房地产估价上课例题讲解学习
房地产估价案例与分析精讲班
、简答题:1、一、指错题：下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。
将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后空格处的不计分。
每指明一处得3分，本题全对得40分。
（史记：本例只说明市场法计算过程，其他方法暂略去）一、封面（略）二、目录（略）三、致委托估价方函（略）四、估价师声明（略）五、估价的假设和限制条件（略）六、××别墅房地产估价结果报告（一）委托估价方××市恒通房地产开发公司（二）受理估价方××市房地产估价事务所（三）估价对象概况1．土地情况A．土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
B．土地总面积7000㎡。
C．用途：别墅及配套设施。
D．33栋别墅，建筑总面积10378㎡。
2．地上物情况该别墅项目的户型有A、B、C、D四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。
目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548㎡，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830㎡。
建筑材料及设备（略）。
（四）估价目的为恒通房地产开发公司对××别野项目按现状整体转让进行估价。
（五）估价时点1998年4月15日（六）估价方法1．采用的估价方法为：市场法、成本法2．分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
（七）估价结果别墅现有房地产价格＝2476．53＋3072．51＝5549．04（万元）（估价人员、估价作业日期和估价报告应用的有效期略）七、××别墅房地产估价技术报告（其他项目略）（六）估价测算过程1．土地估价：采用成本法与市场法两种方法进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A．利用成本法进行土地估价（略）计算结果为：3324元/㎡。
B．利用市场法进行土地估价比准价格＝（4262．5＋3380．42＋3648．98）÷3＝3763．97（元/㎡）用市场法算出土地单价为3763．97元/㎡土地单价＝（3324＋3763．97）÷2＝3543．99（元/㎡）C．土地估价综合结果土地总价：土地单价×土地总面积＝3543．99×7000㎡＝2480．79（万元）2．别墅建筑物估价计算结果为：3072．51（万元）3．别墅现有房地产价格为：5553．3（万元）八、附件、说明、其他资料（略）你的答案：标准答案：1．缺委托方法定代表人和住所2．缺估价方法定代表人和住所及估价机构资格等级3．缺土地使用权归属情况说明、使用年限说明、建筑物权属状况说明、公共配套设施情况完备程度说明及估价对象区位状况介绍4．缺价值定义5．缺估价依据6．缺估价原则7．缺估价方法的定义和估价思路8．估价结果缺大写和单价9．可比实例A是协议方式出让土地，不宜选作可比实例10．在房地产状况调整中缺权益状况调整或不用调整的说明11．可比实例A不能用作可比实例，因其交易日期与估价时间已有近三年，相差时间过长12．在区域状况调整中，B与C的分子与分母颠倒13．在实物状况调整中，B与C的修正系数不恰当，B的分母应是大于100的一个数，而C的分母应是小于100的一个数14．区位和实物调整系数权重取值无依据15．交易日期调整没说明理由.16．土地单价取平均值未说明理由17．技术报告中缺“估价结果确定”。
房地产估价案例与分析精讲班第24讲课件讲义.doc
房地产估价案例与分析精讲班第24讲课件讲义（环球职业教育在线）房地产估价案例与分析精讲班第24讲讲义X X光电子核心市场II楼①〜⑦轴、2楼在建工程抵押贷款估价技术报告X X光电子核心市场II楼①〜⑦轴、2楼在建工程抵押贷款估价技术报告一、个别因素分析本次估价对象为甲公司拟续办抵押贷款所涉及的位于A市洪山区鲁巷绿化广场东南侧的X X光电子核心市场的1楼①〜⑦轴、2楼在建工程，总建筑面积为23039 m\1.土地状况（1）土地权属及登记状况估价对象为x X光电子核心市场的1楼①〜⑦轴、2楼在建工程，XX 光电子核心市场位于A市洪山区鲁巷绿化广场东南侧，土地使用权由甲公司以出让方式取得。
2002年6月26日，A帝国土资源管理局B新技术开发区分局核发了《国有土地使用证》（武新国用［2002］字第XXX号），土地登记用途为光电子市场，土地使用权性质为出让，土地使用权终止日期为2052年6月26 日，土地使用权剩余年限为45. 83年。
该宗地东、南临居民区及商业网点，西临民院路，北临珞瑜路。
（2）土地利用状况估价对象为X X光电子核心市场的1楼①一⑦轴、2楼在建工程，XX 光电子核心市场为1栋五层建筑物，地上四层，地下一层。
设计总建筑面积74185 m2（各层设计建筑面积见表3—3）。
本次评估的1楼①〜⑦轴建筑面积为8677 m2（含分摊夹层），2楼建筑面积14362 m2（含夹层）。
各层设计建筑面积一览表单位：表3—3地下层一层一层夹层二层二层夹层三层三层夹层四层四层夹层合计1754512353133511955240711937240711937230974185（3）基础设施估价对象土地地势较平坦，整块地形呈不规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地无高斧。
宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯），红线内场地平整，宗地周围无污染，绿地覆盖率一般。
