福州市城市房屋拆迁管理办法(修正)

福州市城市房屋拆迁管理办法（修正）第一章总则第一条为了加强城市房屋拆迁管理，保障旧城改造和城市建设依照城市总体规划顺利进行，保护拆迁人和被拆迁人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条凡在本市规划区范围内，按照建设程序取得批准，在国有土地上进行建设，而必须拆除房屋及其附属物的，适用本办法。

第三条本办法所称拆迁人，是指持有合法拆迁证件的建设单位或者个人。

本办法所称被拆迁人，是指对被拆除的房屋及其附属物具有合法所有权（包括代管人、国家授权的国有房屋管理人）、使用权的单位或个人。

第四条房屋拆迁应当遵循妥善安置、相应补偿和先安置、后拆除的原则。

拆迁人应当按照本办法规定对被拆迁人进行安置和补偿，不得损害被拆迁人的合法权益。

被拆迁人应当服从城市建设需要，按期搬迁，不得借故拖延，不得索取本办法规定以外的安置和补偿。

第五条福州市房地产管理局是全市房屋拆迁工作的主管部门（以下简称拆迁主管部门），其职责是：（一）制订拆迁安置政策和实施性规定，报市人民政府批准后组织实施；（二）依法审查批准拆迁申请，核发《房屋拆迁许可证》，发布房屋拆迁公告；（三）对实施拆迁单位进行资质管理，核发《房屋拆迁资格证书》；（四）对拆迁安置进行检查监督，对拆迁纠纷进行裁决，对违反本办法的行为进行处理；（五）根据市人民政府的决定，组织协调重要市政建设工程的拆迁安置工作。

拆迁主管部门不得接受拆迁委托。

第六条城市规划、土地、公安、工商行政管理等有关部门和单位，应当积极配合，共同保证本办法的实施。

第二章拆迁管理第七条凡建设单位需要拆除房屋及其附属物的，均须向拆迁主管部门提出申请，并提交国家规定的批准文件和拆迁计划、拆迁方案、产权审查证明等。

第八条拆迁主管部门在受理拆迁申请之日起十五日内，应当做出批准或不予批准的决定。

批准拆迁的，发给《房屋拆迁许可证》，同时发布房屋拆迁公告，并通知有关部门暂停办理拆迁范围内的工商登记、产权变更和户口迁入、分户手续。

因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或分户的，经市人民政府授权拆迁主管部门批准后，方可办理。

自房屋拆迁公告发布之日起，拆迁区域内的所有房屋及其附属物和其他设施，不得改变原来用途；不得再行改建、扩建、拆卸、买卖、租赁、典当、抵押、借用、交换、赠与。

第九条法律法规对拆除文物古迹、名木古树、教堂、寺庙和军事设施等另有规定的，拆迁人应会同有关部门，依照有关法律、法规的规定执行。

第十条实施拆迁应当取得《房屋拆迁资格证书》。

无拆迁资格证书的，必须委托有拆迁资格证书的单位实施拆迁。

拆迁工作人员必须持有拆迁主管部门核发的拆迁工作证件，方可从事拆迁工作。

对未持有拆迁工作证件的人员，被拆迁人有权拒绝商议拆迁安置有关事宜。

[!] 第十一条拆迁人为实施拆迁而成立的拆迁组织，不得行使拆迁行政管理职权；除市人民政府批准的专项市政建设工程外，拆迁组织不得使用具有行政性质的名称。

第十二条拆迁人在实施拆迁以前，必须根据房屋拆迁公告，将拆迁安置有关事宜书面通知被拆迁人，并做好拆迁区域内的房屋状况、居住情况的丈量评估、调查登记工作。

第十三条拆迁人和被拆迁人应当按照本办法规定，就拆迁安置补偿事宜签订书面协议，拆迁协议应当规定安置房面积、地点、补偿形式、金额、安置、过渡形式和期限，违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。

