我国商品住宅空置与房价的相互关系实证研究
商品住宅价格影响因素分析及实证研究
商品住宅价格影响因素分析及实证研究商品住宅价格是一个复杂的问题，受到多种因素的影响。
以下是商品住宅价格的影响因素分析及实证研究。
首先，供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
当供应超过需求，商品住宅价格往往下降；相反，当需求超过供应，价格会上涨。
因此，经济发展水平、人口增长、城市化进程以及购房政策等因素都会对商品住宅价格产生影响。
其次，利率水平也是一个重要的影响因素。
低利率有助于降低购房成本，促进购房需求，从而推高住宅价格。
相反，高利率会增加购房成本，抑制购房需求，导致住宅价格下降。
第三，宏观经济环境对商品住宅价格有着重要的影响。
例如，经济增长率、通货膨胀率、失业率等指标都会对住宅价格产生影响。
经济繁荣期通常会促使住宅价格上涨，而经济衰退期则会导致住宅价格下降。
第四，地理位置也是影响商品住宅价格的重要因素。
通常来说，位于城市中心、交通便利、配套设施完善的房产价格较高；而位于偏远地区或者交通不便的房产价格较低。
第五，政策因素也会对商品住宅价格产生影响。
政府的房地产政策、税收政策以及贷款政策等都会对住宅市场产生影响，从而进一步影响商品住宅价格。
最后，人们对未来房价的预期也会影响商品住宅价格。
当人们对房价的上涨有较强预期时，会增加购房需求，进一步推高住宅价格。
相反，当人们对房价的下跌有较强预期时，会减少购房需求，导致住宅价格下降。
综上所述，商品住宅价格受到供需关系、利率水平、宏观经济环境、地理位置、政策因素以及人们对未来房价的预期等多种因素的影响。
在实证研究中，研究人员可以通过数据分析、计量经济学模型等方法来定量地研究各个影响因素对商品住宅价格的作用，以及它们之间的关系。
商品住宅价格是一个涉及到经济、金融、政策、社会等多个领域的复杂问题，对于广大购房者、房地产开发商、政府以及整个经济系统都有重要的影响。
因此，了解商品住宅价格的影响因素及其实证研究具有重要的理论和实践意义。
供需关系是商品住宅价格的主要影响因素之一。
我国商品房空置率对房价波动影响的实证研究
一
文献 综 述
房信 贷及 税收 、 增加 土地 供 给等 政策 措施 ， 对 于一 些城 市 房价 过快 上涨起到 了很 好 的抑制作 用。但 ２ ０ １ ２年下半 年 以来 ， 部分地 区 出现 了住 房交 易 价量 齐增 的态 势 ， 特别 是
２ ０ １ ３年 以来 ， 部分热点城市和区域 中心城市交 易量持续 放
关键词 ： 商 品房价格 ； 住房空置率 ； 房价 波动 中图分类号 ： Ｅ ５ ２ ； Ｆ ２ ９ ； Ｒ ３ １ 文献标 识码 ： Ａ 文章编号 ： １ ６ ７ ２—７ ８ ３ ５ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ５— ０ ０ ６ ９— ０ ６
自２ ０ １ １年以来 ， 政 府部 门实施 的住房 限购 、 差别 化住
现 阶 段 我 国城 市 人 口不 断 增 多 ， 而 城 市 居 民 的 住 房 拥
点是 ， 住 房空置的存在是住 房市场需 求与供 给产生摩 擦 的
必 然 结 果 。Ｈ ｅ ｎ ｄ ｅ ｒ ｓ ｈ ｏ ｔ ｔ 和Ｈ ａ ｕ ｒ ｉ ｎ 则 运 用 利 润 最 大 化 来 解
释空置房 ， 认 为一定的空置 房是房地 产企业 追逐利润 最大 化 的结 果 。Ｙ ｏ ｎ ｇ ｇ ｐ ｉ ｎ ｇ Ｌ ｉ ａ ｎ ｇ ” 的研 究 表 明 ， 造 成 空 置 房 的
的观
品住房及用地 供 给 ； 加 快保 障性 安居 工程 规 划建 设 ； 加 强 市场监管 。在随后 的 ３月 ５ 日政 府工作报 告 中再 次强 调 ， 加强房地产 市场 调控 和保 障性 安居 工程建 设 。坚决 打击 投机投资性需求 ， 抓 紧完善稳 定房价工 作责 任制 和房地产 市场调控体系 ， 健全房地产 市场稳定 健康 发展长效机制 。
我国住房刚性需求与房价的相关性实证研究——基于成都市房地产市场的研究
