主力店、次主力店区分
浅议主力店与次主力店标准
浅议主力店与次主力店标准万商俱乐部杨泽轩前言：关于主力店与次主力店标准这个话题，是由业内人士潘好龙先生的一句话启发的，当时有小争论也有共识。
于是万商俱乐部83/84期沙龙专题研讨了主力店和次主力店的标准问题，跟大家一起分享下，希望能对业内同仁有所启悟。
本文成稿要特别感谢万商俱乐部沙龙线上线下的参与者：詹润东、王玉、李保煜、唐明杰、龚安华、卢玲、贺全、徐扬、张琰、许大金、潘好龙、刘洋、张洋、高倩、骆飞。
主力店和次主力店是在我们国内的购物中心规划、招商和运营中经常使用的名词。
提起主力店，业内又称“锚店”（Anchor Store）或叫“核心租户”，其作为购物中心“磁石点”和“定盘星”的作用这里不再赘述。
但是对于次主力店，本人查遍国内外关于次主力店的定义或者权威的标准解释，也找不到比较标准和广泛认同的概念，看来还真是国内的发明。
同时，在对国内外包括港澳台地区的购物中心租户目录进行比较时，我们也发现，他们是把我们国内平常所谓的次主力店也归在主力店或核心租户的。
为了行文方便，下面谈到核心租户时，指广义上的主力店，包括主力店与次主力店概念，而谈到主力店时，则特指狭义上的主力店。
由于主力店、次主力店这个定义是从租户在购物中心中的地位或功用来进行的定性解释，因此下面我们首先从租户在购物中心中的功能与角色来进行租户类别的辨析。
一、租户在购物中心中的功能与角色提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们首先会想到“租户组合”这个词，它提示我们购物中心的各个租户如同一台精彩大戏中的不同角色，他们发挥户，区域购物中心以百货店为核心租户，娱乐中心以娱乐业态为核心租户，这也是为什么从符合规律的做法上讲，要先确定核心租户的原因。
需要说明的是，个别核心租户虽然不代表购物中心的主题或特色，但却体现购物中心的主要功能，如餐饮目前在购物中心中成为必不可少的功能，知名餐饮品牌就可能成为购物中心的核心租户。
第三，核心租户是项目客流的主要贡献者或主要贡献者之一，一般而言，由于核心租户的品牌知名度高，其对目标客流具有很强的吸引力，这也是其“人流磁石点”的名称的由来。
购物中心主力店与次主力店划分
购物中心主力店与次主力店划分商业地产专业讲台第17期：购物中心主力店与次主力店划分本期讲师：万商俱乐部主任杨泽轩讲师简介：杨泽轩，万达集团(企业专区,旗下楼盘)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。
有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。
以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录： 杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。
关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个购物中心的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。
到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。
今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。
关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。
我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。
主力店、次主力店定义之惑 提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店 ”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
所以主力店一般对大家来讲比较清晰。
但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
主次力店、餐饮铺对接关注要点
谢 谢
观看
机电条件：
工程条件详解
1、正式电：审核完成商户提交的用电设备清单，确定最后供电量提交项目公司（按各广场招商进度制定计划，
建议分两批提交，最后一批不得晚于开业前90天）；提示：按照最新下发的OA，6.2条如下：
非餐饮体验类：（1）美容美体 供电 250W/㎡
（2）包含餐饮的书吧、网吧、VR/DIY体验 供电250W/㎡
永辉超市
超市工程对接会议由大客户部发起，项目公司、 商管公司、超市代表及总包分包一起进行参会。 按照2017版房产条件进行对接，关注要点如下： 1、房产条件中明确的界面划分； 2、进场条件：运输动线、提资点位完成（排油烟、 上下水等）、墙体砌筑、降板回填、各系统主管、 顶部喷漆、临水临电、现场可封闭； 3、厨自灭在对接会中明确由超市方自行采购； 4、明确各项时间节点，商管公司提前对各项要求 进行复核，特别是进场条件的满足。
洋快餐对接关注要点
