东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作解读分析
东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法的通知
东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2021.01.13•【字号】东府〔2021〕3号•【施行日期】2021.01.13•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市管理正文东莞市人民政府关于印发东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法的通知东府〔2021〕3号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：现将《东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法》印发给你们，请认真组织实施。
东莞市人民政府2021年1月13日东莞市轨道交通TOD范围内城市更新项目开发实施办法目录第一章总则第二章适用范围和改造方式第三章政府和集体收益及分配第四章实施流程及要求第五章部门职责第六章附则第一章总则第一条为贯彻落实建设粤港澳大湾区国家战略，全面推进“湾区都市、品质东莞”建设，强化土地集约利用、优化城市空间布局、提升城市品质，切实拓展与优化城市发展空间，更好践行经营城市的理念，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）、我市轨道交通建设及TOD综合开发“1+N”政策和城市更新相关政策等文件精神，结合实际，制定本实施办法。
第二条基本原则：（一）坚持政府主导、整体统筹、连片开发原则。
鼓励城市更新多种改造模式并举，激发市场参与度，加速城市更新进程。
（二）坚持高效集约利用原则。
TOD范围内采取土地复合利用以及“高强度、高价值、高集聚”的开发原则，大力提高建设用地利用效率，实现政府、集体、开发企业多方共赢。
（三）坚持规划先行原则。
坚持“先规划、后用地”，TOD地区采用圈层式的布局原则与较高开发强度，TOD范围内城市更新单元原则上应位于TOD规划确定的更新改造范围内，已编制TOD综合开发规划的，以TOD综合开发规划作为地块控规编制和调整的主要依据；未编制TOD综合开发规划的，可通过编制“单元划定方案+前期研究报告”的方式编制或调整地块控规。
东莞市城市更新政策特征分析
东莞市城市更新政策特征分析发布时间：2022-06-22T06:37:02.461Z 来源：《科技新时代》2022年5期作者：张永雄[导读] 文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。
广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司广东省广州市 510000摘要：文章对东莞市城市更新实践和政策进行整理分析，梳理出东莞市城市更新深化历程和操作流程，归纳总结东莞城市城市更新政策特征，以供参考。
关键词：东莞市；城市更新；政策特征一、东莞市城市更新演化历程（一）探索起步阶段 2009-2012年，东莞城市更新属于探索阶段，政策特点是“培育市场、政府让利，鼓励改造”。
东莞早在广东省政府正式颁布出台“三旧”改造政策（粤府〔2009〕78号文）之前的2009年3月16日，东莞市人大常委会便已制定出台（东莞市第十四届人民代表大会常务委员会公告第5号），提出为推动全市产业结构调整和转型升级，要加快实施“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造；该暂行办法还规定了东莞市“三旧”改造的几种主要形式，包括转型企业明晰土地权属、建设用地改变用途、超占土地完善后续、单宗建筑物拆建改造以及成片拆迁改造等。
在省政府出台78号文政策后，东莞市人民政府紧跟于2009年12月16日制定出台政策（东府〔2009〕144号），对东莞市辖区范围内“三旧”改造工作中土地、规划、审批、开发等问题作出比较明确的规定，正式开启东莞市“三旧”的探索实践。
（二）规范管理阶段2013-2017年为东莞市“三旧”改造常态化阶段，政策特点是“规范管理、优化完善、常态化全流程管理”。
