房地产开发项目成本估算及现金流测算

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房地产开发项目的成本测算方法

房地产开发项目的成本测算方法

100 房地产开发项目的成本测算方法随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台,全国各地协议转让土地已基本绝迹,全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。

这也意味着房地产暴利的终结,管理出效益时代的到来。

在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期,开发商们在拿地前不需过多地作研究分析,因为那时大多是协议操作,开发风险小,有较大的获利空间。

而今后,由于土地自身的稀缺性,公开的竞争将日益激烈,激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压,这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。

保守有余,将失去机会,一事无成;轻率冲动,将导致亏损,严重的将导致企业破产。

如何准确地测算项目成本,本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》,试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。

分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定,建材市场行情相对稳定,并且开发商有一定的管理水平。

一、土地成本随着公开竞拍的推行,土地成本日益成为开发成本的重要组成部分,综合的地价内容非常广泛,主要包括:土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等,土地成本约占项目开发成本的35%-40%,并有进一步上升的趋势。

二、前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用,主要包括应交纳的基础设施配套费,教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等,以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等,此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积,标准按国家有关规定执行。

整个前期规费约占开发总成本的10%左右,并有降低的趋势。

三、工程成本此项费用为成本中的“大头”,约占总成本的40—50%左右,具体内容包括:1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用;2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房,临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用;3、地基工程费用,含地基处理、桩基、基础、支护等内容;4、建筑安装工程费用,包括土建、安装、门窗等费用;5、电梯投资;6、小区供电、供水、供气费用,室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用;7、小区智能化费用,包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统,有线电视、电话、宽带系统等费用;8、小区配套费用(适用于大规模小区建设),包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。

房地产开发项目总投资与总成本估算讲解

房地产开发项目总投资与总成本估算讲解
精品资料
表5-8
其他费用估算(ɡū suàn)表 单位:万元
序号
项目
1 临时用地 2 临建费 3 施工图预算或标底编制费 4 工程合同预算或标底审查费 5 招标管理费 6 总承包管理费 7 合同公证费 8 施工执照费 9 工程质量监督费 10 工程监理费 11 竣工图编制费 12 工程保险费
项 目 建筑面积
单项工 程1 单项工 程2 … 合计
建安工程费 单价 金额
装饰工程费 金额合计 单价 金额
精品资料
5.1房地产开发项目总投资(tóu zī)与总成本费用 的估算
5.公共配套(pèi tào)设施建设费 公共配套(pèi tào)设施建设费是指居住小区内为
居民服务配套(pèi tào)建设的各种非营利性的公共 配套(pèi tào)设施(又称公建设施)的建设费用, 主要包括:居委会、派出所、托儿所、幼儿园、锅 炉房、变电室、公共厕所、停车场等。一般按规划 指标和实际工程量估算。
精品资料
5.1房地产开发项目总投资(tóu zī)与总成本费用 的估算
9.销售费用 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各
项费用,以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括 销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理 费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售 许可证申领(shēn lǐnɡ)费等。综合起来为: 1)广告宣传及市场推广费,一般约为销售收入的2%~3%。 2)销售代理费,一般约为销售收入的1.5%~2%。 3)其他销售费用,一般约为销售收入的0.5%~1%。 以上各项合计,销售费用约占到销售收入的4%~6%。
精品资料
5.1房地产开发项目(xiàngmù)总投资与总成本费 用的估算

房地产开发项目总投资与总成本费用的估算资料

房地产开发项目总投资与总成本费用的估算资料

5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
7.管理费用 管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织 和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费 用。 管理费可按项目投资或前述1~5项直接费用的一个 百分比计算,这个百分数一般为3%左右。
5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 8.财务费用 财务费用是指房地产开发企业为筹集资金 而发生的各项费用。主要包括借款和债券的 利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇 汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费 用。
总成本费用 开发 建设 投资 13049 万元 开发 项目 总投 资 13057 万元
土地费用
前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用
固定资产 及其他资 产182万元
经营 资金8 万元 图5-1
销售费用 开发期税费
开发产品 成本12867 万元
表5-5
基础设施建设费估算表
单位:万元
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8
项 目 供电工程 供水工程 供气工程 排污工程 小区道路工程 路灯工程 小区绿化工程 环卫设施 合 计
建设费用 接口费用 合 计
5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
4.建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建 筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内 装饰家具费等。 建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单 位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算 法、概预算定额法,也可以根据类似工程经验进行 估算。
5.1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
例如,某开发商开发一小区,总建筑面积为49 781平方米,其中,住宅部分为47 581㎡,休养所为 1 200㎡,综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售, 休养所出租,综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元,其中开发建设投资13 049万元,由开发产 品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成; 综合商场在开发完毕后自营时,需经营资金8万元, 到项目结束时一 临建费 施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查费 招标管理费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费 合 计