洋快餐对接关注要点
Star bucks
星巴克
KFC
肯德基
M
麦当劳
常规餐饮对接关注要点
模块化时间节点要求
进场时间节点
开业前120天至开业前 90天。
开始
达到消防验收条件
开业前65天，完成标准： 1、吊顶完成（裸顶喷 漆完成）； 2、喷淋下引或上翻完 成
装修完成
开业前35天，完成标准： 除移动货架、移动道具 及店招面层外，天、地 、墙装修完成；
1、疏散距离是否满足 2、若有借用疏散距离的，排布是否合 理（尤其是仓库）
挡烟垂壁
快时尚一般都是全吊顶，需要按照不大 于500㎡的要求设置挡烟垂壁，在房产 条件中要求项目公司完成的提前对接图 纸，由商户自行完成的，要进行审图。
娱乐业态的细分和梳理
人流贡献型， 主力店
文化部令第55 号 娱乐场所管理 办法第三条
大歌星、好乐 迪、钱柜、麦 乐迪、糖果、 畅歌ktv等
主力商户，置 于动线端头或 较高层以吸引 人流
1-5层
2500
酒吧
繁华商圈
简洁、明快、 娱乐。中高档 消费
都市白领、商 务人员，收入 较高阶层
人流贡献型， 次主力店
文化部令第56 号 娱乐场所管理 办法第三条
-1-3层
500-2000
商业比较成熟 时尚、丽人， 都市白领丽
次要或较差位
美容spa/纤体 和住宅较多的 中高端市场为 人，高收入阶 租金贡献型
置
2-5层 300-500
闲
区域
主
层
娱 桑拿足浴
商业繁华地段 、中高档住宅 区
舒适、放松、 休闲、健康。 中、高档次， 大众消费
商务人员、家 庭成员，工薪 阶层、年龄段 宽
6-10年
≥3.5
≥20个
视实际情况而 定
3-5年
≥3.6
需要
标准层高 5.4m，净高 3.6m
≥20个
8×8m以上 ≥50个
标准层高
5.4m，净高
3.7m
需要
4.5米左右 无特殊要求
无特殊要求
≥3
标准层高 5.4m，净高 3.6m
需要
30-40个 50-80
商洽 15-50
5年 2～10年
30-80
人流贡献型， 次主力店
惠，各地规定 不同，税率在
淘气堡、
设于3层以下 的零售区内以
3-5层
500-3000
城市主要干道
5%左右
吸引人流
整体单层 整体单层 ≥500 ≥100 整体单层 ≥500
主力店、次主力店区分
一、主力店主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义,大家一般叫它为“锚店”或者核心租户.因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
二、次主力店(一）、次主力店发展状况随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。
次主力店，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大，比主力店小的店铺.涉及的业种也十分广泛，次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。
因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌，如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等.次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高,一方面是因为次主力店自身的迅速发展，另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益.次主力店，具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广，但含金量较高。
次主力店短小精悍，渗透性强;而且品质感强,内涵丰富。
它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边,由单一走向丰富；由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态.（二）．次主力店的主要业种及品牌常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌：1、快速餐饮：麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源2、个人护理：屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎3、咖啡饮品：星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座4、家电：顺电、苏宁、国美、生活本色5、服装：海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福6、运动休闲：SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑7、书店：贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心8、珠宝:周