房地产估价复习材料版
房地产评估考试复习整理(全)
1房地产的定义：指土地及建筑物组成的物质实体和由它们衍生的各种物权。
2 房地产的物权：所有权，使用权，租赁权，抵押权，典权，地上权，地役权。
3房地产的特性：位置的固定性、地区性、个别性；长期使用性；大量投资性；易受政策限制性（城市规划限制、行政征收权）；相互影响性；保值性与增值性4 房地产价格的含义：房地产价格一般根据房地产所被认识到的效用，该房地产的相对稀少性，该房地产的有效需求存在等三个因素，产生了该房地产的经济价值而形成的。
5 总价格：指一宗房地产的整体价格。
6 单位价格：房地产中，单位面积的价格。
7楼面地价：指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价/建筑总面积=土地单价/容积率。
8 容积率=建筑总面积/土地总面积*100%9 建筑物价格：指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地价格。
10 房地价格：指的是建筑物连同所占用的土地价格。
11 名义价格：指在成交日期时约定，但不是在成交日期时一次付清的价格。
12 实际价格;指在成交日期时一次付清的价格，或将不是在成交提起时一次性付清的价格折现到成交日期的价格。
13 影响当地产的价格的一般因素：指在一般经济社会方面对房地产价格水平产生影响的因素，并且具有全区性，包括社会、经济、行政等各方面。
14 社会因素：人口数量个密度；社会文明及教育状况；家庭规模；政治安定状况；社会治安程度；房地产投机；城市化；心理因素。
15 经济因素：经济发展状况；财政金融状况；产业结构变化；税收负担状况；居民收入；物价。
16 行政因素：土地制度；住房制度；城市规划；房地产价格政策；税收；交通管制；行政隶属变更；特殊政策。
其中一般因素以人文条件为中心，是决定房地产价格的外在因素；区域因素是确定各地区的房地产价格水平基础；个别因素是以房地产本身物理特性为中心，是决定房地产价格的内在因素；房地产价格是由其效用、相对稀少性及需求是形成房地产价格的两个最终因素，其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。
房地产估价复习资料
房地产估价复习资料一、单项选择题某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。
已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（D）元/m2。
A.2700.8B.2800.1C.2800.8D.2817.7某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物为8层，每层为700㎡，则该宗土地的容积率为( B )。
A．8．0 B．5．6 C．5．0 D．0．7出租或营业型房地产的评估可以采用（ B ）A.比较法B.收益还原法C.假设开发D.成本估价法因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于( C )。
A．自然折旧B．物质折旧C．功能折旧D．经济折旧基准地价是城市中均质区域内的土地( C )。
A．最低价格B．最高价格C．平均价格D．成交价格为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。
其成交价格为3000元／m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1％。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为( B ) 元／m2。
A．3314B．3347C．3380D．3033房地产业与建筑业既有区别又有联系，它们之间的主要区别是房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于( C )A.第一产业B.第二产业C.第三产业D.第四产业某房地产项目建设开始2000年1月1号，2001年10月1号建成，2008年5月1号，在一次火灾中损失较大，2010年8月5日评估公司评估该项目在2008年火灾中的损失，请问估价时点是（ C ）。
A．2000年1月1号B．2010年10月1号C．2008年5月1号D．2010年8月5号利用成本法所得到的评估价格称为（ B ）。
房地产估价复习资料(大专)
1、房地产的类型：（1）按开发程度分：生地（荒地、农地）、毛地（具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋）、熟地、在建工程、现房。
（2）按是否产生收益分：①收益性房地产：指能直接产生租赁或其他经济收益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓旅馆、餐馆、影剧院、游乐场、加油站、厂房、农地等。
②非收益性房地产：如私人宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙等。
收益性房地产可以采用收益法估价，不是看目前而是看其本质是否可产生收益，尚未产生收益的可以用比较法来估价。
（3）按经营使用方式分：出售型（比较法）、出租型（收益法）、营业型（收益法）、自用型（成本法）。
