不动产估价

第二章不动产估价

重点提示：本章分三节对不动产估价的概念、意义、范围、原则以及一般程序等内容进行了介绍。在全面掌握本章内容的基础上，应着重掌握不动产估价的概念、原则与程序，对不动产估价原则与程序的理解有助于对不动产估价进行理性的分析与思考。

第一节不动产估价概述

一、不动产估价概念

台湾学者林英彦认为，“所谓不动产估价，系依据影响不动产价值之各种资料，划定对象不动产之经济价值，并以货币额表示之”。我们认为，不动产估价可表述为，是不动产估价人员依据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的自然经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权利状态下的某一时点的价格。对不动产估价概念的理解可以着重从以下几个方面进行：

1．不动产估价人员必须具备相应的基本素质。具体来讲包括：

（1）执业素质不动产估价人员应具备不动产估价的专门知识，要具有较强的调查研究才能；有严密的判断推理能力；具备较为熟练的不动产估价的经验和较为广泛的背景知识。

（2）伦理素质除具备上述的执业素质外，不动产估价人员更应具备如下伦理素质：一是责任心强，二是诚实守信；三是廉洁自津；四是公开公正。

2．不动产估价的目的必须明确

不同的估价目的源于对估价的不同需要。估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算，房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。在实际估价中，还可以根据具体情况对上述某些估价目的进行细分或作进一步的说明。

3．不动产估价必须遵循不动产估价的基本原理与方法

不动产有别于一般的商品，具有特殊性，它既非劳动产品又可取得商品的形式，具有价格，且价格的决定机理十分复杂，受自然、经济与社会诸多因素的综合影响。就不动产本身而言，地产与房产也存在着区别：地产是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值的土地资本构成，而房产则完全是劳动商品；地产的价格主要取决于其位置及供求关系而房产的价格主要取决于其劳动价值量；地产具有稀缺性，会因供不应求而不断增值，而房产除因外部投资的辐射增值外，会因不断折旧而贬值，地产的经济运行主要遵循地租规律而房产的经济运行主要遵循价值规律。因此，不动产估价有其固有的原理与方法。

4．不动产估价必须依照一定的程序选用合适的方法进行

不动产估价的程序主要包括：（1）明确估价目的；（2）拟定估价作业方案；（3）搜集

估价所需资料；（4）实地查勘估价对象；（5）选用估价方法运算；（6）确定估价结果；（7）撰写估价报告；（8）估价资料归档。估价程序正确才能保证估价工作有序高效。

不动产估价要借助科学的估价方法，而不能单纯依靠估价人员的经验。不动产估价的方法较多，有收益法、市场比较法、成本法、假设开发法、系数修正法和其他估价方法，而前三种方法是不动产估价的基本方法，每一种估价方法都有其理论依据、特定的适用对象和应用范围、条件，因此，不动产估价应选取最合适的估价方法。有时，在一宗物业的估价业务中，在选取一种主要方法后，还可辅之以其他方法来验证，相互补充，这样可使不动产估价的结果更加可靠。例如，某商务区待开发商业用地，除了选取假设开发法来估价外，还可运用市场比较法、路线价法等方法进行。

5．不动产估价必须拥有充足的资料

对不动产进行估价，拥有大量的第一手资料非常必要，在评估一宗物业之前首先必须充分了解评估对象不动产的各种权利状况，因为权利状况不同，价格可能相差很大。充足的不动产市场资料的获取是不动产估价的关键环节，价格形成于市场，不充分掌握不动产市场的历史、现状和未来发展趋势，就难以客观公正合理地评估不动产的价格，在不动产市场发育成熟的地区，市场资料的获取要比不动产市场欠发达地区容易。此外，有关不动产估价相关的政策、法规资料、不动产估价对象所在地区的自然、经济与社会资料等对不动产价格的评估都十分重要。

6．不动产估价应明确估价期日与估价结果有效期

不动产价格是不动产对象在某一权利状况下某一时点的价格，时点不同价格则不同。因此，估价期日是决定估价对象不动产估价额的基准日期，通常以年、月、日表示，如估价期日为2001年6月30日是指某不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格。随着经济、社会的发展变化和不动产市场的不断发育完善，不动产价格经常处于变动之中，因此，不动产估价结果具有一定的时效性，对估价结果的确认必须界定在一个合理的有效期内，有效期的长短与不动产市场的发育程度有关，不动产市场发育程度越高，不动产估价结果有效期越短。地价指数、房地产价格指数反映了地产市场、房地产市场发育的程度与趋势，可据此明确估价结果有效期的长短。