2.建筑物状况C1）建筑物权属及登记估价对象为x X光电子核心市场的1楼①〜⑦轴、2楼在建工程，XX 光电子核心市场位于A市洪山区鲁巷绿化广场东南侧，设计总建筑面积74185 m2，总体建成后拟作为光电子市场使用，在建工程权属合法所有人为甲公司。
房地产估价理论与方法例题及题解
第五、六、七章例题［例5-1］某宗房地产的土地面积300㎡，建筑面积250㎡，建筑物的外观及设施设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。
试计算该宗房地产相对于空地的减价额。
［例5-1］［解］该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：该宗房地产相对于空地的减价额＝（300＋50）×250＝62500（元）［例5-2］某建筑物的建筑面积5000㎡，坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡。
试计算该建筑物的现值。
［解］该建筑物的现值计算如下：该建筑物的现值＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）[例6-1]某宗房地产成交总价为30万元，其中首付款20%，余款于半年后一次性支付。
假设月利率为0．5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。
［解］该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：［例6-2］搜集了甲、乙两个交易实例。
甲交易实例房地产的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分3期付款，首付款16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。
乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次性付清。
如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。
［解］对该两个交易实例进行建立比较基准处理，包括统一付款方式和统一价格单位。
具体的处理方法如下：（1）统一付款方式。
如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：②统一币种和货币单位。
如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。
假设乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为l美元等于7．7395元人民币，则：甲单价＝3821．00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝60．00×7．7395＝464．37（元人民币/平方英尺使用面积）③统一面积内涵。
房地产估价上课例题讲解学习
一、单选题1、收益递减原理可以帮助我们确定（）A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（）A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大3、房地产估价时点是（）A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期B.估价开始的日期C.估价报告编制完成的日期D.委托估价的日期4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。
A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产市场预测5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。
A.预期原理B.效用原理C.替代原则D.生产费用价值论二、多选题1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。
A收益递增递减原理B预期原理C替代原理D均衡原理3、合法权益包括（）A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。
A用途B规模C档次D建筑结构5、房地产估价的基本原则包括（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E.独立、主观、公正原则三、判断题1.合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。
（）2.房地产估价原则即房地产价格形成原理。
（）3.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。
（）4.最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。
房地产估价案例与分析精讲班第32讲课件讲义
房地产估价案例与分析精讲班第32讲课件讲义（环球职业教育在线）房地产估价案例与分析精讲班第32讲讲义A市B区创业路5号房地产拆迁补偿价格评估技术报告A市B区创业路5号房地产拆迁补偿价格评估技术报告一、个别因素分析估价对象位于A市B区创业路5号，四至为：东至红钢三街，南至创业路，西临空地，北临民宅。
该处临近冶金大道，周边道路有工业二路、工业三路、创业路及武青三干道，交通比较便利，但道路状况、特别是排水状况较差。
周边商业设施有B区商场、黄鹤大洲商场等；金融网点有建设银行、中信实业银行、工商银行分理处；医疗设施有A市第九医院、××第一职工医院等；休闲娱乐设施有B区公园、和平公园等；教育配套设施有A市B区创业路小学、××十六中学等。