（ ） 口众 多、 地 资 源 有 限 的特 有 国情 。 一 人 土 中 国土 地 资 源 绝对 数 量 较 大 ， 世 界 第 三 位 ， 是 人 均 占有 居 但
四 、 议 建
目前 住 房 在 需 求 方 面 是 投 资 需 求 占 多 数 ， 格 也 因 此 有 所 价 上 升 。要 让 房 价 适 应 有 效 需 求 关 系 ， 要 依 靠 市 场 、 府 、 三 需 政 第
一
、
研 究 目的
在 住 房 市 场 上 ， 地 产 开 发 商 所 拥 有 的信 息 远 远 超 过 了 消 房
因 为住 房 产 品 需求 特 性 决 定 了 住 房 需 求 容 易 增 加 ， 价 容 房
易 上涨 ， 种 特 殊性 表 现 在 ： 场供 给 缺 乏 弹 性 ， 场 供 给 的不 这 市 市 同 质性 ， 府垄 断土 地 出让 ， 政 市场 需 求 的广 泛 性 。 在 住 房 刚 性 需 求 问题 上 有 较 大 的 分 歧 。以北 京 社 科 院戴 建 忠先 生 为 代 表 的 一 方认 为“ 买 房 问题 上 不 存 在 ‘ 在 刚性 需 求 ’ 只 ， 是房 地 产 商 造 势 。并 重 申去 年 《 京 社 会 发 展 报 告 》 ” 北 的观 点 ，除 “ 了人 要 吃 饭 的 需 求 是 刚性 的 以外 ， 房 需 求 相 对 而 言 是 弹 性 的 ， 住
二 、 析原 因 分
房 价 与 刚 性需 求 有 关 联 ， 房 价 不 是 围绕 住 房 刚 性 需 求 的 但
原 因如 下 ：
出 现 异 常 的 萎缩 。相 反 ０ ¨ ， 所 有 的 负 面 因 素 被 淡 化 ， 其 ９年 当 尤 是政 府 作 为 外 部 力 量 的 介 入 ， 取 一 系 列 减 息 、 税 的政 策 和对 采 减 房 地产 市 场 的天 量 放 贷 。叠 加 的消 费 需 求 使 得 Ｏ ９年 的 潜 在 需 求 异 常增 大 ， 进 一 步 导致 本 论 房 价 的上 涨 和持 续 看 好 。 也
深圳市房价与空置率关系研究
表 １深圳市 １ ９－ ０ ８年房地产业各项数据 ５２０ ９
数据来源 ：深圳市统计局， 中国统计 出版社．深圳统计年鉴 ２ ０ ， － ０ ９ １５ Ｉ８ ６ ７
ｉ ．规模特征：商品房的空置面积随竣工面积的波动而上下起伏
根 据表 １ ，深圳 市 的商 品房市 场 的空置 面积 绝对数 量从 １ ９ ９ ５年开 始逐 年上升 ，在 ２ ０ 达到 ０ ３年 了峰值 ３ ９ ９ １ ． ４万平 方米 ， 随后开 始有所 下 降 。 １９ 、１ ９ ９８ ９ ９年 ， 由于 受到 政府 利好政 策 的刺激 ，投 资大 幅度增 长 。投资对 房地 产供 给影 响的 滞后 性在 随后 的几年 中慢 慢表现 出来 ， 品房供 应增 加 ， 此期 间空 置面积 的绝对 数量 也逐 步上 升 。 商 在
５５ ／ ０４元 平方 米 。此 后房 价开 始稳 步上升 ，２０ ０ ６年达到 了 ８６ 元 ／ 方米 ，较 ２０ ４０ 平 ０５年增 幅达 ３％ ０， 比最 低点 时的 １９ 年 增加 了 ６％。２ ０ ，房价继 续增 长 ，增幅达 ４％ ０ ８年次贷 危机 对全 球 ９９ ７ ０ ７年 ０ 。２ ０ 经济 的影 响开始 凸显 出来 ，深圳 市 的房价 剧烈 下跌 。
行定量分析 ， 出深圳市商品房市场的 自然空置率。结合该市商品房平均销售价格和空置 得 的数据 ， 试图寻找一条曲线来拟合二者的关系 根据拟合出的曲线对深圳市房地产市场现
状进 行评 述 ，分 析 问题 产生 的原 因。
关键 词 ：空置 ； 自然 空置率 ；商 品房价格 ；相 关性展
中 图分类号 ：Ｆ ９ ． ７ ． ２ ９２ ６５ 文 献标识码 ：Ａ
２０ 年 后 ，在 国家 的宏 观调 控 、人 民 币升 值 的预期 、需 求刚 性上 升等 因素 的共 同作用 下 ，空置 一 ０４ 部分 被 消化 ，２ ０ 、２０ ０４ ０ ５年 出现 了空 置面 积大 幅下 降 的情 况 。这 说 明市场对 空置 商 品房 的消化 能
我国商品房空置问题的思考