2013年东莞市以政策（东府办〔2013〕151）号开启了“三旧”改造常态化的实施起点，2014年12月东莞市政府于出台政策（东府〔2014〕147号），贯彻落实“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”的十六字方针，对本市“三旧”改造的改造区域、主导方式、改造类型、规划管控、管理机制等进行了变革转变，建立城市更新单元统筹机制，促进东莞市“三旧”改造工作进入常态化稳定实施阶段。
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知文章属性•【制定机关】•【公布日期】2019.05.07•【字号】东府办〔2019〕29号•【施行日期】2019.05.07•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】商务正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》的通知东府办〔2019〕29号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2019年5月7日目录第一章总则第二章前期工作第三章实施挂牌第四章逾期措施第五章成交后事项第六章地价款确定和分配第七章附则东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）为贯彻落实《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号），规范有序实施单一主体公开挂牌招商，建立公平透明的城市更新公开市场，特制定本操作规范。
第一章总则第一条本市城市更新单一主体挂牌招商按本操作规范实施。
单一主体挂牌招商主要适用于以下情形：（一）更新单元需引入市场主体对集体土地或国有土地上旧城镇、旧村庄、旧厂房进行改造；（二）更新单元范围内集体土地、国有土地混合，需引入市场主体实行整体改造。
更新单元内，政府主导、符合条件的土地权利人自行改造及其他形式改造，按有关规定执行。
第二条一个更新单元原则上整体挂牌确定一个改造主体。
第三条挂牌招商方案经市人民政府批准后，由更新单元所属的镇人民政府（街道办事处）委托市公共资源交易中心实施。
第四条单一主体挂牌招商分政府（集体）综合收益报价和不动产权益要约收购两个环节实施，采用“线上+线下”方式交易。
政府（集体）综合收益报价采用实物收益固定、地价款网上竞价方式实施，报价最高者作为不动产权益要约收购的收购主体。
不动产权益要约收购环节采用网上公告、线下应答的方式实施，收购主体限期内完成100%不动产权益收购的，确认为成交方。
城市更新及旧改模式分析
深圳2009年可经营性土地成交一览表
序号 宗地编号
宗地位置
用地性质 用地面积 容积率 建筑面积 成交价格 楼面地价 成交日期
1 G01020-0204 龙岗区龙城街道回龙埔社区
住宅
77726 4.0 309349 80000 2586 2009-4-29
2 A009-1289等3宗 宝安区26区
商住混合用地 90836 4.5 406000 261000 6429 2009-6-2
3
T107-0012 南山后海中心区
商业性办公
2764 12.7 35096
19000
5414 2009-6-5
4
A115-0131 宝安大道西侧、航城大道北侧
居住
81044 2.4 194506 26309 1353 2009-6-5
14 B205-0015 市中心区金田路与福中三路交汇处 商业性办公用地 5500 11.0 60501 48100 7950 2009-10-16
15 B205-0001 市中心区金田路与福中一路交汇处 商业性办公用地 8090 16.0 129439 98500 7610 2009-10-16
16 B205-0022 市中心区金田路与福中三路交汇处 商业性办公用地 4634 8.6 39853 33800 8481 2009-10-16
8
A113-0005 宝安区西乡街道银田路
商住混合用地 38546 2.4 92511
300
32 2009-8-18
9 A510-0131等2宗 光明街道公园路南侧
居住
90737 2.0 181474 120000 6613 2009-8-28
东莞三旧改造流程及地价款的确定解析