《房屋拆迁许可证》证号为：×规拆迁许字（2006）第××号。
具体拆迁范围为创业路5号。
拆迁总建筑面积2995㎡，占地面积250l㎡。
其中非住宅建筑面积1996㎡（至估价基准日，已经拆迁完毕），住宅建筑面积999㎡，本次评估范围为住宅部分，为1栋2层住宅楼（1楼部分住宅现状用途为商业门面），建筑面积999㎡。
该房屋建成于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础无不均匀沉降，墙体有少量细微裂纹，外墙空鼓、起沙、剥落严重，有渗水现象，预制屋板，红瓦坡屋顶，局部渗漏，普通木门窗，油漆剥落，风化、腐朽，单跑楼梯，水泥踏板，局部破损，电线局部老化，上、下水管道锈蚀。
房屋内部一般为水泥地面，少数铺300mm×300mm 地板砖，磨损较大；内墙一般刷白，空鼓、起砂、剥落严重，少数1．2m 油漆墙裙，局部剥落；楼板一般刷白，少数简单塑料扣板吊顶，卫生间为共用，一般铺300mm×300mm地板砖、瓷砖墙裙，少数水泥地面、普通内墙。
二、区域因素分析1．区域概况估价对象位于A市B区，B区位于A市城区东北部，东南邻洪山区，西接武昌区，北濒长江，南倚东湖。
房地产估计课本例题及答案解析总结
第一章概论例题：1-1某办公楼施工造成邻近住宅楼基础不均匀沉降、墙体开裂等；该住宅楼建筑面积5500㎡，60套住宅，60户居民；未受损前市场价格6000元/㎡，每套住房市场租金2000元/月；受损后，市场价格为5200元/㎡；该楼修复工程费180万元，居民需搬迁并在外安置6个月，搬迁费每次1000元/户，临时安置费每户2000元/月；该楼修复后，会因曾经受损使人们心理减价3%；无需考虑时间价值的问题请计算或回答：（1）该住宅楼在不修复情况下的价值减损额。
不修复情况下，价值减损额就是损害发生前后的市场价格之差：(6000-5200)×5500=440（万元）（2）修复带来的价值增加额。
修复后的价值增加，是修复后的市场价格—不修复的市场价格：[6000×(1-3%)—5200]×5500=341（万元）（3）修复的各项必要费用。
修复费用＋搬家费（搬走+搬回）＋临时安置费：1 800 000＋1 000×60×2＋2 000×60×6 = 264（万元）（4）该损害在经济上是否可修复。
修复后的价值增加额VS 修复的各项必要费用：341—264﹥0，故在经济上可以修复（5）该损害造成的相关经济损失额。
相关损失是房地产价值减损之外的其他直接经济损失额，不含房屋租金的机会成本，本例指搬迁费和临时安置费：1 000×60×2＋2 000×60×6 = 84（万元）（6）该损害造成的总经济损失。
包括修复的各项必要费用、修复后的价值减损264＋6 000×3%×5 500 = 363（万元）（7）如果由损害方修复，除直接修复费用外，平均还应给予每户的赔偿金额。
应包括：搬家费＋临时安置费＋修复后的价值减损：(84＋6 000×3%×5 500)÷60 = 183÷60 = 3.05（万元）或者：该损害造成的总经济损失－直接修复费用：(363－180)÷60 = 3.05（万元）。
《房地产估价》习题课课件(成本法)
（10）功能折旧： （30-90+400+60）万元=400万元。 （11）估价对象估价结果：
总价=（8218.1-534.8-400）万元=7283.3万元； 单价=7283.3万元／20000m2=3641.65元／m2。
1 6% -1 54.90万元；
0.5
800 24万元 60% 1 6% - 1 800 24万元 40%
1.5
④建筑物的重置价格=（800+24+54.90+50+120）万元=1048.9 万元。 （2）计算建筑物的折旧额： ①墙、地面等损坏的折旧额=18万元； ②装修部分的折旧额=200万元×1／5×2=80万元； ③设备部分的折旧额=110万元×1／10×8=88万元； ④长寿命项目的折旧额=（1048.9-18-200-110）万元×1／ 50×8=115.34万元； 该建筑物的折旧总额=（18+80+88+115.34）万元=301.34万元。
1.某建筑物为钢筋混凝土结果，经济寿命为50年，有效经 过年数为8年。经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑 物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第一年投入建 造成本的60%，第二年投入40%，均为均匀投入），管理费用 为建造成本的3%，年利息率为6%，销售税费为50万元，开发 利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复 费用为18万元，装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年， 已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为10年， 已使用8年。假设残值率均为0，试计算（1）该建筑物的重置 价格；（2）该建筑物的折旧总额。 解：（1）计算建筑物的重置价格： ①建造成本=800万元； ②管理费用=800万元×3%=24万元； ③投资利息
房地产估价案例与分析精讲班第28讲讲义
收益法（下） ⼀、⼤纲要求： 考试⽬的：测试应考⼈员对收益法的基本原理、具体运⽤的掌握程度。
考试基本要求： 掌握：报酬率的概念和求取⽅法。
熟悉：直接资本化法的种类、基本公式，资本化率和收益乘数的求取⽅法，资本化率与报酬率的区别和关系，报酬资本化法和直接资本化法的优缺点。
了解：投资组合和剩余技术。
要点说明： 1.报酬率报酬率是投资回报与所投⼊资本的⽐率。
求取报酬率有三种基本⽅法：累加法、市场提取法、投资报酬率排序插⼊法。