我国商品房空置问题的思考摘要：随着近几年房地产业的飞速发展，商品房建设逐步饱和，商品房的空置量也在不断增加，许多房屋建好后闲置着卖不出去。
大量的房屋空置造成了资源的过度浪费，这个问题值得我们的思考。
本文从我国商品房空置的现状入手，分析其存在的原因，从而得出正确看待及处理商品房空置的对策。
关键词：商品房；空置；供需不平衡abstract: with the rapid development of real estate in recent years, housing construction is gradually saturated, the amount of vacant commercial housing is also increasing, many houses were built after the idle sell. the housing vacancy caused by the excessive waste of resources, this issue deserves our thinking. from the status of our vacant housing, analyzes the reasons for its existence, to arrive at a correct view and deal with vacant housing countermeasures.keywords: real estate; vacant; supply and demand imbalance.中图分类号：f293.33文献标识码：a 文章编号：近年来，我国房地产投资快速增长，房地产价格也在持续上涨。
从2006年初至今各地披露的房价数据来看，全国70多个大中城市房价均有不同比例的上涨，有些城市的现行房价已经超过了消费者能力的承受范围。
另一方面住房空置率居高不下，不仅意味着住房资源被闲置，也代表着房价进一步偏离轨道被扭曲。
我国商品房空置问题研究综述
统计体 系。一 个是全社会房屋 总量 中有 多 少未被使 用的闲置房。这种 闲置房包括未
售 出的全部商 品房 ，已售 出未入住的空住
房， 社会 存 量 房屋 中可 出租 出售 和 闲置 的全
处 于何种 状态 的房地产 才是 空置 的 ， 目前在 国内没有 一个公认的定义。 即使是
维普资讯
，
建筑面积中 尚未销售或 出租的房屋面积” 这
一
定义 的基础上 ，分别对 “ 竣工” 未出售 、“
我 商 房 置 国 品 空
阀 研究 述 综
■ 吕 冰 程亚鹏 赵媛媛 （ 河北农业 大学 河北保 定 ０ １０ ） ７０ １
究 及 空 置 问题 的 实 证 研 究 三 个 方 面 ，
致 可以分为三类 ：对空置 内涵 、计算方 法
及 合理 空置率的研究 ，即对空 置问题本 质
或 者说是理论基础 的研究 ；对 空置问题 对
房屋是否处于流通过程 中成为待售或待租 的房屋 。如果 房屋 已进 入市 场，正处于流
、 ｒ ． 年 来 ，房 地 产 业 成 为 我 国 国 民 经 一
理 空 置 率 的研 究
ｆ ） 念 与 内涵 的 研 究 一 概
１广广 济的增长点和消费热点，在我国 ！ 的经济发展中的地位越来越重要。 ．
近年来，在研 究房地产市场 状况时 ，许多 学者都会提到 “ 空置或空置率”这一概念。
使有也是笼统的 ， 缺乏可操作性。 在研究方 法上 ， 大多数是采用定性分析的方法， 引用
研究较为成熟的外文文献中的定义， 再从我 国的实际状况进行分析 ， 并没有从基本的经 济理论出发进行分析。而且 ， 几乎没有相关
我国住房空置率在房地产经济中的作用研究
我国住房空置率在房地产经济中的作用研究针对我国城市住区中住房空置率的现象，结合房地产价格和租金对住房空置率的相互影响进行分析，旨在提出一系列可实施性措施来控制住房空置率。
标签：住房、空置率、房地产经济近年来城市住区的发展日益加速，住宅的数量在不断攀升，但住房空置的问题也随之出现。
如果城市无限蔓延扩张，面对郊区相对便宜的房屋价格、内城拥挤的居住密度和交通、环境的恶化，城市居就会逐渐迁往城市郊区，就会引起“内城衰退”现象，从而导致更严重的住房空房率的存在。