房地产开发项目投资估算方法

房地产开发项目投资估算方法
3.3勘探规划设计费
约占建安费用的0.5%
3.4其它费用
约占建安费用的0.5%
4
基础设施配套费
供水、电、气、暖及排污、绿化、小区道路等
5
公建配套费
幼儿园、会所、室外道路、室外绿化,约占建安费用的5%。
6
不可预见费用
以上五项费用之和的2%,即:(1+2+3+4+5)×2%
7
管理费用
(1+2+3+4+5+6)×2资)的计算
项目投资开发成本估算
序号
项目
说明
1
土地成本
土地出让地价款加上相应的拆迁补偿费、城市基础设施建设费
2
建安工程费
按项目所在地区单位建筑造价×建筑面积
3
前期工程费
一般按建安费用2.1%计取。
3.1办证费用
约占建安费用的1%
3.2可行性研究
约占建安费用的0.1%
8
销售费用
销售收入×1.5%
9
贷款利息
根据贷款计划表以及偿还计划表来求得
10
总投资成本
1+2+3+4+5+6+7+8+9
注:本研究中,以上提供的百分率仅作为参考,若能经过调研能获得更为准确的百分率取值,则以你自己获取的比重为准,同时以下的数据也仅供参考,希望在做设计的时候能通过调研获得更为准确的数据。
1、建安工程费
多层建筑大约为1300元/m2,高层建筑大约为1900元/m2。
2、基础设施配套费
3、贷款利息
与“资金来源与应用表”和“借款偿还计划表”对应。

房地产开发项目总投资与总成本费用的估算

房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
第二十九页,共71页。
5.1房地产开发(kāifā)项目总投资与总成本费用的 估算
10.其他费用 其他费用主要(zhǔyào)包括临时用地费和临时建
设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证 费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、 竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有 关部门规定的费率估算,一般约占投资额的2%~3%。
2)土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将土地使
用权在一定(yīdìng)年限内让予土地使用者,并由土地使 用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款项。主要包 括向政府缴付的土地使用权出让金和根据土地原有状况需 要支付的拆迁补偿费、安置费、城市基础设施建设费或征 地费等 。
第十三页,共71页。
经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转 资金。
第四页,共71页。
表5-1
序号
1
1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1.11 1.12
2
3
3.1 3.2 3.3
项目总投资(tóu zī)估算表
项目
开发建设投资
土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
合计
固定资产投资 合计
第六页,共71页。
5.1房地产开发项目总投资(tóu zī)与总成本费用 的估算
3.开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发
过程中所发生的各项费用,也就是当开发项 目产品建成时,按照国家有关会计制度和财 务制度规定(guīdìng)转入的房地产产品的开 发建设投资。
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用

房地产开发项目可行性研究—房地产开发项目的投资估算与收入估算

房地产开发项目可行性研究—房地产开发项目的投资估算与收入估算
房地产开发项目的投资估算
1.土地 费用估算
2.前期 工程费
房地产开发项目投资估算的范围,包括土地费用、前期 工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费 用及开发期税费等。各项费用的构成复杂、变化因素多、不 确定性大,尤其是由于不同建设项目类型的特点不同,其费 用构成有较大的差异。
开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费 用。开发项目取得土地使用权有多种方式,所发生的费用各 不相同。主要有以下几种:划拨或征用土地的土地征用拆迁 费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、 租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
4.管理费 5.财务费用
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开 发经营活动而发生的各种费用。主要包括管理人员工资、职 工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、 职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询 费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技 术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务 招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管 理费用。财务费管用理是费指可企按业项为目筹总集投资资金的而3%发~生5的%估各算项。费如用果,房主 地 要产 为开 借发 款企或业债同券时的开利发息若,干还个包房括地金产融项机目构,手管续理 费费 、应 融该 资在 代各 理 个 费项 、目 承间 诺合费理、分外摊汇。汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务 费用。利息的计算,可参照金融市场利率和资金分期投入的 情况按复利计算;利息以外的其他融资费用,一般占利息的 10%左右。
房地产开发项目的投资估算
6.销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中 发生的各项费用,以及专设销售机构或委托销售代理的各项 费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费,销售机 构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、 销售服务费及销售许可证申领费等。