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝9、数码通讯:易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯10、娱乐休闲:汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX11、纤体美容：玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳12、健身会所：中航健身会13、家居饰品：家福特、特力屋14、中式餐饮：陶然居、湘江老厨、鼎泰丰、潮江春、新梅园、漓江又一轩、湘江老厨、民间瓦罐、毛家饭店、巴蜀风、老院子15、便利店：万店通、百里臣、7—11。
主力店与次主力店的区别
主力店与次主力店的区别主力店、次主力店定义之惑提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
所以主力店一般对大家来讲比较清晰。
但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。
搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。
租户在购物中心的功能角色分析下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。
可能这个话题业一些人士没有专门的说法。
但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。
租户在购物中心的功能角色分析第一类是人流贡献型的购物中心。
这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。
但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。
第二类，我们叫品牌引领型租户。
举个简单的例子，很多品牌，业人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。
他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。
不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。
比如像大家耳熟能详的zara，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。
相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。
第三类，就是租金贡献型租户，有的业人士也叫“寄生型租户”。
浅谈大型购物中心评估难点及解决方案
浅谈大型购物中心评估难点及解决方案内容摘要随着我国房地产市场的快速发展，房地产市场越发活跃。
特别是国家经济政策转型的开始，由出口和投资为导向的经济发展模式转型为以消费为主要发展方向的消费模式，购物中心项目建设投资日益增多，其投资评估需求也越来越多。
房地产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。
而成本法为历史成本的原则不适用于经营性的购物中心价值评估。
对于交易比较活跃的地产项目市场法是一种最简单、最有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为所评估。
但是购物中心由于其基于地域经济的独特性和经营业态上的独特性，在市场上非常难以找到相似度很高的可比实例。
即使建筑体量、区位相近的购物中心业也会由于其业态配比和商业租户的不同而导致收益有巨大差异。
因此市场法在评估购物中心评估中的应用主要在于适用收益法情况下对租金的计算。
经营性物业最适用的收益法，对购物中心项目评估来说也同样适用，但是如何根据不同业态类型和租约条件建立租金评估模型，是收益法进行评估的难题。
本文通过分析购物中心的经营特点来寻找决定租户租金水平的微观决定因素，并提出了如何通过选取适当的修正因素来建立租金模型修正评估对象的租金水平，以及如何根据业态规划计算租金收益的可能方法及技术线路。
关键词：收益法购物中心购物中心项目评估业态配比技术线路第一部分、购物中心的特点商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。
狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。
广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。
我们今天主要讨论狭义的购物中心的评估，也就是大型商场和Shopping Mall的评估。
购物中心（Shopping Center/Shopping Mall）国际上没有一个统一的标准定义，不同国家及组织对购物中心的定义不同。
主力店和普通经营户存在什么样的关系？