2、房地产形成的条件：房地产的有用性、房地产供给的相对稀缺性、房地产的有效需求。
3一笔成功的房地产交易过程中，最低卖价≤成交价≤最高买价，采用协议方式出让的价格最低，其次是招标、拍卖价格最高。
4、楼面地价=土地单价/容积率=土地总价/总建筑面积5、估价程序：获取估价业务（主动，被动）—受理估价委托及明确估价基本事项—拟定估价作业方案—搜集估价所需资料—实地察勘估价对象—选定估价方法并计算—确定估价结果—撰写估价报告—交付估价报告—估价资料归档。
6、估价时点：是指在一个房地产估价项目中，由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。
7、估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则、公平原则、谨慎原则。
8、最高最佳使用原则：保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提（即装修成本<净收益时可用）、重新利用前提（即拆除费+重建费<净收益额时可用）。
9、路线价：通常为土地单价，也可为楼面地价。
（具体例子见课本P52-P57）10、基准地价：是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。
重要特点：它是特定区域的平均价格，其表现形式有区片价和路段价两种。
基准地价是单位土地面积的地价。
房地产评估自学考试复习资料
第一章、绪论（评估对象、房地产价格、特点必要性）1.房地产评估的定义：房地产评估就是指由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。
2.房地产评估的特点：科学性、实践性、公正性。
3.房地产价格评估制度：房地产价格评估制度，就是对从事房地产估价的人员与机构的条件及行为加以某种约束，并令其对所估价的结果负相当的责任，借以维护房地产价格的正常秩序及相关者的权益而制定的法规和准则。
4.房地产估价师的概念：房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师《执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。
5.房地产估价师的基本素质：1.必须具备创新能力2.要有良好的知识结构3.要具备市场信息分析能力4.要具备较强的社交能力。
6.土地的定义：土地是地球表面自然要素—大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。
7.土地的自然属性：1.土地资源的有限性2.土地资源的不可替代性3.土地使用的可持续性4.土地自然性状的地域差异性。
8.土地的社会经济属性：1.利用方式的多样性2.土地区位的可变性3.土地使用潜力的有限性。
9.土地利用的制约因素：1.自然条件2.经济因素3.科学技术4.社会行政因素。
10.建筑物的定义：建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。
11.建筑物的分类：1.居住建筑2.公共建筑3.工业建筑。
12.房地产的定义：房地产是房产和地产的总称，也称不动产。
它包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。
13.房地产的类型：1.居住房地产2.商业房地产3.旅游房地产4.工业房地产5.农业房地产。
14.土地的特性：1.自然特性：（位置固定性、面积有限性、质量差异性、功能永久性）2.经济特性：（土地供给的稀缺性、土地利用方式的相对分散性、土地报酬递减的可能性、土地利用后果的社会性）。
房地产评估复习资料
房地产估价概论基础知识练习一、单选题1.现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别为1000元/平方米、800元/平方米、500元/平方米，其容积率分别为6、4、2。
如果三块地的其他条件完全相同，则明智的买者应购买（A）。
A.甲 B 乙 C 丙D无法确定2.某套建筑面积为100平方米、每平方米建筑面积为3000元的住房，总价为30万元。
如果实际单价为2928元/平方米，年折率为5%，则实际交易中的付款方式为（B ）。
A．在成交日期时一次付清，给予5%的优惠B．从成交日期起分期付清，首付10万元，余款在每隔半年支付10万元，一年付清，C．一年后付清D．已抵押方式支付，首付5万元，余款在十年内以抵押方式支付3.现货房地产与期货房地产估价的不同点是（D）。
.A估价时点不同B交易日期不同C估价目的不同D估价对象的状况不同4.拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ）。
A拍卖价格＞招标价格＞协议价格B拍卖价格＞协议价格＞招标价格C招标价格＞拍卖价格＞协议价格D招标价格＞协议价格＞拍卖价格5补充下面的公式：补地价＝（（增加后的容积率—原容积率）÷（C ））×原容积率下的地价。
A土地总面积B增加后的容积率C原容积率D建筑面积6房地产价格实质上是房地产（B ）的价格。
A开发成本B权益C物质实体 D B和C7人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越远越受重视的是（C）。
