万科集团战略分析修改

万科企业股份有限公司跟踪调查报告

目录

第一部分：万科历史简介

第二部分：企业的环境分析

第三部分：企业竞争对手分析

1)万科主要竞争对手分析

2)万科SWOT分析

第四部分：竞争优势可持续性的评价

第五部分：总体战略分析及评价

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一．万科历史简介

万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一,其良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。据权威资料显示,在1995年以前挂牌的311家上市公司中,能够在营业收入和净利润两项的综合排名上保持持续上升的只有3家,万科是其中之一。

万科于1988年介入房地产领域,1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,将住宅作为房地产的主导开发方向,2001年成功转让了万佳股权,全面完成了专业化调整战略。目前,万科己进入深圳、广州、成都、武汉、上海、南京、苏州、杭州、北京、天津、沈阳、大连、青岛等近30个城市开发项目，成为国内最具实力和最为知名的住宅开发商之一。

2001年,万科分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。2002年，万科连续三年位列《中国证券报》“中国最具发展潜力上市公司50强”之一。

2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业,共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。

在绿色建筑领域，万科继续领跑全国。2012年，万科绿色三星住

宅面积占全国的比例达到44%。2012年万科交付房屋中装修房比例已经超过80%，万科总裁郁亮表示，从2013年开始，万科住宅产业化的重点将转向工厂化。在第三个十年发展期即将收官之际，万科成功布局海外，迈出了国际化业务的第一步。

二、企业的环境分析（PEST分析）

1.政治法律环境分析

房地产业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。

(1) 政府从2010年1月的“国十一条”，至4月的“国十条”，再到“9.29新政”，全年三波调控，甚至最后不惮实行限贷、限购这样的硬性行政干预措施直至2011年1月26日“国八条”的颁布。政策目的都旨在加强房地产市场调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨，稳定楼市，促进楼市健康平稳发展。客观的说，在这一系列严厉的宏观调控之下市场确实有所降温。但不得不说这一系列的政策都无一不是从外部考验着房地产开发企业的耐力。

(2)房地产作为国家支柱行业的地位短期内不会改变。

(3)国内目前贫富悬殊、两极分化的情况日益严重，公民权利常受到

侵害，政治局势含有不稳定因素。

2、经济环境分析

一系列宏观调控政策，试图稳定市场、保证经济长久健康的发展、同时避免过高房价引发的社会潜在问题。但是，这些金融调控政策对于房产市场的资金来源起到明显的抑制作用，同时加强商业性房地产信贷管理也一定程度上抑制了房地产需求

（1）房地产资金趋紧。

2011年1季度房地产资金来源增速18.6%,已连续7个月低于房地产投资增速,资金来源中的国内贷款1季度增速仅4.4%,占比19.9%,均处历史低位。在资金趋紧下,预计未来房价快速上行可能性较小,1季度房地产投资增速仍在34%高位,预计全年投资增速将达到25%。由于2季度开始房地产投资额基数将明显变大,按照目前销售增速,预计投资增速将回落,但由于今年保障房投资仍将大幅增长,故预计全年投资仍可实现较高水平。

(2) 通货膨胀压力大。

据资料显示2011年一季度居民消费价格同比上涨5.0%，国内生产总值96311亿元，按可比价格计算，同比增长9.7%，通货膨胀压力大，股市低迷，市场现金量大，容易产生投资过热，资产泡沫的现象。

(3)房企融资渠道有限，缺乏完善的融资环境。

(4) 商业房地产近年需求和供应增速较快，虽然中心城市土地竞争十分激烈，央企、地方国企和民营企业通过各种渠道开始进入房地产行

业，使行业竞争进一步加剧，但是，整体来看，竞争程度仍不算十分激烈。作为该行业的领先者，万科有着极大的优势。

(5)房地产市场还不够规范，集中程度低，淘汰机制缺失，市场较为混乱。

3、社会环境分析

(1) 城市化进程加快。为了在短期内提高城市化水平，政府必须加大城镇住房、基础设施的建设力度。

(2)人口老龄化加快。人口老龄化对房屋类型和区位条件产生新的需求，养老型住宅目前缺口较大。

(3)城市旧城改造规模大。鉴于以往相对落后的建筑技术和缺乏适当的维修等原因，我国六、七十年代建造的房屋现在开始出现不同程度的质量问题。因此，政府必须对这些房子进行整修或重建。

(4)“4—2—1”家庭结构逐渐形成。随着第三次婴儿潮逐渐到了适婚年龄，加上我国“安居乐业”的传统思想，产生了对住房，尤其是小户型房屋的巨大刚性需求。

(5) 商业性地产需求增大。随着城市化进程的深入和消费需求的变化，市场对于不同形态的商业地产，如休闲度假酒店，城市大型商城等的需求有所上升。

4技术环境分析

我国房地产业产业化的总体框架已经建立，技术体系正在集成，房地产市场的热点不断翻新。房地产数字化创新工程进一步推进，环保、节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。

(1)各种新的建筑工艺和材料相继出现。新的房屋防水技术，有效降低房屋漏水渗透率和技术应用成本。

(2)建筑技术和房屋设计的水平停滞不前。我国的建筑师水平现在进入了一个瓶颈期，这个瓶颈期可能需要一个较长时间来突破。

(3)交通运输方式的变革对房地产业的影响最大。大部分消费者在购买房屋时，考虑的较多的就是交通便利，是否方便上、下班和上学。随着经济的发展，我国交通运输方式也有了很大的变革和发展，交通运输业体制改革取得长足进步，交通运输网持续发展。这也为房地产业的发展提供重要保证，使房地产业向二、三线城市和一些偏远地区发展。

(4)信息技术的发展。互联网络的发展，公开了房地产交易的过程，从而也加剧了房地产服务业的竞争，改变了房地产经纪行业的结构，使之逐步向小型专业化公司和大型企业。

三、企业的竞争对手分析

1）万科主要竞争对手研究

（一）中海地产

中国海外发展有限公司，简称：中海地产。是中国最享有盛誉的房地产开发公司之一，素有业界“工科中海”的美誉。中海地产是中国海外集团房地产业务的品牌统称，中国海外集团有限公司是中国建筑工程总公司在香港上市的全资子公司。