二、不动产估价的意义

对房产、土地、森林、构筑物等不动产进行价值评估，其意义在于：为不动产市场交易提供了客观标准；不动产资产的价值化更有利于优化资源配置；为开发投资及确立科学的收益分配制度服务；便于公平赋税。

1．为不动产市场交易服务

由于不动产产品自身的特点，如位置的固定性、质量的差异性、使用的耐久性或持久性、利用的限制性、价格的昂贵性等，使得不动产市场有不同于一般市场的特征。因而，不动产市场是一种不完全竞争性市场，而且每套房产、每一地块、每片森林等的交易都存在很大的价格差异，这就要求必须有专业人士对交易不动产进行科学评估，为不动产交易提供客观依据。

2．有利于提高不动产经济运行效率

不动产经济运行的过程，是不动产经济资源(如土地、建材、技术、资金、劳动力)要

素配置的过程。从理论上讲，不动产资源的最优配置就是指不动产经济运行处于一般均衡状态，或称“帕累托状态”，即在不动产经济运行中，不动产经济资源得到了充分利用，且供需平衡，房地产商品售完，并取得了应有的收益，有能力的房地产购买者的购买欲望得到满足，房地产市场处于理想状态。然而，由于市场竞争的非完全性、信息传递与反馈的非充分性(不完全或缺乏)、非及时性(时滞)、非真实性(失真)，以及房地产供需双方对自身经济利益最大化的追求，而可能引起外部不经济等问题，使得不动产经济运行难以真正实现不动产资源的最优化配置，而只是一个不断趋优的过程。而不动产价格评估人员则可以通过运用专业性理论知识和方法体系为不动产经济活动参与者提供相对科学的存量或增量不动产价格，从而科学引导不动产经济运行参与者尤其是供需双方的经济行为，使得不动产经济资源配置更有效率。

3．确立公平、收益分配制度的基础

公平的收益分配制度是经济运行的基础和根本保证，对于不动产业来讲，也是如此。在不动产开发经营过程中，其收益分配问题涉及不动产的多元产权主体、多元投资主体。

4．有利于税负公平

由于不动产的地域性或异质性特征，不同地区或同一地区不同地点乃至同一道路的两边、同一栋楼的不同层次价格都会有很大的差异，如果仅按不动产的面积征税，则会造成严重的税负不公平。若根据该物业的收益价格来征税，则相对公平，据此，从一个城市来看，总体而论市中心的不动产价格相对昂贵，赋税就重；而越远离市中心，不动产价格相对越低，则赋税越轻。

此外，不动产价格评估还有多重意义，如为政府提供不动产市场政策制订与实施的依据；为城市规划、建设提供量化依据，从而通过合理的产业布局最大限度地提高土地资源配置效率；有利于产业部门建立科学的核算体系；可以为处理不动产纠纷提供依据等。

三、不动产估价的范围

不动产估价的范围涉及不动产的诸多领域，从不动产估价对象看可分为地产、房产及有关地上定着物，其中地产评估又涉及商业用地、工业用地、居住用地、混合用地、耕地、林地、牧草地等，房产评估涉及住宅、写字楼、商场、旅店、工业用房等，地上定着物评估涉及道路、桥梁、水塔等；从不动产对象的运行与管理来看，不动产估价涉及不动产的买卖、抵押、保险、税收、拆迁补偿、纠纷涉案等领域。现就不动产估价范围作一简要说明。

1．不动产交易评估

不动产市场上没有一宗相同的物业，不动产交易没有一个统一的价格，交易双方对市场行情也不一定十分了解，因此，不动产交易价格的评估往往需要由专业的不动产估价机构进行，以此作为交易双方进行不动产交易的参考依据。例如，在城市土地出让一级市场中，为使国有土地资产不被流失，对于协议出让的土地规定了最低价，这个最低价就是一种不动产交易价格的评估。