A空间直线距离B交通线路距离C交通时间距离D至市中心的距离8某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需要拆除重建，估计建筑面积的拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（ D ）元/平方。
A50 B250 C300 D3509某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值为300万元，通过抵押获得贷款60万元。
若头火灾险，则起投保价值为（B）万元。
房地产估价师复习资料
房地产估价师复习资料房地产估价师复习资料随着城市化进程的加快和人们对住房需求的不断增长，房地产行业成为了一个重要的经济支柱。
而在房地产交易中，估价师的角色尤为关键。
他们通过对房地产的评估和估价，为购房者、开发商、金融机构等提供重要的参考依据。
因此，成为一名合格的房地产估价师需要具备扎实的专业知识和技能。
一、房地产估价师的基本职责作为一名房地产估价师，首先需要了解自己的基本职责。
他们主要负责对不动产的价值进行评估和估价。
这包括对房屋、土地、商业用地等不同类型的不动产进行评估，以确定其市场价值和租金水平。
通过对市场环境、土地规划、建筑结构、房屋状况等多个因素的综合考量，估价师能够给出一个相对准确的估值。
二、房地产估价师的专业知识为了胜任房地产估价师的工作，需要掌握一定的专业知识。
首先是对房地产市场的了解。
估价师需要熟悉当地的房地产市场动态，包括房价走势、供需关系、政策变化等。
其次是对土地规划和建筑结构的了解。
估价师需要了解土地的规划用途、可开发面积等信息，同时也需要对建筑结构和材料有一定的了解，以便评估其价值和状况。
此外，还需要了解相关法律法规和估价方法，以确保估值的准确性和合法性。
三、房地产估价师的技能要求除了专业知识外，房地产估价师还需要具备一定的技能。
首先是数据分析能力。
估价师需要收集和分析大量的市场数据，包括房价数据、租金数据、土地成交数据等，以便作出准确的估值。
其次是沟通能力。
估价师需要与客户、开发商、金融机构等多个利益相关方进行有效的沟通，以确保估值结果符合各方的需求。
此外，还需要具备良好的判断力和决策能力，能够在复杂的市场环境下做出准确的估值判断。
四、房地产估价师的发展前景房地产估价师是一个专业性较强的职业，但也有着广阔的发展前景。
随着房地产市场的不断发展和政策的支持，对估价师的需求也在增加。
估价师可以选择在房地产开发公司、金融机构、政府部门等单位就业，也可以选择自主开展估价咨询服务。
《房地产估价》复习资料
《房地产估价》课程期末复习资料一、客观部分：（单项选择、多项选择、不定项选择、判断）（一）、选择部分★考核知识点：估价时点的定义附1.1.1 （考核知识点解释）：估价时点是指在一个估价项目中由估价目的决定的需要评估的价值所对应的具体时间。
★考核知识点：房地产所有权附1.1.2 （考核知识点解释）：房地产所有权：指房地产所有权人对自己的房地产，依法享有占有、使用、收益和处分的权力。
房地产所有权可以分为：单独所有、共有和建筑物区分所有权。
★考核知识点：房地产的特性附1.1.3 （考核知识点解释）：房地产具有不可移动、相互影响的特性，是生产生活的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，世界上几乎所有的国家和地区对房地产的利用、交易都有一定的限制。
由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。
★考核知识点：名义价格附1.1.4 （考核知识点解释）：名义价格：成交日期讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。
★考核知识点：房地产价格影响因素附1.1.5 （考核知识点解释）：房地产自身因素可在分为实物因素、权益因素、区位因素。
★考核知识点：估价时点原则附1.1.6 （考核知识点解释）：估价时点为过去的情形，大多出现在房地产纠纷案件中，特别是对估价结果有异议而引起的复核或鉴定估价。
★考核知识点：选取可比实例的质量要求附1.1.7 （考核知识点解释）：可比实例在规模上应与估价对象的规模相当。
选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0．5～2倍范围内.★考核知识点：成本法适用的估价对象附1.1.8 （考核知识点解释）：新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。
对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用；又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如：以公益、公用为目的的房地产，例如：学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼等。
房地产估价考前复习
一、单选类计算：价格指数修正、价格变动率法、正常价格的计算、相邻房地产的合并计算、收益价格的计算、建筑物折旧年限的确定、路线价法求总价、承租人的权益价值、补地价的计算、直线折旧法确定成新率、房地产合理经营期限确定。
二、简答类1、完全市场必须同时具体哪几个条件？（百度）(1）市场上有众多的生产者和消费者，任何一个生产者或消费者都不能影响市场价格.(2）企业生产的产品具有同质性,不存在差别。