主力店和普通经营户存在什么样的关系？主力店与经营散户之间的关系，既是一种头羊与羊群的关系，也是一种锚与船的关系.主力店既能有效地带动散户的商业经营，也能对散户的商业经营起到稳定和促进的作用.然而在一个大的购物中心内，存在众多的、各种类型的商家。
在这些商家当中,有些是经营面积过万平方米的大型卖场，也有的是经营面积只有数百平方米的中型卖场，有的是经营面积几平方米至几十平方米的中小型店铺，那么，在这些商家当中，什么样的商家才称得上是主力店呢？如果以面积来划分，以经营面积达到一定的额度来作为划分主力店与经营散户之间的标准，这样的划分标准有可能失之偏颇。
因为在很多情况下，大面积的店铺如家居商场对吸引人流和促进招商的作用并不大，虽然这种家居商场所占的面积往往达到数千平方米甚至上万平方米之多。
相反，一些面积不大的中型店铺对人流的吸引和招商的促进作用还更大一些，如麦当劳和肯德基。
一个店铺经营面积往往只有数百平方米，但每日能吸引充足的人流，增强商户的经营信心。
由此可以看出，经营面积不能作为划分主力店与经营散户之间的唯一标准。
主力店既能有效地带动散户的商业经营，也能对散户的商业经营起到稳定和促进的作用.然而在一个大的购物中心内，存在众多的、各种类型的商家。
在这些商家当中，有些是经营面积过万平方米的大型卖场，也有的是经营面积只有数百平方米的中型卖场,有的是经营面积几平方米至几十平方米的中小型店铺，在一个大型购物中心内,如何合理地处理主力店与经营散户之间的关系，是一门艺术.1、合理设定主力店的经营面积首先是经营面积的分配。
在大型购物中心的招商过程中，往往存在这样一个现实：即主力店招商是亏损的，主力店凭借品牌优势,往往将低成本运营作为一个首要的先决条件。
给付租金不高，甚至于还要附加一些苛刻的条件，购物中心在这种前提下获利的可能性不大。
引入主力店的目的是为了促进散户的经营,因此,招商过程中对主力店的牺牲是有目的的.但主力店的面积应该有多大;主力店与经营散户各占可经营商业面积的比例是多少;则考验着商业地产发展商的智慧.主力店面积越大，所占比例越高，则商业经营的结构越稳定，但租金收入却较少.主力店面积越小，所占比例越少，则商业经营的可变性越大，预期来自经营散户的租金收入相对较高.因此，如何合理地处理主力店与经营散户的面积比例关系，就需要一个科学的测评。
次主力店选址要求
•
主题餐厅与酒吧
• 1、业态成因在连锁超市大规模发展之后，普通商品经营困难，许多商业投资 者转而投资餐饮服务业。餐饮服务业是个性化的商业业态（除连锁快餐）， 切忌雷同化。在激烈竞争中，该业态中的企业须以鲜明的特色来吸引特定的、 固定的销售对象。随着生活水平、文化素养的提高，消费群体也会呈现出个 性化的需求。主题餐饮业态是以特定喜好（文化、艺术、体育等）为主题糅 合餐饮文化，形成餐饮企业独特风格、特点的一种业态，其销售对象固定且 消费能力较强。 2、商圈选择文化、艺术类主题餐厅可开设在剧院、图书馆、公园、文化艺术 故居；体育类主题餐厅，可开设在相关的体育场所附近。 3、 建筑形式与主题相关 4、面积以设计特定对象的人群多少而定。
• • •
• 6、租期 2年以上。
茶坊、酒吧、咖啡等
• 1、商圈选择消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松 谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以 及舒适和愉悦来吸引消费者的，其选址往往是高雅路段，具有清净、优雅的 环境，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。 2、立店障碍开设茶坊、酒吧、咖啡馆须经消防、治安、食品卫生等行政管理 部门会审同意方可颁照经营，在噪音较大、邻里投诉时，环保部门也会介入 加以管理。酒吧属于高档消费范围，国家课以重税，收取“消费税”，政府 管理部门，包括规划、治安、消防等部门加以严格审核。 3、建筑要求茶坊、酒吧、咖啡馆的布置和装饰有个性化与艺术化要求，但对 建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异。层高不低于2.8米，电 力按每100平方米10千瓦配置，有自来水供应。如与居民相邻，最好设置隔音 层。 4、面积要求 50~400平方米。 5、租金承受 3~20元/（平方米·天） 6、租期 2年以上。
商业地产业态标准划分
家居商场 选址要求
代表品牌 商圈
建筑
百安居
单层
面积 8000－10000 平米
物
层高 建筑层高8.5米，可
业
用净空高度6.2米
要
柱距 9米*9米以上
求
楼板承 2.5吨/平方米 重
停车场 停车位不少于300个
合作方式
宜家
两层，底层是自选区和家居用品 区，二层是样板间、沙发区、家 具区和一个可容纳500人的餐厅；. 标准店面积2.8万－3.5万平方米 拥有800个免费停车位的地下停车 场，面积为170平方米的儿童天地 和咖啡厅。
新世界
品牌特点 市场定位：中高档路线的 目标顾客：高雅、时尚的中青年 针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略 经营战略 高雅、时尚的中高收入阶层 发展状况 分布于全国20多个大中城市
本报告是严格保密的.