1.我国当前住房空置率现状由《固定资产投资统计报表制度》可知，我国住宅市场中的空置指没有交易过的新房，不包括旧房屋的空置，即中国住宅市场空置仅仅指增量市场的空置，其空置率也是指住宅增量市场的空置率。
在具体计算时，空置率指当前商品房空置面积与前三年商品房可供数量之比，其中，商品房可供数量是指当年商品房竣工面积。
国外专家认为，当一个国家的商品房空置率小于3%时，买房人几乎找不到自己需要的房源，市场呈现为卖方市场；当商品房空置率为3%一10%时，市场较为平稳，整个市场供应不显得过剩，买方也有充分的选择余地；当商品房空置率为10%时，房地产商品显得开始过剩；当商品房空置率大于15%时，则将产生严重的商品房过剩问题。
由于各国国情和经济发展水平不同，我国不能直接和简单地套用上述标准。
2010年开始，我国加紧了房地产调控的步伐，实行限贷、限购这样的硬性行政干预措施，这显示了我国调控房地产行业的决心。
并且国家房地产调控政策效果开始显现，大多数城市房价止涨回稳，部分城市房价开始下调。
2.我国商品住宅市场住房空置的特点2.1商品住宅空置数量逐年递增，但幅度呈波浪变动1992、1993年房地产发展“过热”，导致房地产供给和有效需求严重失衡，并与1994年开始出现大量空置商品房，并逐年增大。
但是，我国城市新建商品住宅空置量的增幅却呈逐年波动的迹象。
2.2 普通商品住宅的空置占空置总量的比重较大在历年房屋空置中，住宅空置的比重占总空置量的70%左右。
我国商品住宅的空置以及其对策研究-精品
合同范本/房地产商我国商品住宅的空置以及其对策研究目前,虽然表面上我国房地产市场发展势头良好、房地产业炒的很热,总量增加很快,但是也出现了诸多问题,特别是商品住宅大量空置已成为房地产市场运行中最突出的问题之一。
商品住宅的积压沉积着大量的银行资金,不仅仅影响了房地产业本身,也严重影响了国民经济的健康持续发展,影响着和谐社会的建设,造成了恶性循环。
它不但是经济问题,更是社会问题。
因此,必须给予足够的重视,予以解决。
本文的研究具有一定的实用价值,目的在于为政府管理者、政策制定者提供一个全面了解商品住宅空置问题的平台,同时为房地产开发企业提供决策参考依据。
本文首先对空置的概念进行了阐述,并运用经济学的理论进行了解释;在探讨商品住宅空置率计算方法的基础上,给出了空置率改进后的计算方法;进而阐述了自然空置率的内涵和存在的理论依据,并给出了我国商品住宅自然空置率的回归分析,在考虑到我国住宅市场特殊性的因素后,对我国目前商品住宅市场的空置做出了判断;在对统计资料和数据分析的基础上,从商品住宅本身、消费者、房地产金融和其他方面定性地分析了导致我国商品住宅空置的原因;最后论文分别从政府和房地产开发商等方面给出了消化空置商品住宅、避免空置总量增加的方法或思路:即政府要调控宏观总量,在税收政策、法律法规以及房地产金融等给方面给与支持;房地产开发商要通过自身的优化经营,增加有效供给,降低开发成本,提高房屋的质量来保持需求和供给之间的均衡。
本文既注重宏观总量的研究,又注重微观区域的研究,将理论和实践相结合,定性和定量相结合。
既有对空置情况的整体判断,又有商品住宅价格过高的分析;利用存储理论,建立了住宅开发规模优化决策模型;给出了消化已有空置商品住宅的帕累托改进模型,并将其付诸实施。
与以往的研究成果相比,论文给出了空置率的改进计算方法;在降低已有空置过程中,将福利经济学中的帕累托标准和帕累托改进引入了论文当中,并给出了帕累托改进的模型。
房地产市场的空置率分析
房地产市场的空置率分析在过去几年中，房地产市场一直是全球经济中的重要组成部分。
然而，随着城市化进程的加快和人口的增长，房地产市场正在面临一个关键问题，即空置率的增加。
本文将对房地产市场的空置率进行分析，以了解其原因和影响。
1. 空置率定义和计算方法空置率是指在特定时间段内未被租赁或出售的房产占总供应量的百分比。
其计算公式如下：空置率 = 未被租赁或出售的房产数量 / 总供应量 × 100%2. 空置率的原因（1）经济因素：当经济不景气时，企业倒闭、失业率上升，购房需求减少，导致房产空置率的增加。
（2）政策因素：政府的政策干预也可能影响房地产市场的供需关系。
