房地产估价上课例题讲解学习

一、单选题

1、收益递减原理可以帮助我们确定（）

A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模

C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调

2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（）

A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大

B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性

C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性

D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大

3、房地产估价时点是（）

A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期

B.估价开始的日期

C.估价报告编制完成的日期

D.委托估价的日期

4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。

A.房地产损害赔偿案件

B.房地产纠纷案件

C.房地产预售

D.房地产市场预测

5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。

A.预期原理

B.效用原理

C.替代原则

D.生产费用价值论

二、多选题

1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）

A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度

2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。

A收益递增递减原理B预期原理

C替代原理D均衡原理

3、合法权益包括（）

A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分

4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。

A用途B规模C档次D建筑结构

5、房地产估价的基本原则包括（）

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.估价时点原则

D.替代原则

E.独立、主观、公正原则

三、判断题

1.合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。（）

2.房地产估价原则即房地产价格形成原理。（）

3.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（）

4.最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。

（）

5.在进行房地产估价时，房地产市场状况始终是在估价时点上。（）

例：有甲乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期支付，首期支付16万元，半年后支付32万元，余款于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，成交时一次付清。

试对上述两交易实例建立价格可比基础(设人民币折现利率为8%，乙交易实例成交时人民币市场汇价为1美元=8.3人民币，该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为，使用面积：建筑面积= 0.75)。

解答：

（1）统一付款方式。

如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：

甲总价＝16＋32÷（1＋8%）0.5＋32÷（1＋8%）＝76.422（万元人民币）

乙总价＝15（万美元）

（2）统一采用单价。

甲单价＝764220÷200＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝150000÷2500＝60（美元/平方英尺使用面积）

（3）统一币种和货币单位。

假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于8.3元人民币，则：甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝60×8.3＝498（元人民币/平方英尺使用面积）

（4）统一面积内涵。

如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0.75平方米使用面积，则：

甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝498×0.75＝373.5（元人民币/平方英尺建筑面积）

（5）统一面积单位。

甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）

乙单价＝373.5×10.764＝4020.4（元人民币/平方米建筑面积）

[例3]某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格5%。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。解答：

卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别计算如下：

卖方实际得到的价格＝2500－2500×7%＝2325（元/㎡）

买方实际付出的价格＝2500＋2500×5%＝2625（元/㎡）

[例4]某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。

解答：

该宗房地产的正常成交价格求取如下：

正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格

应由卖方负担的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

正常成交价格＝卖方实际得到的价格÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2325÷（1－7%）＝2500（元/㎡）

[例5]某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。

解答：

该宗房地产的正常成交价格求取如下：

正常成交价格＋应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格

应由买方负担的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

正常成交价格＝买方实际付出的价格÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2625÷（1＋5%）＝2500（元/㎡）

[练习6]某宗房地产2015年6月的价格为1800元/㎡，现需将其调整到2015年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2015年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2012年1月为100）。试计算该宗房地产2015年10月的价格。

[练习7]某宗房地产2015年6月的价格为2000元/㎡，现需将其调整到2015年10月。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2015年4月至10月的价格指数分别为9.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。试计算该宗房地产2015年10月的价格。

[例12]实例A的成交价格低于正常价格的3%；该地区同类房地产价格的上涨幅度平均每月为1.4%，估价时点离交易日期为9个月；区域修正因素比率取直接比较法的100/96；实例A的建筑材料和施工质量均优于待估房地产，个别因素修正比率为100/106。试计算实例A 的修正价格。

一.单选题：

1. 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）

A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区；

B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外；

C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区；

D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区。

2. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%,某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。

A、323

B、275

C、273

D、258

3. 采用比较法估价时得出四个估价结果，220元/平方米、240元/平方米、280元/平方米、230元/平方米。若求其中位数，则为（）

A、230

B、242.5

C、235

D、240

4. 某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5%，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8%，而2003年6月末至10月末平均每月比上月上涨1.5%，2002年11月末成交的实例价格为4500元/㎡，若修正到2003年9月末，其价格为（）元/平方米。

A、4500

B、4223.49

C、3752.59

D、4179.67

二.判断题：

1. 交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。（）