成都房地产市场走势分析报告

2004年成都房地产市场走势分析报告

纬联地产顾问（重庆）有限公司

策划中心/销售中心

2004-2-24

第一部分：2003年成都房地产市场总体特征

1、成都房地产市场持续健康发展

2003年的成都房地产市场，呈现出开发规模稳步扩大、商品房销售持续走旺、房价稳中有涨的特征，共完成投资245.4亿元，占成都各项投资领域的20.7％；同时商品房销售面积达到966.35万平方米，比上年度增长18.5％，三年翻了一番，实现了整个行业对经济增长的推动作用。

2、民间投资不断增加

来自成都市统计局的数据显示，全年房地产开发投资达245.4亿元，其中，民间投资192.8亿元，占房地产开发投资的78.6％；商品房在建规模2717.46万平方米，同比增长22.4％。其中住宅、写字楼、商业营业用房在建规模分别达到2234.1万平方米、70.83万平方米、323.5万平方米，规模在全国大中城市处于上游水平。

3、商品房销售持续走旺

成都的商品房销售，已连续几年保持旺盛的势头。据了解，2000年成都商品房销售仅434万平方米，2003年一跃达到966.35万平方米，3年时间翻了一番多，商品房销售额达到202.58亿元，同比增长24.6％。另据统计，97.4％的商品房均由个人买走，与此同时，个人住房贷款消费也迅速增长，此举表明，以住房消费刺激经济发展的政策，已取得了卓越的成效。

4、房价稳中看涨

2003年的房价稳中看涨，全市含经济适用房在内的商品房平均房价2096元，与上年相比每平方米上涨103元，涨幅为5.1％。导致房价上涨原因有三：一是成本推动，主要体现在土地实行公开拍卖后，土地成本的提高导致开发成本的上升；二是需求拉动，大规模旧城拆迁改造，城市化进程的加快，以及居民收入的提高等所带来的巨大消费需求；三是房屋自身品质的提高。

5、郊区楼盘热火朝天

2003年郊区（市）县房地产开发投资、商品房在建规模、销售面积分别占到全市总量的29.2％、37.4％、40.3％。其中，尤以双流、龙泉、温江、郫县、新都、都江堰最为集中，约占郊区（市）县开发量的80％。

6、有效控制空置房

2003年的商品房统计数据显示，空置商品房得到了有效控制。12月末，全市空置商品房213.22万平方米，比上年增长不到1个百分点，其中住宅、写字楼、商业营业用房分别空置130.34万平方米、16.86万平方米、43.06万平方米。结合竣工和销售看，空置率（年底空置面积/三年竣工可出售、出租面积合计）处于7.6％的较低水平；按新口径计算空置率（年底空置面积/当年竣工可出售、出租面积+上年底空置面积）为17.3％，处于适量空置区间（15%~30%）的下限，这反映出成都房地产市场仍处于供求平衡、供销两旺的良性发展轨道。

[资料来源：成都市统计局]

从以上统计资料中可以看出，2003年的成都房地产市场发展良好，呈现出供销两旺的局面，而住宅更是出现了较大的供应缺口。据成都市房产管理局统计，2003年1－11月住宅供应面积（批准预售）为434.31万m2，同比增长13.54％；而销售面积达到560.76万m2，同比增长13.54％，供销比仅为0.775，供应缺口达到126万m2，住宅市场明显供不应求。

针对这种供销两旺的良好态势，本次市场调查的目的在于对2004年成都房地产市场走势的初步分析，调查的重点为2003年新推出楼盘的总体特征，以及较具代表性楼盘的个体特征。

第二部分：2004年成都房地产市场走势分析

一、 新盘上市时间

1、2003年新盘上市时间分布情况：

510152025301月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

2、走势分析：

从上表可以看出，新盘的推盘时间受各种房地产展示会的影响，呈现出集中放量的趋势，年度内的三个开盘高峰期分别为3月（春交会及住博会）、6月（郊区房交会）和9月（房交会、住博会、住展会、住交会及商业地产节）。

“展会效应”导致了新盘的面市时间相对集中，展交会成为房地产营销推广的重点，尤其秋交会更是重中之重，从9月份开始就掀起了开盘的高潮。据悉，今年即将上市的部分新楼盘在3月之前开盘的住宅项目为17个，占地面积1153亩；而6月份之后开盘的住宅项目总共为31个，占地面积达到7856亩。3月份之前新亮相楼盘的占地总面积仅占6月份之后亮相楼盘的15%，占全年总量的比例甚至不到10%，可见2004年的大部分新盘仍将集中在下半年上市。

二、新盘区位分布

1、方位分布情况：

2003年新盘方位分布情况

城中7%29%9%

郊县

2004年新盘（部分）方位分布情况

城中23%

郊县

2、走势分析

☐ 郊县版块的比重将持续上升趋势。“一主七卫”与“一小时都市圈”的大成都都市格局的初

步形成对郊县房地产起到了非常大的促进作用。

☐ 城西的供应量略有下降，但是仍然占据主城区楼市的主导。目前新开楼盘最集中的区域则是

光华大道沿线和金沙片区。

☐ 城南因土地供应量的紧缩，呈现出向外拓展的趋势，而政府南迁工程的启动，则进一步带动

了南沿线的土地开发升温。

☐ 城东的开发将会有较大幅度的提升，随着“城市向东发展”工程进度的加大，城东的开发规

模以及楼盘档次都呈逐年上升趋势。

☐ 城北目前尚处于大规模的拆迁阶段，随着沙河改造工程的启动和城北旧城改造项目的动工，

城北的楼市将会在未来几年内逐渐升温。

1、 环域分布情况

2003年新盘环域分布情况

一环27%

43%

三环外6%

2004年新盘（部分）环域分布情况

一环三环外

2、 走势分析

2003年三环以内的楼盘比例占全部楼盘的70％，其中一至二环比例为27％，二至三环比例为43％。据成都市房地产管理局统计，一至二环的商品房总体供应量近100万平方米，同比有所下降，然而其销售量却接近150万平方米，供销缺口很大。鉴于目前成都市一至二环内的土地供应量严重不足，开发已经趋近饱和，二至三环必将成为供销的主力环域。随着城市的向外扩展，以及交通情况的进一步改善，三环外的区域发展空间很大，供应量将呈逐年上升趋势。