例如，出台限购政策会削弱购房需求，从而导致空置率上升。
（3）房产投资需求变化：投资者对房产的投资需求也会影响空置率。
如果投资者预期收益较低，他们可能会选择暂时不出租或出售房产，从而导致空置率上升。
（4）地理位置和房价：地理位置和房价也是决定空置率的重要因素。
一些偏远地区的房产可能难以吸引租客或买家，从而导致空置率较高。
3. 空置率的影响（1）经济影响：房地产市场空置率的上升可能导致房地产业的下滑，进而影响相关产业链，对国家经济造成不利影响。
（2）社会影响：高空置率可能导致社会失衡。
例如，大量空置房屋可能导致城市资源的浪费和城市景观的破败，对城市形象和居民生活质量都会产生负面影响。
（3）财产保值问题：房地产的空置也会使得房屋财产价值下降。
空置房屋的维护费用和价值保值变得困难，导致投资者财产的贬值。
4. 应对房地产市场空置率的措施（1）改善市场供需关系：政府可以通过调整税收政策、出台促销政策和提供补贴等措施，刺激购房需求，减缓房地产市场的空置率增长趋势。
（2）房地产管理：市政府可以尽量避免大规模建设类似设施，而鼓励利用现有建筑改造或重建。
此外，加强对闲置房产的监督和管理，鼓励出租或出售空置房屋，以减少空置率。
（3）政府与房产开发商合作：政府可以与房产开发商合作，优化规划和土地利用，确保房地产项目的市场需求与供应之间的平衡。
商品住宅市场空置率计算模型分析与实证研究的开题报告
商品住宅市场空置率计算模型分析与实证研究的开题报告一、研究背景和意义城市化进程的加快和人口流动性的增强，不仅推动了中国商品住宅市场的快速发展，也带来了高空置率问题。
在住房政策持续加码的情况下，住房市场传统的供需关系已经逐渐发生变化，之前市场紧缺的城市逐渐消失，供大于求的局面已经逐渐形成。
随着城市化和经济转型的加速，住房市场面临的风险和挑战越来越多。
因此，如何准确预测商品住宅市场的空置率，成为了中国房地产市场近年来的一个热门话题。
本研究旨在通过分析现有的空置率计算模型，运用统计分析方法和机器学习算法，构建准确的商品住宅市场空置率计算模型，并通过实证研究验证其可行性和可靠性。
通过准确预测商品住宅市场空置率，既可以有效降低房地产市场的风险，也可以指导政府和企业制定更合理的住房政策和房地产市场策略。
二、研究内容和方法本研究将从以下三个方面展开：1.分析现有的空置率计算模型，包括回归分析、时间序列分析和机器学习算法等。
通过分析其优缺点，提出更加有效和准确的空置率计算模型。
2.构建商品住宅市场空置率计算模型。
本研究将运用统计分析方法和机器学习算法，从多个角度对商品住宅市场的空置率进行分析，结合宏观经济数据、购房者的消费行为、政策法规等相关因素，构建准确的计算模型。
3.实证研究。
通过数据采集、数据处理和数据分析，验证构建的商品住宅市场空置率计算模型的可行性和可靠性。
根据实证结果，提出一些政策性建议，包括改进住房政策和房地产市场策略等。
三、预期成果和意义本研究旨在构建基于统计分析和机器学习算法的商品住宅市场空置率计算模型，预期成果包括：1.提出更加准确和有效的空置率计算模型，可以更好地指导政府和企业制定住房政策和房地产市场策略。
2.通过实证研究，为中国商品住宅市场空置率的准确预测提供科学依据，为提高房地产市场的稳定性和保障购房者的权益提供支持。
3.本研究不仅具有科学研究价值，同时也具有实际应用价值，可以为政府和企业在实践中提供借鉴和启示。
浅谈我国住房空置率问题及相关控制措施
浅谈我国住房空置率问题及相关控制措施摘要：随着我国房地产不断发展壮大,房地产投资过热、过度炒作以及不可避免地形成房地产泡沫等等现象日益突出，导致我国住房空置率日渐升高。
本文将对我国住房空置率日渐升高的原因和问题进行分析，并有针对性地提出相关控制措施及建议。
关键词：住房空置率分析控制措施建议一、住房空置率的定义和标准关于住房空置率国内还没有统一权威的定义。
有的定义为在某一时刻无人居住的住房套数与住房存量总数的比率；有的定义为在某一段时间内（如一年)有人居住时间少于一定比例（如一个月、三个月）的住房套数与住房存量总数的比率；有的定义为已建成一年尚未出售的商品房平米数占过去三年竣工商品房总量的百分比。
