旧城改造项目要点说明

旧城改造项目要点
一、几个关键名词
1.拆迁成本：
拆迁中所有的费用，是开发成本的一部分，包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁管理费、测绘费、评估费、拆除费等费用。

一般换算到还建面积的平米单位。

2.定向摘牌：
拆迁业主和政府协商，设立土地出让条件，保证出让的净地可以自己拿到。

3.拆赔比：
新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值。

又叫拆建比，是拆赔方案的核心。

深圳一般是1日0.8,还有拆一赔一。

4.丈量、确权：
对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、违建面积、附属物等做详细的登记，明确房屋产权归属(集体、个人、国家) （有时需补办土地用地手续，房屋产权证等)，经过业生、开发商、政府部门的三方确认，备案，作为拆迁赔偿依据。

5.村民股份公司：
村民的基层管理组织，相当于居委会。

股份公司对村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的联系、召集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用，能减少过程中产生的矛盾
二、补偿方式
拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式。

1.实物：
实物补偿即依据拆赔比给出还建房屋的面积，按照计算标准进行补偿。

2.货币：
货币补偿即根据相应的市场价格给出单位面积补偿款，按照现有房屋建筑面积进行货币补偿。

3.实物为主货币为辅：
实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主，再辅以相应的货币补偿不全接受实物补偿的拆迁者。

4.货币为主实物为辅：
货币和实物相结合的补偿即根据建筑面积给出货币补偿款，对于拆迁居民的回购商品房采取优惠措施，在一定的面积下按照当地单位建安成本价购买房屋。

三、拆赔模式
1.完全市场化拆赔式:
市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的，完全根据村民意愿。

2.有条件市场化拆赔:
采取不界定建房时间的方式，由政府控制综合拆赔比直接对现有
私房按市场方式拆赔。

3.准政策方案一:
完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定仍由规划国土部门界定。

4.准政策方案二:
完全政策方案的基础上对违法私房给予合理的赔偿，但建房时间界定由集体股份公司。

5.完全政策拆赔:
若政府能够保证落实“有效界定建房时间”(即界定合法违法的标准)和“强制拆除违法建筑”两个关键环节，项目能够按照政府政策要求完全实施。

(政府强势，|西部城市)
备注：建议从可操作性出发选拼拆赔方案。

如果侧重于操作风险最小应选择“自条件市场方案”。

如果侧小于维护《两规》，应选择准政策方案1”,但必须解决时间界定中所存在的问题和风险，并能得到村民的认可。

四、拆赔比
“实物赔偿，产权置换”的关键因素是拆赔比。

一般政府政策会有指导拆建比。

在深圳市，采用赔偿面积的方式比较普遍，一般的拆赔比为1: 0.8左右，成熟旺区更高。

村民一般要求拆一赔一。

五、拆迁补偿在实践中的细节
1.赔偿方式
1）阶梯式的拆赔比
以180平米作为基数产权置换，剩下的用货币补偿。

如180以下按照全产权置换，I80-300补偿90%，300-400补偿80%，剩余的就按照货币补偿。

只要不太离谱，不让后面的补偿难做就可以。

(实践中的最佳方式。

)
2）首层赔偿商业
私房的首层是按1:0.82补偿集中商业，私房的二层及以上是按1:0.88补偿住宅或公寓。

原村民不仅可以得到相应面积的住宅，还可以在商业区得到集中商业的面积，并集中经营和管理。

2.鼓励搬迁
1）鼓励搬迁。

村民原先的房子有天有地，现在一下子接受不了高层的楼房生活。

对于这种情况，谁先同意搬迁，谁先选择高层的房子，鼓励搬迁。

2）在政府政策中也有规定鼓励搬迁，如选择货币补偿，奖励10%；配合丈量安置搬迁，奖励10%;(房屋货币补偿金额)
3.安抚村民
1）居民组建物管公司：
居民最担心的是社区里面有物业管理费，担心生活成本增加。

解决办
法就是交给社区来管理，社区自然转变为物业管理公司，可以创造就业机会商铺返还。

2）商铺返还：
低层可以做商铺，返利给居民，统一管理、统一经营，把安置区的低层商铺让利给老百姓，对于老百姓更有吸引力。

水电费可以直接由水电公司来处理。

以现状赔偿。

4.以现状赔偿：
对于没有产权、不合法的建筑，一股以现状为准进行赔偿，不去区分有无产权，合章、违章不区分有其深层次原因。

六、设定拆赔方案的关键
1.旧城改造区域的普遍现状特点
1）违章私房普遍:
2）产权关系混乱:
3）面积超标严重:
4）建筑强度大:
5）业主来源复杂:
6）建房形式多样:
2.设定拆赔方案的关键
1）查帐:
拆迁区房屋有翔实的查帐资料，三方都确认。

!拆迁改造之前，再次所有房屋按照查帐资料确认，确认之后抢建房屋不予赔偿!
2）确权:
确认建筑合法、非法的标准:关键是界定美房时间。

但在实施中由于界定建房时间不确定性因素多，项目前期工作存在时间长、操作难等问题。

I界定人由规划国土部门或集体股份公司，可形成两套方案。

3）可行性:
七、旧改项目关键点:
1.拆迁进度:
旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞争策略的制定。

2.规划方案:
容积率、物业比例等技术指标，直接涉及到开发商利益和政府利益。

3.拆赔方案:
村民和开发商的利益冲突，涉及到拆赔比、现状建筑合法和非法的判别。

4.经济测算:
保证项目开发的市场可实现性。

八、旧城改造对于开发商的挑战
“城中村改造有很多历史遗留问题，还有原村民的观念问题，短
期内都无法解决，自然就影响工程进度，而且利润菲薄，这也是开发商鲜少介入旧城改造的主要原因。

“开发商所遇到的问题比想象的要复杂很多。

“不但利润微薄，而且工作相当繁琐复杂。

困扰着城中村改造的，首先是产权困境，城中村大量违法违规建筑存在的现实与土地产权特殊性的矛盾，令改造陷入两难境地;城中村改造需要以更细致、深入的调查研究为基础，将其中的具体工作如土地、房产、产权现状严格细化。

对《物权法》理解不一致，城中村改造涉及人口众多，如果没有相关的法律作为制定决策和方法的基础，城中村改造将面临更多的难题。

最大的难题就是村民的补偿问题。

村民们补偿期望值过高和恶意抢建增加补偿已成为城中村改造工作的最大障碍。

由于开发商与原住民都有各自不同的利益，双方就拆赔比及补偿方式等方面需要较长时间的博弈。

其次便是规划和补偿困境，城中村改造的“容积率”所引起的赔付与规划问题同样矛盾，给改造单位带来巨大的风险。