房地产开发成本构成项目及费率测算

房地产开发成本构成项目及费率测算

房地产开发成本构成项目及费率测算房地产开发成本构成及费率测算一、土地开发成本构成1、土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。

养殖场的拆迁赔偿费等。

旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。

2、土地购置费双方在土地交易中发生的价款。

3、出让金国家收取的款项。

包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。

4、七通一平费指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。

① 场地平整② 勘察设计③ 临时设施④ 桩基工程⑤ 土建安装⑥ 管理费七通一平费用单独施工、计算时计入。

⑦ 利息七通一平费用单独施工、计算时计入。

5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。

包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。

8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。

所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本。

二、建筑及安装工程费1、建筑及安装工程费指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。

主要包括:① 人工费直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。

② 材料费工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本,以及周转材料的摊销费。

③ 机械使用费工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。

包括折旧费、大修费、附属工具费。

动力及燃料费等。

④ 施工管理费为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。

房地产项目成本测算详解

房地产项目成本测算详解

房地产项目成本测算详解随着房地产行业逐步进入白银时代,行业利润率逐渐下降,而项目的好坏直接影响房企的利润和现金流。

今天我们学习房地产项目成本测算方法。

房地产项目建设周期相对较长,成本构成纷繁复杂,全面理解及准确计算房地产项目的成本是房企测算项目利润的关键。

在系列一:房地产项目销售收入测算篇中,我们主要介绍了房地产项目利润测算思路和销售收入的测算方法,本篇将对房地产项目成本进行抽丝剥茧,详细介绍每项成本的含义、其成本费用核算范围及估算方法,并通过具体案例予以解析帮助读者理解。

由于成本中的税金占比较大、计算复杂且房地产项目涉及税种较多,将单独作为细分研究在后续的系列研究中推出,本篇仅聚焦于除税金之外的项目成本。

需要关注的是,作为房企外部人员,我们无法像房企那样对每项成本进行较为精确的估算,本篇研究提供的成本测算方法主要基于外部人员可获得有限信息的前提假设。

一、房地产项目总成本概览房地产项目的总成本主要可分为土地成本、建造成本、期间费用及税金,不同房企每类成本项下的细分类别及名称不尽相同,参考多家房企的项目成本分类明细表,对房企的项目总成本分类总结如表1,后文将以各二级分类成本为细分单位做简要介绍(税金将在后续研究中介绍),并探讨相关成本的计算/估算方法。

二、项目成本详解(除税金)1、土地成本土地成本指取得开发项目用地而发生的费用。

房地产开发项目取得土地使用权一般有以下几种方式:划拨或征收、出让、转让、股东投资入股、租用,对应的土地成本分别为土地征收拆迁费、出让地价款、土地转让费、土地投资评估价及土地租用费。

(1)土地征收拆迁补偿费随着城市内人地矛盾加剧,城中村、老破小、旧村厂区改造问题日益突出,以征收拆迁方式获取土地成为房企的一种选择。

土地征收拆迁模式对应的土地成本主要为拆迁补偿费,此外还需补缴一定土地出让金。

具体来看,土地征收拆迁补偿费可分为农村土地征收拆迁补偿费和城镇土地拆迁补偿费:农村土地征收拆迁费主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、新菜地开发建设基金、耕地占用税等;城镇土地征收拆迁费主要包括地上建筑物、构筑物、附着物补偿费,搬家费,临时搬迁安置费,原用地单位停产、停业补偿费等。

