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博弈近中场！武汉楼市再迎拐点？一方面、中央政府三令五申楼市调控不动摇：另一方面，地方政府以保刚需的名义救市微调动作不断。

一方面、武汉大多开发商竞相打折、降价力度不断加大，另一方面部分开发商却挟刚需以涨房价、以至成交直线下滑。

近段时间，楼市“寒流”和“暖流”交汇涌动，武汉房价半年来也首次出现上涨，政府“刺激”措施不断。

政策的博弈和房价变化走向“微妙期”，武汉楼市是否会再次迎“拐点”?红五月是否能能够实现?据房管局数据显示，今年4月武汉新建商品住宅成交均价为6307.21元，同比上升1.04%。

这是7个月以来，武汉房价首次出现同比上涨。

而据亿房网数据显示，武汉各片区却涨跌互现。

其中中心区除古田、二七后湖有所上掌握大部分处于下跌阶段。

而次中心和远城区的金银湖、盘龙城、江夏等片区部分价格相对较低的楼盘，其价格方面重新出现的上涨势头。

从热销区域开看，仍集中在南华、金银湖、光谷等片区，其中以南湖为主的洪山区自三四月以来不论是日、周、月成交一直居于首位。

而在价格上汉阳区房价自去年底广电都荟首开中心区大幅降价外，区域整体依旧处于大幅降价的区间内，如月初热销的汉阳人信汇项目在取得热销佳绩的情况夏再次降价千元，继续拉低区域房价。

而与部分楼盘房价重新上涨相对的是近期开盘销售去化率的逐渐降低，五一前后不少楼盘销售去化率已经不足30%，如沌口片中冶枫树湾为新盘开盘当天去化率不足2成。

5月6日，汉阳龙阳大道壹加壹空间开盘，推出30-65㎡LOFT小户共493套，户型精巧实用，均价8300-9000元/㎡，当天去化为30%。

也有另一部分楼盘继续加大打折力度、如本期大华南湖公园世家三期，98平户型优惠达10万、而位于江岸区的聚诚竹苑项目则推出91折的优惠。

目前武汉楼市呈现涨跌互现的“乱战”局面。

一方面部分次中心及远城区楼盘，在地铁3号线、4号线等陆续开工的利好刺激加上房价相对较低的因素，以及一部分在三四月份销售很好的楼盘在回笼部分资金、缓解压力后趁机涨价。

另一方面则是中心区及部分性价比较低楼盘则继续加大打折力度，刺激刚需。

从目前市场态势看，让利换量，有打折有销量，无打折无销量的基本态势并没有改变。

这从价格调整前后项目售楼部的人气和成交变化上就已经与较明显的体现。

综合全国情况来看，深圳、广州、南京、武汉、合肥、惠州等地开发商一成首付也再次重出江湖。

据报道，在武汉，位于黄陂汉口巨龙大道和汉施公路交会处翰林雅居项目推行“一成首付实现购房梦想活动”。

据称购房者只需要缴纳一成首付，剩余两成首付款由公司垫付，垫付购房款在交房前一个月内缴清即可。

据统计，4月武汉共销售商品住房10245套。

尽管与3月相比减少8.11%，但在去年2月国家出台史上最严厉的房地产调控以来，这一成绩仍十分打眼：去年6月至今年2月，武汉楼市月度销量一直保持在万套以下，而今年的3、4月，楼市销量接连破万。

“以价换量”是楼市销量走高的主要原因。

博弈近中场“控”与“救”的纠结据媒体报道：近日，扬州市财政局、市房管局联合发布通知，今年7月1日起的一年内，该市个人购买成品住房将获得房屋合同价款4‰—6‰的政府奖励。

以对一套100平方米、总价为80万的成品住房为例，购房者将拿到4000元的奖励。

尽管有业内人士表示对购买成品住宅的购房人进行奖励相对于是一种购房补贴，或是成品住宅的一种促销方式。

但大部分网友仍认为是地方政府的一种救市措施。

而在此之前，各地陆续出台的楼市微调政策均“铆上”公积金，继武汉等地之后，上周末沈阳、广州也陆续出台或重申了公积金贷款购买首套房的优惠政策，定向“刺激刚需”入市意图明显。

