几乎没什么品质可言。
虽然现在有了建业春天里、郑地美景东望、融创象湖壹号等高端楼盘，但总体而言这个区域更适合品质刚需和初级改善。
▲以资金扶持来看，绿博主要以社会资金运作为主，所以方特欢乐世界，凤凰国际文化产业园、华特迪士尼、建业华谊兄弟电影小镇、国际地理标志博览交易中心、泰迪熊协会项目、中国文谷项目、河南传媒文化产业园项目、书画院、香格里拉酒店、悦榕庄酒店、省歌剧院等文化创意产业项目落地速度很快;而白沙，以政府资金支持为主，并且当下处于投资放缓阶段。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
叠拼和多层洋房拉升价格，高层平开高走。
楼盘均价
叠拼23000元、多层和顶楼复式15000元，高层均价10000
销售情况
开盘认购火爆，现剩余部分高层房源。
楼盘定位情况
投资地产、宜居生态地产、名企盘
客户定位特点
改善型、投资型
优劣势评价
优势
1、是融创中国控股有限公司和美盛集团旗下的美盛置业联合开发的高端住宅项目，有一定数量的投资客户群；
容积率
绿化率
楼层与栋数
车位数
70901㎡
260559㎡
2.49
35%
15栋17层小高层
1987个
规划/建筑/园林特点
15栋17层小高层，高度及外立面统一，平面布局合理
户型及面积配比
主打三房（88㎡小三房、116㎡紧凑型、130㎡舒适型）
小区及周边配套设施
社区幼儿园，白沙组团中心区域
付款方式及价格策略
2500个
规划/建筑/园林特点
多层、高层错落分布，设计有中央水系
户型及面积配比
户型涵盖80㎡至143㎡，主力户型为两房，三房。
小区及周边配套设施
自建有一个幼儿园、并建有6000㎡的商业
付款方式及价格策略
一期高层低价入市
楼盘均价
开盘均价7500元每平
销售情况
正在开盘销售中。
楼盘定位情况
公园地产
客户定位特点
销售情况
二室基本销售完毕，一室、三室有剩余
楼盘定位情况
宜居生态地产
客户定位特点
刚需及小型投资客
优劣势评价
优势
象湖组团，临郑汴快速路；
劣势
1、项目规模较小，纯高层，产品较单一；
2、价格策略匪夷所思，三室高单价高总价；
3、户型与面积配比与客户定位略有脱节，销售不甚理想。
楼盘调研表
楼盘名称
星联湾
开发商
河南新东方置业有限公司
楼盘调研表
楼盘名称
名门紫园
开发商
郑州名门地产有限公司
地理位置
郑开大道与人文路交叉口向南1000米(绿博园东)
开盘时间
2014.09别墅、2015.01洋房、2015.10三期高层、2016.06四期高层
入住时间
别墅、洋房2016.12
三、四期2017.12
交房标准
毛坯
物业管理
河南名门物业管理服务有限公司。别墅7元/月/平方米；洋房3.9元/月/平方米
楼盘调研表
楼盘名称
康桥香溪郡
开发商
郑州博雅置业有限公司
地理位置
郑开大道与广惠街交汇处西北角
开盘时间
目前入会认筹阶段
入住时间
交房标准
物业管理
河南太平世家物业公司
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
楼层与栋数
车位数
350000㎡
880000㎡
2.37
35%
一期预计4栋26层高层，6栋洋房
1：1.1
规划/建筑/园林特点
2、白沙组团中心区域，临近绿博；
劣势
主力户型面积偏大，与其定位的低总价相悖。
楼盘调研表
楼盘名称
南熙福邸
开发商
郑州华安置业有限公司
地理位置
金水东路与杨桥路交叉口向南500米
开盘时间
一期2015.05
入住时间
一期2017.05
交房标准
毛坯
物业管理
世邦魏理仕物业管理服务有限公司2.6元/平米.月
占地面积
建筑面积
客户定位特点
中高端、投资客户
优劣势评价
优势
1、名企，大盘，区位；
2、小区内配套设施较完善
劣势
楼盘调研表
楼盘名称
郑地美景东望
开发商
河南亚通置业有限公司
地理位置
郑开大道与万三公路交叉口西南角200米
车位数
257974㎡
196098㎡
2.49
35.5
一期多层18栋、高层6栋
规划/建筑/园林特点
法式建筑，有澳大利亚柏涛建筑设计公司为项目进行规划设计，由全球顶级景观设计公司香港贝尔高林打造景观园林。
户型及面积配比
叠拼、多层洋房为主、高层二居、三居为辅。
小区及周边配套设施
与象湖一路之隔，社区内部幼儿园，打造涵盖游泳馆、健身房、篮球场、托儿所等在内的会所。
客户定位特点
中高端客户，改善型客户。
优劣势评价