• 6．旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）的起始价系数不低于 40%， “工改居”、“工改商”的起始价系数不低于 70%，“工改 M0”的起 始价系数不低于 50%。两种及以上情形混合但能分别评估的，则分别适 用不同的起始价系数；两种及以上情形混合且不能分别评估的，按照土 地面积占比确定起始价系数。
注意
1．新规划条件下出让地块的市场评估价按照相关评估规范评估确定。
2．宅基地及地上房屋权益人的拆迁补偿评估成本根据拆迁补偿方案 评估确定，涉及物业补偿的，按照以下公式评估确定： 物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本）×建筑面 积 其他权益人的拆迁补偿评估成本按照现状使用条件下的土地使用权市 场评估价和建筑物不考虑成新率的重置成本之和确定。
其改造方案申报审批流程如下：
三、东莞市三旧改造项目流程时间节点
四、土地出让金标准
• （一）非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为1000元/m2；第二 类镇街为600元/ m2；第三类镇街为400元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面 地价）。
• （二）商业改为商住用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为500元/m2；第二类镇街 为300元/ m2；第三类镇街为200元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。
评估成本－集体物业补偿成本－配建并无偿移交公共设施成本）×起 始价系数
2．涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产）的情况下，计 算公式为： 地价款起始价＝公有资产市场评估价+（新规划条件下出让地块的市 场评估价－拆迁补偿评估成本－集体物业补偿成本－配建并无偿移交 公共设施成本）×起始价系数
对东莞市2023年“三旧”改造新政的解读与思考
对东莞市2023年“三旧”改造新政的解读与思考2013年1月，东莞市政府印发了《关于聚集先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》的通知，作为新一轮“三旧”改造（城市更新）工作的纲领性文件，《通知》就近年来东莞市存在的博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题，从“总体要求，强化规划引领、重点改造、规则透明、机制创新、实施保障”等六方面提出了一系列的要求和方向性措施。
从开发商/前期服务商、拆迁户/村集体、镇府角度对新政做出如下思考：一、对于开发商/原前期服务商来说1.如何协调将意向项目划入大中小圈（考虑指标、用地规划等）；如华润置地参与深圳片区统筹规划。
结合市场、资金流、成本和政策变化，要视新政（公开招引实施主体、地价计收、平衡系数、联动改造等具体要求）出台时间、具体内容研判项目可实施性，是否还扎钉“大中小圈”的优质项目或寻求服务合作。
国企和央企在政策和资金方面更具有优势。
2.镇府公开招引专业技术机构，具体要求如何？是打包招引或单项招引？专业对口的服务有哪些？费用如何结算（预计招拍挂成交后支付）？原前期服务商发展方向如何（会是多项业务融合成新的服务公司吗），业务和人员是否需要重新整合？3.要约收购时，拆迁户可能提出更高的补偿要求或变相补偿，与前期工作时镇府协商结果不符，倒逼收购方增加收购成本、重新算账、重新谈判。
4.开发商和政府的开发思路、算账方式有所差异，且若收购方开展权益要约收购时补偿成本与前期预期相差过大，可能影响项目落地实施时间和实施可行性（规划调整、重新算账问题）。
5.拆迁户若不接受新的补偿安置成本核算谈判，则项目实施难度大，结合目前市场情况，需要较长的时间过渡；待普遍实施度高时，可以降低补偿预期和开发成本。
6.解决了单元划定与后续控规调整不一致问题，加之审批制度的改革，减少了成本和时间，提高了效率。
7.提出了境外权益人签约及产权注销、下落不明权益人或无主房屋财产代管，公有资产处理的思路。
东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知