另一方面则是深圳;上海等地推出的首套房贷85折优惠利率。

两会以来、国务院等中央各部委一再三令五申，楼市调控不动摇，人民日报等主流媒体也一再强调防调控反复、限购等政策不会松动，表明中央政府对调控的态度是多么坚决和明确。

但房价的涨跌与政府的利益攸关。

各地方政府在财政压力下却依然微调救市政策不断。

最近一年多，国家出台的房地产调控政策越来越严格，但房价依然没有出现大幅下跌。

在2012快走到年中的时候中央和地方政府的政策博弈也将深化到一个新的高度。

今年中央与地方的政策主要出现二轮博弈，一轮是二月份两会前以上海、中山、芜湖等第对限购限价等硬性政策的调整，因为直接与中央调控政策相左，因而被很快遏制住了。

而第二轮博弈则出现在4月中旬以后，在国务院等部委重申调控不放松的情况下，北京、武汉等地对房贷利率和公积金等进行调整。

与第一轮微调和博弈不同的是，第二轮微调和博弈各地方政府没有选择与中央政府直接“硬”性对抗，而是选择了以保刚需为由进行优惠利率、公积金等“软”对抗，因为公积金本身就是具有保障性质的住房基金，因此与调整限购等政策相比更加“温和”也不容易引起中央的过度反应。

在中央与地方“控”与“救”的纠结中，上半年快要结束，楼市调控也再一次走到了十字路口，无论是近“紧”还是“松”，中央和地方政府都面临两大问题。

其一，“抑投资”与“保刚需”如何并举?其二，“保增长”与“调楼市”如何兼顾?住建部专家秦虹表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。

有观点认为，虽然现在地方政府的“微调”不断出现，但是也仅仅是微调而已，还不敢直接抵制国家的大政策，所以现在楼市大环境还是偏紧，之所以有这么多缓冲政策出台，就是为了保证楼市拥有一定的成交量。

现在的购房者也已经冷静了许多，都会先观望一阵，遇到降价幅度可观、或者品质优秀的楼盘后才会择机出手。

让利换量见底武汉楼市或再迎拐点?成交过万、部分楼盘房价上涨、加上政府微调救市政策不断，是否意味着在房价连续走跌半年后，武汉楼市再次迎来拐点呢?统计数据显示，在近期的楼市成交量中，深圳、上海、武汉成交同比下跌，5月第一周武汉成交环比下跌。

但日均成交仍在300套以上。

似乎在金三银四后红五月仍是不难实现。

但在“火爆”成交背后依然是让利换量。

有网友认为，今年以来，楼市所有的成交几乎都与降价有关，保持高价很难吸引购房者，逆势涨价则无异于自取灭亡。

而事实上，虽然整体上4月武汉房价有所上涨，部分楼盘价格反弹。

但与之对应的是售楼部人气和成交的急剧下滑。

因此开发商涨价或者取消优惠都将不可避免的导致销售的下降。

因此也使得红五月充满变数，但总体上武汉再次出现拐点的可能不大，而会继续下拐。

首先是，库存和楼市供应的继续加大。

虽然三四月连续两个月武汉楼市销量过万套，但相对约12.5万套库存来说，开发商销售压力仍然巨大，而5月后将进入传统淡季。

据统计、5月约有49个楼盘开盘和加推，其中仅五月第一周就有24个项目取得预售证。

(4月30日—5月6日武汉共24个项目取得预售许可证)，无论是推盘量还是供应量都远超过三四月份，导致楼市竞争进一步加剧，开发商销售压力也进一步加大。

其次、积累刚需逐渐见底、让利换量效果逐渐减弱。

由于前期积累的积极入市的刚需释放后，目前楼市交投逐步归于平稳，年初部分政策的利好作用也正逐步淡化，除了开发商降价意愿降低以外，目前楼市的价格刺激也呈现出边际效应递减之势，即“第一次降价带来销售大涨之后，之后每一次推盘成交情况逐次变差”。

