房地产投资资金融通.pptx
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房地产开发项目融资PPT课件
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第二节 房地产开发项目主要融资方式
3、保本能力不同
从本金方面看，债券到期可回收本金，也就是说连本带利 都能得到，如同放债一样。股票则无到期之说。股票本金一旦
交给公司，就不能再收回，只要公司存在，就永远归公司支配。 公司一旦破产，还要看公司剩余资产清盘状况，那时甚至连本 金都会蚀尽，小股东特别有此可能。
1、发行主体不同
作为筹资手段，无论是国家、地方公共团体还是企业，都
可以发行债券，而股票则只能是股份制企业才可以发行。
2、收益稳定性不同
从收益方面看，债券在购买之前，利率已定，到期就可以
获得固定利息，而不管发行债券的公司经营获利与否。股票一 般在购买之前不定股息率，股息收入随股份公司的盈利情况 变动而变动，盈利多就多得，盈利少就少得，无盈利不得。
主要用于弥补亏损、追加投资，股份公司还可按规定用于分配股利， 也可转增为资本金。
（3）公益金 指房地产开发企业按照规定从其税后利润中提取的专门用于企业职
工福利设施的准备金。 （4）未分配利润 未分配利润=税后利润-盈余公积金-公益金-可分配利润
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5
二、银行贷款
(1)房地产 开发企业流 动资金贷款
(2)商品房建 筑材料、设 备补偿贸易
②没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险。
③发行债券易于被大众所接受。
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第二节 房地产开发项目主要融资方式
三、社会集资 2.发行股票
股票：股份公司为集筹自有资金而发行的有价证券，是股 东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证，它代表其对 公司相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一 种投资。当企业盈利时，所有股票的持有人按股份可领取股息 和分红。
房地产项目的投资与融资课件
（2）房地产投资风险全过程管理 按照全面风险管理的理论，房地产风险管理是
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
指房地产项目对可能遇到的风险进行预测、识别、 评估、处理、监控，并在此基础上有效地处置风险， 以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法。其 一般流程如图6.2所示。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
风险识别
风险估计
6 房地产项目的投资与融资
6.1 房地产项目投资估算 6.1.1 房地产投资
房地产投资，是指投资主体以获得未来的房地 产资产收益或增值为目的，预先垫付一定量的资 金，直接或间接从事房地产开发与经营活动的经 济行为。房地产投资所涉及的领域主要有：土地 开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业 等。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 上市融资：直接上市，借壳上市，上市后再融资。 本质上两种，见下图6.1。
国内直接上市
直接上市（IPO）
香港IPO
上 市 融 资
借壳上市
海外上市 ST公司重组等 场外协议转让
上市后再融资
增发、可转债、配股等
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 海外投资基金：有三种方式 —直接设立房地产开发企业，自主开发项目 —与国内房地产公司结成联盟，共同投资开发项目； —直接收购国内房地产物业，通过长期持有或出售获
取利润。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
❖ 合作开发：合作开发是指两个或两个以上的房地产 企业为了实现资源共享、风险共担、优势互补、增 强竞争能力等战略目标，以承诺和信任为基础形成 的各种合作行为。 几种主要的合作方式见下表。
房地产项目的投资与融资
6 房地产项目的投资与融资
《房地产融资》课件
《房地产融资》PPT课件
探索房地产市场的融资策略，了解常见的融资方式和流程，阐述融资风险与 防范措施，并分享成功的案例。欢迎来到本次精彩的课昂的土地成本、项目开发的资金需求以及市场波动的风险。了解这些挑战对 于寻找成功的解决方案至关重要。
融资的意义
1 加速项目推进
融资可以为房地产项目提供所需的资金，使其能够快速推进，加速项目进程。
2 降低财务压力