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2、原住宅用途房屋经规划批准改为商业用途,如何计收土地出让金?
答:住宅改商业用途,属于新用途基准地价高于原用途,按商业、 住宅基准地价在剩余年限内的差价全额补交土地出让金。其补交出让金 额视原住宅是否已办出让而有所不同。住宅未办出让,补交金额=商业 基准地价-住宅基准地价+住宅土地有偿使用费;住宅已办出让,补交 金额=商业基准地价-住宅基准地价。
四、房地产开发流程(续)
※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证(续)
契税
土地交易主要包括新征耕地环节、土地出让环节、土地转让环节、土地使用 环节,其中土地使用环节又分自用、出租、投资几部分。
①新征耕地环节。
②出让土地环节,包括土地出让契税和印花税。其中土地出让契税为在我国 境内转移土地、房屋所属,承受的单位或个人缴纳。土地出让契税按成交金额的 3%缴纳,不得因减免出让金而减免土地出让契税。印花税按土地使用证数目征收, 每本贴花五元,而土地使用权出让合同按产权转移数据征收,按合同金额的万分 之五缴纳。
三级
≥800万元 ≥2年
四级 暂定
≥100万 元
/
≥1年 /
3
房屋建筑累计竣工面积,或累计完 成与此相当的房地产开发投资额
近3年≥30万㎡
近3年≥15万㎡ 近3年≥15万㎡
/
/
4
建筑工程质量合格率
连续5年达100%00%
/
5
上一年房屋建筑施工面积,或完成 与此相当的房地产开发投资额
容面积的比例作为判定标准。如住宅面积≥70%,则视为住宅类项目; 如住宅面积<70%,则视为商业类项目。
二、房地产开发企业的分类
1、按资质分类
按资质分类可分为一、二、三、四级资质,各级资质的划分条件如下:
序号
1 2
条件
注册资本 从事房地产开发经营年限
一级
≥5000万元 ≥5年
二级
≥2000万元 ≥3年
四、房地产开发流程(续)
※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证(续)
土地出让金
土地出让金(land-transferring fees) 是指各级政府土地管理部门 将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全 部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要 续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获 得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作 价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。
2)招标出让——土地管理部门向不特定的多数人发出要约邀请,招 引他人投标,然后根据特定的要求从投标者中确定最佳土地使用权受让 人的土地出让行为。一般适用于对开发有较高要求的建设性用地。
3)拍卖出让——在指定的时间和公开场所,由政府主持土地使用权 拍卖,支持人宣布低价,竞投者按规定方式应价,竞投土地使用权最高 者得到一定年限的土地使用权的行为。适用于经济条件好、交通便利、 区位优异的地段及利用上有较多灵活性的土地。
包括国有土地使用权的出让。 狭义的国有土地使用权转让是指通过出让方式获得国有土地使用权
的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将国有土地使用权再转移 的过程。
国有土地使用权转让的方式有3种,即出售、交换和赠与。
四、房地产开发流程(续)
※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证(续)
3、国有土地使用权划拨
项目初期 项目建设期 项目销售期
支付土地款 支付建设成本 偿还银行借款
四、房地产开发流程
四、房地产开发流程(续)
※申领项目选址意见书及项目立项批文
申领项目立项批文时,需向主管部门提交可行性 研究报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发 物业类型说明等文件。
可行性研究报告的报批工作是将可行性研究报告 上报至政府主管部门及贷款银行,由其进行项目评估 和对可行性研究报告进行评价。
四、房地产开发流程(续)
※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证(续)
土地出让金(续)
实例:一德路未办理有偿手续某首层非私人住宅用房,建筑面积为 100平方米,现使用十年了后转为商业用途,需补交多少土地出让金?
《房地产权证》注记该房屋位于D1222图12幅331地号内,经查,该 地段商业基准地价5850元/平方米,商业路线价16193元/平方米。住宅基 准地价2286元/平方米。住宅出让年限为70年,商业出让年限为40年,从 出让起始时间算,住宅剩余使用年限为60年,商业剩余使用年限为30年, 按一年期固定资产贷款利率r为6.12%,住宅年期修正系数为0.99,商业 年期修正系数0.92。因原住宅用途未办出让手续,所以应追收住宅部分 土地有偿使用费。补交土地出让金额为:= [(商业基准地价+商业路线 价加价×18%)×商业年期修正系数-住宅基准地价×住宅年期修正系数] ×住宅改商业建筑面积+住宅基准地价×30%×住宅建筑面积 =[(5850+16193×18%)×0.922286×0.99]×100+2286×30%×100=648622元。