（3）生产者进出市场，不受社会力量的限制。
(4）市场交易活动自由、公开，没有人为的限制。
（5)市场信息畅通准确，市场参与者充分了解各种情况。
(5)各种资源都能够充分地流动。
2、抑制房地产价格的措施有哪些？（1)制定最高限价。
规定房地产交易时不得突破此价格；(2)制定标准价格，作为房地产交易时的参考；（3）政府在房地产价格高涨时抛出一定的房地产，以增加房地产的供给，从而平抑房地产的价；（4)征收房地产交易税或增值税;（5)建立一套房地产交易管理制度。
3、典权与抵押权的区别有哪些？（1）权利性质不同，典权为用益物权，抵押权为担保物权.典权转移占有,而抵押权不转移占有。
典权可以单独转让，而抵押权不得与债权分离而单独转让。
(2）典权是指承典人支付典价，占有出典人的房地产作为使用和收益的权利,承典人除占有典产供自己使用外。
在典权续存期内还可以将典物转典,或出租给他人或将典权转让给他人，并且可以将典权作抵押。
典期届满一定时期后，出典人不以原价赎回典物，承典人取得典物所有权.（3）抵押权是指债权人对于债务人或第三人抵押的房地产，可以取得其债权的担保，但不能占有使用其房地产。
抵押人如果在债权已届满清偿期还未受清偿,可以向法院申请拍卖抵押的房地产，就其卖得的价格而优先受清偿;4、哪些土地可以以划拨的方式取得？（1)国家机关用地和军事用地; （2)城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(4）法律、行政法规规定的其他用地。
自考房地产评估复习资料
自考房地产评估复习资料房地产评估第一章绪论第一节房地产评估的对象1.1 土地的内涵与特点房地产评估的对象是房屋和土地的价值。
1、其中：土地的内涵土地是地球表面自然要素-大气、岩土、生物、水与人类在其上的经济活动共同组成的综合体。
2、土地的特征根据土地的自然属性，土地具有以下特征：（1）土地资源的有限性（2）土地资源的不可替代性1.1 土地的内涵与特点。
（3）土地使用的可持续性（4）土地自然性状的地域差异性。
根据土地的经济属性，土地具有以下特征：（1）利用方式的多样性（2）土地区位的可变性（3）土地使用潜力的有限性。
1.1 土地的内涵与特点3、影响土地利用的主要因素（1）自然因素：包括地质、地貌、气候、水文、土壤等自然条件。
（2）经济因素：包括市场需求、资金投入、税收、劳动工资、地租等方面。
（3）科学技术。
（4）社会行政因素：包括土地使用制度、权益、政策、法规、土地利用管制等方面。
1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分1、建筑物的定义建筑物是指人工建造的具有一定功能的物质实体，包括房屋和构筑物两大类。
其中房屋建筑主要为居民的生产、生活和各种政治、经济、文化活动服务，如：住宅、厂房、办公楼、影剧院等。
构筑物是房屋以外的工程建筑，人们不直接在此进行生产和生活活动，如：道路、桥梁、塘坝、烟囱等。
1.2 建筑物的定义、房屋建筑的划分2、房屋的分类按使用功能进行分类：（1）居住建筑：供人们生活起居的建筑。
（2）公共建筑：专为人们进行各类公共活动的建筑。
（3）工业建筑。
按结构划分：（1）钢结构：以钢材作为主要的承重物（2）钢筋混凝土结构（3）砖混结构（4）砖木结构（5）其他结构1.3 房地产的定义以及特性1、房地产的定义房地产是房产和地产的总称，也称不动产。
包括土地及房屋组成的物质实体和由此派生出的权益。
（1）土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格。
（2）房屋使用权的年限取决于土地使用权的年限。
（3）城市土地是人类改造自然、经过各种加工的产物，其上凝住了人类大量的物化劳动，投入了各种基础设施或建筑物。
《房地产估价》复习资料
《房地产估价》复习资料一、房地产估价的基本概念房地产估价，简单来说，就是对房地产的价值进行评估和测算。
它是一个综合性的过程，需要考虑众多因素，以得出客观、合理的价值结论。
房地产作为一种特殊的商品，其价值受到多种因素的影响。
包括地理位置、房屋的建筑结构和质量、周边的配套设施（如学校、医院、商场等）、市场供求关系、政策法规等。
二、房地产估价的原则1、合法原则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提。
例如，对于违章建筑，就不能按照正常的房地产进行估价。
2、最高最佳使用原则要求在合法的前提下，评估房地产在最高最佳使用状态下的价值。
这意味着要考虑房地产的用途是否能够达到最优化，以实现最大的价值。
3、替代原则在同一市场上，相同或相似的房地产价格应该趋于一致。
通过比较类似房地产的价格，可以为估价提供参考。
4、估价时点原则房地产的价值会随着时间的变化而变化，因此估价结果对应的是特定的时间点。
5、公平原则估价人员应当保持中立、客观，不受利益相关方的影响，给出公平的估价结果。
三、房地产估价的方法1、市场比较法这是最常用的方法之一。
通过选取与估价对象在地理位置、用途、建筑结构等方面相似的房地产作为比较实例，对它们的成交价格进行修正，从而得出估价对象的价值。
在运用市场比较法时，需要收集大量的房地产交易实例，对比较实例与估价对象的差异进行分析和量化，如交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等。
2、收益法如果房地产能够带来持续的收益，如出租的房屋，就可以采用收益法进行估价。