2.直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来某⼀年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的⽅法。
其中，将未来某⼀年的某种预期收益乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的⽅法，称为收益乘数法。
收益乘数法有⽑租⾦乘数法、潜在⽑收⼊乘数法、有效⽑收⼊乘数法和净收益乘数法。
3.资本化率与报酬率的区别和关系资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的⽐率，但两者⼜有很⼤的区别。
资本化率是在直接资本化法中采⽤的，是⼀步就将房地产的未来预期收益转换为价值的⽐率；报酬率是在报酬资本化法中采⽤的，是通过折现的⽅式将房地产的未来预期收益转换为价值的⽐率。
资本化率是房地产的某种年收益与其价格的⽐率（通常⽤未来第⼀年的净收益除以价格来计算），仅仅表⽰从收益到价值的⽐率，并不明确地表⽰获利能⼒；报酬率则是⽤来除⼀连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的⽐率。
⼆、内容讲解： 6.4 报酬率 6.4.1 报酬率的实质 报酬率（yieldrate，Y）是与利息率、折现率、内部收益率的性质相同的名词。
进⼀步弄清报酬率的内涵，需要弄清⼀笔投资中投资回收与投资回报的概念及其之间的区别。
投资回收是指所投⼊的资本的回收，即保本；投资回报是指所投⼊的资本全部回收之后所获得的额外资⾦，即报酬。
以向银⾏存款为例，投资回收就是向银⾏存⼊的本⾦的回收，投资回报就是从银⾏那⾥得到的利息。
房地产估价复习1129演示教学
第一章1.为什么说房地产价值从某种意义上讲是客观存在的？房地产价格是由市场力量决定的，由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成的2.为什么说房地产估价是国家的法定制度？“国家实行房地产价格评估制度”，“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”3.房地产估价有无国家标准？与非国家标准有何本质区别？有1999年发布的《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》。
规范了房地产估价行为，统一了房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理4.什么是房地产？房地产有哪三种存在形态？房地产指土地、建筑物及其他土地定着物。
是实物、权益、区位三者的综合体。
三种存在形态：土地、建筑物、房地5.房地产的特性有哪些？不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制、保值增值6.什么是房地产估价？专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行测算和判定的活动7.为什么说房地产估价是科学与艺术的有机结合？房地产估价不是对房地产价格的主观给定，而是把房地产的客观合理价格或价值通过估价活动正确地反映出来8.专业估价与非专业估价的区别是什么？为什么需要专业估价？专业的房地产估价师应具有扎实的理论知识、丰富的实践经验、良好的职业道德为了提高测算和判定的准确性，保证其客观公正性第二章1.什么是房地产价格？和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他所有物2.房地产价格的特征主要有哪些？1>房地产价格受区位影响很大2>房地产价格实质上是房地产权益的价格3>房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金4>房地产价格是在长期考虑下形成的5>房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响3.决定房地产需求量的因素主要有哪些？1>该种房地产的价格水平2>消费者的收入水平3>消费者的偏好4>相关物品的价格水平5>消费者对未来的预期4.决定房地产供给量的因素主要有哪些？1>该种房地产的价格水平2>该种房地产的开发水平3>该种房地产的开发技术水平4>开发商对未来的预期5>开发资源的数量变化5.房地产价格与其供求的一般关系是什么？房地产价格与其需求呈正相关，与其供给成负相关6.什么是弹性？不同的供需弹性的含义和作用是什么？弹性：对作为因变量的经济变量的相对变化对于作为自变量的经济变量的相对变化的反应程度的一种度量弹性=因变量经济变量的相对变化/自变量经济变量的相对变化房地产需求弹性：需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的人口弹性、需求的交叉价格弹性、需求的价格预期弹性房地产供给弹性：供给的价格弹性、供给的要素成本弹性7.房地产的供求关系有哪几种类型？1>全国房地产总的供求关系2>本地区房地产总的供求关系3>全国本类房地产的供求关系4>本地区本类房地产的供求关系8.房地产价值和价格的种类有哪些？其各自的含义和作用是什么？评估采用的依据和考虑的因素是什么？评估采用：使用价值和交换价值：交换价值投资价值和市场价值：市场价值原始价值、账面价值（减去已计提折旧）、市场价值：市场价值市场调节价、政府指导价、政府定价：估价结果以政府定价为准第三章1.什么是房地产估价原则？房地产估价的最高行为准则：独立、客观、公正技术性原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则2.掌握房地产估价的技术性原则有何实际意义？为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、统一估价时点下的估价结果具有相近性3.