初析修建性详细规划的调整_以天津市为例

对于划拨供地方式的建设项目， 如 一编制修建性详细规划后， 分地块
经济适用房等居住项目和教育、卫 实施过程中的深化调整； 二是开发
生 、体 育 等 公 建 项 目 ， 先 办 理 建 设 商开发理念发生变化， 对修建性详
项目选址意见书， 按选址意见书的 细规划的布局进行调整； 三是因城
Hale Waihona Puke Baidu
相关要求， 编制修建性详细规划报 市规划要求， 如城市道路红线、绿
编辑： 孙 雁
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４．应注重市政场、站、点的位置 设定。这些设施既为建成居住区提 供必要的服务， 但又对居住环境产 生一定的影响， 所以规划中一旦确 定位置， 不应随规划的调整而调整。
５．应注意统一规划分地块由不 同单位实施的项目， 协调处理好配 套设施的合理分摊， 如小区内部交 通 组 织 和 地 界 出 入 口 的 设 置 、地 界 围墙的划分等。对原规划中居住区 级公建和绿地应考虑公共性， 不能 封闭。
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分 ） 成 果 、结 合 单 体 设 计 对 未 实 施 建设开发总成本为代价， 建设了一
部 分 进 行 调 整 、对 原 批 复 规 划 （ 或 批 密 度 较 高 、连 接 体 过 长 、空 间 较
未 实 施 部 分 ） 做 相 应 调 整 、按 用 地 为 封 闭 的 小 区 ， 绿 化 空 间 只 能 在
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４．修建性详细规划的法定地位 问题。在 ２００６ 年 ４ 月 １ 日新实施 的《城市规划编制办法》中， 进一步 明确了城市规划体系中的城市总 体规划和控制性详细规划的法定 规 划 地 位 ， 而 修 建 性 详 细 规 划“可 以由有关单位依据控制性详细规 划及建设主管部门提出规划条件， 委 托 城 市 规 划 编 制 单 位 编 制 ”， 并 将逐步纳入市场化。
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王绍妍 李 松
初析修建性详细规划的调整 —— —以天津市为例
在城市规划编制体系中， 修建 性详细规划与控制性详细规划同 属详细规划阶段， 修建性详细规划 是以控制性详细规划为依据， 将城 市建设的各项物质要素在当前拟 建设开发的地段， 以满足修建需要 为目 的 进 行 的 规 划 设 计 。它 起 着 承 上 启 下 的 作 用— ——落 实 上 一 层 次规划的要求， 同时又为下一层 次 建 筑 、园 林 和 市 政 工 程 设 计 提 供 依据。
一、修建性详细规划管理概况 ２０ 世纪 ９０ 年代初期， 天津市
中心城区范围内旧区改造全面展 开， 城市建设全面提速， 修建性详 细规划的重要作用凸现出来， 规划 编制审批量逐年增加， 至 １９９８ 年， 项目量达历史最高， 共计 １７１ 项。 按照当时的供地政策， 开发建设项 目用地以行政划拨方式为主， 极少 数项目采取协议出让方式供地， 开 发建设单位纷纷申报建设项目的 修 建 性 详 细 规 划 。“ 圈 地 ”作 规 划 、 “以规划占地”的现象时有发生， 且 从管理上难以控制。
２．关于居住区公共服务设施定 额 指 标 的 执 行 问 题 。 现 行 的《 天 津 市新建居住区公共服务设施定额 指标》颁布实施于 ２０００ 年， 是结合 调研对 １９９４ 年实施的定额指标进 行的全面修订， 对居住区的配套服 务设施的建设确实起到了重要的 指导作用。随着近两年加强社区建 设 、构 建 和 谐 社 会 的 需 要 ， 公 共 卫 生 安 全 、创 建 绿 化 园 林 城 市 、家 庭 汽 车 的 迅 速 增 加 、商 业 配 套 业 态 的 变 化 、物 业 管 理 的 强 化 等 问 题 ， 越 来 越 受 政 府 部 门 和 社 会 的 关 注 、重 视， 针对上述问题， 有关行政管理 部门上报市政府后或独立下发或 联合下发了一系列文件， 修订增加 了配套指标。但是由于规划管理所 依据的地方标准尚未修订， 给管理 工作带来了一定的问题， 尤其是在 规划公示阶段， 有关管理部门纷纷 提出意见。