2．不动产抵押评估

由于不动产不可移动、不可隐藏、寿命长久，具有保值增值性，是一种良好的用于提供债务履行担保的物品，因此，在单位或个人向银行申请借款时，银行为了减少自身的风

险，往往要求借款人以其不动产作为抵押物，同时，银行的贷款额一般要低于该用于抵押的不动产的价值。为了知道该用于抵押的不动产的价值，银行一般会要求借款人委托银行信任的估价机构来估价，以作为放款限额的参考依据；有时银行自己也需要对该用于抵押的不动产进行估价，以核实其价值。

3．不动产保险评估

不动产是一种重要的财产，其中的建筑物难免会因发生自然灾害或意外事故，如火灾、爆炸、雷击、暴风、暴雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等，而遭受损毁或灭失，从而需要保险。不动产保险对不动产估价的需要，一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据；二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据。其他方面的不动产损害赔偿，如施工挖地基不慎造成邻近房屋倾斜，也需要不动产估价。

4．不动产典当评估

遇急需资金或生活困难而无其他解决办法时，作为替代变卖不动产的办法，发明了典权制度。具体是指出典人将自己的不动产让与他人使用收益，以获得相当于卖价的资金，但保留该不动产的所有权，待日后有能力时可以原价赎回；而典权人则以支付低于买价的典价，取得不动产的使用收益权，且日后还有取得不动产所有权的可能（当出典人逾期不回赎时，典权人即取得房地产的所有权）。这种制度可同时满足资金需要和用益需要，且资金使用者不付利息，不动产使用者不付租金，斯所谓出典人与典权人两全其美、各得其所。在不动产典当中，典价的确定需要不动产估价提供参考依据。

5．不动产税收评估

不动产自古以来就是一个良好的税源，有关不动产的税收种类很多，如房产税、地价税、土地增值税，土地与房屋合征的房地产税，房地产与其他财务合征的财产税、遗产税、赠与税等。这些税收一般是以不动产的价值为课税依据，而为了掌握切实可靠的课税依据，避免偷漏税和课税不公平，税务机关和纳税义务人都需要对不动产进行估价。特别是税务机关，要拿出科学公正的不动产评估价格来说服纳税义务人。

6．不动产征用拆迁补偿评估

国家为了公共福利事业的需要，往往对不动产进行征用拆迁。如土地征用、旧城拆迁改造。这些都涉及到对被征用、被拆迁人的利益补偿问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十九条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”而确定这些补偿额，就需要不动产估价。

7．不动产纠纷、涉案评估

不动产纠纷，一类是有关当事人对房地产买卖、交换、租赁、抵押、赔偿、抵债、征用、课税等当中有关房地产的价格、租金、赔偿额、补偿额等，持有不同的看法。解决这类纠纷无疑需要公正、权威的房地产估价，以提供有说服力的、能让纠纷各方接受的价格、租金、赔偿额、补偿额等参考依据。另一类是遗产分配、共有财产分割等引起的纠纷。在某些情况下采用简单的实际分配或分割难以解决（如果这样做就会破坏房地产的使用价

值），特别是在许多情况下房地产在实物形态上难以分割，而要做到合理的分配或分割，实际上是关于房地产价值形态的划分，这就需要不动产估价。

另外，对于各类房地产违法行为，衡量违法情节轻重的参考依据之一，不仅是房地产的实物量，而且应考虑房地产的价值量，这也需要不动产估价。

8．企业运营中的不动产评估

企业的合资合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等往往涉及地产、房产的重组、配置与运营，科学量化不动产在企业资产中的份额可明晰权责利关系，有利于加强土地房产等资产的核算，促进现代企业制度的建立，所有这些都必须对企业不动产进行估价。

9．不动产管理中的不动产评估

我国对于不动产的管理出台了相应的法律法规，要求对不动产进行估价以利于不动产的有效管理。如《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条规定。“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”，第17条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，……相应调整土地使用权出让金”。第19条规定：土地使用者依法取得的土地使用权，“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”等等，所有这些都需要对述有关不动产进行估价。