如何才能评估出客观合理的价值？1>本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的2>估价人员应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值3>估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值在此基础上权衡出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值4.遵循合法原则包括那几个方面？要求房地产估计应以估价对象的合法权益为前提进行合法权益：合法产权、合法使用、合法处分等5.什么是最高最佳使用？如何衡量及如何寻找最高最佳使用？最高最佳使用：法律上可行、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
房地产估价师《案例分析》重点知识讲解1
(1)交通条件。
交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁，轻轨。
交通条件较好的居住房地产，其价格要高一些。
(2)生活服务设施。
生活服务设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。
居住房地产所处地段不一定要求繁华，即使处于商业繁华地段，也希望能够闹中取静。
作为居住房地产，一定要有比较完善的基本生活服务设施，例如：菜市场、商店、银行、邮局等等。
(3)教育配套设施。
教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学校和园、托儿所。
名校效应。
教育配套设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。
(4)环境质量。
环境质量较好的居住房地产，其价格要高一些。
环境质量包括居住房地产附近以及小区的绿化环境、自然景观、噪音程度、空气质量、卫生条件等。
(5)朝向与楼层。
朝向除了考虑采光、通风等因系外，还有一个重要的因素是景观。
(与教材有出入)
不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度和是否有电梯。
多层无电梯住宅的最佳楼层是高低适中的中间楼层。
高层住宅普遍都有电梯，楼层越高景观和空气质量越好，因此通常是
楼层越高价格越高。
房地产评估专题讲义全
房地产评估专题讲义-----------------------作者：-----------------------日期：2009资产评估师《资产评估》房地产评估讲义第一节、房地产评估概述了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。
1、土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性;土地利用的多方向性;土地效益的级差性。
2、土地使用权：国有土地使用权出让;土地使用权转让;土地使用权出租;土地使用权抵押;出让合同届满。
注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。
3、房地产的特性：位置固定性;供求区域性;使用长期性;投资大量性;保值与增值性;投资风险性;难以变现性;政策限制性。
4、房地产评估的两个原则：由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产市场是一个不完全竞争即不充分市场。
最有效使用原则和合法原则(房地产相关宏观政策和规划较多，这是学习中要注意的)5、房地产评估程序：P159-162注：为得到一个公平合理的价值，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以相互验证，需综合分析确定评估值。
第二节、房地产价格及其影响因素1、价格种类：基准地价、标定地价由政府制定并公布。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率(容积率=建筑总面积/土地总面积)2、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
3、价格的影响因素分一般因素、区域因素和个别因素。
教材P166-169，阅读将有助于房地产评估方法的理解。
第三节、收益法在房地产评估中的应用1、基本思路：房地产价值=净收益/资本化率2、适用范围：有收益的房地产价值评估。
3、净收益=总收益-总费用。
注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。
也就是要剔除评估对象的个别因素。
确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。
《房地产估价案例与分析》学习要点第三部分1
《房地产估价案例与分析》学习要点第三部分1《房地产估价案例与分析》学习要点第三部分1《房地产估价案例与分析》学习要点第三部分1第三部分《房地产估价案例与分析》考点分析与详解一、问答题（一）估价原则的运用1、最高最佳使用原则（在合法原则前提下）：用途、强度、适应性。
例1 : 96年试题例2 :某房地产地处繁华商业区内，占地900平方米，地上200 平方米建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。
评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/平方米，该区域的商品房价格为1万元人民币/平方米，城市规划中该区域的容积率为5。