新世界案例 沈阳中华路新世界
新世界
沈阳中华路新世界业态布局
6F 家居配饰、家居用品
5F
运动服装、休闲服饰、童装、 牛仔服饰、女士内衣
5万-15万平 米为宜
经营日用工业 品为主的综合 性零售商店
规模大，营业 面积在5000 平方米以上
内部结构由 百货店或超 市为核心店， 集零售、餐 饮、娱乐于 一体；核心 店面积不超 过总面积80 ％
商品结构以服 装、家庭用品 为主、种类齐 全
以顾客自选 方式经营的 大型综合性 零售商场， 又称自选商 场
用地经济状况： 进行可获得性分析
用地物理状况： 1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当 2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大 3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞 4、郊区用地的视觉可见性 5、用地周围状况
主力店与次主力店的区别资料讲解
主力店、次主力店定义之惑提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
所以主力店一般对大家来讲比较清晰。
但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。
搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。
租户在购物中心的功能角色分析下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。
可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。
但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。
租户在购物中心的功能角色分析第一类是人流贡献型的购物中心。
这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。
但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。
第二类，我们叫品牌引领型租户。
举个简单的例子，很多品牌，业内人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。
他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。
不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。
比如像大家耳熟能详的zara，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。
相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。
第三类，就是租金贡献型租户，有的业内人士也叫“寄生型租户”。
这一类租户自身吸纳能力并不强。
社区商业主要有三种开发模式
社区商业已经成为房地产开发的重要盈利点之一，但在实际操作中，社区商业开发并非规模越大越好，而要结合社区人口消费适度开发。
目前社区商业主要有三种开发模式：
一、社区商业中心型
社区商业中心集商业、餐饮、休闲、文化、娱乐、体育、卫生服务为一体。
它包含大型超市主力店或社区型百货店、社区便利零售品牌店；书店、游乐场等文化娱乐设施；银行、邮局等社会服务设施；餐饮、美容、健身等休闲设施；儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。
通过这些主力和次主力店形成了社区商业强大的凝聚力，其辐射的范围在1－
1.5公里，服务人口5－8万人左右。
二、社区次主力店组合型
次主力店组合型社区商业，一般是在商业规模较小，或者招商大型商业困难，或者区域内已有大型连锁超市百货时采用的定位组合模式。
它一般都包含有小型社区超市，书店、儿童乐园等文化娱乐设施；银行、邮局等社会服务设施；餐饮、美容、健身等餐饮休闲设施；儿童教育、音乐培训、舞蹈培训等教育设施。
通过这些次主力店的共同吸引力来吸引社区居民。
其辐射的范围为居民5分钟步行路程范围内，服务人口1－2万人左右。
三、纯商业街模式
纯商业街形式的社区商业业态，在规模较小情况下，一般以
经营社区便利店，满足本社区居民消费为主，在规模较大的情况下，兼顾外向型商业业态，除了餐饮、美容中心等商业具有一定辐射力外，其他品种服务对象主要为本区居民。
在实际的社区商业规划中，既要考评自身的社区人口的消费要求，还要考虑周边一定范围内的社区的商业规划和距离商业中心的远近等指标。
浅议主力店与次主力店标准
浅议主力店与次主力店标准万商俱乐部杨泽轩前言：关于主力店与次主力店标准这个话题，是由业内人士潘好龙先生的一句话启发的，当时有小争论也有共识。
于是万商俱乐部83/84期沙龙专题研讨了主力店和次主力店的标准问题，跟大家一起分享下，希望能对业内同仁有所启悟。
本文成稿要特别感谢万商俱乐部沙龙线上线下的参与者：詹润东、王玉、李保煜、唐明杰、龚安华、卢玲、贺全、徐扬、张琰、许大金、潘好龙、刘洋、张洋、高倩、骆飞。
主力店和次主力店是在我们国内的购物中心规划、招商和运营中经常使用的名词。