第二节不动产估价的原则

不动产价格，是由影响不动产之效用、相对稀缺性及有效需求等因素互相作用而形成的，尽管不动产价格受若干不断变动着的因素的影响，但观察不动产价格的运动和形成过程，可以发现不动产价格的形成遵循着一定的原则和运动规律，而不以人的主观意志为转移。因此，不动产估价的实质是要追究、分析不动产价格之形成过程，不动产估价人员要做到客观、公正、科学与合理，就必须细致分析不动产价格影响因素的变化趋势及其对不动产价格影响的程度，揭示出不动产价格运动的一般规律。

一、合法原则

合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，如果权益不同则不动产的价值会有所不同，因此不动产估价应有合法的依据，即遵循不动产合法产权、合法使用、合法处分等方面的原则。

1．在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。现行的土地权属证书有《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种，房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。当县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可能制作、颁发统一的房地产权证书。统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。在合法产权方面具体来说包括：农民集体所有的土地不能当做国家所有的土地来估价，行政划拨的土地不能当做有偿出让的土地来估价，临时用地不能当做长久用地来估价，违法占地不能当做合法占地来估价，临时建筑不能当做永久建筑来估价，违章建筑不能当做合法建筑来估价，产权有争议的房地产不能当做产权无争议的房地产来

估价，手续不完备的房地产不能当做手续完备的房地产来估价，部分产权的房地产不能当做完全产权的房地产来估价，共有的房地产不能当做独有的房地产来估价，等等。

2．在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。例如，如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、建筑容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。具体来说，如果城市规划规定了该宗土地为居住用途，即使从其目前的坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，但也必须以居住用途为前提来对该地块进行估价；除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。在建筑容积率方面，如果城市规划规定了该宗土地的建筑容积率不超过4，则必须以建筑容积率不超过4为前提来估价。如果以商业用途或建筑容积率超过4来估价，由于商业用途和超出的建筑容积率不仅没有法律保障且违法，由此评估出的较高价格也就得不到社会承认，从而不能实现。

3．在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据。处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。例如，法律、法规规定不得抵押的房地产，不能作为抵押目的来估价，或者说这类房地产没有抵押价值。再如，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”因此，在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。

4．在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。如房改房的价格，要符合政府有关该价格构成和对利润率的限定；农用地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农用地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、法规。

二、最有效使用原则

由于不动产具有用途之多样性，且不动产所有人通常都期望从其资产中获得更多的收益，故不动产价格是以能使该不动产之效用作最高发挥之使用方法为前提所能把握之价格为标准。一般情况下，城市的土地应处于一个最有效使用的状态，但由于我国城市土地使用制度改革尚须进一步深入，城市土地的利用仍存在许多不合理的现象，未能体现最有效使用的原则，表现为地价上的混乱与无序。

最有效使用原则（Principle of Highest and Best Use）运用于不动产估价，必须体现三点，即最佳用途、最佳规模和最佳集约度。

1．最佳用途，不动产使用应不受现实的使用状况的限制，而应对其最佳的使用方式作出判断，即现在之使用方式是否为最有效，如果不是，则是否转换为最有效使用的可能，且该最有效使用在法律上是否允许、技术上是否可能，持续的时间有多久等。例如，城市规划区的农用地，其最佳利用方式并非是农用地而可能是居住用地，因此，此类现状农用地的估价在方法的选用和具体计算上就与单纯的农用地估价有所不同。

2．最佳规模，不动产的使用总存在一个适度的规模，在此规模下不动产的利用效益最佳，否则收益便下降。对土地而言，适度的面积可带来最佳的经济效益。

3．最佳集约度，对不动产的投资存在着报酬递增递减现象。就土地而言，随着对土

地投入的增加，在投资的初始阶段表现为边际报酬的增加至平均报酬最大；在投资的后期阶段，不动产总产出达到最大，边际报酬出现负值，此时应是不动产投资的终止阶段，而最佳的不动产投资集约度应处在投资的第二阶段，即不动产平均报酬最大至总报酬最大二点之间，而最佳集约度究竟在哪一点应视投资所形成的不动产产出与投入成本之差达到最大值。

三、估价期日原则

不动产市场是不断变化的，不动产价格也随之发生变化，尤其是不动产市场发育相对成熟的地区，不动产价格具有很强的时空特性，同一宗物业会随时间的变化而表现出价格的诸多变化。因此，在进行不动产估价时应首先明确不动产估价的期日，即估价对象价值或价格确定的时点，估价期日的确定是依据一定的估价目的进行的，而不能人为随意设定。

