全国与宁波城市综合体发展的趋势特点

全国与宁波城市综合体发展的趋势特

点

发布处室：重项办发布日期：2011-11-01 点击数：1405

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城市综合体是指具有商贸、商务、居住、酒店、展览、会议、休闲、娱乐、文教、交通、产业等城市功能三项以上，各功能之间有机联系、相互助益，规模体量大、交通衔接好，且保持一定比例物业统一经营和整体管理的多功能、高效率建筑群落。从缘起来看，这一城市建设开发方式起源于西方国家，在我国兴起和发展的时间并不长，但近年来发展迅速，呈现出大规模开发建设、多样化发展的特点和态势。

一、全国城市综合体发展的基本状况与趋势特点

（一）从发展阶段来看，我国城市综合体正处于迅速扩张阶段国外的发展实践表明，当城市人均GDP达到4000美元时，城市综合体处于起步发展阶段，而达到或超过1万美元时则是城市综合体快速发展并逐步成熟阶段。目前，我国主要城市的经济发展水平均已经达到城市综合体起步或快速发展阶段的要求，城市综合体开发越来越受到各地城市管理者和地产开发商的青睐，许多大中城市甚至是一些三、四线城市都在积极开发建设城市综合体。如杭州、济南、合肥等城市政府就明确提出未来要以城市综合体开发为主来推动都市化和新型城市化进程。而且，随着我国新型城市化进程的快速推进，将会有越来越多的三线、四线城市甚至是县城加入到城市综合体的开发浪潮中去。因此，在某种意义上，我国的城市发展已进入到城市综合体“唱主角”的时代。

（二）从实践进展来看，我国城市综合体发展水平的层次性比较明显根据《2009年中国城市综合体开发调研报告》和《2010年中国城市综合体专业研究报告》，目前国内城市综合体发展可以分为四个层次：一是走向成熟型。北京、上海、深圳等一线城市综合体发展走在了全国前列，它们早在20世纪90年代就建起了国内第一批城市综合体，如北

京国贸中心、上海新天地、深圳华润中心等。目前，这些地区城市综合体发展正在由开发建设阶段向建成运营阶段过渡，已建成的城市综合体的总体数量、单体规模相对较大，开发建设、运营管理、主体培育等也比较成

熟。

二是快速发展型。杭州、济南、成都和宁波等二线城市综合体发展正处在快速开发建设阶段，这些城市纷纷提出了大规模开发建设城市综合体的发展目标（如杭州100个、济南16个、成都48个），并为此制定出台了专门的发展规划、政策意见和工作举措，强力推进城市综合体开发建设，未来两到三年内这些地区的城市综合体供应量将大幅度增加。

三是规划起步型。一些经济较为发达的地级市甚至是县级市也已基本确立城市综合体主导的城市开发模式，但相对起步较晚，目前正处在城市综合体项目的规划设计、招商引资、立项审批或开工建设阶段。

四是理念传播型。中西部一些欠发达城市正处在接受、传播城市综合体理念阶段，城市综合体模式已引起城市管理者的兴趣和重视，但在城市开发中尚未正式引进、实践城市综合体的理念与模式。

（三）从功能类型来看，我国城市综合体以商贸、商务型为主从调研情况来看，目前我国的城市综合体以商贸和商务型为主，主要是对商业、办公、酒店、公寓等业态和功能的有机集成。国务院发展研究中心对2003年以来我国建成或在建的100个城市综合体调查显示，其中6 5%的城市综合体具有上述四大功能，且主要分布在城市中心城区的繁华地

段。

但在调研中我们也发现，近年来，我国的城市综合体类型呈现出一些新的发展趋势：一方面，城市综合体类型更加丰富，旅游城、枢纽城、文化娱乐城等一些新兴城市综合体正在兴起；另一方面，由于城市交通的发展，城市综合体正由主要位居城市中心区域向城市郊区或边缘区域延伸，地处郊区的地铁型城市综合体和一些片区级（辐射城市内有限区域）、社区级的城市综合体开始出现并逐渐增多。

（四）从操作模式来看，政府主导和企业主体特点非常突出在调研中我们发现，目前我国城市综合体开发主要采取的是政府规划

布局、监督调控，企业投资建设、运营管理的操作模式，政府主导和企业主体的特点非常明显。其中杭州等地专门发文，成立领导小组，着重突出城市综合体的招商引资、运营管理和业态发展，推动城市综合体与总部经济、产业基地建设联动发展，促进形成优势特色。同时，民营企业也一直发挥着重要作用，是投资开发城市综合体的主力军，近年来我国涌现出了万达集团、SOHO中国有限公司等一批有资金实力、品牌影响力的大型民营

城市综合体开发企业。

但与此同时，我们也发现，在这一操作模式下，政府吸引企业投资开发城市综合体，主要是依靠土地优惠形成级差地租，以及所给予的一定的财税、金融、产业等方面支持，因此，“政策优惠”是支撑传统城市综合体开发的核心要素。但随着城市土地资源的稀缺，未来中心城市的土地成本越来越高，地方政府能给予的优惠空间也越来越小，依靠土地价格级差和一般的财税、金融、产业政策优惠，已很难支撑城市综合体的开发建设和运营管理，要确保城市综合体健康发展，就必须提高城市综合体经营水平和综合能级。因此，宁波民营资本要抢占城市综合体发展的制高点，就必须要把关注的重点由偏重“政策优惠”向注重“能级提升”转变。

二、宁波城市综合体发展的基本状况与趋势特征

（一）从发展阶段来看，宁波正处于城市综合体高速发展阶段宁波作为我国的计划单列市、沿海开放城市和长三角南翼经济中心，产业基础雄厚，民营经济发达，体制机制优势明显。2009年，区域人均G DP已突破1万美元，第三产业占比42.3%，市域人口总量接近1000万人，城市居民人均可支配收入27368元，农村居民人均纯收入12641元，社会消费品零售总额1434.4亿元，城市综合实力连续三年跻身全国10强。同时，宁波城市发展也正处在功能提升、多集点发展、构建网络化大都市阶段，城市建设的大投入、大整合、大发展也为城市综合体发展提供了难得契机。因此，从城市经济总量、产业构成、人口规模、消费能力、建设阶段等角度来看，宁波的发展水平已达到城市综合体高速发展阶段的整体要

求。

（二）从发展实践来看，宁波城市综合体正处于大规模开发建设时期