而香港特别行政区解释，“空置率”就是空置量占社会可供使用住宅总量的比例。
国际上通用的住房空置率是全社会增量房和存量房中的空置量除以全社会增量房和存量房的总和。
按照国际通用标准，住房空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在10%～20％之间为空置危险区,空置率在20％以上为商品房严重积压区。
这个标准，既适合对全国总体房屋空置情况的分析和预测，也适合对各个大中城市、地区的房屋拥有和使用情况的统计和分析，还可以作为局部城区或小区建设和规划的参考数据。
二、住房空置率日趋升高的原因和问题分析根据相关数据统计，中国地产市场中空置率大概如下：2010年7月7日，新华网报道，国家电网公司调查660城市，6540万套住宅电表连续6个月读数为0，仅这部分空置住房可供2亿人居住。
中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势"调研报告表明,2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4％，中国的住房空置率已高于美国、日本、欧盟等国家和地区。
腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。
中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示，目前一线城市空置率22％，二线城市24%。
全国商品住宅空置率研究
全国商品住宅空置率研究住房问题一直是中国社会关注的热点之一，近年来，随着城市化进程的加速推进，商品住宅的供应量大幅度增加，而同时也伴随着商品住宅的空置现象的出现。
因此，研究商品住宅的空置率，对于了解住房市场的运行情况以及优化和提升住房政策具有重要意义。
商品住宅空置率的概念指的是其中一时间段内已经完成的商品住宅中，未被居民正常居住的住房比例。
通过研究商品住宅空置率，可以了解到包括投资持有者怀有投资动机，购房者投资需求多于自住需求，以及投资者预期变动等多个方面的信息。
首先，商品住宅空置率的研究可以为政府部门提供住房政策制定的依据。
在住房政策制定过程中，需要考虑到市场供需状况以及稳定市场预期，而了解商品住宅空置率的变化情况，则可以对政府提供重要的参考。
研究商品住宅空置率可以帮助政府更好地了解房地产市场运行情况，及时采取措施调控市场，推动市场稳定发展。
其次，研究商品住宅空置率对于投资者来说也具有重要意义。
投资者在购房时，需要对市场供需情况进行预判，以充分利用市场机会，并为自己的投资决策提供可靠的依据。
了解商品住宅空置率的变化情况，可以让投资者更好地判断市场的供需状况，选择合适的投资时机，以及减少投资风险。
再次，研究商品住宅空置率对于普通购房者来说也具有重要价值。
购房者在购房过程中，需要了解商品住宅市场的供应情况，以及建立合理的购房预期。
通过研究商品住宅空置率，可以让购房者更好地了解市场供应的充裕程度，提前做好购房决策。
研究商品住宅空置率的方法多种多样，常用的方法包括逐户调查法、房屋市场交易数据分析法以及房地产开发企业数据法等。
逐户调查法是通过对居民进行问卷调查，了解住房状况，从而推算出商品住宅的空置率。
房屋市场交易数据分析法是通过分析市场上的住房交易数据，从中根据住房交易量和供应量的关系推算出商品住宅的空置率。
房地产开发企业数据法是通过收集房地产开发企业的数据，包括开发面积、销售面积等，从中推算出商品住宅的空置率。
我国房地产价格与房地产空置的面板数据研究
我国房地产价格与房地产空置的面板数据研究根据国家统计局相关数据表明，我国房地产市场存在着高房价与高空置面积并存的现象。
笔者认为高空置面积产生的原因主要来自房地产市场供需特性、市场的准理性预期以及市场的失效性，此外市场的非有效供给与需求也是导致高房价与高空置面积并存的重要因素，在此基础上采用1999-2009年我国35个大中心城市的房地产价格与房地产空置面积进行分析，结果表明二者之间存在明显的相关性。