通过融资，可以分散项目开发过程中的财务压力，减轻企业负担。
3 实现规模化发展
融资使企业能够扩大规模、迅速发展，提高在市场中的竞争力。
常见的房地产融资方式
商业贷款
从金融机构获得资金，以购置 或开发商业地产项目。
债务融资
通过本次课程，我们深入了解了房地产融资的重要性、常见的融资方式和流 程，以及融资风险与防范措施。继续学习和探索，我们将在房地产市场取得 更大的成功。
成功的案例分享
项目名称1
该项目通过多角度的融资策略成 功筹资，以期望的开发效果和投 资回报，成为行业范例。
项目名称2
通过创新的融资方式和强大的团 队，该项目在市场上获得成功， 并成为地产行业的领先品牌。
项目名称3
该项目通过灵活的融资方案，充 分发挥市场需求，取得了令人瞩 目的商业成功和社会影响。
总结与展望
通过发行债券或债务工具来筹 集资金，用于项目融资。
股权融资
通过发行股票或吸引投资者购 买股份，为项目提供融资。
融资流程的步骤
1
规划项目需求
明确项目融资的总体需求和目标，包括所需资金规模和预期回报。
2
寻找融资渠道
研究并选择适合项目的融资渠道，例如银行贷款、风险投资、债券等。
3
制定融资计划
探索房地产市场的融资策略，了解常见的融资方式和流程，阐述融资风险与 防范措施，并分享成功的案例。欢迎来到本次精彩的课昂的土地成本、项目开发的资金需求以及市场波动的风险。了解这些挑战对 于寻找成功的解决方案至关重要。
融资的意义
1 加速项目推进
融资可以为房地产项目提供所需的资金，使其能够快速推进，加速项目进程。
2 降低财务压力
通过融资，可以分散项目开发过程中的财务压力，减轻企业负担。
3 实现规模化发展
融资使企业能够扩大规模、迅速发展，提高在市场中的竞争力。
常见的房地产融资方式
商业贷款
从金融机构获得资金，以购置 或开发商业地产项目。
债务融资
通过本次课程，我们深入了解了房地产融资的重要性、常见的融资方式和流 程，以及融资风险与防范措施。继续学习和探索，我们将在房地产市场取得 更大的成功。
成功的案例分享
项目名称1
该项目通过多角度的融资策略成 功筹资，以期望的开发效果和投 资回报，成为行业范例。
项目名称2
通过创新的融资方式和强大的团 队，该项目在市场上获得成功， 并成为地产行业的领先品牌。
项目名称3
该项目通过灵活的融资方案，充 分发挥市场需求，取得了令人瞩 目的商业成功和社会影响。
总结与展望
通过发行债券或债务工具来筹 集资金，用于项目融资。
股权融资
通过发行股票或吸引投资者购 买股份，为项目提供融资。
融资流程的步骤
1
规划项目需求
明确项目融资的总体需求和目标，包括所需资金规模和预期回报。
2
寻找融资渠道
研究并选择适合项目的融资渠道，例如银行贷款、风险投资、债券等。
3
制定融资计划
房地产开发融资课件
REITs的挑战
虽然REITs具有许多优势，但也面临着一些挑战。首先，REITs的管理成本较高，因为REITs需要聘请专业的房地产管理团队进行资产管理和运营。此外，REITs还面临着市场风险、利率风险和信用风险等多种风险因素的挑战。为了降低这些风险，REITs需要采取有效的风险管理措施，例如分散投资、定期评估市场状况等。
03
房地产开发融资的风险与控制
市场风险是指由于房地产市场价格波动、供求关系变化等因素导致的房地产开发项目投资收益的不确定性。
应对市场风险的措施包括：加强市场调研，了解市场需求和竞争状况，制定合理的定价策略；同时，关注市场变化，及时调整投资计划和销售策略，以降低风险。
信用风险是指借款人或债务人违约的可能性，对房地产开发融资的顺利进行产生威胁。
01
02
管理利率风险的措施包括：合理安排债务结构，分散利率风险；同时，关注利率走势，及时调整债务利率，以降低风险。
利率风险是指利率变动对房地产开发项目投资收益的影响。
政策风险是指政府政策变化对房地产开发项目投资收益的影响。
管理政策风险的措施包括：密切关注政府政策动态，及时调整投资策略；同时，加强与政府部门的沟通与合作，争取政策支持，以降低风险。
04
房地产开发融资的案例分析
VS
多元化融资、长期合作关系
详细描述
该企业采用多元化融资策略，通过银行贷款、信托、债券等多种方式筹集资金。同时，与金融机构建立长期合作关系，确保融资渠道的稳定性和资金成本的最小化。
总结词
债券发行、低成本融资
商业地产项目通过发行债券的方式筹集资金，具有低成本、长期稳定的优点。同时，债券发行可以优化企业负债结构，提升企业市场形象和知名度。
总结词
详细描述
虽然REITs具有许多优势，但也面临着一些挑战。首先，REITs的管理成本较高，因为REITs需要聘请专业的房地产管理团队进行资产管理和运营。此外，REITs还面临着市场风险、利率风险和信用风险等多种风险因素的挑战。为了降低这些风险，REITs需要采取有效的风险管理措施，例如分散投资、定期评估市场状况等。
03
房地产开发融资的风险与控制
市场风险是指由于房地产市场价格波动、供求关系变化等因素导致的房地产开发项目投资收益的不确定性。
应对市场风险的措施包括：加强市场调研，了解市场需求和竞争状况，制定合理的定价策略；同时，关注市场变化，及时调整投资计划和销售策略，以降低风险。
