房地产估价计算

1.

假设人民币与美元的市场汇价2004年4月30日为1:8.27，2004年10月31日为1：8。3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年3月31日基本保持不变，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上涨0.5％,2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上涨1%。试利用上述资料估算该写字楼于2004年10月31日的正常市场价格。 解:

2.

某写字楼预计持有两年后出售,持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，还原利率为8％，则该写字楼目前的收益价格为多少？ 解:

3某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元;此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长5％，运营费用增长3％，收益年限为50年。该类房地产的还原利率8%，则该宗房地产的价格为多少?解：

4。

有一房地产，土地总面积1000m2,为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元,现时重新取得该类土地每平方米需要600元;地上建筑物总建筑面积2000m2，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方米需1000元，估计该建筑物尚可使用32年，残值率为5％.试选用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。

解：土地重新取得成本＝600×1000＝60万元 建筑物重新建造成本＝1000×2000＝200万元 重新购建成本＝60＋200＝260万元 建筑物折旧采用直线折旧法进行折旧

❖ 该房地产的现时总价

＝重新购建价格－建筑物折旧总额 ＝260－49.4＝210。6万元 单价＝210.6/2000＝1053元/m2

5.

某新建房地产，土地面积20000平方米,建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/㎡.建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3％。该房地产开发周期为2.5年,其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60％，年利率为6％。销售税费为房地产价格的7％,开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。 解：房地价格V 总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F 6.

某建筑物，总建筑面积为200平方米，于5年前建成,重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 解：已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=5

可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 RMB8000元/ m

2

USD1000/ m 2

RMB8800元/ m 2

成交日期 2004年1月31日

2004年4月30日

2004年7月31日

交易情况 -1% 0% +3% 区域因素 +2% +1% +3% 个别因素

-3%

+2%

+1%

7。已知某宗房地产30年土地使用权价格为3000元/平方米，对应的还原利率为10%，则其土地使用权为50年、还原利率为12％的价格为多少？

解：

8。某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元。若月利率为0.5％，试求其名义价格和实际价格。

解:名义价格＝80万元

实际价格小于名义价格

9.某项目土地面积10000m2，原规划建造住宅，建筑容积率为3。0,对应的楼面地价为1500 元/ m2 ;现经有关部门同意建造大型超市，建筑容积率增加到4。0,楼面地价增加到2000元/ m2 ，则应补多少地价？

解：这是既改变用途又增加容积率的问题。

补地价数额＝改变用途增加建筑面积后的地价－

改变用途增加建筑面积前的地价

＝10000×2000×4－

10000×1500×3

＝3500万元

10．有一房地产需要估价，其现状使用下价值为3000元/㎡;如对其装修改造，需要费用为1500元/㎡；根据市场分析，其装修改造后的房地产价值为4000元/㎡.试判断该房地产的估价前提.

解：分析可知此题为最高最佳使用原则估价前提的判断.

4000－3000＝1000元/㎡﹤1500元/㎡

所以该房地产估价应以利用现状为前提

11.为评估某估价对象房地产价格，搜集了众多交易案例，其中选取了A、B两个可比实例，相关数据如下：A实例建筑面积200平方米，成交总价140万元人民币，分三期付款，首付24万元,第二期于半年后付48万元，余款68万元于一年后付清。B实例的建筑面积2500平方英尺，成交总价21万美元，于成交时一次付清。若年利率为4%，B实例成交日的美元与人民币市场汇价为1美元=8。27元人民币，试将可比实例价格统一为以人民币表示的每平方米建筑面积单价.

解：

12.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产交易中应由卖方交纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方交纳的税费为正常成交价格的5％。试求正常成交价格.

解:

13。某个可比实例于2004年2月1日的价格为1000美元/平方米；该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0。2％.假设人民币与美元的市场汇价2004年2月1日为1美元=8。26元人民币;2004年10月1日为1美元=8.29元人民币.对该可比实例进行交易日期修正，将其修正到2004年10月1日的人民币价格。

解：

14.某宗收益性房地产,预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12％,届时转让税费为售价的6%，还原利率为9％。该房地产目前价值多少？

解：

15。总投资为400万元,开发期2年，第一年均匀投入总投资的65％,第二年均匀投入35%,同期银行贷款年利率8%,求利息。