四、替代原则

根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品应具有相同的价格，且任何一个经济主体在市场上的行为，是要以最小的代价取得最大的效用，效用相同价格低廉者受欢迎，价格相同则效用大者受欢迎。在有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，其价格是经过相互影响与比较之后才决定的。不动产也同样遵循这样的替代原则，即不动产价格水平由具有相同性质的替代性不动产的价格所决定，由最了解市场行情的买卖者通过市场交易案例相互比较后所决定，不动产价格还可通过比较不动产的条件及使用价值来确定。

五、供求原则

在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。其成立条件是：（1）供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争；（2）同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。不动产也是一样，其价格也是由需求与供给的互相关系而定。但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它不完全遵循上述供求均衡法则，而形成其特有的供求原则。

六、预期收益原则

对于不动产价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。不动产的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。所以，不动产投资者是在预测该不动产将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对不动产市场现状、发展趋势、政策经济形势及政策规定对不动产市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该不动产现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。

七、收益分配原则（贡献原则）

由劳动、资本、经营及不动产四种生产因素组合而产生收益，应由各因素分配。例如，利用土地产生的收益，应为总收益扣除劳动工资、资本利息、经营报酬后的收益，是纯粹由土地带来的，是土地收益或地租。

八、公平原则

公平原则要求估价人员应站在公正的立场上，遵循不动产价格形成理论及规律，运用科学方法客观公正地对不动产价格进行评估。为评估出公平合理的价格，估价人员首先应本着下列假设进行估价：各方当事人均是理性的、精明的；其次，估价人员应以各方

当事人的角色或心态来考虑价格；然后，估价人员再以专家的身份来反复、精细地权衡价格：先假设估价结果的高低不是与自己无关，即如果将自己分别设想为各方当事人，估价结果的高低会对自己有什么影响。

为评估出公平合理的价格，估价人员还必须公正清廉，不能受任何私心杂念的影响；如果与估价对象有利害关系或是当事人的亲属，应当回避；必须了解不动产供求状况和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价技能、丰富估价经验和遵循严谨的估价程序。

第三节不动产估价一般程序

不动产估价是一项十分复杂的活动，必须按照科学的估价程序进行，从而可以避免不必要的反复和浪费，使不动产估价工作规范化、程序化，提高工作效率和工作精度。从获取估价业务开始至完成估价项目需要经过若干步骤和程序，这些程序与步骤是相互衔接的，有时也会有所交叉，甚至需要一定的反复。具体来讲，不动产估价程序有以下八个方面。

一、明确估价目的

估价目的是由委托人提出的，但在实际估价业务中委托人往往并不懂得要提出估价目的，也可能不懂得如何表达其估价目的，这就需要估价人员提出问题，让委托人回答认可。任何一项估价都有估价目的，因为委托人不会无缘无故花钱请人估价。因此，估价目的具体可以通过了解估价报告的用途来明确，即通过将要完成的估价报告究竟是提交给谁使用或由谁认可来明确。

明确估价目的有助于更好地明确估价对象，因为依据有关法律、法规，有些不动产不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。例如：属于《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的估价对象。

二、拟定估价作业方案

在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。估价作业方案主要包括下列内容：（1）拟采用的估价技术路线和估价方法；（2）拟调查搜集的资料及其来源渠道；（3）拟定作业步骤、作业进度及所需人力、经费。

1．拟定估价技术路线和估价方法

在明确了估价目的和估价对象之后，便可拟定不动产估价的技术路线。即通过何种不动产估价的思路，借助于哪些技术手段，运用什么样的估价方法达到不动产估价的预期目的。不同的估价目的与对象会有不同的估价思路，采用的手段与方法各不相同，例如城镇土地基准地价评估、宗地地价评估、农用地价格评估以及不同建筑物、构造物价值评估的技术路线都不相同，因此拟定不动产估价技术路线是估价作业成败的关键。根据估价技术路线可选用不同的估价方法。估价方法不同，资料的收集、参数的选择、公式的运用都不相同。估价人员应熟知、理解并正确运用各种估价方法及其综合运用。对于同一估价对象，宜选用两种以上的估价方法进行估价。如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。因为不同的估价方法是从不同的角度来