东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2019.11.15•【字号】东府办〔2019〕61号•【施行日期】2019.11.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】固定资产投资正文东莞市人民政府办公室关于印发进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策的通知东府办〔2019〕61号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2019年11月15日关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资若干政策为贯彻落实市委十四届九次全会精神，为投资松绑，以减负提速扩面为重点，进一步优化城市更新政策，加快推动项目落地建设和固定资产投资，稳定经济增长预期，结合当前实际，制定如下政策。
一、妥善处理新旧地价政策衔接。
对于村组集体自行改造或与企业合作改造的“工改居”“工改商”项目，以改造方案首次批复时间为界线，批复日期在2018年8月15日之前的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的20%计收地价款；批复日期在2018年8月15日之后的，按区片土地市场评估价（容积率修正后）的30%计收地价款。
二、实施最低挂牌招商起始价系数。
单一主体挂牌招商地价款起始价按最低起始价系数核定，即旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）单元按40%核定地价款起始价，“工改M0”单元按50%核定地价款起始价，“工改居”“工改商”单元按70%核定地价款起始价。
政府（集体）收益报价环节完成后，收购主体向市自然资源局提供相应额度的银行保函，可申请退回90%的保证金。
三、降低更新实施主体税收负担。
更新单元（项目）实施主体在出让红线外承担的公共设施建设、易地安置用房建造、道路改造、园林绿化施工或其他工程等责任，应在出让合同约定或单元划定图则、“1+N”总体实施方案（或改造方案）、实施监管协议等文件中予以明确；对于此前已批但批复未列明有关责任的更新单元（项目），由镇人民政府（街道办事处）与实施主体协商补签实施监管协议并报市自然资源局备案，备案后由镇人民政府（街道办事处）出具确认函件；实施主体因承担上述责任而实际发生并完成支付的相关支出，在取得合法有效凭证的前提下，可视为符合出让合同约定或政府文件要求的项目规划用地外建设的公共设施或其他工程实际发生的支出。
东莞市城市更新前期服务商实务要点
收集权属资 料与初审
初次公示与 异议处理
相关机构 核查确认
审查部门 最终审查
二次公示与 异议处理
•公式15日 •地点：项目现场、村公 告栏、政府部门网站和 平面媒体 •异议复核后再次公示
•镇（街）更新机构转镇 自然资源分局、镇房管 分局审查 •主要适用于土地房屋权 籍调查情形
上报市局 备案
拟定拆迁补偿方案
合并形成
2018版新政
政府主导改造
1.政府土地储备 2.市属国企土地整备开发
3.政村合作
土地权利人自行改 造
村企合作
单一主体挂牌招商
取消，统一为
前期服务商指引
前期服务商指引主体
镇人民政府 （街道办事处）
自行 实施
委 托
下属企 业实施
授 权
集体经 济组织
政府 采购
专业机构 或综合性 开发企业
实施
前期服务商实施
第二类：依法登记的土地使用权人、房屋所有权人
土地所有权人：宅基地、集体建设用地、国有 出让地、国有划拨地等
第三类：土地、房屋实际使用人
未依法登记但凭历史用地、转让协议实际使用 土地、房屋的个人或单位
核查和确认不动产权收益
实际权利人的确认
《东莞市城市更新单一主体挂 牌招商操作规范(试行)》(东府 办〔2019)29号)
前期服务商指引
村集体招引流程---集体决议阶段
前期服务商指引
选定方式
只有一家报名企业符合条件
可以直接确认（常平镇、长安镇）；
经股东大会或股东代表会议表决可以直接 确认（茶山镇、南城街道、樟木头镇、莞 城街道）
家或两家以上报名企业符合条件
召开股东大会或股东代表会议进行表决，
东莞市自然资源局_城市更新单一主体挂牌招商地价款起始价评估复核费项目支出绩效目标批复表
二级 指标
三级 指标
指标值（或计 划水平）
二级 指标
三级 指标
计划指标值（或计划水 平）
数量指标 （或建筑规
模指标）
评估复核项 目数量
23
数量指标（或 建筑规模指 标）
评估复核项 目数量
23
预期产 出指标
质量指标
时效指标 （工期指
标）
评估复核成 果质量
