乐陵市场初步调研报告

44.24
社会存款额（亿元） 存贷比
社会贷款额（亿元）
个人存款
从社会存贷款比重看，乐陵贷款比重占比排 名第一，约71.5%，一方面反映了当地银行 经营风险较大，另一方面也说明乐陵社会投 资热度较高，经济的活动度较强；
从个人存款比重所占社会存款比重看，乐陵 的个人存款比重占74.55%，和金乡、济阳 相差不大，说明居民潜在的消费基础较好， 具有潜在消费的收入支撑；
城市总体布局结构：
“一心二带三片”
“一心”指文昌路－枣城大街－阜盛路－云红大街围合的城市中心，是全市的商 业服务、行政办公和文化娱乐中心； “二带”指沿跃马河、盘河形成的滨河绿化景观带； “三片”指以高新技术产业、教育科研、文化体育用地为主的东部片区，以工业、 仓储、市场用地为主的北部片区，以生活居住、商业服务、文化娱乐用地为主的 西南片区。
【开工面积与销售面积】乐陵市相对其他城市每年的库存量略少，但因每年的开工 量都很大，累积的库存量大，供大于求，房地产市场风险加大；
180 160 140 120 165.1 37.05% 40.00% 35.00% 27.86% 30.00% 25.53% 26.51% 25.00% 20.00% 61.88 37.16 15.67 46 33.08 16.92 8.77 微山 销售与开工比 66.28 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 济阳 乐陵 金乡 平原
第一章：城市认知
城市区位 配套资源 未来发展
【商业银行医院配套】乐陵市已形成商业大厦原商圈与银座义乌商贸城新商圈两个商 圈，老城区与新西南片区的商业氛围足够成熟，医院资源还是以老城区为主；
人民医院 商业大厦 中医院
商业大厦 商圈
妇幼保健院 枣百购物广场 银座
义乌商贸城 汽车站
第一章：城市认知
城市区位 配套资源 未来发展
农村居民收入与消费比
城镇收入
城镇农村收入比
乐陵农村消费动力较足，与五所样本城市相 比，农村居民消费与收入比值仅次于平原， 处于第二位；
从城乡收入对比看，乐陵城乡收入差距较大，仅 次于微山，高于同县域的平原，城乡居民收入差 距比约为2.29； 位于样本城市末位，但城镇居民收入水平较高；
从城乡收入看，乐陵与平原农村居民收入水平低，
重视孩子教育，并存在校生源外流现象：乐陵义务教育阶段在校学生人数较大，但
初中在校生源与样本城市相比减少幅度大；
第三章：乐陵住宅市场认知
一级土地市场 二级住宅市场 城市板块解读 重点板块透析
【土地出让与成交量】近5年土地成交率98.25%，供基本等于求，但前2年挂牌量过 大，后3年政府控制下，挂牌量逐年减少；
第一章：城市认知
城市区位 配套资源 未来发展
乐陵市位于山东省北部，北濒天津滨海新区，地处黄 河三角洲高效生态经济区西端，是环渤海经济圈与山 东半岛蓝色经济区（半岛城市群）结合部；
行政区划：
总面积规划1172平方公里，人口70万人，现辖9镇，4
街道，3乡， 1处省级开发区、1处省级农业高新技术产 业示范区和1处国家黄三角规划的循环经济示范园； 交通： 德滨、济乐高速，省级公路4条，干线公路19条，分别 与京沪铁路、京福高速、天津港、黄骅港、济南机场相 接，实现“一小时到济，两小时达津，三小时抵京”；
42140
济阳
乐陵
金乡
平原
微山
小学在校人数
中学在校人数
乐陵市小学阶段在校人数五个样本县域最多 的县域，在校总人数约为54440人，与总人 口最多的微山相比，多3666人；
乐陵初中阶段在校人数还是排在首位，但与 小学人数相比，减少数量最多，约23702 人，初中生外流现象严重；
第二章：城市宏观经济解读
第二章：城市宏观经济解读
经济背景比较 经济活力比较 人口及教育分析
【人口数量比较】人口基数多，乡村居民基数大，农村进城购房成为房地产发展的 80 主要供应群体； 71.62
70 60 50 40 30 20 10 0 济阳 乐陵 总人口（万人） 金乡 平原 微山 55.67 45.4 70 64.17 59 49.87 46.74 37.35 49.9