拆迁人应当将拆迁安置补偿情况张榜公布，接受群众监督。

第十四条拆迁人必须严格按照批准的拆迁范围实施拆迁，不得扩大或缩小拆迁范围；不得超过房屋拆迁公告规定的拆迁期限。

第十五条拆迁人和被拆迁人应在拆迁协议履行完毕之日起三个月内向房屋产权管理机关办理房屋产权的注销、变更、转移登记手续。

同时向土地管理部门办理土地使用权的变更手续。

拆迁人应当及时、完整、准确地做好拆迁安置补偿资料档案工作，填报拆迁安置补偿报表。

在安置结束后的六个月内，应将拆迁安置资料档案报送拆迁主管部门。

房屋拆迁主管部门应当建立、健全拆迁档案制度。

第十六条房屋拆迁主管部门应当对房屋拆迁活动进行检查，被检查者应当如实提供情况和资料，检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。

第三章拆迁安置第十七条拆除被拆迁人的住房，应当以原居住面积为基础，安排配套住房，并按下列规定办理：（一）就地、就近安置的，按原居住面积安置；（二）由土地高等级地段向低等级地段迁移安置（以下简称易地安置），应根据不同土地等级在40％幅度以内增加居住面积，或给予经济补偿。

向边缘新开发区安置的，安置房人均居住面积未达六点五平方米的按六点五平方米安置。

（三）对无正当理由，长期无人居住的公房，不予安置。

若被拆迁人要求按原建筑面积安置的，应当允许。

第十八条拆除被拆迁人的住房，应当按照城市规划和建设项目的主要性质，分别按照下列原则实行就地、就近或者易地安置：（一）市政工程、公用设施、军事设施、生产性建设等非住宅建设和市人民政府规定的特殊用房建设项目，实行易地安置；（二）商品房开发、职工住宅建设、旧房改造等住宅建设，应当按照城市规划要求，一般实行就地、就近安置；（三）含有住宅建设的综合建设项目，应当按照住宅与非住宅比例，就地、就近和易地安置；（四）经国有土地使用权有偿出让取得土地使用权的建设项目，实行易地或就近安置。

第十九条拆迁出租、出借的住宅房屋，所有权人要求产权调换的，原租赁、借用关系应继续保持，但合同规定不保持的除外。

因拆迁而引起变动的原租赁合同条款应当作相应修改。

所有权人不实行产权调换的，拆迁人应按规定对承租人、借用人进行安置，对所有权人进行补偿。

[!] 出租、出借的房屋用作个体工商经营的，以及未经批准将非营业用房改作营业用房的，均不予安置营业用房。

第二十条拆迁有产权纠纷的房屋，在房屋拆迁公告期限内未能解决纠纷的，由拆迁主管部门组织拆迁当事人对被拆除房屋作勘察记录，向公证机关办理证据保全，并由拆迁人提出补偿安置方案，经拆迁主管部门批准后，可以先行拆除。

第二十一条对拆除设有抵押权、典权的房屋实行产权调换的，由当事人重新签订抵押或典当协议，在拆迁主管部门公布的规定期限内达不成协议的，由拆迁人参照本办法第二十条规定实施拆迁。

拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者抵押人清偿债务后，方可给予补偿。

第二十二条拆除城郊结合地和规划近期开发区范围内的农民住房，应当按照城市规划实行统一拆建、安置。

被拆迁人已经另行划地建房，并且达到规定标准的，给予补偿，不再安置。

第二十三条拆除非住宅用房，由拆迁人按原房屋的用途和建筑面积给予安置，并按下列规定办理：（一）拆除用于公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照其原性质、原规模重建。

拆除中小学校、幼儿园、托儿所、医院、卫生院、粮油和燃料商店、农贸市场、邮电局所（亭），应当根据城市规划要求，优先就地、就近安置。

（二）拆除商业、服务业经营性用房和拥有产权的个体工商户自用经营性用房，除专项市政建设和国有土地使用权有偿出让的项目以外，应予就地、就近安置。

确有正当理由，无法就地、就近安置的，由拆迁主管部门会同规划主管部门，根据“合理布局、方便营业”的原则审查批准，可以易地安置。

拆除非住宅用房，符合城市规划，能够节约资金的，可以由拆迁人提供相应的基建指标、土地、资金，由被拆迁人自拆自建；能够调整、合并的，经有关主管部门同意，可以由拆迁人给予资金补偿，由被拆迁人自行安置。

