房开企业成本费用项目及核算内容

房开企业成本费用项目及核算内容

1、库存商品成本核算应视库存商品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。

为了加强库存商品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，正确核算库存商品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。

要核算库存商品的成本，必须明确库存商品成本的种类和内容。库存商品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。

库存商品成本按其用途，可分为如下四类：

（1）土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。

（2）房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。（3）配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入库存商品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。

（4）代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

以上四类库存商品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：

1) 土地征用及拆迁补偿费

2) 前期工程费

3) 建筑安装工程费

4）基础设施费

5)基础配套设施费

6) 开发间接费

2、各成本项目的开支范围如下：

土地征用及拆迁补偿费

指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价，主要包括以下内容：

A）政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。

B）合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

C）红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。

D）拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。前期工程费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：

A）勘察设计费

（1）勘测丈量费：包括初勘、详勘等。

主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（2）规划设计费：

规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：施工图设计费、修改设计费等。

其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。

（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费

B）报建费

（1）报批报建费

包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

（2）增容费

包括水、电、煤气增容费

C）“三通一平”费：

（1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

（2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。（3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

（4）场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。

D）临时设施费

（1）临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用（2）临时办公室：租金、建造及装饰费用

（3）临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费

（4）临时围板：包括设计、建造、装饰费用

建筑安装工程费

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

主要包括：

A）基础造价

包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水

B）结构及粗装修造价

结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。

C）门窗工程

主要包括室外门窗、户门、防火门的费用

D）公共部位精装修费

主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用E）户内精装修费

主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。F）室内水暖气电管线设备费；

室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；

室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；

室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）。G）室内设备及其安装费

空调及安装费；

电梯及其安装费；

发电机及其安装费；

高低压配电及安装费；

消防通风及安装费；

背景音乐及安装费。

H）室内智能化系统费

保安监控及停车管理系统费用；

电信网络费用；

卫星电视费用；

三表远传系统费用；

家居智能化系统费用。

基础设施费

指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括供水、供电、道路、供热、燃气、排洪、电视、通讯、绿化、环卫设施、场地平整及道路等基础设施费用。

A）室外给排水系统费

主要包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统B）室外采暖系统费

主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用

C）室外燃气系统费

主要包括管道系统、调压站

D）室外消防系统费

主要包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站