其基本原理是将未来的收益折算为现值。
需要确定房地产的未来收益、收益期限和折现率等关键参数。
3、成本法以房地产的重新开发建设成本为基础，减去折旧来计算房地产价值。
主要包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润等。
4、假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产。
先预测房地产开发完成后的价值，再扣除开发成本、税费和利润等，得到估价对象的价值。
房地产估价辅导资料十七
房地产估价辅导资料十七主题：总复习1——基础知识学习时间：2021年7月19日—7月25日内容：我们这周主要以往所学的相关内容进行复习。
希望通过下面的内容能使同学们加深对本课程所学知识的理解。
（一）房地产估价的要素1．估价当事人（包括房地产估价师、房地产估价机构、估价委托人）2．估价目的3．估价对象估价对象指具体估价项目中需要估价的房地产。
即估价客体，也称为被估房地产、估价标的。
4．估价时点估价时点是指评估价值对应的时间，也称价值日期、估价基准日，即在该时间上估价对象才有该价值。
由于同一宗房地产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。
估价时点通常用公历年、月、日表示。
5．价值类型价值类型是指人们按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。
简单地说，价值类型就是指同一资产相对于不同的所有（持有）人、不同目的和不同市场条件而言可能具有不同价值，每一种价值都有不同的内涵。
评估师的职责就是在评估执业过程中，选择与评估目的相适应的具体价值类型，并对其进行明确的定义。
以说明所评估具体价值类型的内涵，同时说明该评估结论的适用范围。
6．估价依据估价依据是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准、估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、收集的有关情况和资料。
7．估价假设估价假设是指一个估价项目中估价师对于那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件做出的某种假定。
8．估价原则估价原则是指在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所应依据的法则或标准。
房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳利用原则；④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。
9．估价程序估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。
房地产评估重点复习资料
集大专升本房地产评估重点复习资料房地产评估概论1、自然属性——位置的固定性、产品的异质性、使用的耐久性、使用的适用性、供给的有限性2、经济属性——高价值性、保值增值性、投资及消费的双重性、利用的外部性、难以变现性3、法律属性——交易的登记性、产权的重要性、产权的可分割性、易受限制性〕4、社会属性——社会保障性、文化美学价值、心理效应一、房地产的概念、类型属性房地产的概念房地产的内涵：房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益与区位三者的有机结合。
1．土地。
土地是人类社会与经济活动提供了根底。
如一块无建筑物的空地。
2．建筑物。
建筑物包括房屋与构筑物。
3．其他地上定着物。
其他地上定着物是指及土地，建筑物不能别离，或虽能别离，但别离后会破坏土地，建筑物的功能或完整性的物。
4．实物、权益与区位：房地产是实物、权益与区位三者的有机结合。
实物是权益的载体，而最终表达房地产价值的是其权益，区位是影响房地产价值的重要因素。
权益时房地产中无形的、不可触摸的局部，包括权利、利益与收益。
区位是指地球上某一事物及其他事物在空间方位与距离上的关系，除了地理坐标位置以外，还包括可及性、及其他地方往来的便捷性、及重要场所的距离〔分为空间直线距离、交通路线距离与交通时间距离，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离〕，以及周围环境、景观、在城市区域中的地位等。
二、房地产的类型1、按用途划分①居住房地产。
它是指供家庭或个人居住使用的房地产，又可分为住宅与集体宿舍两类。
住宅是指供家庭居住使用的房地产，如普通住宅、高档公寓与别墅等。
集体宿舍如单身职工宿舍、学生宿舍等。
②商业房地产。
它是指出售商品使用的房地产,如商铺、商店、商场、购物中心超级市场、专卖店、批发市场等.。
③办公房地产。
它是指供处理各种事务性工作使用的房地产，办公楼，又可分为商务办公楼(俗称写字楼)与行政办公楼两类。
④旅游房地产。
它是指供旅客住宿使用的房地产，如宾馆、饭店、酒楼、旅店、招待所、度假村、疗养院、培训中心等。
《房地产估价》复习资料
15房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高（b）m以上的永久性建筑。
A．1．20B．2．20C．2．40D．3．60