项目进度
绩效 指标
效果指 标
预算（或投 资规模）控
制指标
社会、经济 、生态效益
指标
可持续影响 指标
预算执行情 况
数据使用情 况
对城市规划 、建设的支
撑
100%
质量指标
评估复核成 果质量
100%
时效指标（工 期指标）
项目进度90%以上来自预算（或投资 规模）控制指
标
预算执行情 况
达到预期
社会、经济、 数据使用情
生态效益指标
况
达到预期
可持续影响指 评估复核数
根据《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范》 的要求，自然资源局负责地价款起始价的复核工作， 2020年涉及城市更新单一主体挂牌招商地价款起始价 评估复核的项目共23宗，地价款起始价评估复核费预 算为500万元，按实结算。经与市自然资源局沟通， 建议安排300万元，核减200万元，按实结算。
一级 指标
政局 评、重点绩效评价的重要依据之一。请你单位将本项目的绩效目标与部门预算按有关规定一并公开，并以
批复 绩效目标为导向，加强项目管理，及时采集相关数据，做好绩效监控，努力提高财政资金使用效果，确保
意见 绩效目标的实现。
标
据作用
100% 100% 90%以上 达到预期 达到预期
东莞市城市更新思考
东莞市城市更新思考利树康东莞市横沥镇城市更新办公室（下转第24页）并制定了相应的城市更新对策，以提升东莞进一步加强东莞的城市现代化建设。
城市更新；更新策略东莞走了一条“外源经济+社区股份合作制+从一个典型的农业县发展成国家将新型城镇化作东莞在“新常态”下也经济发展遭遇瓶颈，结构调整和转型升级压力巨大。
“外资驱动、多轮并转、以地生财、增长的发展道路。
这种模式在推动东莞社会经济发表现为以下几方面：一是东莞现城市建设全域铺开，市域现状建设达到1143.63平方公里，占市域用地总面积的140平方米/人，远/人的国家标准。
二是城镇独立发展，统筹整30多年，顺应了市镇管理体制使得资源配置、产业布空间布局分散，缺少集中建难以有效形成合力参与珠三角区域在以镇、村为主体的城市发展模式增量空间不足，环境和生态压城市面貌雷同，城市设施“小而全”使用效率和服务水平偏低，品质不高，战略缺乏有效的发展协同不足。
因此，东莞需加强综合性（2014-2020年）》明确提出“按照管住盘活存量的原则、创新土地管理制度，优化土地的资源利用方式转型；《广东省新2014-2020年）》要求“建立存量建设用地二次开深圳每年新增开发量使用存量比例不低于40%”。
东莞面临的刚性政策约束和亟需转变土地扩张式的用地发展思路。
获取发展空间的优化空间结构、提升空间品质2009年广东省“三旧”改造政策实施以来，东莞“运动式推进”、“微调政策”、“全面检讨”三个阶改造，东莞推动了一批优质项目的落地建设，包厚街万达广场、长安万科中心、国贸中心等大其中，黄江灵狮小镇、东万江铭丰包装印刷制造基地等产东城格兰名筑等居住小区项目。
《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》，明确提出“三旧”改造工作应遵循“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”的原则方针。
经过三年的试行，在总结经验的基础上，于2018年成立了全国地级市第一个城市更新局，标志着东莞的城市更新进入常态化阶段。
东莞城市更新政策解读(全汇总)
城市更新政策解读市自然资源局2019年9月一、《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》解读目 录04 工作流程 02 名词解释03 主要内容01 起草背景 05调整退出06特殊情形标图建库专项规划年度计划单元划定确认主体1+N总体实施方案实施监管单一主体挂牌招商单元实施前必先完成单元划定工作专项规划批准后才受理2019年单元划定方案总体工作流程提高准入明确条件 加强统筹简化建筑量计算方式，加快审批效率，为后续挂牌招商明确设立条件适当提高准入门槛，鼓励产业改造、连片改造，杜绝“圈地囤地，吃肉留骨”联合多部门集中审查，加强统筹谋划，提升更新单元整体改造效益是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定具有一定面积、相对成片的改造区域，作为城市更新规划、建设、监管的基本单位更新单元传统产业类更新单元：规划为普通工业用地（M1、M2）和仓储用地（W1）的更新单元 