房价与地价关系的国际比较研究

三、我国大中城市的房价与地价
我国平均的人口密度是 每 平 方 公 里 １３６ 人 ， 城 市
化 率 为 ４０．５％， 城 市 人 口 所 占 比 重 较 低 。 如 果 只 考 虑
人口最密集的我国东部沿海地区， 东部大部分都是适
合 生 活 的 平 原 地 区 ， 从 辽 宁 到 海 南 ， 我 国 沿 海 的 １３
中 国 香 港 地 区 人 均 国 民 生 产 总 值 达 ２．４ 万 美 元 ， 人 口 密 度 极 高 ， 每 平 方 公 里 达 ６２８３ 人 ， 城 市 化 率 超 过 ９０％ ［９］。香港房地产价格在 １９９７ 年达到顶峰， 房地 产价格的泡沫极度膨胀， 地价占 房 价 的 比 重 达 到 ６０％ ［１０］。为 了 遏 制 房 价 与 地 价 的 过 快 上 涨 ， 香 港 政 府 推 行 公屋政策， 为中低收入者提供廉租房， 在一定程度上 起到积极的作用， ６００ 万人口中有 ２１０ 万人租在公屋， 租住者只要交纳较少的租金即可。亚洲金融风暴的到 来， 使香港房地产的泡沫出现破灭， 价格迅速下滑， 到 ２１ 世纪初达到谷底， 然后出现缓慢回升。
一、土地资源相对富裕的欧美发达国家
建设费、融资成本、各种税费以及开发利润等。美国 平均 地 价 占 房 价 的 比 重 较 低 ， 长 期 徘 徊 在 ２０—３０％之 间， 主要城市地区的地价占房价的比例一般保持在 ３０％－ ４０％， 而房屋的建筑成本和融资成本较高 ， 约 占 房价的 ５０—７０％ ［２］。据美 国 住 房 建 筑 者 协 会 对 住 房 建 造成本的调查， 自二次大战以来， 地价所占比重一直 处于缓慢上升状态， 至 ２０ 世纪末， 约为 ３０％左右。较 低的比例主要有三个方面的原因： 首先是土地资源丰 富， 人口密度低； 其次是金融政策的限制， 银行体系 认为当地价占房地产总价的 比 重 超 过 ４０％， 存 在 较 大 的风险， 拒绝给开发商提供融资， 在金融方面限制了
规划的福利效应时认为规划带来的不利后果是扭曲地
价， 使英国的房价相对与收入而言在全球居于前列。
Hale Waihona Puke Baidu
各个国家和地区的地价与房价的增长速度会随着 经济发展的水平不同而存在差异， 地价占房价中的比 重由于自然因素、经济因素的区别而具有较大差距， 最 低 的 ２０％左 右 ， 最 高 的 超 过 ８０％。 由 图 １ 和 图 ２ 的 地价变动趋势图可以看出， 亚洲国家和地区与欧美国 家一样， 土地价格随着时间的延长， 是不断上涨的。 一般而言， 欧美国家的地价占房价的比重较低， 而亚 洲国家和地区的比重较高。土地资源稀缺程度、经济 的发展水平、人口密度的大小、政府政策是影响地价 与房价以及地价占房价中比重的重要因素。
英国的人口密度为每平 方 公 里 ２４７ 人 ， 人 均 国 民 生 产 总 值 达 ２．８ 万 美 元 ， 城 市 化 率 超 过 ８０％ ［４］。 由 图 ２ 可 以 看 出 ， ２０ 世 纪 ７０ 年 代 以 来 ， 英 国 的 土 地 价 格 一直处于稳步上升的状态， 而房屋价格也一直保持增 长， 地价占房价的比例处于 ２５％－ ３８％之间， 在英国首 都伦敦比例超过 ４０％。地价与房价 的 持 续 增 长 、 地 价 占房价的比例处于中等水平的主要原因， 一方面是经 济因素： 经济的发展、收入的增长、人口的增加以及 宽松的融资环境是房价与地价持续增加的原因； 另一 方面是城市规划的因素： 英国通过在城市周围设立绿 带以节制城市无限扩张的趋势， 在改善城市生态环境 的同时也一定程度上提高了地价占房价的比重。
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直接降低土地价格； 二是给予金融支持， 提供房地产 发展贷款， 允许开发商以无息分期付款方式返还土地 购买的费用； 三是通过增加容积率来提高土地利用 率。