标签房地产价格；空置面积；面板数据；有效供给进入21世纪，特别是2005年以来，我国房地产市场发展迅速，2009年我国商品住宅完成投资额25619亿元，商品住宅销售面积85294万平方米；但另一方面，高房价背后却存在着房地产市场异常高的空置面积。
国家统计局数据显示，2008年末，我国商品住房控制面积达到1.36亿平方米。
预计2009年底控制面积将达到2亿立方米左右，如果按照国际4-6%的合理空置区间，我国目前房地产市场已经接近泡沫发生界限[1]。
虽然，国际警戒线对我国房地产市场的适用性还有待商榷，但是房地产市场的偏轨道发展不得不引起重视。
目前我国处于房地产市场的发展阶段，因此，空置统计对象为新增住房。
空置指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态。
空置一方面表明房屋未被使用，另一方面还意味着所有权人准备将房屋出租或出售，只有两方面的条件都满足的房屋才是空置房屋。
从实质上讲，空置也是供给的一种方式，在某一特定时间点上，存在供给=需求+空置。
一般来说空置是房地产市场必然存在现象，可以调节供需平衡；不过，空置过高却是房地产市场非健康发展的表现[2]。
本文基于高房价与高空置面积并存这一悖论出发，探讨二者的相互关系，以及高空置面积产生的原因。
1 房地产高空置与高房价：经济学悖论的解释凯恩斯经济学认为市场是调节商品供求的最佳途径，市场这只“无形的手”总能指引着资源流向发挥最大效用的领域。
当商品供给大于市场的需求时，商品滞销，价格降低。
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我国商品住宅空置与房价的相互关系实证研究
摘要：随着我国房地产业的不断发展，近年来房地产价格不断上涨，而空置面积却越来越大，空置率越来越高。
面对这一矛盾体，本研究利用计量工具对35个城市2002~2005年的数据进行面板分析，阐述房价与空置面积、空置率之间的关系。
关键词：空置面积；空置率；房价
一、空置现状及经济学分析
1998年以来中国房地产业快速发展，房地产市场上的商品房价格也一直高速上涨。
与此同时，房地产发展过程中一直客观存在着“空置过高”现象，据国家统计局数据显示，2004、2005年空置面积达到12326.1万平方米和14285.1万平方米。
大量楼盘积压是中国商品房市场上的一大顽症，政府和市场采取许多措施来解决这一问题，但效果却不明显。
根据经济学原理，在竞争的市场经济条件下,商品供需市场是趋于均衡的，存在着均衡价格和均衡数量。
当商品供给增加，商品数量增加，价格下降；当商品需求增加,商品价格上涨，供给数量下降。
在有其他因素影响情况下,商品实际价格与数量在均衡点上下波动，一般不会长时间背离均衡点。
一般来说，供给一定的情况下，住宅空置率低，说明住宅的需求旺盛，有利于房价上涨；住宅空置率高，说明住宅需求不足，有利于房价下降。
国外相关研究表明：住宅空置率的合理区间为3%—10%，如果小于3%，则可供需求者选择的住宅较少，不利于住宅市场的发展；如果大于10%，则住宅空置严重，住宅市场将会出现一系列问题。
如果将空置面积看成是商品房的“存货”，房价上升时空置面积、空置率就会减少，而在我国长期存在高空置、高房价这种违反市场规则的现象。
二、空置的相关概念
1.空置。
空置是指房屋在流通过程中,处于供出售或供出租的状态。
我国处于高速城市化阶段，住宅空置量的统计是以新建商品住宅为基础，即增量空置。
而国外住宅空置量的统计是以全部存量住宅为基础，即存量空置。
例如，美国等发达国家已过高速城市化阶段，新建住宅很少，住宅供应主体是存量房，因此没有新建住宅空置的统计。
2.商品房空置面积。
没有销售或租赁出去的商品房的面积就是空置面积。
1994年国家统计局针对1992、1993年我国房地产开发出现的“过热”现象，东部沿海地区出现大量空置商品房情况而建立了商品房空置面积指标,并从1998年开始将空置面积分为一年以上和一年以下，从1999年开始明确空置面积中扣除拆迁还建、统建代建、公共配套等不可销售和出租的面积；2003年又对空置面积进行了空置时间分组，明确了待销、滞销、积压概念。
3.商品房空置率。