信用风险是指借款人或债务人违约的可能性，对房地产开发融资的顺利进行产生威胁。
01
02
管理利率风险的措施包括：合理安排债务结构，分散利率风险；同时，关注利率走势，及时调整债务利率，以降低风险。
利率风险是指利率变动对房地产开发项目投资收益的影响。
政策风险是指政府政策变化对房地产开发项目投资收益的影响。
管理政策风险的措施包括：密切关注政府政策动态，及时调整投资策略；同时，加强与政府部门的沟通与合作，争取政策支持，以降低风险。
04
房地产开发融资的案例分析
VS
多元化融资、长期合作关系
详细描述
该企业采用多元化融资策略，通过银行贷款、信托、债券等多种方式筹集资金。同时，与金融机构建立长期合作关系，确保融资渠道的稳定性和资金成本的最小化。
总结词
债券发行、低成本融资
商业地产项目通过发行债券的方式筹集资金，具有低成本、长期稳定的优点。同时，债券发行可以优化企业负债结构，提升企业市场形象和知名度。
总结词
详细描述
房地产投资资金融通
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THANKS
税务成本
根据税法规定，合理安排融资结构，降低税务成本。
融资风险的评估与管理
信用风险
评估借款方的信用状况，确保 按时还款。
市场风险
关注市场利率和汇率波动，合 理安排融资以降低风险。
流动性风险
确保融资渠道畅通，以便在需 要时能够及时获得资金。
法律风险
确保融资合同符合相关法律法 规，保护自身权益。
04
失败案例二：华夏幸福基业股份有限公司
总结词
缺乏有效的风险管理措施
详细描述
华夏幸福基业股份有限公司在房地产投资资 金融通方面缺乏有效的风险管理措施，导致 企业应对市场变化的能力不足。一旦市场环 境恶化或融资成本上升，企业将面临较大的
经营压力和资金困境。
05
未来房地产投资资金融通趋 势
REITs的发展前景
REITs（房地产投资信托基金）是一种通过集合投资者的资金购买、经营和管理房地 产的金融工具。随着房地产市场的不断发展和金融创新的推进，REITs的发展前景广 阔。
未来，REITs有望成为房地产投资的主要渠道之一，为投资者提供更多元化的投 资选择和更高的投资收益。同时，REITs的发展也将促进房地产市场的透明化和 规范化。
VS
详细描述
恒大集团在房地产投资资金融通方面具有 强大的品牌影响力和市场竞争力。通过有 效的市场营销策略和品牌推广，恒大集团 吸引了大量投资者和消费者，从而获得了 更多的融资机会和销售收入。
失败案例一：泰禾集团
总结词
过度依赖高杠杆融资
详细描述
泰禾集团在房地产投资资金融通方面过于依 赖高杠杆融资，导致企业财务风险加大。一 旦市场环境发生变化或融资渠道受限，企业 将面临资金链断裂的风险。
房地产金融与投资ppt课件
• 不论是实物资产还是金融资产，只有当它们是 持有者的投资对象时方能称作资产。如孤立地 考察中央银行所发行的现金和企业所发行的股 票、债券，就不能说它们是金融资产，因为对 发行它们的中央银行和企业来说，现金和股票、 债券是一种负债。因此，不能将现金、存款、 凭证、股票、债券等简单地称为金融资产，而 应称之为金融工具。金融工具对其持有者来说 是金融资产。
全球九大央行集体降息
• • • • • • • • 美联储宣布减息50个基点，至1.5%。 欧洲央行宣布减息50个基点，至3.5%。 英国央行宣布减息50个基点，至4.5%。 加拿大央行宣布减息50个基点,至2.5%。 瑞典央行宣布减息50个基点，至4.25%。 瑞士央行宣布减息25个基点，至2.5%。 阿联酋央行宣布将借款利率下调150个基点,至1.5%。 中国央行决宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金 率0.5个百分点；下调一年期人民币存贷款基准利率各 0.27个百分点。 • 7日晚，澳洲中央银行大幅减息1厘，创1992年以来最大 减息幅度；以色列央行昨日亦突然宣布大幅减息半厘到 3.75厘，于本月12日起生效。
2、金融中介新论
• 20世纪60年代以后，新金融中介理论利 用信息经济学和交易成本经济学的最新 成果，对金融中介提供的各种服务进行 了深入的分析
（三）房地产金融调节房地产 业的金融属性
• 我国《国民经济行业分类与代码》将房 地产业作为一个单独的门类，分为3个子 类：房地产开发经营业、物业管理业、 房地产中介服务业及其他房地产活动。
最常用的分类标准体系
• 国际产业分类标准体系中，最常用的GICS和 GCS将房地产业归于金融行业，北美产业分类 体系（NAICS）也将房地产业归为金融业。 • 注：（GICS）由摩根斯坦利和标准普尔公司 于1999年8月共同推出的全球产业分类标准； （GCS）伦敦金融时报的全球分类系统。美国 于1997年推出的北美产业分类体系（NAICS） 取代了原标准产业分类（SIC） • 认识房地产业的金融属性 ，全面综合考虑房地 产金融 问题。
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特点：有利于开发商解决在建工程续建资金需求；在银行的监 控下，可以促进开发商提高经营管理水平，降低风险。
