我国高房价的产生原因及其应对措施

我国城市高房价的产生原因及其应对措施

资源与环境科学学院房地产经营与估价专业

指导教师王健

作者韩彪

摘要：自从2008年风靡全球的金融危机发生之后，各国为了应对此次金融危机，纷纷推出一揽子经济复苏政策。中国方面，为了刺激经济增长，实施了四万亿元投资计划，总体而言取得了良好的效果。虽然在这次投资计划中没有涉及房地产业，但我国房价却一路上涨，购房成为普通居民沉重的负担。于是对我国高房价的产生原因展开了研究，得出诸如国家土地供应量不足、物价水平的上升、投机、投资性购房比重的加大、房地产市场供需不平衡等原因，针对现实存在的问题，结合自己的理解，总结出一些应对我国高房价的措施，如加大土地供应量、稳定物价、打击房地产市场投机炒房行为，加大保障性住房的建设力度等，对稳定我国房价，限制房价过快增长，保持我国房地产市场健康发展有重要作用。

关键词：高房价产生原因应对措施

1我国城市商品住房市场现状

目前，北京、上海等一线城市房价已经处于极高水平，但是由于限购令的出台以及银行提高存贷款利率和存款准备金率等措施，导致房地产市场需求降低，使北京、上海的房价有了小幅度的下降。银行利率的上调，增加了开发商的贷款难度和成本，从而使房地产市场开发量有所减低，限购令的出台，使人们购房数量受到限制，从而减少了市场需求量，国家对二手房营业税进行了调整，增加了二手房交易成本，有利于打击投机、炒房行为，规范二手房交易市场。

国家为应对高房价问题，出台了一系列宏观调控政策，诸如上调银行利率、限购令的出台、调整二手房交易营业税等，有效的降低了市场需求，规范了二手房交易市场，打击了投机、投资性购房行为，在一定程度上保证了房地产业的健康、稳定发展。但是，现阶段房地产市场还存在一些问题，诸如房价仍然较高，普通民众还是买不起房子，以及房地产市场不规范等。

2高房价的产生原因

尽管今年许多城市的房价出现了近年来的异常不景气，但依然高价在售。推高房价的原因有很多，主要有以下几种原因：

2.1老百姓买涨不买跌的心态

在楼市中流传着这样一句话，“买涨不买跌”。可见诸多炒房者的加入把整个楼市搅得一团糟，所以只注重投资和投机的炒房族严重影响了自住消费者的心理。当许多人还没有购买房子的经济实力时，看到日益高涨的房价时也会按捺不住。从而都相互盲目跟风，不管三七二十一，也不管自己的能力和需求，总担心未来的房价会越来越高，至少现在的房价比未来低，他们都会这样认为，于是就形成了恶性循环，越追越涨，越涨越追[1]。结果，目前的房价到了高不可攀的地步，究其原因，和购房者的消费心理有着一定的关联。

2.2高地价催生高房价

房地产是房产和地产的总称，因此在商品房价格中，地价占有相当大的比重。因为土地属于非可再生资源，随着土地资源的减少，地价也是水涨船高，房价高也就在情理之中了。

香港太平洋总裁贾卧龙认为："现在可供招标、挂牌的土地越来越少，很多地方都是“一地难求”，“天价地”也屡见不鲜。对于绝大部分的开发商来说，加大了拿地成本，他们只有两条路可走：一是房价不变。在占总成本大多数的土地成本上涨的前提下，要想保证房价不变，开发商只能压缩其他的开支，这必然会影响到楼盘品质。另一种情况是，其他开支不变，保证楼盘质量，而在土地开发成本增加的情况下，开发商要保证利益，只能将多出的负担追加到房价上。不管他说的对与否，但是他却道出了实情。但也没办法，土地属于国家，这也是由中国的特殊国情所决定的[2]。

2.3开发商捂盘惜售抬高房价

开发商经常传出"捂盘"之声，"捂盘"似乎成了一种见怪不怪的楼市现状。导致房价上涨过快的因素之一，在于部分开发商的“捂盘惜售”行为。这种行为导致一定时期房地产市场供不应求，从而导致房价上涨。

2.4人民币的升值

人民币的升值缓解了国内加息压力，既可降低房地产企业成本，也可降低购房者银行按揭利息。但是，汇率上调会刺激高档房地产的价格上涨。因为人民币的小幅升值会使得外资预期国内房地产未来形势会走好，刺激资本流入房地产业，使房地产业需求增加，对目前国家对房地产行业的宏观调控产生了抵消作用。但是短期内国外资本大量进入房地产市场的可能性很小，因为目前房产转让税已经上调，大大提高了交易成本，政府的宏观调控可以压过人民币进一步升值预期对房地产市场的影响，总体上房价的下降趋势应不会改变[3]。

2.5供求关系影响价格

价值决定价格，供需影响价格，今年房地产市场将继续保持平稳增长，受刚性需求和居民消费结构升级的影响，商品房销售量总体还将继续增长，房地产市场将会供不应求，住房价格有上涨的预期[4]。

2.6土地供应不足

据去年年底中国房地产协会秘书长顾云昌分析称，北京已经连续三年未完成土地供应计划，整体来说，供应与需求相比还是偏紧。土地供不应求，开发商为了找"米"下锅，自然会对一些地块进行争抢，加之有些开发商对未来房地产的预期过于乐观，所以地价就被"抬"高了。可见，房价持续上涨和土地供应不足有一定关系。

2.7腐败问题

总结中国房地产界富豪积累财富的基本流程是“低价获得土地→向银行等金融机构抵押套取资金→用套取的资金进行下一轮土地的运作，如此循环，直至资金链条难以支持为止”[5]。而其基本流程的运转与官员贪污、腐败有直接关系。

3 抑制房价过分上涨的措施

3.1加大保障性住房工程建设力度

各地要增加保障性住房用地的供应量，加强政府对土地使用情况的监管，加大经济适用房、廉租房、公租房、棚户区改造的建设力度，完善我国保障性住房体系，解决困难家庭、新上班族、外来务工人员的住房难问题。

3.2调整二手房营业税

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买不足5年转手交易的住房，统一按售价全额征税。此政策有利于打击投机、投资性购房行为，增加其二手房交易费用，减少炒房者的收益，加大投资风险，有利于维持房地产交易市场的稳定。

3.3提高二套房首付比例和贷款利率

对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 [6]。提高第二套住房首付比例，有利于限制投资、投机性购房，减少房地产市场的需求量，有利于促使房价下降，稳定房地产市场。

3.4增加土地供应量，加强对土地使用情况的监督

各地政府要增加土地有效供应量，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。对开发商已取得的土