提起主力店，业内又称“锚店”（Anchor Store）或叫“核心租户”，其作为购物中心“磁石点”和“定盘星”的作用这里不再赘述。
但是对于次主力店，本人查遍国内外关于次主力店的定义或者权威的标准解释，也找不到比较标准和广泛认同的概念，看来还真是国内的发明。
同时，在对国内外包括港澳台地区的购物中心租户目录进行比较时，我们也发现，他们是把我们国内平常所谓的次主力店也归在主力店或核心租户的。
为了行文方便，下面谈到核心租户时，指广义上的主力店，包括主力店与次主力店概念，而谈到主力店时，则特指狭义上的主力店。
由于主力店、次主力店这个定义是从租户在购物中心中的地位或功用来进行的定性解释，因此下面我们首先从租户在购物中心中的功能与角色来进行租户类别的辨析。
一、租户在购物中心中的功能与角色提起租户在购物中心的功能与角色问题，我们首先会想到“租户组合”这个词，它提示我们购物中心的各个租户如同一台精彩大戏中的不同角色，他们发挥户，区域购物中心以百货店为核心租户，娱乐中心以娱乐业态为核心租户，这也是为什么从符合规律的做法上讲，要先确定核心租户的原因。
需要说明的是，个别核心租户虽然不代表购物中心的主题或特色，但却体现购物中心的主要功能，如餐饮目前在购物中心中成为必不可少的功能，知名餐饮品牌就可能成为购物中心的核心租户。
第三，核心租户是项目客流的主要贡献者或主要贡献者之一，一般而言，由于核心租户的品牌知名度高，其对目标客流具有很强的吸引力，这也是其“人流磁石点”的名称的由来。
商业公司招商佣金标准
招商佣金管理制度（筹备期）为了调动招商人员的工作积极性，本着付出就有回报的的宗旨，特制定本招商佣金管理制度：、①非主力店、次主力店：招商团队拿整体招商客户年租金的3%（其中主谈者为1.5%，另外1%为管理佣金二总经理0.5%+招商总监0.5%，其它辅助招商人员0.5%）②主力店（1000平米以上）：招商团队拿整体招商客户年租金的3% （其中主谈者为1.5%，另外1%为管理佣金二总经理0.5%+招商总监0.5%，其它辅助招商人员0.5%）具体执行办法：1、招商部的招商佣金采用底佣加管理佣金与奖金的体系，部门的总佣金为成交铺位的首年平均租金的3%,具体比例按照店铺的大小、招商难易程度、商家品牌等因素综合考虑。
品牌系数：一线城市及本市大型商业内品牌，难度系数为 1.5，即在基础奖励政策上*1.5招商难度系数：品牌为总公司统一分配开店计划，逐级审批，总部核店的知名品牌，难度系数为1.5，即在基础奖励政策上*1.52、主力店可按照平均年租金的3%进行发放。
采取联营扣点模式的商户，佣金以奖金的形式由公司批准后核定标准发放。
联营扣点商户按照10元/川发放，乘以招商难度系数和品牌系数。
（其中主谈者为1.5%，另外1%为管理佣金二总经理0.5%+招商总监0.5%，其它辅助招商人员0.5%)3、由总经理、招商总监及招商经理单独洽谈的客户，佣金招商主管不参与分配。
4、首年平均租金不包括物业管理费用，客户签订正式租赁合同并交纳不低于两个月的押金及租金情况下，可报请公司发放佣金。
5、佣金发放办法：采用当月报，次月发放的方式1、招商经理、招商主管佣金的50%当月发放。
应得佣金的20%在隔月发放，30%在开业当月发放。
2、总经理、招商总监佣金的50%当月发放。
应得佣金的20%在隔月发放，30%在开业当月发放。
3、招商秘书佣金由总经理按照工作表现在部门总佣发放。
应得佣金的60%在次月发放，30%在开业当月发放，10%开业后半年内发放；6、佣金激励政策在既有的租金的基础上，超出整体项目目标租金收益10%以上，超出部分的10%作为部门开业奖金发放，在项目开业后一个月内发放。
购物中心主力店与次主力店划分
购物中心主力店与次主力店划分商业地产专业讲台第17期：购物中心主力店与次主力店划分本期讲师：万商俱乐部主任杨泽轩讲师简介：杨泽轩，万达集团(企业专区,旗下楼盘)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。
有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。
以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录：杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。
关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个购物中心的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。
到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。
今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。
关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。
我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。
主力店、次主力店定义之惑提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
所以主力店一般对大家来讲比较清晰。
