经典商铺价格体系

16092.13966 商铺均价 16485.0066 14286.07203 15714.6792
土地年限 楼盘 年限 剩余使用时间 葡萄庄园 93—63 52 凯旋国际 07—77 66 精英世家 07—77 66 上东国际 93—63 52 江南第一城 05—75 64 金地外滩8号 93—63 52 其中，葡萄庄园别墅地块年限为08—78
同区域商铺比较打分
影响因素
项目 地理位置 权重 葡萄庄园 凯旋国际 精英世家 上东国际 江南第一城 金地外滩8号 20% 10 7 8.5 10 8.5 7 辐射能力 （交通人流） 10% 9 6.5 7 9 10 6.5 社区规模与 消费力 25% 6.5 8.5 7.5 6.5 8.5 10 商业环境 10% 8.5 7 7 9 10 7 升值前景 10% 8.5 9 7 10 8 8.5
同区域楼盘商住比对比
项目 葡萄庄园 凯旋国际 精英世家 上东国际 江南第一城 金地外滩8号 住户数 480 1874 860 2283 3346 811 商铺数 58 37 40 260 224 32 商业面积 6672.6 4300.0 2511.4 18085.8 8291.5 1195 住宅商业比 0.1 0.4 0.3 0.1 0.4 0.7
源自文库
商铺价格 / 19000 15000 16500 19000 17000
商铺租金 / 75 55 65 70 75 65
16658.33
抽样物业 葡萄庄园 凯旋国际 精英世家 上东国际 江南第一城 滨江公馆 理想0769
片区租金回报率调查 租金（元/㎡·月） 售价（万元/㎡） 75 19000 55 15000 65 16500 70 19000 75 17000 55 15000 70 17000
年回报率 4.74% 4.40% 4.73% 4.42% 5.29% 4.40% 4.94%
总结：按照片区商铺租金静态分析，片区可比沿街商铺商业抽样租金回报 率区间为：4.4%- 5.3%，剔除特殊报价因素，建议按4.8％计算.
域商铺比较打分
使用年限 10% 7 10 10 7 9 7 产品素质 开间 4% 10 7 10 9 6 8 进深 3% 8 7 8 7 10 8 层高 2% 10 8 7 7 10 8 外观档次 3% 8 8 10 9 10 8 其它（靠桥 、限制等） 3% 7 10 10 8 8 7 合计 1 8.22 7.97 8.06 8.35 8.81 7.97 系数 1 0.8215 0.7965 0.8055 0.8345 0.8805 0.797