衡量价值的，同时采用多种估价方法进行估价可以相互印证、补充，从而使估价结果更为客观合理。有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要的估价方法；收益性不动产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法；具有投资开发或再开发潜力的不动产估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法；在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可将成本法作为主要的估价方法。

2．拟定调查搜集的资料及其来源渠道

不动产估价需搜集许多资料，包括不动产的自然、区位、经济与社会条件诸方面的资料，资料的来源渠道较广，因此估价人员必须制订不动产估价资料搜集方案，绘制好各种资料收集的表格，明确资料搜集的步骤，对资料搜集人员进行培训等，拟调查搜集的资料及其来源渠道详见本节第三部分内容。

3．拟定作业步骤、进度及所需人力、经费

拟定作业步骤和作业进度，主要是对不动产估价的各项工作做出日程进度安排，包括对作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便控制进度及协调合作，通常附以工作流程图、进度表等，特别是对于那些大型、复杂的估价项目。

根据估价对象、估价目的、估价期日、估价报告交付日期，从而可以确定投入多少人力参加估价。随着估价行业的发展，对估价精度要求越来越高，以及估价对象越来越复杂、估价目的越来越多，估价人员应有适当的专业分工。有时还需要聘请其他领域的专家协助，如建筑师、设备工程师等。

三、搜集估价所需资料

估价人员在从事估价业务时，必须拥有大量的第一手资料，主要包括一些基础性资料、不同估价方法所需资料以及有关图件资料。

资料搜集的渠道有：（1）委托人提供；（2）查阅各种媒体有关不动产信息资料；（3）估价师协会、不动产经纪人提供的资料；（4）政府有关部门资料；（5）不动产交易中心、咨询中介机构获取；（6）实地查勘获得。

四、实地查勘估价对象

实地查勘是就估价对象的有关情况到实地查看，亲临现场了解估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。

五、选用估价方法运算

不动产估价方法的选用，取决于不动产估价对象的类型、估价方法适用条件和所搜集资料的数量与质量。有关估价方法的选用在本节第二部分已略作说明。估价方法选定后，还需根据所搜集到的资料情况，进一步确认所选估价方法的合理性与可操作性，估价公式的选择、各项估价参数的设定等等，在完成上述步骤后，就要进行具体的估价运算，对于一些简易的、少量的运算，可借助于计算器，对于较为复杂的、批量的运算可借助于计算机（如Excel），或编一些小的程序来解决。

六、确定估价结果

同一宗不动产可同时用两种以上的方法进行估价时，其结果可能有差异，对此，估价人员应首先进行分析比较，寻找和排除出现差错的原因：（1）方法选用是否正确；（2）公式运用是否恰当；（3）计算过程是否有误；（4）基础数据是否准确；（5）参数选取是否合理；（6）是否符合估价原则等。如发现有以上问题，就需进行校正与修改。

七、撰写估价报告

估价人员在确定了最终估价结果后，应撰写估价报告。估价报告应全面、公正、客观、准确地记述估价过程和结论。估价报告通常应达到以下四点要求：

1．全面性。估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套。如果仅以结论告知，必然会使委托人或估价报告使用者对其信任度降低。

2．公正性和客观性。估价报告应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据。

3．准确性。估价报告的用语应力求清楚、准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。

4．概括性。估价报告应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

八、估价资料归档

估价资料归档是为了方便今后的估价和管理，它有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平，同时也有助于解决以后可能发生的估价纠纷，还有助于政府主管部门和行业自律性组织对价机构进行资质审查和考核。

完成并出具估价报告后，估价人员应对涉及该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。对估价资料的保存时间一般应在15年以上。

复习思考题：

1.何谓不动产估价？对不动产估价概念如何进行理解？

2.不动产人员应具备什么样的基本素质？

3.不动产估价的意义是什么？

4.不动产估价的范围有那些？

5.不动产估价应遵循那些基本原则？

6.如何理解不动产的最有效使用？

7.估价期日与估价日期的区别是什么？

8.什么是预期收益？

9.不动产估价的一般程序是什么？

10.不动产估价需收集哪些资料？

11.不动产估价报告撰写的基本要求是什么？