16、建筑密度等于（d）/建筑用地面积。
A．总建筑面积B．土地总面积
C．建筑顶层面积D．建筑基底总面积
A.保持现有用途B.装修改造
C.装修后改变用途D.拆除建筑物
57、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为(A)
A.2005年8月16日B.2005年12月15日
C.估价作业期间的任意一天D.估价人员与委托人商定的某天
17、某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为（c）。
A．8．0B．5．6C．5．0D．0．7
解析：容积率＝总建筑面积/建筑用地面积＝5000/1000＝5．0
18、某套住宅套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅的建筑面积为（b）㎡。
C.46D.不确定
60、砖木结构二等的残值率为(B)。
A.2%B.4%
C.3%D.5%
61、某宗房地产的收益期限为30年，通过调查判定其未来每年的净收益基本不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为23万元，24万元，23万元，25万元，报酬率为10%，则该宗房地产每年的固定净收益价格为(D)万元。
11、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的（a）特性。
房地产评估复习材料
房地产评估复习材料题型：名解（6题）、选择（20-22分）、判断（10-12分）、简答（4题）、计算（3题）一、名词解释1、房地产是土地和地上建筑物及其衍生的权利的总称，是房产和地产构成的综合体。
房地产是实物、权益和区位三者的结合。
2、土地使用出让权是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
3、所谓房地产评估，是指专业评估人员为特定目的对房地产的特定权益在特定时点上的价值进行估计。
4、绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。
5、收益还原法，又称收入资本化法、投资法、收益法，是指为取得待估房地产的价格，以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到估价时点，并以其贴现之和作为待估对象房地产的价格。
6、实际纯收益是在现状下待估土地或房地产实际取得的纯收益。
7、成本逼近法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，而估算待估对象的客观合理价格或价值的方法。
8、建筑物重建价格是采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态建筑物的正常价格。
9、城镇土地分等是根据城镇土地利用的地域差异，分析影响城镇间土地利用效益的各种因素，评定各城镇土地的整体效益，划分全国各城镇的土地等次。
二、选择题：1、土地使用权出让最高年限：①居住用地70年②工业用地50年③教育、科技、文化、卫生、体育用地的50年④商业、旅游、娱乐用地40年⑤综合或其他用地50年2、五通一平：道路、供水、排水、供电、电讯和土地平整3、容积率的计算方法：P109例6-44、影响房地产价格的一般因素（具体在简答题中）5、我国自1995年开始实行房地产估价师资格证考试。
6、P79-P80的例题5-1和例题5-2的计算自己掌握7、市场比较法的基本原理—替代原理（根据替代原理，在市场上任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大利润或效用，所以他们在选择商品时会选择效用大而价格低的商品。
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"房地产估价理论与方法"复习题1 简述专业房地产估价的定义；与非专业估价相比，专业估价有哪些特点？(P2)答：定义：专业房地产估价是指房地产估价机构承受他人委托，选派房地产估价师对房地产的价值或价格进展分析测算和判断并提供相关专业意见的活动；特点：他是专业机构和专业人员完成的；他提供的专业意见，他具有公信力，他实行有偿效劳，他有担当法律责任。
2 简述房地产估价的本质(P5)及现实需要(P14)；答：本质：评估房地产价值现实需要：房地产抵押的需要；房地产税收的需要，房地产征收征用的需要，房地产司法拍卖的需要，房地产分家析产的需要，房地产损害赔偿的需要，房地产保险的需要，房地产转让和租赁的需要，国有建立用地使用权出让的需要，企业有关经济行为的需要，房地产行政管理的需要，其他方面需要。
3 房地产为什么需要专业估价？(P12)答：由于房地产市场是不完全市场并且有许多阻碍房地产合理行程的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进展代替市场的估价。
房地产估价有利于将房地产价格导向正常化，促进房地产交易公平，保障当事人合法权益，维护房地产市场秩序。
4 房地产估价为何在估价行业中占主体？(P13)1:房地产量大面广，其他财产相对较少；2：房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形较少3：房地产估价还普遍提供房地产咨询效劳，其他财产估价主要限于价值评估本身。