律依据。 下列情况必须申请建设用地规划许可证: ①新建、迁建单位需要使用城市土地的; ②原址扩建需要使用本单位以外的土地的; ③需要改变本单位土地使用性质的; ④因建设需要临时使用土地的或调整、交换用地的建设工程; ⑤涉及国有土地使用权出让、转让地块的。
四、房地产开发流程(续)
※申领建设用地规划许可证(续) 建设单位应在办理建设用地规划许可证后6个月内向房屋土地管理局
房地产开发项 目
成本估算及现 金流测算
一、房地产开发的定义
1、房地产开发的定义 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施
建设、房屋建设的行为。
2、房地产开发贷款定义 房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房
等开发建设的项目贷款,包括住宅类和商业类开发贷款。 在同一房地产项目中,既有住宅又有商业用房,以住宅面积占总计
④土地使用环节。其中自用环节应缴的税为城镇土地使用税。出租环节应缴 城镇土地使用税,营业税,城建税、教育费附加、地方教育附加。投资环节应缴 营业税,土地增值税,企业所得税,契税和印花税。
四、房地产开发流程(续)
※申领建设用地规划许可证 建设用地规划许可证是由建设单位或个人提出建设用地申请,城市
规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。 建设用地规划许可证的作用: ①确保土地利用符合城市规划; ②维护建设单位按照规划使用土地的合法权益; ③为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法
③土地转让环节。这个环节包括营业税,城建税、教育附加、地方教育附加, 土地增值税,所得税,印花税,契税。其中营业税按转让土地使用权收取的全部 价款和价外费用的5%缴纳。城建税、教育费附加和地方教育附加计税依据为营业 税,城建税的税率为市区7%,县城和建制镇5%,其他1%。教育费附加的征收标 准为3%,地方教育附加为2%。土地增值税分为四级,税率分别为30%,40%, 50%和60%。契税按成交价格的3%缴纳。
四、房地产开发流程(续)
※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证(续)
1、国有土地使用权出让
国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在 一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出 让金的行为。
国有土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施。城 市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有 土地的使用权方可有偿出让。
外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的,未取得《国有土 地使用证》的,或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的,不得 办理境内、境外贷款,外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
三、房地产企业的运作模式
资金流入
开发阶段
资金流出
自有资金 股东借款
银行借款 股东借款 预售款
购房者首付款 银行按揭贷款
≥15万㎡
≥10万㎡
/
/
/
6
……
我行准入条件为三级资质,房地产信托准入条件为二级资质。外商投资企 业可没有三级资质,但需报省行做资质准入。
二、房地产开发企业的分类 (续)
2、按股东类型分类 ①内资企业 ②外资企业 外商投资设立房地产企业,投资总额超过1000万美元(含1000万
美 元 ) 的 , 注 册 资 本 金 不 得 低 于 投 资 总 额 的 50% 。 投 资 总 额 低 于 1000万美元的,注册资本金仍按现行规定执行。
项目评估的投资估算精度为±10%,可行性研究报 告的批准,标志着项目立项阶段的完成。
四、房地产开发流程(续)
※申请购置土地、办理土地产权手续——国有土地使用权证 房地产开发用地是指进行基础设施和房屋建设的用地。
房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方式,即土地 使用权出让、转让和行政划拨。
房地产开发企业以出让或转让方式取得土地时,必须到 相关的土地管理部门办理土地出让或转让手续,签订土地使 用权出让或转让合同,并缴纳土地使用权出让金。
申请《建设用地批准书》有关手续。 建设单位在取得建设用地规划许可证后6个月内未取得建设用地批准
文件又未申请延期的,建设用地规划许可证即行失效。
土地出让金(续)
1、已出让用地性质不变,在建设过程中因规划调整或登记确权时各 用途建筑面积与原出让合同各用途建筑面积不符,如何调整土地出让金?
根据《批转市国土房管局<关于进一步规范我市国有土地有偿使用的 意见(试行)>的通知》(穗府[2005]36号),因规划调整或登记确权时 各用途建筑面积与原合同各用途建筑面积不一致需调整土地出让金的, 按原合同价格标准及规定进行调整。
4)挂牌出让——出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让 宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布,接受竞买人的报价申请 并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。
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