但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。
这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。
我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。
由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。
今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。
第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。
购物中心主力店的评定标准
“购物中心主力店的评定标准” ------《商业地产改变中国》精彩文选。
楼主同样，商业业态也不能作为划分主力商家与经营散户之间的唯一标准。
按常理来看，引入大型综合超市是主力店，那么引入其他如家电连锁超市、餐饮连锁店等，算不算是主力店呢？什么样的店铺是主力店，什么样的店铺是经营散户，往往不是一个单一的标准，而是一个综合的指标。
综合来看，一个购物中心的主力店要符合以下条件：1）拥有高价值的品牌，这一品牌能对市场形成号召力，增强商户信心，能形成招商和经营过程中的稳定力量；2）在高价值品牌之下的优秀的操作团队，具有进取的经营思路和执行能力，能主动吸引人流，而不是被动地接受人流，能在经营过程中形成对人流的强大拉动力；3）具有较强的抗风险能力，能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营，珍惜自身的品牌美誉和影响力，决不会草率地发生撤场行为。
一个购物中心的主力店应该符合以上三个条件，符合这样的条件的店面，才称得上是主力店。
作为一个主力店，就是要形成品牌号召力、吸引人流、稳定经营，这三个内容缺一不可。
不符合这三个内容的店面，就不在主力店的范畴之内。
一个主力店不仅代表了一种商品，代表了一种经营组合，也代表了一种经营和管理的思路，代表了一种稳定的商业力量和积极进取的姿态，具有“以主动的姿态参与整体商业运营过程”的特点。
但没有品牌的商业经营组合就做不到这一点。
没有品牌的商业经营组合只是起到了丰富商品线的作用，是“以一种被动的姿态参与整体商业运营的过程”。
这一主动与被动的区别，就充分说明了主力店与非主力店的区别。
在一个大型购物中心内，如何合理地处理主力店与经营散户之间的关系，是一门艺术。
首先，是经营面积的分配。
在大型购物中心的招商过程中，往往存在这样一个现实：即主力店招商是亏损的，主力店凭借品牌优势，往往将低成本运营作为一个首要的先决条件。
给付租金不高，甚至于还要附加一些苛刻的条件，购物中心在这种前提下获利的可能性并不大。
引入主力店的目的是为了促进散户的经营，因此，招商过程中对主力店的牺牲其实是有目的。
某购物广场主力店招商策略
某购物广场主力店招商策略一、主力店、次主力店目标品牌分类1、主力店目标品牌分类（1）一线品牌（一线品牌属于国际著名连锁企业）：沃尔玛、万客隆、家乐福（2）二线品牌（二线品牌属于国际知名连锁企业）：大福源、乐购、好又多、普尔斯马特（3）三线品牌（三线品牌属于国内顶级连锁企业）：上海联华、北京华联（4）四线品牌（四线品牌属国内区域占主导地位的发展分店超过30家的国内知名连锁企业）：北京物美、深圳华润万佳、家世界等2、次主力店、磁场店目标品牌分类（1）一线品牌：肯德基、麦当劳、星巴克咖啡（2）二线品牌：德克士、开心汤姆、屈臣氏、意大利比萨（3）三线品牌：电玩、儿童乐园、餐饮连锁、院线二、品牌主力店的招商策略（一）一线品牌招商策略分析1、品牌的号召力极大，具有强大的品牌效应，能极大提升购物广场的综合商业价值，极大促进项目的销售，这类品牌应作为购物广场战略发展品牌2、品牌在短期内，在国内发展重心放在经济中心城市和沿海经济发达城市。
本市作为二级市场，在短期内让其入驻的可能性不大，但可以创造条件引其入驻。
3、购物广场在与其谈判中，处于比较被动的地位，能接受的招商条件将十分苛刻，项目的经营成本将大幅度增加。
4、管理公司根据所掌握的信息判断其入驻的基本条件为日租金不超过0.3元/ m2,年租金大约210万元。
（二）二线品牌招商策略分析1、具有较高的品牌号召力和影响力，能极好的提升购物广场的综合商业价值，促进项目的销售，应将这类品牌主力店作为战略优先品牌。
2、中国加入WTO，国内零售市场将逐步开放，这类品牌正在国内大力扩张，抢占一切有利商机，其发展重心除在中心城市和沿涨经济发达城市拓展外，对二级市场的拓展力度也很大，其定位和经营策略比较适合购物广场的定位。
3、相对一线品牌，其入驻的条件对购物广场比较有利。
4、这类品牌经营实力很强，在购物广场经营的效益将会很好。
5、其入驻的基本条件：基本租金争取在0.45元/ m2~0.557元/ m2之间，年租金大约为300万~400万左右。
主力店业态及平面确认标准
附件12：主力店和业态平面确认标准一、确认时间：规划院提供初步设计成果后，商管总部在规定的时间内向规划院确认主力店设计条件，用于第一版施工图设计。
二、确认内容：1、联发客户、次主力店：客户确认租赁区域或提出租赁区域变动要求；客户确认客流、货流动线，各主要入口，空调机房位置、确认立面店招。
2、超市：客户确认租赁区域或提出租赁区域变动要求；客户确认客流、货流动线，各主要入口，设备机房位置、确认立面店招、降板区域及高度。