该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由答案:1、该房地产的现时价值约为3600万元人民币。
900 X4 = 3600 （万元）2、依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。
因为，该房地产的现时用途是很不合理的。
其一、在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二、使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。
按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。
故评估值大约为3600万元人民币。
确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。
例3: 2001年模拟试题问答题的第（二）题（2）估价时点原则：估价结果的时间相关性、时效性，不同估价时点估价对象有不同的状态。
例1 : 98年的考题：选择题第2题例2 :教材p141例3 :某人1999年7月通过出让方式获得一宗土地，地价款是100万元，之后又花了200万元进行基础设施的建设，税费为50万元，正常利润为50万元，出让年限从基础设施建设完成之日（2000 年3月）起计，则该地块在2000年3月的价格为：（答案为d）a.400万元b.350万元c.100万元d. > 400万元估价时点说明了估价时依据的房地产市场状况，这在《房地产估价理论与方法》的p93-94中说得很清楚。
房地产估价上课例题讲解学习
一、单选题1、收益递减原理可以帮助我们确定（）A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（）A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大3、房地产估价时点是（）A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期B.估价开始的日期C.估价报告编制完成的日期D.委托估价的日期4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。
A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产市场预测5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。
A.预期原理B.效用原理C.替代原则D.生产费用价值论二、多选题1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。
A收益递增递减原理B预期原理C替代原理D均衡原理3、合法权益包括（）A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。
A用途B规模C档次D建筑结构5、房地产估价的基本原则包括（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E.独立、主观、公正原则三、判断题1.合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。
（）2.房地产估价原则即房地产价格形成原理。
（）3.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。
（）4.最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。
房地产估价案例与分析精讲班第76讲讲义
[案例3－9] ××乐园部分房地产估价结果报告（节选） （⼀）委托⽅：××市××乐园实业发展有限公司 （⼆）估价⽅：××市××房地产业咨询有限公司 （三）估价对象： 1.区深南路⽩⽯洲“××乐园”办公综合楼。
房地产证：×房地字第4000020820号。
2.区深南路⽩⽯洲“××乐园”⼴场（地下停车场）。
房地产证：×房地字第4000020817号。
3.区深南路⽩⽯洲“××乐园”宗地号T207－0031⼟地。
房地产证：×房地字第4000020816号。
（四）估价⽬的：抵押贷款 （五）估价时点：2003年6⽉3⽇ （六）价值定义：本次估价采⽤公开市场价值标准 （七）估价依据 1.估价委托书。
2.房地产证及《××市⼟地使⽤权出让合同书》，（证号：××号）《××市建设⽤地规划许可证》（证号：××号）。
3.国家及××市有关房地产的政策和法规。
4.××市房地产市场资料。
5.估价⼈员现场查勘时获得的有关资料。
（⼋）估价原则：合法原则、使⽤原则、替代原则、估价时点原则。
（九）估价⽅法在估价中，我们根据估价对象的性质和⽤途，对办公综合楼采⽤市场法，对“××乐园”⼴场（地下停车场）采⽤成本法，对“××乐园⼟地”（宗地号T207－0031）采⽤基准地价修正法进⾏计算。
市场法：是通过市场调查，以现⾏类似房地产的交易价格为参照，并对估价对象的客观因素加以考虑，对参照价格进⾏修正，其修正值为估价对象的价格。
成本法：是在求取估价对象的价格时，以开发或建造估价对象或类似房地产所需耗费的各项必要费⽤之和为基础，再加上正常利润和应纳税⾦来确定估价对象价格的⼀种估价⽅法。
