分析地价与房价的关系

分析地价与房价的关系

班级：土管1 姓名：王学号：201

地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，"买卖"(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。房地产价格，是一种双重实体价格。即在开发、建设经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格相综合的货币表现，是建筑物连同其占用的土地的价格。大多数所研究的房地产价格是房地产交易双方的实际交易价格，即“房价”。房地产价格的涵义可以从以下几个方面来理解：房地产价格实体构成具有二元性；房地产价格是房地产权益的价格；房地产价格具有明显的区域性。

随着近几年来我国的经济快速的发展，不断上升的房价成了社会群众议论的焦点。我国是一个人口大国，而居住是人类的基本生活需要，那么对房子的需求就必然会多。尽管这几年国家颁布了很多的调控政策，可是正如我们看到的那样，在政策的调控下房价也还是只增不减。房地产业不仅关系到国民经济的发展，而且也直接关系到城市居民的切身利益。近年来，城市化、工业化进程的不断加快，给房地产市场的发展带来了良好的发展机遇。全国连续几年都出现了房价和销量的持续增长，商品住房和二手住房价格逐年攀升，尤其是近两年价格涨势强劲。面对商品房价格的快速上涨，很多人认为是由于土地政策的改变，使得土地价格上涨，从而引起了商品房价格的上涨，也有人认为是高居不下的房价引起了土地价格的上涨，一时间“地价与房价的关系”成为了各界人士关注的焦点。

有些人把房价上涨直接归因于土地价格过高，进而把地价过高归咎于土地收购储备制度和土地招标、拍卖，这是一种似是而非的见解。首先，地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨，要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。与其他商品一样，住房价格是由开发商的成本和利润两部分构成，成本包括建筑成本、地价、财务成本等，其中地价约占成本的三分之一左右。理论上说，如果地价上涨而其他成本下降，或者开发商利

润减少，且地价上涨数额小于或等于其他成本和利润下降之和，则房价仍然可以维持原价甚至下降。只有其他成本都呈刚性再无下降空间，而开发商已到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因。其次，在竞争性市场上，价格取决于供求关系，房产价格同样如此。一个城市或一个地区的房价合理与否，不能看其绝对价格高低而要看是否与该地居民有支付能力的需求相符。第三，土地招标、拍卖是合理配置土地资源的有效机制。土地是不可再生的稀缺性资源，从长期趋势来看，土地相对于其他要素而言，稀缺性只会增强，因而其相对价格也会必然上升。进而在一定程度上推动房价。

价格由市场供需决定。在自由竞争的市场里，供方和需方不能单独对价格施加影响。但在非完全竞争的市场里，情况则有所不同:供方或需方处在不同的地位，在价格决定中发挥的作用就不一样，有一方会起到主导的作用。例如当供方之间存在激的竞争，则主要由需方决定商品价格；当供方处于垄断地位，需方别无选择、只得购买供方商品时则主要由供方决定价格，这种情况下的成本也就对价格具有决定性的影响。我国房地产市场处在过渡时期，供需双方的性质和地位都处在一个变动的过程中。在房产市场上，开发商已经打破了由国有企业一统开发的格局，并成为主力军。尽管房地产具有区域性和不可移动性的特点，但资本是流动的，跨区域的竞争愈演愈烈。开发商总是优先向能带来高回报的需求提供新建房屋，中等收入需求则转向房产二级市场寻求满足。正如房产市场过滤模型所显示的，并非所有的居民都能成为有效需求，同时也只有中高收入阶层能进入市场，直接与开发商进行博弈，这是房地产市场的规律。

我国现阶段房产需求具有特殊性，在交易房价的决定过程中起着主导作用。随着时间的推移，房产存量市场逐渐形成规模，对增量市场的影响越来越大，二级市场价格会对增量房产价格(即这里的交易价格) 起到牵制作用；同时居住性需求会日趋理性和稳定，市场中存在的信息不对称问题会慢慢缓解，房价会平稳下来；投资性需求相应地从单一赚取买卖差价回归到获取稳定的租金流，价租比关系趋向合理。在地产市场上，政府垄断了土地的收购和供应权，在基本实行拍卖制度的情况下地价首先由政府确定出让底价，而在此基础上的地价水平就主要取决于开发商的需求。只要依据预期房价所确定的土地成本区间超出拍卖底价，开发商就会进入土地一级市场竞争，最终形成交易地价。显然与交易房价相比地

价的形成过程中混杂了政府、开发商的主观判断以及开发商之间的竞争等因素，因而地价在理论上具有超前性和更大的波动性。总之房价和地价都由市场决定。在我国房地产市场，开发商之间的竞争越激烈，房价就越是主要由房产需求决定。地价则首先由政府决定其水平下限，然后由开发商来决定其水平上限，而这个上限往往就是实际交易地价。

通过以上我们可以了解到房价并不直接作用于地价，而是通过影响开发商形成预期房价来决定地价。如果开发商在土地市场的竞争程度一定，房价对地价的决定作用就取决于房价信息对预期房价的影响程度；地价对房价的作用须分为两种情况一种是如果开发商在房产市场缺乏竞争且房产需求旺盛，则成本可以比较容易地进入房价，被购房者消化，即作为成本的地价和消费者一起推高房价。另一种是如果开发商在房产市场形成激烈竞争，则成本的补偿程度就完全取决于交易房价与预期房价的一致性，即作为成本的地价与房价的高涨之间关系不大。但同时我们应该注意到地价在特定条件下会推高房价，这种推动作用会随着房产供需矛盾的缓解、开发商在房产市场上竞争程度的提高而逐渐弱化，直至消失。房价在高水平上维持，或在弱市里小幅而不是大幅下调，其原因是多方面的，有包括地价在内的成本因素，有市场因素，而更重要的原因是房地产的耐久性和资产属性。在需求的拉动下，我国房价经历了被地价推高、居高不下的过程。

我国人口众多，对于住房需求很大。因此政府也需要弄透地价与房价之间的关系，充分发挥市场机制的作用, 尽量在不损害效率的基础上追求公平。使“居者有其屋”。对于低收入人群要视城市政府的财力和对市场的影响而定，财力雄厚、存量市场活跃的城市，可对低收入居民提供补贴；否则, 可直接提供房屋。有助于社会稳定，人民生活幸福。