通过对欧美发达国家美国、英国、瑞典的分析， 可以发现土地资源相对富裕的国家， 房价以及地价占 房价的比例也就相对较低。
地 价 处 于 世 界 前 茅 。 据 日 本 通 产 省 与 日 本 银 行 １９９８ 年的调查， 日本各主要城市地价在房价中的比例都比 较高 ， 地 价 约 占 房 价 的 ６０—７５％， 日 本 商 业 楼 宇 的 地 价占房地产总价格的比例甚至达到 ８０％－ ９０％。在日本 首都 东 京 ， 地 价 在 房 价 中 的 比 例 高 达 ６５—８５％。 在 日 本房地产价格主要由土地价格构成， 地上建筑物价值 一般远低于土地价值， 房地产价值的增值主要来源于 土 地 增 值 。 日 本 房 地 产 的 土 地 价 格 从 １９８５ 年 到 ２００６ 年出现了一个周期变化， 地价占房价的比重也出现了 波 动 ， 如 表 １ 和 如 图 ３ 所 示 ， 在 ２０ 世 纪 ９０ 年 代 初 ， 地价达到最高点， 出现了地产神话， 日本东京都一地 的土地价值超过全美国的地产价值， 地价占房价的比 重达到最高点， 超过 ８５％。因 此 在 日 本 的 大 城 市 ， 房 地产开发商在购得土地所有权后， 地上建筑物如果不 符合自己的需要， 往往会被拆除， 腾出空间， 构建新 的建筑。随着地产泡沫的破灭， 日本地产价格一路下 滑， 地价占房价的比重也随之出现一定程度的下降。
,关 键 词- 房价 地价 国际比较 ,中图分类号-Ｆ２９３．３１ ,文献标识码-Ａ ,文章编号-１０００－ ６０５２（ ２００７） ０３－ ００７３－ ０５
对于房价与地价的关系， 国外学者进行过相关探
讨。Ｄａｖｉｄ Ｅ． Ｄｏｗａｌｌ， Ｊｏｈｎ Ｄ．Ｌａｎｄｉｓ 分析了土地使用
控制对土地市场和住房市场的影响， 得出结论， 土地
房屋的单位开发成本＝ 房屋单位造价＋ 楼面地价＋
税＋ 费
（ １）
随 着 我 国 经 济 的 高 速 发 展 ， １９９９ － ２００６ 年 平 均 ＧＤＰ 增 长 率 高 达 ９．２％， 城 市 化 进 程 的 加 快 ， 农 村 人
楼面地价＝ 宗地总价 ／宗地内允许总建筑面积＝ 土
地单价 ／容积率
（ ２）
口不断涌入城市， 导致对商品房的需求不断增加， 大
容积率是指在城市规划区的某一宗地内， 房屋的
中城市房地产价格出现了不同程度的上扬。由表 ２ 可 总建筑面积与宗地面积的比值， 分为实际容积率和规
知， 除了上海、广州、深圳、长沙、南宁和海口等几 划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，
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房价与地价关系的国际比较研究
宋 勃 高 波K
,内容摘要- 文章通过比较分析国内外地价占房价的比例发现， 我国地价占房价的比重与土地资源相对富 裕的欧美发达国家美国、瑞典比较接近， 远低于土地资源相对稀缺的亚洲发达国家和地区。 土地稀缺程度、经济发展水平、政府政策和城市规划是影响房价与地价关系的主要因素。
二、土地资源相对稀缺的亚洲发达国 家和地区
韩 国 经 济 近 十 年 来 高 速 发 展 ， 平 均 增 长 达 ８％， ２００４ 年人均国民生产 总 值 达 １．１ 万 美 元 ， 开 始 步 入 发 达国家。韩国土地资源相对稀缺， 人口密度较大， 每 平方公里达 ４８７ 人， 城市化率 超 过 ８０％ ［５］。 韩 国 主 要 城 市 的 房 地 产 价 格 的 上 涨 幅 度 远 高 于 ＧＤＰ 和 批 发 物 价的增长率， 主要原因一是经济快速增长、城市化加 快以及人口膨胀导致对房地产需求的增多； 二是房地 产投机活动的存在； 三是城市规划的限制， 如绿带与 开发限制区域制度。韩国主要城市的地价占房价的比 例一般达到 ５０—６０％， 首都汉城超过 ６０％。
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件的人就会搬到城市的郊区去居住， 从而形成逆城市 化现象， 降低了城市中心区的人口密度， 从而限制了 地价占房价的比重的上涨。