优势
1、最大卖点为绿博园；
2、高尔夫练球场吸引高端人群。
劣势
楼盘调研表
楼盘名称
万科荣成兰乔圣菲
开发商
郑州万科荣成房地产开发有限公司
地理位置
绿博大道与广惠街交会处东南角
开盘时间
未开盘，会员招募中
入住时间
交房标准
毛坯
物业管理
武汉万科物业公司郑州分公司
占地面积
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
楼层与栋数
车位数
83680㎡
275769㎡
2.8
49%
4、8、17、26层
1993个地上218地下1775
规划/建筑/园林特点
联排、多层、小高层、高层由南到北错落分布，高绿化率
户型及面积配比
三居及以上户型为主，联排及二居为辅
小区及周边配套设施
私家花园、社区幼儿园、高级会所。周边象湖公园、绿博园
高开高走
楼盘均价
一期2015.5开盘均价9000元，现均价9400元
销售情况
前期价格高开，销售有一定阻力，进入2016年后销售向好。
楼盘定位情况
城市生态宜居项目
客户定位特点
刚需及改善型
优劣势评价
优势
1、项目总体规划合理，户型及面积配比得当，符合客户定位；
2、位于白沙组团中心区域。
劣势
前期开盘价格高开对销售及楼盘性价比造成一定影响。
小区及周边配套设施
小区内部配套有：河南省实验小学、枫杨外国语学校。项目对面为绿博园。
付款方式及价格策略
别墅及洋房先期推出，拉升楼盘档次和知名度，后期高层平价跟进。
楼盘均价
别墅2-2.5万元、洋房一层2万普通层1.1万高层9000
销售情况
前期别墅及洋房少量剩余，后期高层热销期。
楼盘定位情况
生态地产、教育地产
1.3元/平米.月
占地面积
建筑面积
容积率
绿化率
楼层与栋数
车位数
81655㎡
203434㎡
2.49
45%
六栋高层1420户
1633
规划/建筑/园林特点
由6栋板式高层住宅围合而建，两梯两户、南北通透、户户朝阳
户型及面积配比
主力户型为134平-143平的三房和150平-155平的四房。另有部分复式和二房。
小区及周边配套设施
内部40余亩社区内花园，白沙组团中心区域。
付款方式及价格策略
各户型定价标准统一，价格区间不大。
楼盘均价
2014年开盘均价7200元，2016年价格8000元。
销售情况
剩余部分大面积的四房和复式。
楼盘定位情况
宜居生态地产、养老地产、低总价
客户定位特点
改善型、养老型客户
优劣势评价
优势
1、板式楼，南北通透，绿化率高，小区内户外空加大；
附件一:白沙、绿博组团楼盘调研情况汇总
楼盘调研表
楼盘名称
郑州雅居乐国际花园
开发商
郑州雅居乐房地产开发有限公司
地理位置
郑东新区郑开大道与康庄路交汇处南（新联学院对面）
开盘时间
一期2014.05二期2015.10
入住时间
一期2015.12二期2016.12
交房标准
毛坯
物业管理
雅居乐物业，2.3元/平米.月
付款方式及价格策略
联排及多层洋房先期销售，二期以小高层、高层为主
楼盘均价
联排19000元/㎡、多层9300元/㎡、高层开盘8600现9800
销售情况
联排、多层售罄，小高层、高层剩余247平四室在售
楼盘定位情况
宜居生态地产、名企盘
客户定位特点
改善型及中高端客户为主，刚需为辅
优劣势评价
优势
1、白沙组团中心区位，周边有象湖、绿博园；
刚需及改善型客户为主
优劣势评价
优势
1、位于象湖、绿博组团；
2、低价入市，招揽客户。
劣势
一期产品中没有多层洋房，会使部分中高端客户流失。
楼盘调研表
楼盘名称
中央花园
开发商
郑州威利实业有限公司
地理位置
中央大道与康庄路交汇处南200米
开盘时间
2014年1月
入住时间
2016年2月
交房标准
毛坯
物业管理
郑州多元物业管理有限公司
院墅270-500㎡类双拼；平墅126-180㎡三房或四房
小区及周边配套设施
内部配套：精品商业、会所、幼儿园、小学
东侧紧邻中央湿地公园
付款方式及价格策略
楼盘均价
销售情况
楼盘定位情况
宜居生态地产
客户定位特点
中高端、改善型客户
优劣势评价
优势
1、名企，先进的规划设计理念；
2、紧邻中央湿地公园及绿博园；
3、小区内主题景观水系。
销售情况
一期剩余少量房源，二期预约登记中
楼盘定位情况
中式地产、宜居生态地产、名企盘
客户定位特点
中高端及改善型客户为主，刚需为辅
优劣势评价
优势
1、白沙组团中心区位，周边有象湖、绿博园；
2、高绿化率，中高档楼盘；