房地产开发企业新城市进入评价体系

适合在区域中心城市取地
区域中心城市近郊土地具备较好的市
1
区域发展阶段 区域中心城市大都市化阶段 场机会
（见附件）
城市群阶段
区域中心城市以外的次中心城市、功 能中心城市等均具有较好的市场机会
评价体系
序号 组成因子
具体指标
备注
2 城市化建设
城市发展战略 城市重要基础设施建设
结合城市发展规划进行评价 轨道交通及其他重大基础设施
号
具体指标
备注
外来开发商进驻比例
将外来开发商进入数量作为评判市场开放度与 市场成熟度的指标；
1 市场开放度
外来开发商进入城市，并获得项目成功，说明
市场开放度较好；同时外来的竞争也将使本地
全国性一线房企进入情况 的市场成熟度迅速提高；
2 相关政策
行业政策 政府资源及支持力度
限购限贷，预售及放贷条件等地方性行业政策
评价体系
第三部分 土地市场供需评价
序 组成因子
号
具体指标
备注
1 土地供应 土地供应量及趋势变化 供应紧缩将加大土地获取难度，刺激竞争
土地成交量代表未来1-3年的商品房供给，土地供 土地成交量及趋势变化
应量过大将抑制未来房价上涨
2 土地成交
土地成交价格及趋势
➢土地成交溢/折价率反映市场冷热程度，土地价格 猛升将导致房地产价格在2-3年内出现大幅上升。
GDP规模及增长率 人均GDP及增长率 人均可支配收入及增长率
衡量城市总体经济实力的最直观的经济指标
从一定程度衡量房地产市场发展阶段，人均 GDP处于3000至8000美元时，住房价格上 涨速度明显加快
衡量城市人均财富水平的代表指标
经济发展
社会零售品销售额及增长率 城市消费力的体现
3 及产业结构 固定资产投资额及增长率
意味着城市基础设施建设的投入力度和房地 产建设力度
进出口总额
外贸活跃则城市开放性强；大批相关从业人 士将具备良好的财富积累；积累起大量外籍 人士异国居住、办公的需求
产业结构和招商引资
重点关注产业和招商引资对人口的导入和人 口结构的影响
评价体系
Hale Waihona Puke Baidu
序号 组成因子 4 人口状况
具体指标
备注
人口总量 人口结构 人口密度 人口增长趋势
➢价格趋势反映市场发展的健康程度。
土地供需比
反映市场冷热程度
评价体系
第四部分 商品房市场供需评价
序 组成因子
号 1 市场供给
具体指标 市场存量及供需比变化
备注 决定未来的市场竞争
2 市场需求
区域成交总量 单盘成交情况 成交价格及趋势 与同级别城市价格对比
代表市场规模和承载力
把区域销冠及典型楼盘的销售额及销售面积作 为市场标尺 ➢整体均价高低衡量市场的成熟活跃程度 ➢个案价格标杆从一定程度反映市场需求弹性 ➢价格增长趋势反映市场发展的健康状况 与同级别城市相比，存在价格差说明有拉升的 可能性；
附件
附件：大区域中的城市发展阶段
（案例借鉴：日本东京—城市发展进程）
区域单中心城市阶段
区域中心城市大都市化阶段
城市群阶段
特征： 区域中仅有一个大规模城市 ，整个区域的资本、人才等各 种资源向核心城市不断集聚； 核心城市吸聚的力量远大于 外扩的力量
取地机会： 在区域中心城市取地
特征： 区域中心城市规模膨胀，不断向外 沿扩张，城市周边出现以某种功能（ 居住、产业等）为主的快速发展的副 城区； 郊区化成为中心城市发展的趋势
XXXXXXXX股份有限公司 城市进入评价体系
市场营销部 2013-07-02
技术路线
通过系列指标，快速决策拟进入城市的可行性。
城市评价 市场环境评价 土地市场供需评价 商品房供需评价
企业诉求
建议及风险 提示
可 行
不 可 行
放弃及理由
第一部分 城市评价
评价体系
序号 组成因子
具体指标
评价依据
区域单中心城市阶段
总量决定市场规模
由流动人口和常住人口比例、城乡人口比例 、年龄职业等比例可推断刚需、再改及其他 消费特征 城市建成区人口密度=市区常住人口÷市区 建成区面积
包括常住人口增长率、外部人口流入趋势（ 对外部人口的吸引能力）；人口规模增长直 接产生刚性需求的积累
评价体系
第二部分 市场环境评价
序 组成因子
取地机会： 区域中心城市近郊土地具备较好的 市场机会
横滨
副城
川崎
副城 东京
其他城市
副
城
副城
其他城市
千叶
特征： 区域中心城市与周边其他城市形成了 产业分工和功能互补，根据行政地位与 经济实力等级逐渐形成区域次中心城市 、功能性中心城市等城市等级； 中心城市外扩的力量凸显，成为发展 趋势
取地机会： 区域中心城市以外的次中心城市、功 能中心城市等均具有较好的市场机会