160 140 120 100 80 60 40 20 0 160.84 2.15 118.49 95.21 1.40 84.77 140.6 1.76 79.96 53.22 104 80.17 1.00 0.50 0.00 济阳 乐陵 金乡 平原 微山 1.95 2.01 2.00 1.50 160 140 120 100 80 60 40 20 0 80.00% 140.6 77.89% 80.31% 74.05% 74.55% 70.00% 118.49 109.51 104 60.00% 56.42% 95.21 90.75 88.34 50.00% 83.52 70.5 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% 济阳 乐陵 存款额 金乡 平原 微山 存款比
第二章：城市宏观经济解读
经济背景比较 经济活力比较 人口及教育分析
【社会固定投资与房地产投资分析】社会固定资产投资额比较低，并且房地产所占 比重较高，投资有点热；
社会固定资产投资比较
160 140 120 138.75 121.66 86.6 114.28 142.56
25 20 15 10 9.98 6.52 4.70% 8.20% 22.26% 19.28
乐陵近5年土地挂牌量（协议量）共1839695㎡，成交量1807489㎡，成交率98.25%； 10年11年土地挂牌量巨大，近3年土地挂牌量逐年递减，保持了正常的挂牌量；
第三章：乐陵住宅市场认知
一级土地市场 二级住宅市场 城市板块解读 重点板块透析
【土地成交价格】乐陵市属于地价偏低的城市，2014年成交也突破了100万元；
自然及产业优势：金丝小枣之乡、中国调味品之都、国
家级马铃薯工程技术研究中心、金麒麟集团国家认定企 业技术中心、泰山集团国家认定企业技术中心和工程技 术研究中心等4家国家级研发机构；
第一章：城市认知
城市区位 配套资源 未来发展
【教育配套】乐陵教育资源已随着政府规划的新居住中心向西南片区迁移，西南片区 的教育资源最丰富；
城市规划侧重性明显：乐陵老城区地块少且面积小，一般用于旧城改造项目；西南
部区域围绕新汽车站及新一中已形成了新的居住中心，未来围绕盘河区域将形成新 的商务中心；
第二章：城市宏观经济解读
经济背景比较 经济活力比较 人口及教育分析
【城市评价】乐陵特色经济明显，但是经济总量偏低，处于德州市中游水平；
地区
齐河 德城区 陵县 临邑 禹城 乐陵 平原 宁津
乐陵市城市总体规划获山东省政府批复。据悉，规划期限至2020年，届时城市人口将达到26 万人左右，用地为30.88平方公里，城镇化水平达到50%左右。
跃马河、盘 河形成的滨 河绿化景观 带
商业中心、 行政办公 中心、文 化娱乐中 心
规划中的居住片区
第一章：城市认知
城市区位 发展现状 配套资源 未来发展
【居民消费与城乡居民收入】乐陵城镇居民收入高，城乡收入差距大，但农村居民 消费力足； 农村居民收入与消费比 0 1 2 3 4 5 6
80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 济阳 乐陵 金乡 平原 微山 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 济阳 农村收入 乐陵 金乡 平原 微山 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0
第二章：城市宏观经济解读
经济背景比较 经济活力比较 人口及教育分析
【地方财政收入比较】财政收入偏低，规模企业较少；
五地地方财政收入比较
25
20.51
20 15 10 5 0 济阳 乐陵 金乡 平原 微山
10 7.06 4.9 4.41
地方财政收入比较（亿元）
与五个样本城市相比较，乐陵的财政收入高于平原，说明乐陵大企业少；
第一章：城市认知
【城市评价】 县域优势显著：乐陵地域面积广，人口基数大， “金丝小枣、调味品”等特色经济 型优势明显，2011年度入选中国最具投资潜力中小城市百强； 城市环境优质：乐陵市西部及城区借助跃马河、盘河打造了一系列水系公园，环境 优美； 配套资源分布较均匀，新居住片区西南片区配套资源丰富：新商圈形成，新一中、 三小、新汽车站等完工并投入使用，西南片区的配套资源较老城区更丰富；