在地广人稀的国家瑞典 ， 人 口 仅 ８９０ 万 人 ， 国 土 面 积 ３０ 万 平 方 公 里 ， 人 口 密 度 为 每 平 方 公 里 ３０ 人 ， 人均国民生产总值超过 ２．３６ 万美元 ［３］。地价占房价的 比 重 总 体 保 持 在 ２０％－ ２２％左 右 。 在 其 首 都 斯 德 哥 尔 摩， 地价 约 占 房 价 的 ２０—２５％。 根 据 瑞 典 中 央 统 计 局 的统计， 瑞典房地产价格的 ７５％由 房 屋 的 建 设 质 量 和 附带设施所决定， 土地开发成本约占 ２０％， ５％来源于 社区公共服务状况。
日本国 土 面 积 ３６．５ 万 平 方 公 里 ， 人 口 达 １．２８ 亿 ， 人 口 密 度 为 ３５１ 人 每 平 方 公 里 ， 城 市 化 率 约 为 ８５％， 属 于 高 度 城 市 化 的 国 家 ， 人 均 国 民 生 产 总 值 达 ３．４ 万 美元 ［６］。日本主要城市如东京、大阪、横滨等人口超 过千万， 经济高度发达， 城市的土地资源有限， 城市
对丰富。美国房价构成一般包括土地开发费用、房屋 恶化、交通拥挤等， 在土地资源丰富的情况下， 有条
K 宋勃： 南京大学 经济学系 博士研究生 长沙理工大学 经济学院 讲师 K 高波： 南京大学 经济学系 南京大学长江三角洲经济社会发展研究中心 教授 博士生导师 K 本 文 为 ２００６ 年 国 家 社 会 科 学 规 划 基 金 项 目 （ ０６ＢＪＹ０８４） 和 教 育 部 人 文 社 会 科 学 研 究 ２００５ 年 规 划 基 金 项 目 （ ０５ＪＡ７９００３６） 的阶段性成果， 并获 “南京大学 ９８５ 工程经济转型和发展研究基地”子课题 “经济增长与结构转型研究”项目资助
美 国 每 平 方 公 里 ３２ 人 ， 绝 大 多 数 人 口 居 住 在 城 比重的上涨； 第三， 逆城市化现象的出现是其外部原
市， 城市化率达到 ８０ ％， 人均国民生产总值达 ３．８ 万 因 ， 当 经 济 高 度 发 达 ， 城 市 化 达 到 较 高 程 度 的 时 候 ，
美元， 国土面积超过 ９３０ 万平方公里 ［１］， 土地资源 相 人口的过渡密集居住会带来外部负效应 ， 如居住环境
新 加 坡 人 均 国 民 生 产 总 值 达 ２．３ 万 美 元 ， 经 济 高 度 发 达 ， 人 口 密 度 极 高 ， 每 平 方 公 里 达 ６７７２ 人 ， 城 市化率超过 ９０％。新加坡的国土面积 ０．１ 万平方公里， 人口 ４１３ 万人 ［７］， 有限的国土和众多的人口导致 其 地 价很 高 ， 地 价 占 房 价 的 比 重 过 去 长 期 维 持 在 ６０—７０％ ［８］， 新 加 坡 政 府 采 取 了 三 个 方 面 的 措 施 将 比 重 降 低 到 ５５—６０％， 一 是 提 供 良 好 的 基 础 设 施 ， 行 政 划 拨 土 地
密度控制和土地的有效利用， 系统的影响新建房屋的
价格。Ｋｉｍ 研究韩国房地产时， 认为高地价是房 价 上
涨 的 一 个 主 要 原 因 。Ｅｖａｎｓ 指 出 土 地 利 用 规 划 以 及 其
他方面的供给限制， 会体现在地价的不断上涨， 从而
推 进 房 价 的 提 高 。Ｃｈｅｓｈｉｒｅ ａｎｄ Ｓｈｅｐｐａｒｄ 在 分 析 土 地
省、市、自治区的平均人口密度是每平方公里接近
４００ 人 ， 城 市 化 率 超 过 ５０％。 与 其 他 国 家 的 全 国 平 均
水平相比， 人口密度相对较高， 但低于日本、韩国和
新 加 坡 。２００５ 年 我 国 人 均 国 内 生 产 总 值 接 近 ３０００ 美
元 ， 东 部 地 区 人 均 国 内 生 产 总 值 超 过 ５０００ 美 元 ， 广 州 ２００６ 年 人 均 国 内 生 产 总 值 达 到 ７５００ 美 元 ， 开 始 步 入富裕国家的水平。