不动产估价

第二章不动产估价重点提示：本章分三节对不动产估价的概念、意义、范围、原则以及一般程序等内容进行了介绍。

在全面掌握本章内容的基础上，应着重掌握不动产估价的概念、原则与程序，对不动产估价原则与程序的理解有助于对不动产估价进行理性的分析与思考。

第一节不动产估价概述一、不动产估价概念台湾学者林英彦认为，“所谓不动产估价，系依据影响不动产价值之各种资料，划定对象不动产之经济价值，并以货币额表示之”。

我们认为，不动产估价可表述为，是不动产估价人员依据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的自然经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权利状态下的某一时点的价格。

对不动产估价概念的理解可以着重从以下几个方面进行：1．不动产估价人员必须具备相应的基本素质。

具体来讲包括：（1）执业素质不动产估价人员应具备不动产估价的专门知识，要具有较强的调查研究才能；有严密的判断推理能力；具备较为熟练的不动产估价的经验和较为广泛的背景知识。

（2）伦理素质除具备上述的执业素质外，不动产估价人员更应具备如下伦理素质：一是责任心强，二是诚实守信；三是廉洁自津；四是公开公正。

2．不动产估价的目的必须明确不同的估价目的源于对估价的不同需要。

估价目的可以划分为：土地使用权出让，房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债等）、租赁、抵押、典当、保险、课税、征用拆迁补偿、损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案，企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算，房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。

在实际估价中，还可以根据具体情况对上述某些估价目的进行细分或作进一步的说明。

3．不动产估价必须遵循不动产估价的基本原理与方法不动产有别于一般的商品，具有特殊性，它既非劳动产品又可取得商品的形式，具有价格，且价格的决定机理十分复杂，受自然、经济与社会诸多因素的综合影响。

就不动产本身而言，地产与房产也存在着区别：地产是由无劳动价值的土地物质和有劳动价值的土地资本构成，而房产则完全是劳动商品；地产的价格主要取决于其位置及供求关系而房产的价格主要取决于其劳动价值量；地产具有稀缺性，会因供不应求而不断增值，而房产除因外部投资的辐射增值外，会因不断折旧而贬值，地产的经济运行主要遵循地租规律而房产的经济运行主要遵循价值规律。

因此，不动产估价有其固有的原理与方法。

4．不动产估价必须依照一定的程序选用合适的方法进行不动产估价的程序主要包括：（1）明确估价目的；（2）拟定估价作业方案；（3）搜集估价所需资料；（4）实地查勘估价对象；（5）选用估价方法运算；（6）确定估价结果；（7）撰写估价报告；（8）估价资料归档。

估价程序正确才能保证估价工作有序高效。

不动产估价要借助科学的估价方法，而不能单纯依靠估价人员的经验。

不动产估价的方法较多，有收益法、市场比较法、成本法、假设开发法、系数修正法和其他估价方法，而前三种方法是不动产估价的基本方法，每一种估价方法都有其理论依据、特定的适用对象和应用范围、条件，因此，不动产估价应选取最合适的估价方法。

有时，在一宗物业的估价业务中，在选取一种主要方法后，还可辅之以其他方法来验证，相互补充，这样可使不动产估价的结果更加可靠。

例如，某商务区待开发商业用地，除了选取假设开发法来估价外，还可运用市场比较法、路线价法等方法进行。

5．不动产估价必须拥有充足的资料对不动产进行估价，拥有大量的第一手资料非常必要，在评估一宗物业之前首先必须充分了解评估对象不动产的各种权利状况，因为权利状况不同，价格可能相差很大。

充足的不动产市场资料的获取是不动产估价的关键环节，价格形成于市场，不充分掌握不动产市场的历史、现状和未来发展趋势，就难以客观公正合理地评估不动产的价格，在不动产市场发育成熟的地区，市场资料的获取要比不动产市场欠发达地区容易。

此外，有关不动产估价相关的政策、法规资料、不动产估价对象所在地区的自然、经济与社会资料等对不动产价格的评估都十分重要。

6．不动产估价应明确估价期日与估价结果有效期不动产价格是不动产对象在某一权利状况下某一时点的价格，时点不同价格则不同。

因此，估价期日是决定估价对象不动产估价额的基准日期，通常以年、月、日表示，如估价期日为2001年6月30日是指某不动产价格是2001年6月30日这一时点的价格。

随着经济、社会的发展变化和不动产市场的不断发育完善，不动产价格经常处于变动之中，因此，不动产估价结果具有一定的时效性，对估价结果的确认必须界定在一个合理的有效期内，有效期的长短与不动产市场的发育程度有关，不动产市场发育程度越高，不动产估价结果有效期越短。

地价指数、房地产价格指数反映了地产市场、房地产市场发育的程度与趋势，可据此明确估价结果有效期的长短。

二、不动产估价的意义对房产、土地、森林、构筑物等不动产进行价值评估，其意义在于：为不动产市场交易提供了客观标准；不动产资产的价值化更有利于优化资源配置；为开发投资及确立科学的收益分配制度服务；便于公平赋税。

1．为不动产市场交易服务由于不动产产品自身的特点，如位置的固定性、质量的差异性、使用的耐久性或持久性、利用的限制性、价格的昂贵性等，使得不动产市场有不同于一般市场的特征。

因而，不动产市场是一种不完全竞争性市场，而且每套房产、每一地块、每片森林等的交易都存在很大的价格差异，这就要求必须有专业人士对交易不动产进行科学评估，为不动产交易提供客观依据。