25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.13 5.04 5.00% 4.49% 3.54% 0.00% 济阳 乐陵 金乡 平原 微山
Baidu Nhomakorabea
100
80 60 40 20 0 济阳 乐陵
5
0 金乡 平原 微山
房地产投资额（亿元）
房地产与社会投资的比重
社会固定资产投资比较
从社会固定资产投资比较看，乐陵社会固定 资产投资额居中，2012年为121.66亿元， 低于济阳、微山，比平原略高；
【县域经济评价】 经济总量较大，农村居民消费动力较强：乐陵经济总量处于德州所辖县市的中游水 平，农村居民收入略低，但农村居民消费信心较足，农村居民消费力较旺； 社会固定资产投资不高，但房地产投资有些热：房地产投资在社会固定资产投资中 比重高，总量大； 贷款与存款分析：社会存款中居民所占比重大，潜在消费力有待于挖掘，存贷比 稿，说明经济活动力强，有一定规模的企业存在，财政收入有所保证；
乐陵城市初步市场调研报告
星空地产营销管理中心
2014年11月
目 录
第一章：城市认知 1.1、城市区位 1.2、城市配套资源 1.3、未来城市发展规划 第二章：乐陵经济环境认知 2.1、区域间城市发展背景比较 2.2、区域经济活力程度分析
2.3、区域人口及教育分析
第三章：城市房地产发展认知 3.1、一级土地市场分析 3.2、二级房地产市场总结 3.3、城市市场板块分析 第四章：目标地块分析 4.1、地块属性研判 4.2、宗地开发建议原则 4.3、地块开发建议
农村人口（万人）
与五个样本城市相比较，乐陵市人口基数仅次于微山，远高于平原，乡镇人口排在五个样 本城市的首位，农村人口将是购房的主体；
第二章：城市宏观经济解读
经济背景比较 经济活力比较 人口及教育分析
【义务教育阶段在校人数比较】教育重视度较高，小学在校人数首位；初中在校人 数减少幅度，存在生源外流现象；
乐陵市地价刚突破100万元/亩，地价属于偏低的城市； 2012年的土地价格呈现下降到趋势，主要是西南片区成交量大，价格低，拉低了成交均价；
2013年政府为了提高地价，出让了四块地给乐陵市城市资产经营建设投资有限公司，均价
120万元/亩，提高了2013年的成交均价；
第三章：乐陵住宅市场认知
五所样本城市相比，除去金乡，乐陵排名第
二，绝对比值数字不是很高，但相对于平原的 5.13，房地产投资有些热；
第二章：城市宏观经济解读
经济背景比较 经济活力比较 人口及教育分析
【社会存贷款与个人存款分析】较高社会存贷比重，说明了社会投资的热度较高， 经济的活力较旺盛；居民储蓄款所占社会存款比重大，反映乐陵潜在的消费力较 强； 180 90.00% 160.84 180 2.50
与样本城市相比，乐陵经济总量略高于金乡、平原， 但人均GDP还低于平原； 同一行政单位中，乐陵经济处于德州各县域的中游水 平；
ＧＤＰ（亿）
３６０ ２５６ ２３８ ２３６ ２３４ ２１５ ２００ １８７ １７５ １６９ １３５
武城 夏津 庆云
第二章：城市宏观经济解读
经济背景比较 经济活力比较 人口及教育分析
一级土地市场 二级住宅市场 城市板块解读 重点板块透析
【13-14年新成交土地】成交9宗地块面积约为18.55万㎡，其中乐陵城市资产经营建 设投资有限公司成交10.8万㎡，成交均价也比较高；其他楼面价多数在500元/平方米 以下；
第三章：乐陵住宅市场认知
一级土地市场 二级住宅市场 城市板块解读 重点板块透析
小学在校人数
60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 济阳 乐陵 金乡 平原 微山 31984 54440
中学在校人数
40774 31307 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 30738 19016 20718 24438 18539