3、待定业态：招商中心根据招商规划完成招商区域划分图，确定各待定业态的性质，双方确认房产技术条件用于设计。
三、确认方式招商中心组织专题会议，规划院、项目公司参与，对各业态进行确认内容的梳理，最终完成业态确认图纸，招商中心总经理，商管总部总经理签字后，签字文件扫描件OA审批移交，提供给规划院作为第一版施工图设计条件。
OA移交：顺序审批，招商中心对接人→招商中心分管副总经理→招商中心总经理→商管总部总经理→主管商管公司副总裁→规划院项目负责人→所长→主管副院长→院长→主管规划副总裁附件13：主力店房产技术条件及步行街业态规划确认标准三、确认时间：试营业前270天，为第二版施工图出图提供设计条件。
四、确认内容：1、百货：与规划院技术对接完成，装修平面图双方确认（确认机电预留点位），店招位确认，房产技术条件确认。
2、院线：与规划院技术对接完成，装修平面图双方确认（确认机电预留点位），店招位确认，房产技术条件确认。
3、大歌星：与规划院技术对接完成，平面功能图与规划院会签完成，房产技术条件确认。
4、国美、大玩家：技术对接完成，租赁平面图与客户签确。
5、超市：与规划院技术对接完成，商品布置图、店招图、房产技术条件与客户签确，房产技术条件中要求客户提供的所有提资文件（包括但不限于：商品布置图、天花吊顶图、排水点图、灯带图、配电负荷表、疏散指示图、预留设备基础等等）完成。
6、零售业态的主力店、次主力店：与规划院技术对接完成，平面布局图三方（含规划院、招商中心、客户）会签完成，消防问题全部解决，客户提出的其他要求与万达协商完成，房产技术条件与客户签确。
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一、主力店
主力店这个概念，大家比较清晰。
因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。
因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
二、次主力店
（一）、次主力店发展状况
随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。
次主力店，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大，比主力店小的店铺。
涉及的业种也十分广泛，次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。
因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌，如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。
次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。
次主力店，具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广，但含金量较高。
次主力店短小精悍，渗透性强；而且品质感强，内涵丰富。
它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边，由单一走向丰富；由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态。
（二）．次主力店的主要业种及品牌
常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌：
1、快速餐饮：
麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源
2、个人护理：
屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎
3、咖啡饮品：
星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座
4、家电：
顺电、苏宁、国美、生活本色
5、服装：
海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福
6、运动休闲：
SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑
7、书店：
贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心
8、珠宝：
周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝
9、数码通讯：
易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯
10、娱乐休闲：
汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX
11、纤体美容：
玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳
12、健身会所：
中航健身会
13、家居饰品：
家福特、特力屋
14、中式餐饮：
陶然居、湘江老厨、鼎泰丰、潮江春、新梅园、漓江又一轩、湘江老厨、民间瓦罐、毛家饭店、巴蜀风、老院子
15、便利店：
万店通、百里臣、7-11。