2．有利于提高不动产经济运行效率不动产经济运行的过程，是不动产经济资源(如土地、建材、技术、资金、劳动力)要素配置的过程。

从理论上讲，不动产资源的最优配置就是指不动产经济运行处于一般均衡状态，或称“帕累托状态”，即在不动产经济运行中，不动产经济资源得到了充分利用，且供需平衡，房地产商品售完，并取得了应有的收益，有能力的房地产购买者的购买欲望得到满足，房地产市场处于理想状态。

然而，由于市场竞争的非完全性、信息传递与反馈的非充分性(不完全或缺乏)、非及时性(时滞)、非真实性(失真)，以及房地产供需双方对自身经济利益最大化的追求，而可能引起外部不经济等问题，使得不动产经济运行难以真正实现不动产资源的最优化配置，而只是一个不断趋优的过程。

而不动产价格评估人员则可以通过运用专业性理论知识和方法体系为不动产经济活动参与者提供相对科学的存量或增量不动产价格，从而科学引导不动产经济运行参与者尤其是供需双方的经济行为，使得不动产经济资源配置更有效率。

3．确立公平、收益分配制度的基础公平的收益分配制度是经济运行的基础和根本保证，对于不动产业来讲，也是如此。

在不动产开发经营过程中，其收益分配问题涉及不动产的多元产权主体、多元投资主体。

4．有利于税负公平由于不动产的地域性或异质性特征，不同地区或同一地区不同地点乃至同一道路的两边、同一栋楼的不同层次价格都会有很大的差异，如果仅按不动产的面积征税，则会造成严重的税负不公平。

若根据该物业的收益价格来征税，则相对公平，据此，从一个城市来看，总体而论市中心的不动产价格相对昂贵，赋税就重；而越远离市中心，不动产价格相对越低，则赋税越轻。

此外，不动产价格评估还有多重意义，如为政府提供不动产市场政策制订与实施的依据；为城市规划、建设提供量化依据，从而通过合理的产业布局最大限度地提高土地资源配置效率；有利于产业部门建立科学的核算体系；可以为处理不动产纠纷提供依据等。

三、不动产估价的范围不动产估价的范围涉及不动产的诸多领域，从不动产估价对象看可分为地产、房产及有关地上定着物，其中地产评估又涉及商业用地、工业用地、居住用地、混合用地、耕地、林地、牧草地等，房产评估涉及住宅、写字楼、商场、旅店、工业用房等，地上定着物评估涉及道路、桥梁、水塔等；从不动产对象的运行与管理来看，不动产估价涉及不动产的买卖、抵押、保险、税收、拆迁补偿、纠纷涉案等领域。

现就不动产估价范围作一简要说明。

1．不动产交易评估不动产市场上没有一宗相同的物业，不动产交易没有一个统一的价格，交易双方对市场行情也不一定十分了解，因此，不动产交易价格的评估往往需要由专业的不动产估价机构进行，以此作为交易双方进行不动产交易的参考依据。

例如，在城市土地出让一级市场中，为使国有土地资产不被流失，对于协议出让的土地规定了最低价，这个最低价就是一种不动产交易价格的评估。

2．不动产抵押评估由于不动产不可移动、不可隐藏、寿命长久，具有保值增值性，是一种良好的用于提供债务履行担保的物品，因此，在单位或个人向银行申请借款时，银行为了减少自身的风险，往往要求借款人以其不动产作为抵押物，同时，银行的贷款额一般要低于该用于抵押的不动产的价值。

为了知道该用于抵押的不动产的价值，银行一般会要求借款人委托银行信任的估价机构来估价，以作为放款限额的参考依据；有时银行自己也需要对该用于抵押的不动产进行估价，以核实其价值。

3．不动产保险评估不动产是一种重要的财产，其中的建筑物难免会因发生自然灾害或意外事故，如火灾、爆炸、雷击、暴风、暴雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等，而遭受损毁或灭失，从而需要保险。

不动产保险对不动产估价的需要，一是在投保时需要评估保险价值，为确定保险金额提供参考依据；二是在保险事故发生后需要评估所遭受的损失或重置价格、重建价格，为确定赔偿金额提供参考依据。

其他方面的不动产损害赔偿，如施工挖地基不慎造成邻近房屋倾斜，也需要不动产估价。

4．不动产典当评估遇急需资金或生活困难而无其他解决办法时，作为替代变卖不动产的办法，发明了典权制度。

具体是指出典人将自己的不动产让与他人使用收益，以获得相当于卖价的资金，但保留该不动产的所有权，待日后有能力时可以原价赎回；而典权人则以支付低于买价的典价，取得不动产的使用收益权，且日后还有取得不动产所有权的可能（当出典人逾期不回赎时，典权人即取得房地产的所有权）。

这种制度可同时满足资金需要和用益需要，且资金使用者不付利息，不动产使用者不付租金，斯所谓出典人与典权人两全其美、各得其所。

在不动产典当中，典价的确定需要不动产估价提供参考依据。

5．不动产税收评估不动产自古以来就是一个良好的税源，有关不动产的税收种类很多，如房产税、地价税、土地增值税，土地与房屋合征的房地产税，房地产与其他财务合征的财产税、遗产税、赠与税等。

这些税收一般是以不动产的价值为课税依据，而为了掌握切实可靠的课税依据，避免偷漏税和课税不公平，税务机关和纳税义务人都需要对不动产进行估价。

特别是税务机关，要拿出科学公正的不动产评估价格来说服纳税义务人。