15~30年；
利息：实行按季结息的办法，收取方法是由贷款人按季直接从借款人
的存款账户中收取。
经营性抵押贷款：以租约（总租金额）作为抵押，获得较长
时期一定比例的贷款。租金是唯一还款来源。2005年开办此 项业务。
2. 土地储备贷款
向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理 的贷款，用于支付征地补偿费、安置补助费、地上附 着物和青苗补偿费、场地平整费等。土地储备贷款的 借款人仅限于负责土地一级开发的机构（储备中心或 受托进行储备开发的企业）。
资金 自有资金 初始资本及其积累等权益性资本 来源 借入资金 通过货币市场或资本市场筹集
融资 直接融资 以商业信用、股票或债券等形式筹集 渠道 间接融资 通过金融机构筹集
权益 性质
权益融资
通过吸收直接投资、股票、联营等方式与自有 资金形成权益资本
债务融资 以举债方式筹集
融资 自有资金、银行贷款、发行股票和债券（含证券化的产 方式 品）、预收定金、引用外资等
除一般贷款条件外，还包括： 企业满足的条件：营业执照，银行开立账户保持正常业务往来， 企业的性质、股东构成、资质信用等级等； 项目满足的条件：土地使用权，项目相关合法证件（“四证”） 及市场前景，预算合理且自有资金达到项目预算总额的35%）； 开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。
住房开发贷款
资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢； 追求项目规模效应而超出了开发商自有资金； 规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。
（2）购置所需资金量大与当前支付能力有限的矛盾
当时资金实力不够； 保持对资金的主动性； 资金压力在时间上摊薄； 货币价值的变化； 提前实现房屋购买行为。
特点：融资规模大、偿还期较长、资金缺乏流动性、高风险高收益。
房地产投资资金融 通
主要内容：
1. 房地产投资资金融通的必要性； 2. 房地产开发投资资金融通渠道； 3. 房地产置业投资资金融通渠道； 4. 房地产投资资金融通决策。
一、房地产投资资金融通的概念
1. 含义 房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求 更大利益的需要，在房地产金融市场运用相关 金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的 顺利进行的行为或过程。
其他 短期、中期与长期；本币与外币；政策性与商业性；等等
4. 我国房地产投资资金融通方式
自我积累 注册资本金和未分配利润
外源融资 直接或间接融资
其他
含财政拨款、贴息贷款、纳入预算并 安排的贷款等
二、房地产开发投资资金融通
银行贷款 资本市场融资 信托融资 其他融资方式
1. 银行贷款
贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。
贷款条件：借款人、项目。 贷款期限及利率：出租、自营项目最长不超过15年，出 售、转让项目最长不超过8年。
土地开发贷款
——商业银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的 贷款。其中，土地储备贷款是其中的一种特殊类型。
房地产抵押贷款：房地产金融的核心
借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为抵押，向贷款 人（抵押权人/受押人）申请长期贷款，并承诺在约定的期 限内以一定的形式偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人 有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产处 置，从中获得补偿。 借款金额：一般最高不超过抵押物现行作价的70% ； 贷款期限：短期建设贷款以建设周期为限，3~5年；长期经营贷款
2. 房地产投资资金循环及其特点
货币资金 货币资金
土地购置 土地开发
预售/租
储备资金
转入开发
生产资金
支付工程款等
售租
成品资金 房屋建成
售租
货币资金
特点：资金占用数量大、时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围
的影响。资金的筹集和利用成为投资成功与否的关键因素之一。
3. 房地产投资资金融通的必要性
（1）资金需要量巨大与企业自有资金有限的矛盾
房地产开发企业流动资金贷款
——贷款者对房地产开发企业发放的用于城市综合开发 的生产性流动资金贷款，主要用于补充公司日常经营运 作而产生的资金缺口，并不针对具体项目或工程，其特 点是贷款期限短、周转性强、融资成本低，使用最频繁。 也称短期透支贷款。