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一、单选题1、收益递减原理可以帮助我们确定（）A房地产内部构成要素的组合是否均衡B最佳集约度和最佳规模C最佳用途D房地产与其外部环境是否保持协调2、寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（）A①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大B①技术上的可能性②经济上的可行性③价值是否最大④法律上的可行性C①价值是否最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性D①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④价值是否最大3、房地产估价时点是（）A.对估价对象的房地产决定其估价额的基准日期B.估价开始的日期C.估价报告编制完成的日期D.委托估价的日期4、估价时点为未来，估价对象为未来状况下的情形，多出现在（）中。
A.房地产损害赔偿案件B.房地产纠纷案件C.房地产预售D.房地产市场预测5、如果在估价对象附近存在若干相近效用的房地产并已知他们的价格时，则可以依据（），由这些相近效用的房地产的已知价格推算出估价对象的位置价格。
A.预期原理B.效用原理C.替代原则D.生产费用价值论二、多选题1、最高最佳使用具体包括下列哪些方面（）A最佳用途B最佳区位C最佳规模D最佳集约度2、适合原理加上（），便为最高最佳使用原则。
A收益递增递减原理B预期原理C替代原理D均衡原理3、合法权益包括（）A合法产权B合法使用C合法交易D合法处分4、类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围内，并在（）等方面与估价对象相同或相似。
A用途B规模C档次D建筑结构5、房地产估价的基本原则包括（）A.合法原则B.最高最佳使用原则C.估价时点原则D.替代原则E.独立、主观、公正原则三、判断题1.合法原则是要说明估价机构或人员应具有合法的评估资格。
（）2.房地产估价原则即房地产价格形成原理。
（）3.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。
（）4.最高最佳使用原则是指房地产估价应以能为估价对象带来最高价值的使用来进行。
（）5.在进行房地产估价时，房地产市场状况始终是在估价时点上。
（）例：有甲乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分三期支付，首期支付16万元，半年后支付32万元，余款于一年后付清。
乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，成交时一次付清。
试对上述两交易实例建立价格可比基础(设人民币折现利率为8%，乙交易实例成交时人民币市场汇价为1美元=8.3人民币，该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为，使用面积：建筑面积= 0.75)。
解答：（1）统一付款方式。
如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：甲总价＝16＋32÷（1＋8%）0.5＋32÷（1＋8%）＝76.422（万元人民币）乙总价＝15（万美元）（2）统一采用单价。
甲单价＝764220÷200＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝150000÷2500＝60（美元/平方英尺使用面积）（3）统一币种和货币单位。
假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇率为1美元等于8.3元人民币，则：甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝60×8.3＝498（元人民币/平方英尺使用面积）（4）统一面积内涵。
如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积等于0.75平方米使用面积，则：甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝498×0.75＝373.5（元人民币/平方英尺建筑面积）（5）统一面积单位。
甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝373.5×10.764＝4020.4（元人民币/平方米建筑面积）[例3]某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格5%。
试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。
解答：卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别计算如下：卖方实际得到的价格＝2500－2500×7%＝2325（元/㎡）买方实际付出的价格＝2500＋2500×5%＝2625（元/㎡）[例4]某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
试求该宗房地产的正常成交价格。
解答：该宗房地产的正常成交价格求取如下：正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率正常成交价格＝卖方实际得到的价格÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2325÷（1－7%）＝2500（元/㎡）[例5]某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。
试求该宗房地产的正常成交价格。