国内对此指标的应用还不规范,没有明确的定义，一般是指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重。
反映当年可供销售和出租的商品房数量中没有销售和出租的商品房的空置程度。
空置率在计算方法上存在许多问题和争论，理论上是指全部存量住宅空置量与全部存量住宅之比，但目前国内商品房空置率计算方法大概有3种：第一，全社会空置房面积除以全部住房面积；第二，空置商品房面积除以最近3年内竣工面积；第三，空置商品房面积除以当年竣工面积。
三、空置与房价的关系研究文献回顾
目前，国内商品房空置和房价相关研究主要集中在对商品房高房价和高（低）空置率现象的原因和相关对策的分析上。
张红（2004）根据深圳历年商品房空置率与商品房销售不变价铬的变化率进行回归分析，得出从1995年开始房地产增量市场的空置率开始大大超过自然空置率。
孙超（2004）认为，2003年供需限制和缺乏市场竞争是房价过高的主要原因，大量隐性收入和外来资金支撑了高房价，厂商炒卖行为加剧了房价的上涨，降低了空置率。
林毅夫（2006年）认为，空置面积很大的情况下房价上涨是由于银行业过于集中，地方政府行为，外资、外贸政策和房地产投机性需求4个方面的原因。
姚炜（2006年）认为，高房价、高空置率是开发企业自身的资本运作、投资决策的失误，市场有效需求不足和开发企业和银行管理体制存在缺陷三方面原因造成的，并提出政府应该发挥宏观调控作用，银行应该控制住宅建设规模，提高贷款质量的对策。
徐正林、苗婧（2006年）提出，应进一步解决住房供给的结构性矛盾；平抑商品房价格及加强监督和管理等措施。
四、实证研究
鉴于空置面积、空置率与房价的经济联系比较弱,国内外至今还没有相关的理论和模型，本文参考专家的意见结合要讨论的问题试图引进商品房平均价格、
销售面积、非农业人口、人均GDP、利率等其它对空置有影响的因子,运用35个城市（北京、天津、上海、沈阳、南京、广州、武汉、重庆、石家庄、大连、长春、哈尔滨、杭州、济南、成都、西安、宁波、合肥、福州、厦门、深圳、南昌、郑州、长沙、南宁、贵阳、昆明、兰州、海口、呼和浩特、西宁、银川、乌鲁木齐等）2002-2005年的数据,进行计量研究，以期发现房屋空置、空置率与其它因素的关系,经多次建模发现，其他因素对空置量的影响很微弱，最后只对空置、空置率与房价的相互关系,借助eView5.1进行分析。
（一）35个城市总体分析
1.从2002~2005年35个城市商品住宅空置面积、空置率的折线图可以看出，2002~2005年城市商品住宅空置面积最大的城市是北京，分别为634.06、896.92、723.85、799.73万平方米；最小的城市是西宁，分别为9.58、9.82、1
2.45、10.51万平方米。
2002年空置率最大的城市是海口，为65%，最小的是贵阳、杭州，为3%；2003年空置率最大的是海口，为44%，最小的是杭州，为1%；2004年空置率最大的是长春、沈阳，为35%，最小的是杭州，为1%；2005年空置率最大的是兰州，为47%，最小的是杭州、宁波，为1%。
2.空置面积与房价分析
（1）首先进行Hausman test,结果p=0.000F0.05(34,104)=1.50，应建立个体固定效应模型。
（3）确立模型。
利用Eviews5.1 进行个体固定效用模型回归，经分析确定空置面积与房价的关系：
Yit=Cit-0.031091Xit+201.75
(5.81)(-2.40) R2=0.85、DW=1.78
注：圆括号中为相应的t 统计量。
3.空置率与房价分析
同理，确定建立随机效应模型，空置率与房价之间的模型如下：
（二）35个城市分类分析
1.按人口数量分类。
将35个城市分成人口在400万以上、200~400万、100~200万、100万以下4类城市。
（1）空置面积与房价分析。
对人口400万以上城市（北京、天津、沈阳、上海、南京、广州、武汉、重庆）进行商品房空置面积与房价分析，确定并建立如下混合估计模型：
对其它3类城市进行相关分析发现未能通过检验。
（2）空置率与房价关系分析。
对人口400万以上城市进行商品房空置率与房价分析，确定并建立如下混合估计模型：。