贷款条件：借款人、项目； 贷款用途：城市综合开发、商品房开发以及旧城改造等项目所需
房地产投资资金融通与房地产金融
房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票 或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。
权益 融资
债务 融资
私人市场
个人 企业 退休基金 商业银行 保险公司 退休基金
公众市场
房地产上市公司 权益型REIT
企业债券 抵押贷款支持证券
抵押型REIT
依据
类型
融资 企业融资 企业实力与资信，考虑但不限于项目 主体 项目融资 项目本身收益及资产
条件：要求借款人资本金充足、管理规范，土地的整体情况（
性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、规划用途与预计开 发计划等），土地价值；
借款金额：最高不超过抵押物现行作价的60% 。
3. 在建工程抵押贷款
抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合 法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产， 以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履 行担保的行为。一般是在取得了预售许可证后，土地 使用权抵押贷款转化而成，并在房屋出售后注销在建 工程抵押，便于购房合同的执行。
的生产性流动资金，不得挪用于开发企业自身固定资金投资或作为 开发项目投资性贷款；
贷款方式、期限及利率：一般不超过2年。Fra bibliotek 房地产开发贷款：
金融机构向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、 出租等用途的房地产项目的贷款。包括住房开发贷款、 商业用房开发贷款、土地开发贷款以及房地产企业流 动资金贷款。
房地产开发贷款的条件
——贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套 设施开发建设的贷款，其中包括经济适用住房以及 对住宅部分投资占总投资比例超过50%的综合性房 地产项目。
贷款条件：借款人、项目； 贷款期限及利率：一般不超过3年。
商业用房开发贷款
——贷款人向借款人发放的用于宾馆（酒店）、写字楼、 大型购物中心及其配套设施等商用项目建设的贷款，其 中包括对非住宅部分投资占总投资比例超过50%（含） 的综合性房地产项目。
15~30年；
利息：实行按季结息的办法，收取方法是由贷款人按季直接从借款人
的存款账户中收取。
经营性抵押贷款：以租约（总租金额）作为抵押，获得较长
时期一定比例的贷款。租金是唯一还款来源。2005年开办此 项业务。
2. 土地储备贷款
向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理 的贷款，用于支付征地补偿费、安置补助费、地上附 着物和青苗补偿费、场地平整费等。土地储备贷款的 借款人仅限于负责土地一级开发的机构（储备中心或 受托进行储备开发的企业）。
资金 自有资金 初始资本及其积累等权益性资本 来源 借入资金 通过货币市场或资本市场筹集
融资 直接融资 以商业信用、股票或债券等形式筹集 渠道 间接融资 通过金融机构筹集
权益 性质
权益融资
通过吸收直接投资、股票、联营等方式与自有 资金形成权益资本
债务融资 以举债方式筹集
融资 自有资金、银行贷款、发行股票和债券（含证券化的产 方式 品）、预收定金、引用外资等
除一般贷款条件外，还包括： 企业满足的条件：营业执照，银行开立账户保持正常业务往来， 企业的性质、股东构成、资质信用等级等； 项目满足的条件：土地使用权，项目相关合法证件（“四证”） 及市场前景，预算合理且自有资金达到项目预算总额的35%）； 开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。
住房开发贷款
资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢； 追求项目规模效应而超出了开发商自有资金； 规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。
（2）购置所需资金量大与当前支付能力有限的矛盾
当时资金实力不够； 保持对资金的主动性； 资金压力在时间上摊薄； 货币价值的变化； 提前实现房屋购买行为。
特点：融资规模大、偿还期较长、资金缺乏流动性、高风险高收益。
房地产投资资金融 通
主要内容：
1. 房地产投资资金融通的必要性； 2. 房地产开发投资资金融通渠道； 3. 房地产置业投资资金融通渠道； 4. 房地产投资资金融通决策。
一、房地产投资资金融通的概念
1. 含义 房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求 更大利益的需要，在房地产金融市场运用相关 金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的 顺利进行的行为或过程。