5 简述房地产权益(P49)、区位的含义(P53)；一宗房地产的权益包括哪些内容？(P49)答：房地产权益：是房地产中无形的、不可触摸的局部，是基于房地产实物而衍生出来发权利、利益和好处。
房地产区位：房地产区位是指该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等。
房地产权益内容：1:拥有的房地产权利2:该房地产权利受其他房地产权利的限制情况3：该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况4:额外的利益或好处6 房地产含义的总结〔P46〕房地产是指房屋和土地，或者房产和地产。
严谨意义上的房地产是建筑物及其他相关地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。
7 从房地产估价和把握房地产价值的角度看，房地产主要有哪些特性？(P58)答：1:不可移动2：独一无二3：寿命长久4：供给有限5：价值较大6：用途多样7：相互影响8：易受限制9：难以变观10：保值增值8 为什么说房地产的变现能力弱？(P64)答：房地产由于具有价值较大、独一无二、易受限制等特性，加上交易手续较繁杂等原因，使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生，一旦需要出售，通常需要较长时间才能脱手。
9 简述房地产价格与一般物品价格的异同(P83)答：同：都是价格，是价值的货币表现；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价，既优质高价劣质低价。
异：房地产价格与区位关系密切，一般物品的价格与区位关系不大；房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品的价格是物品本身的价格；房地产价格有买卖价格和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖价格；房地产价格容易受交易者的个人情况影响，一般物品的价格不易受交易者个别情况的左右；房地产价格形成的时间通常较长，一般物品的价格行程时间一般较短。
10 名词解释：估价时点〔P31〕：也称为价值时点、评估基准日、评估期日。
所评估的估价对象价格或价值对应的*一特定时间。
估价假设〔P34〕：针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据缺乏假设。
房地产需求(P85)：*一特定时间内，在每一价格水平下，对*种房地产所愿意并且能够购置的数量。
房地产供给(P88)：房地产开发企业和拥有着在*一特定时间内，在每一价格水平下，对*种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。
剩余价值(P100):估价对象在非继续利用情况下的价值，它一般低于市场价值。
基准地价(P110):在城镇规划区*围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的*一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
标定地价(P110)：政府根据管理需要，评估的*一宗地在正常土地市场条件下于*一估价期日的土地使用权价格。
房地价格(P111)：房地混合价，是指土地与建筑物综合体的价格，或者建筑物及其占有*围内土地的价格，或者土地及其上建筑物的价格。
楼面地价(P112)：简称楼面价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价/总建筑面积容积率：又称建筑面积毛密度，是指一个小区地上总建筑面积与用地面积的比率。
期房价格(P114)：是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用*围内的土地为交易标的房地产价格。
定基价格指数与环比价格指数(P192)：在价格编制中，需要选择*个时期为基期，如果是以*个固定时期为基期的，则为定基价格指数。
如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。
11 决定房地产需求量(P86)、供给量的因素主要有哪些？(P88)决定房地产需求量的因素中除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关房地产的价格水平；⑤消费者对未来的预期。
与*种房地产相关的房地产，是指该种房地产的替代品和互补品。
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②该种房地产的开发本钱；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发商对未来的预期。
12 什么是房地产均衡价格(P90)？简述其形成机制(P91)房地产均衡价格，是指当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格，也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格。