管理规定办理、继续有效等 ５ 种处 “极精确”的间距内做文章。
理 意 见 ， 并 通 过 媒 体 公 告 、正 式 下
随着城市居民物质生活水平
发通知等形式进行了实施， 可以说 的提高， 住房制度的改革， 商品住
对解决修建性详细规划的历史遗 宅的快速发展， 居住者不再仅因自
留问题有了根本性的突破。
身房屋面积的改善而满足， 而更趋
程序中的调整。对于出让供地方式 意 识 增 强 ， 综 合 因 素 使 修 建 性 详
的建设项目， 先办理土地公开出让 细规划调整的内容发生了明显的
手续后， 按土地使用权出让合同的 变化。
相关要求， 编制修建性详细规划报
目前， 规划调整主要有以下几
批， 持批复规划成果办理建设手续。 种原因： 一是规模较大范围用地统
３．对于部分已实施建设的项 目， 调整更应慎重， 不能因局部调 整而牺牲公共利益和已有居民利 益。一是应保证规划结构的完整
性， 保证大的空间布局， 不能对现 有居住建筑产生影响； 二是强调 “边界条件”不变， 尤其是所对应的 绿 地 、低 层 配 套 公 建 的 位 置 不 变 ， 毗邻建筑的性质和相对关系不 变； 三是应保证原规划中对已实施 部 分 的 绿 地 、配 套 公 建 、物 业 管 理 及 停 车 设 施 的 安 排 、小 区 出 入 口 的 设置。
自 １９９９ 年国务院正式批复实
施《天 津 市 城 市 总 体 规 划 （ 修 编 ） 》 后， 有关部门相继组织编制了中心 城 区 的 分 区 规 划 、控 制 性 详 细 规 划 及数十项专项规划， 并制定了一系 列配套的管理规定， 在规划指标、 道路红线和规划绿线等方面进行 了调整和深化， 建立了比较完善的 城市规划体系。为进一步强化城市 规划管理， 我们于 ２００１ 年对 １９９５ 年～２０００ 年批复的近 ７００ 个项目的 修建性详细规划成果进行了全面 复查， 根据不同情况研究分析后， 提出了废止原规划（ 或未实施部
２．必须符合上一级城市规划尤 其是强制性规划的具体要求， 符合 土地出让或划拨的规划设计条件 的 要 求 ， 包 括 规 划 的 控 制 指 标 、对 周 边 环 境 的 综 合 影 响 、配 套 公 建 尤 其 是 公 益 性 公 建 项 目 的 设 置 、绿 化 环 境 空 间 的 组 织 、公 共 停 车 位 的 安 排等。
６．对于居住项目的建设严格把 关， 确保住宅和配套公建同步规 划 、同 步 建 设 ， 为 群 众 生 活 提 供 便 利条件。
７．明确责任， 严格把关。要求开 发建设单位， 对临时绿化环境必须 明示， 若有虚假行为， 经有关部门 认定， 应由建设单位承担全部责任。
［中图分类号］ ＴＵ９８４ ［文献标识码］ Ａ ［文章编号］ １００５－ ２７８Ｘ（２００６）０５－ ００５７－ ０３ ［收稿日期］ ２００６ 年 ８ 月 ［作者介绍］ 王绍妍， 天津市建筑设计院副 院长； 李松， 天津土地交易中心副主任。
四 、修 建 性 详 细 规 划 调 整 原 则 初析
修建性详细规划的调整， 不能 简单地与规划的随意性划等号， 对 于 调 整 的 合 理 性 、公 平 性 、规 范 性 都应有严格的界定。对于修建性详 细 规 划 的 调 整 ， 应 在 合 理 、适 度 的 范围内， 遵循以下原则：
１．必 须 符 合 审 批 权 限 和 审 批 程序。
批， 持批复规划成果办理用地手续。 线调整、河道改造整治等因素修建
二是随着供地规模的变化， 零星用 性详细规划需相应调整。在上述三
地项目减少， 成片开发具有一定规 种情况中都存在对已实施部分的
模的项目增加。目前， 在中心城区 调整。
范 围 内 编 制 、报 审 修 建 性 详 细 规 划