其他 短期、中期与长期；本币与外币；政策性与商业性；等等
4. 我国房地产投资资金融通方式
自我积累 注册资本金和未分配利润
外源融资 直接或间接融资
其他
含财政拨款、贴息贷款、纳入预算并 安排的贷款等
二、房地产开发投资资金融通
银行贷款 资本市场融资 信托融资 其他融资方式
1. 银行贷款
贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。
贷款条件：借款人、项目。 贷款期限及利率：出租、自营项目最长不超过15年，出 售、转让项目最长不超过8年。
土地开发贷款
——商业银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的 贷款。其中，土地储备贷款是其中的一种特殊类型。
房地产抵押贷款：房地产金融的核心
借款人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为抵押，向贷款 人（抵押权人/受押人）申请长期贷款，并承诺在约定的期 限内以一定的形式偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人 有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产处 置，从中获得补偿。 借款金额：一般最高不超过抵押物现行作价的70% ； 贷款期限：短期建设贷款以建设周期为限，3~5年；长期经营贷款
2. 房地产投资资金循环及其特点
货币资金 货币资金
土地购置 土地开发
预售/租
储备资金
转入开发
生产资金
支付工程款等
售租
成品资金 房屋建成
售租
货币资金
特点：资金占用数量大、时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围
的影响。资金的筹集和利用成为投资成功与否的关键因素之一。
3. 房地产投资资金融通的必要性
（1）资金需要量巨大与企业自有资金有限的矛盾
房地产开发企业流动资金贷款
——贷款者对房地产开发企业发放的用于城市综合开发 的生产性流动资金贷款，主要用于补充公司日常经营运 作而产生的资金缺口，并不针对具体项目或工程，其特 点是贷款期限短、周转性强、融资成本低，使用最频繁。 也称短期透支贷款。
贷款条件：借款人、项目； 贷款用途：城市综合开发、商品房开发以及旧城改造等项目所需
房地产投资资金融通与房地产金融
房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票 或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。
权益 融资
债务 融资
私人市场
个人 企业 退休基金 商业银行 保险公司 退休基金
公众市场
房地产上市公司 权益型REIT
企业债券 抵押贷款支持证券
抵押型REIT
依据
类型
融资 企业融资 企业实力与资信，考虑但不限于项目 主体 项目融资 项目本身收益及资产
条件：要求借款人资本金充足、管理规范，土地的整体情况（
性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、规划用途与预计开 发计划等），土地价值；
借款金额：最高不超过抵押物现行作价的60% 。
3. 在建工程抵押贷款
抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合 法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产， 以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履 行担保的行为。一般是在取得了预售许可证后，土地 使用权抵押贷款转化而成，并在房屋出售后注销在建 工程抵押，便于购房合同的执行。
的生产性流动资金，不得挪用于开发企业自身固定资金投资或作为 开发项目投资性贷款；
贷款方式、期限及利率：一般不超过2年。Fra bibliotek 房地产开发贷款：
金融机构向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、 出租等用途的房地产项目的贷款。包括住房开发贷款、 商业用房开发贷款、土地开发贷款以及房地产企业流 动资金贷款。
房地产开发贷款的条件
——贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套 设施开发建设的贷款，其中包括经济适用住房以及 对住宅部分投资占总投资比例超过50%的综合性房 地产项目。
贷款条件：借款人、项目； 贷款期限及利率：一般不超过3年。
商业用房开发贷款
——贷款人向借款人发放的用于宾馆（酒店）、写字楼、 大型购物中心及其配套设施等商用项目建设的贷款，其 中包括对非住宅部分投资占总投资比例超过50%（含） 的综合性房地产项目。