均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于*种因素或者*些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致买方之间或者卖方之间的竞争，形成价格下降或上涨的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。
13 房地产价格影响因素有哪些分类？每种分类的内容是什么？〔P121〕房地产价格影响的分类：房地产自身因素和房地产外部因素，其中房地产自身因素又分为区位因素、实物因素和权益因素三类。
房地产外部因素有人口、制度政策、经济、社会、国际、心理和其他。
也可分为一般因素、区域因素和个别因素。
一般因素是对广阔*围的房地产价格水平都有影响的因素。
区域因素是指对估价对象周围一定区域*围内的房地产价格水平有所影响的因素。
个别因素是指对特定房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素。
也可以分为房地产状况因素、房地产市场因素和房地产交易因素。
房地产状况因素是房地产自身因素。
房地产市场因素是指房地产市场状况方面对房地产价格有影响的因素。
房地产交易因素是指房地产交易中对房地产交易价格有影响的因素。
14 金融政策、利率变动、税收政策变化是怎样影响房地产价格的？(P138,展开)金融制度政策:采用由紧到松的货币政策，会导致房地产价格上涨，相反，会导致房地产价格下降。
利率变动：提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力，提高购房门槛，减少商品房的需求，使商品房价格下降，反之，会使商品房价格上涨。
税收制度政策：1.增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发本钱，从而推动房地产价格上涨，反之，会使房地产价格下降。
2.增加卖方的税收会使房地产价格上涨，减少卖方税收会使房地产价格下降。
增加买方税收，比方提高契税税率，会抑制房地产的需求，从而使房地产价格下降。
见面契税，会刺激房地产需求，从而使房地产价格上涨。
3.增加房地产保有环节税收，会使自用需求者倾向于购置较小面积的房地产，抑制房地产投资与投机，减少房地产的需求，房地产价格下降。
15 试列举一些对房地产价格有影响的规划和方案，并简述其对房地产价格的具体影响。
〔P140,展开〕对房地产价格有影响的规划有：国民经济和社会开展规划：十一五规划的实施抑制普通商品房价格上涨，会使大户型高档商品房价格上涨。
城市规划：如果城市规划将*个地区列为重点开展区域，则这个地区的房地产价格一般会上涨。
土地相关规划和方案：土地利用总体规划确定建立用地总量、农用地转用量和国有建立用地供给数量、用途构造、空间布局，决定了房地产开发用地的供给状况，对房地产开发用地和商品房价格有较大的影响。
住房相关规划和方案：住房建立规划是引导和调控城市近期住房建立的专项规划，其确定的住房建立目标、建立总量、构造比例、建立时序和空间布局等，特别是普通商品住房、经济适用住房、廉租住房的建立规模增加，对房地产价格价格有较大的影响。
16 影响房地产价格的交通条件可细分为哪些？它们是如何影响房地产价格的？交通因素对房地产价格的影响因素可分为可借助的交通工具、道路状况、交通收费情况、停车的方便程度、交通管制。
如何影响：1.对交通依赖程度越高的房地产，其升值幅度会越大。
2.从房地产位置看，离道路和站点越近的房地产，其升值幅度就越大。
3.从影响发生的时间看，对房地产的升值作用主要发生在交通工程立项之后，完成之前。
17 影响房地产价格的外部配套设施主要有哪些？〔P133〕它们与房地产价格的关系如何？(P134)外部配套设施：教育质量高的中小学、医疗水平高的医院购物中心和休闲娱乐场所。
外部配套设施完备的住宅，其价格就越高，反之，其价格越低。
18 房地产估价原则主要有哪些？(P153)房地产估价为何要遵守最高最正确使用原则？如何衡量及找出估价对象的最高最正确使用？(P166)房地产估价原则：①独立客观公正原则②合法原则③最高最正确使用原则④价值时点原则⑤最高最正确利用原则⑥慎重原则房地产估价之所以遵守最高最正确利用原则，是因为在现实房地产利用中，每个房地产拥有着都试图采取最高最正确利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。
如何衡量：(1)法律上的许可性。
(2)技术上的可能性。
(3)经济上的可行性。
(4)价值是否最大。
19 房地产估价原则中的替代原则对房地产估价有何要求？为什么要遵守该原则？(P165)要求：：(1)如果附近存在着一定数量与估价对象相似的房地产并其价格，则可以依据替代原则，由这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格。
(2)不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑相近效用的房地产的价格牵掣。
房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为经济学原理，在同一个市场上一样的商品有一样的价格。
20 房地产估价原则中的慎重原则对估价有何要求？何种目的的估价应遵守该原则？为何？(P171)要求：1.在运用比拟法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进展必要的实地查勘。