解答：该宗房地产的正常成交价格求取如下：正常成交价格＋应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格应由买方负担的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率正常成交价格＝买方实际付出的价格÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2625÷（1＋5%）＝2500（元/㎡）[练习6]某宗房地产2015年6月的价格为1800元/㎡，现需将其调整到2015年10月。
已知该宗房地产所在地区的同类房地产2015年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1（以2012年1月为100）。
试计算该宗房地产2015年10月的价格。
[练习7]某宗房地产2015年6月的价格为2000元/㎡，现需将其调整到2015年10月。
已知该宗房地产所在地区的同类房地产2015年4月至10月的价格指数分别为9.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1（均以上个月为100）。
试计算该宗房地产2015年10月的价格。
[例12]实例A的成交价格低于正常价格的3%；该地区同类房地产价格的上涨幅度平均每月为1.4%，估价时点离交易日期为9个月；区域修正因素比率取直接比较法的100/96；实例A的建筑材料和施工质量均优于待估房地产，个别因素修正比率为100/106。
试计算实例A 的修正价格。
一.单选题：1. 估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200平方米，现空置。
估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（）A、建筑面积1800平方米，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区；B、建筑面积1100平方米，近期租出，年租50元／平方米，位于20公里外；C、建筑面积10000平方米，近期租出，年租180万元，位于同一工业区；D、建筑面积1000平方米，近期租出，年租20万元，位于同一工业区。
2. 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%,某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应缴纳的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
A、323B、275C、273D、2583. 采用比较法估价时得出四个估价结果，220元/平方米、240元/平方米、280元/平方米、230元/平方米。
若求其中位数，则为（）A、230B、242.5C、235D、2404. 某地区某类房地产于2002年10月末至2003年2月末平均每月比上月下降2.5%，2003年2月末至2003年6月末平均每月比上月下降0.8%，而2003年6月末至10月末平均每月比上月上涨1.5%，2002年11月末成交的实例价格为4500元/㎡，若修正到2003年9月末，其价格为（）元/平方米。
A、4500B、4223.49C、3752.59D、4179.67二.判断题：1. 交易日期修正实际上是房地产市场状况修正。
（）2. 楼层属于建筑物实物状况修正包含的内容。
（）3. 如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。
（）三.计算题：1.为进行比较法评估某房地产价格，现搜集有甲、乙、丙三宗交易实例：甲实例使用面积840平方米，成交总价150万元，一次付清；乙实例建筑面积1000平方米，成交总价120万元，分三次支付，首期支付50万元，第一年末支付40万元，余款于第二年中支付，据查，第一年月利率为1%，第二年月利率为1.05%；丙实例建筑面积为14300平方英尺，成交总价为18万美元，一次付清。
估价时点人民币与美元的市场比价为1：8.3，丙实例交易当时的人民币与美元的市场比价为1：8.5。
同时可以搜集到该类房地产近几年人民币价格的变动率。
又知1平方米=10.764平方英尺。
建筑面积与使用面积的比率为1：0.7。
试将上述资料整理成一次付清建筑面积每平方米人民币单价。
[练习1]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。
试计算该宗房地产的收益价格。
[练习2]某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%。
试计算该宗房地产的收益价格。
[练习]已知某宗收益性房地产30年土地使用权、报酬率为10%的价格为3000元/平米，试求该宗房地产50年土地使用权、报酬率为8%的价格。
[练习]有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益期限为50年，单价2000元/平米，乙房地产的收益期限为30年，单价1800元/平米。
假设报酬率均为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。
[练习]已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平米，报酬率为10%。
试求该宗房地产30年收益权利的价格。
[练习]某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元/平米。
该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。
假设除了使用年限不同之外，该这宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。
[练习]某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。