三 、修 建 性 详 细 规 划 管 理 面 临
的 ９０％以上为居住项目。
的问题
二 、修 建 性 详 细 规 划 调 整 的
１．修建性详细规划的有效期问
原因
题。城市规划的实施具有很强的延
２０ 世纪 ９０ 年代初期的修建性 续性， 修建性详细规划也不例外，
详细规划调整申请要求增加容积 对于规划成果有效期问题到目前
率 、增 加 密 度 ， 要 求 减 少 配 套 公 建 没有明确的界定， 最基本的依据就
１．制 定 严 格 、规 范 的 修 建 性 详 细 规 划 调 整 制 度 ， 对 调 整 原 则 、调 整 程 序 、规 划 公 示 等 要 求 予 以 明 确， 避免出现调整的随意性。
２．深入研究市场化的修建性详 细规划管理的特点和要点， 强化政 府的宏观管理和控制， 增加市场化 内容。
３．尽 快 修 订《天 津 市 新 建 居 住 区公共服务设施定额指标》， 对有 关项目和设置规模进行相应调整。
４．尽快完善规划和建设管理的 技术规范， 对已不适应现阶段要求 的 、管 理 未 明 确 的 空 白 点 ， 进 行 修 订和补充。
５．继续加大政务公开力度， 管 理部门从深化修建性详细规划公 示制度和总平面图现场悬挂制度 入手； 同时可借鉴其他城市的经 验， 要求建设单位公示公告相关内 容 、配 套 的 安 排 情 况 等 ， 做 到 双 管 齐下， 接受社会和公众的监督。
５．有关程序和内容问题。新的 《 城 市 规 划 编 制 办 法 》已 开 始 实 施 ， 但是实施细则近期不能配套颁布， 对 于 某 些 术 语 、概 念 、条 款 的 解 释 不能明确界定和规范， 尤其是公众 参 与 、决 策 程 序 、公 示 、公 开 文 件 的 范围、修建性详细规划的日照分 析 等问题。
五 、对 修 建 性 详 细 规 划 调 整 的 管理措施建议
城市规划的实施是一个不断 完善和提升的过程， 在经济高速发 展时期， 特别是城市功能逐步提 升， 城市基础设施逐步完善的现阶 段， 规划的调整应从有利于城市发 展， 有利于城市文化品位提升和城 市环境改善的角度出发， 不是一味 地限制， 而是在有序控制的前提下 进行引导和规范。因此建议：
近几年来， 因建设项目供地政 向 于 对 环 境 、绿 化 、物 业 管 理 和 服
策 的 调 整 、供 地 规 模 的 变 化 ， 天 津 务 、配 套 设 施 合 理 性 的 追 求 ， 同 时
市 修 建 性 详 细 规 划 管 理 发 生 了 一 随着国家、地方对城市规划管理的
些变化。一是在规划、用地、建设大 逐 步 规 范 和 完 善 以 及 开 发 商 自 律
项目， 压缩公建规模， 增加住宅面 是随上一层次控制性详细规划的
积 ； 理 由 是 拆 迁 难 度 大 ， 算 不 下 账 调整而调整。但由于建设项目的实
来。造成配套公建由一个地块转到 施 尤 其 是 成 片 具 有 一 定 规 模 的 项
另一个地块， 再次改造， 又再次转 目建设周期的相对较长， 在控制性
３．规划管理要求执行问题。一 是规划依据问题。规划设计条件是 编制规划设计方案的基础， 其准确 性和全面性对于内容和深度有直 接影响。二是规划面积问题。从修 建性详细规划批复到实施建设， 还 要经过建筑设计方案和建设工程 规划许可证两个阶段的审批。三是 管理技术规定问题。在目前执行的 技术规范中， 日照标准的执行需修 订， 景观环境控制没有具体的章节 提出要求和规定。
移 ， 当 时 称 为 公 建“满 天 飞 ”现 象 。 详 细 规 划 编 制 中 就 会 考 虑 其 具 体
早期的规划， 由于开发单位一味追 情况， 原则按现状对待， 其有效性
求 经 济 回 报 ， 以 提 高 出 房 率 ， 降 低 问题也就模糊了。因修建性详细规
划 是 对 建 筑 、道 路 和 绿 地 等 的 空 间 布局和景观具体规划设计， 所以除 单体建筑调整外， 规划的局部调整 对于总体布局及相关控制指标都 会产生影响。那么， 规划调整的合 理性和有效期问题， 将成为人们最 关注的问题。