最后，虽然地方政府微调动作不断，但仍不敢与中央直接对抗，不敢过度调整政策。

仅靠调整公积金等“软”性微调，对市场需求刺激有限。

省社科院经济所副所长叶学平表示，此前武汉楼市长期处于观望、胶着状态，积压的刚需受降价刺激开始逐步释放，拉动连续2个月的销量破万。

但目前国家宏观调控没有放松迹象，在一段时间内房价会呈现轻微震荡、总体下降的趋势。

由于开发商存货压力比2008年更大，这意味着楼市的调整时间将比2008年更长，楼市总体上将步入漫长的阴跌中。

2008年楼市下跌持续了6个月，而这次政府出于经济转型和确保民生的考虑，不再会出现2009年那种大规模的刺激政策，因此楼市调整时间可能更长一些，但深度要小。

数据分析表明，房地产行业目前仍处于去库存化的阶段，在开发商普遍负债增加，楼市供应量增大、购买力不足的局面下，开发商必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的趋势有望继续。

有业内人士表示，房价的涨跌要看今年的货币政策走向。

如果今年的货币政策进一步放松，限购政策再放宽，房价将会出现新一轮的上涨期，这将会使未来房地产市场的泡沫越来越大，造成更加负面的社会影响。

但如果政策不变，明年、后年的房价总体趋势将是下降。

目前对楼市影响最大的主要是限购令，造成成交量非正常萎缩。

今年开发商也会放慢开发节奏，一两年后供应量就逐步减少，楼市将进入一个“价跌量减”阶段。

知名的房地产投资专家贾卧龙也表示，为了防止经济的硬着陆，国家并未对房地产下死手，而是“压抚并举”，所以一些刺激刚需的政策才会出台，地方政府的一些不太过分的“微调”才会被默认。

而相应的，每一次“微调”都是房企的一次销售良机。

所以开发商应该看清形势，政府的每一次“微调”都是一次好的销售机会，抓住这个窗口，降价促销、以价换量，对于房企们提高成交量、缓解库存和资金压力都是有益的。

商业地产泡沫隐现中小投资者承担风险随着住宅限购，商业地产成为很多开发商的避风港。

继2011年全国商业地产完成投资额约1万亿元之后，2012年新的资金仍在源源不断地注入商业地产领域。

然而，商业地产的发展前景远没有外界想象的那么好，泡沫正在悄然堆积。

高力国际物业服务公司评估和顾问服务部门总监大卫·福克纳甚至预计，一旦资金断链出现，一些开发商可能中途撤出，留下烂尾工程。

福克纳认为，虽然中小地产商将是商业地产泡沫破裂的承受者，但事实上，真正“受伤”的将是普通投资者。

记者调查发现，很多地产商是向市场出售而不是持有正在开发的商业地产。

正略钧策副总裁薛迥文表示，这意味着商业地产的泡沫风险将由普通投资者承受。

商业地产市场火热与住宅市场的冷清形成鲜明对比，商业地产却是风生水起。

限购、限贷、限价的大调控背景下，不少房企开始转向商业地产。

国家统计局发布的数据显示，过去一年全国商业地产表现突出，办公楼和商业营业用房销售额分别增长31.2%和46.3%，远远高于住宅市场14.4%的增幅。

而根据监测数据显示，北上广深四个一线城市以及成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。

据世邦魏理仕的统计，2011年，北京写字楼市场租赁交易异常活跃，甲级写字楼空置率稳定在12.5%，创过去10年来历史最低记录。

持续的市场需求及有限的供应量推动写字楼租金不断攀升，去年北京甲级写字楼的租金水平同比飙升了48%，这使北京甲级写字楼的租金几乎达到东京的水平，后者甲级写字楼租金在2011年总体上没有变化。

受租售价格上涨的刺激，2012年，不仅商业项目在建速度加快，供应增加，而且还有大批新的增量资金正在伺机进入这一领域。