第二十四条拆除市政基础设施、公用建筑、绿地、管道等其他公共设施，由拆迁人与被拆迁人协商，根据市政建设有关规定和实际需要，予以复建、自拆自建或资金补偿。

第二十五条拆除华侨私房，应从严掌握，如确需拆迁的，拆迁人应当在拆迁期限、安置地点、楼房层次和朝向给予适当照顾。

若业主另有宅基地，并符合城市总体规划的，可以自拆自建。

拆迁人应协助办理有关手续，并给予合理补偿。

第二十六条拆除国家机关、房地产管理部门的国有房屋和国营商业、服务业拥有产权的经营性用房，除专项市政建设项目外，应当按原房用途、面积安置。

第二十七条拆除违章建筑不予安置和补偿，并由所有人或使用人自行拆除。

逾期拒不拆除的，经拆迁主管部门批准，依法拆除，以料抵工。

拆除未超过批准使用期限的临时建筑，给予适当补偿，原则上不予安置。

第二十八条拆除住宅实行一次性定居安置确有困难的，经拆迁主管部门批准，可以实行临时周转过渡安置。

属商品住宅建设而实行易地安置的，应当一次性定居安置。

[!]过渡安置房由拆迁人负责提供；被拆迁人同意自行过渡的，也可以由被拆迁人自行过渡。

因专项市政建设项目拆除房屋，需要临时周转过渡安置的，被拆迁人的上级主管部门应协助安排解决。

临时周转过渡安置时间，除国家政策调整和不可抗力以外，不得超过两年。

第二十九条公安、财贸、教育、邮电、环境卫生、供水、供电、供气等有关部门，对被拆迁人的户口、粮食及副食品迁移供应、转学转托、通讯投递、废弃物清运、水电和煤气供应等问题，有责任给予解决。

第四章拆迁补偿第三十条拆迁补偿价格按房屋及其附属物的类别、等级、项目和标准，由拆迁主管部门本着公平合理、等价有偿的原则，兼顾国家、集体、个人三者利益，结合我市具体情况制订。

第三十一条房屋拆迁补偿按下列规定计价：（一）拥有住宅房屋产权的被拆迁人，实行产权调换的，安置房建筑面积与原房建筑面积等量部分，按原房重置价格结合成新计价。

因建筑结构原因，安置房建筑面积少于原房建筑面积的，少于部分按原房重置价格计价。

（二）被拆除住宅房屋所有权与使用权同属一人时，被拆迁人不要求产权调换和安置的，按原房建筑面积的重置价格计价。

所有权与使用权分属二人时，不实行产权调换的，按原房建筑面积的重置价格结合成新计价。

（三）以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分，按照重置价格结算结构差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照商品房价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积的部分，按照重置价格结合成新结算。

（四）拆除本办法第二十六条所列房屋，按原房面积和用途归还产权，互不计价。

第三十二条安置房按下列规定计价：（一）拥有房屋产权的被拆迁人，实行产权调换的，相等建筑面积部分和易地安置应增加的建筑面积部分，按安置房建筑安装造价计价。

因建筑结构原因，安置房建筑面积超过原房建筑面积和超过易地安置应增加安置的建筑面积，超过部分按安置房建筑安装造价140％计价。

另行增加住房面积的，按商品房价购买。

（二）原公、私房承租户，要求购买安置房产权的，应取得原房所有权人的同意按本条第（一）项规定计价购买。

（三）私房所有权与使用权同属一人时，被拆迁人不实行产权调换，但要求租住安置房的，相等面积部分收取安置房建筑面积建筑安装造价20％分配费，超过原面积部分收取30％分配费。

原公、私房承租户继续承租安置房的，相等建筑面积和易地安置应增加安置的建筑面积部分不收费，因建筑结构原因超出部分，按安置房建筑安装造价10％收取分配费。