新型产业类更新单元：规划为新型产业用地（M0）及其相关配套用地的更新单元产城融合类更新单元：规划为产业（含M0）用地占经营性用地比例不少于50%的更新单元 居住类更新单元：规划为居住用地的更新单元根据规划功能主要可分为以下七类：① ② ③ ④商住类更新单元：规划为商业、居住用地且商业建筑面积占比不少于10%的更新单元 综合类更新单元：规划为产业、居住、商业、公共设施等多种类型用地的更新单元 公益类更新单元：规划为公共设施用地且集中贡献用地比例不少于50%的更新单元⑤ ⑥ ⑦命名规则xx 镇/街道/园区+xx 社区/村+特征词+功能类型+更新单元不应出现“改造”、“项目”或标图建库号等文字表述三、主要内容一、方案概况二、大型片区统筹三、区位和范围四、现状使用情况六、更新模式五、单元细分八、用地贡献和公共配套设施七、更新方向九、建设容量计算十、控规调整说明十一、其他十二、图集及附表主要章节•更新单元原则上应位于专项规划确定的更新改造区域内•超出更新改造区域部分占单元总面积比例不大于10%•工业（不含M0和产业转型升级基地）或仓储用途不受比例限制三、主要内容区位和范围•以道路、河流、山体等为界，结合权属和行政界线修正，保证边界相对规整 •一般以道路中心线为界，需实施道路的以道路红线为界，将规划道路纳入单元 •改造（实施）需求迫切的旧村庄和规划公共设施，原则上应纳入单元统筹考虑 •现状保留的建成区、可单独开发建设的新增用地和空地原则上不纳入单元范围•单元面积原则上在150至500亩之间，大型改造片区面积不超过1500亩 •莞城、东城、南城、万江、石龙范围内的更新单元面积可适当降低 •政府主导、传统产业类、公益性改造及市政府特别批准的单元不受面积限制空间要求边界要求规模要求三、主要内容现状使用情况土地利用现状土地权属信息建筑安全质量周边道路设施历史使用情况改造必要性对拆除重建区、“三地”和超标“三地”区范围内不符合土规的地块，园区、镇街应出具承诺函，承诺在更新单元划定方案获批之日起半年内完成所有土规调整工作，提供土规调整初步方案（含土规调整位置示意图），并注明调整面积拆除重建区生态修复区历史文化保护区整治活化区三地和超标三地区现状道路区其余用地区现状保留区单元外拆除区细分区域•拆除重建区：符合“三旧”改造标图建库•生态修复区：生态控制线和高速公路中心线两侧70米范围•三地和超标三地区：符合“三地”（超标“三地”）政策要求，无法单独出具规划涉及条件•其余用地区：不符合标图建库和“三地”要求，但确需纳入单元一并实施•现状道路区：24米及以上道路•单元外拆除区：单元范围切割现状建筑物细分理由8 + 1三地和超标三地区现状道路区 其余用地区 现状保留区单元外拆除区拆除重建区生态修复区 拆除范围整治活化区历史文化保护区非拆除范围☐可纳入•现状已建且地类为建设用地☐酌情纳入•现状已建但地类为非建设用地或现状已拆除但地类为建设用地☐不应纳入•现状未建且地类为非建设用地☐应纳入•与规划道路的线型或宽度不一致的，规划道路中现状为建成区的部分 •因道路、河流等因素需对现状建成区进行清理的区域 •单元内城市重要道路沿线和改造需求迫切的旧村庄、旧城镇如何判别是否纳入拆除范围030102优 化 路 径纳入“三地”和超标“三地”区的新增用地和空地必须符合“三地”（含超标“三地”）标准，分析各地块面积以及占拆除重建区面积比例，并重点说明能否单独出具规划设计条件按控规用途规划为道路或公共设施的新增用地和空地可纳入其余用地区，规划为其他用途的新增用地和空地原则上不纳入单元范围实际已建但不符合标图建库要求且需拆除使用的土地，优先考虑纳入“三地”和超标“三地”区。
东莞市城市更新实施办法(试行)
（四）市国土资源局负责审查城市更新过程中的征地报批方案、完善收地手续方案、供地方案等相关事项。
（四）产业优先，产城融合。加大实体经济扶持引导，创新产业用地政策，大幅降低实体产业用地成本，释放政策红利，支持新业态发展。坚持产业立市、产城融合，以城市更新引导产业集聚，提升产业竞争力，促进实体经济提质增效。
（五）尊重历史，公平公开。正视历史用地遗留问题，实事求是确认历史权益，实现权益确认、土地重划、地权重构。严格加强改造事中事后监管，强化集体经济组织民主决策、公开公示机制，保障相关权益人的知情权、参与权、收益权。
第四条机构设置
市人民政府成立市城市更新领导小组，由市长任组长，分管副市长任副组长，市政府分管副秘书长及法院、检察院、发改、经信、公安、财政、国土（城市更新）、住建、农业、商务、环保、规划、城管、法制、房管、消防、地税、工商、水务、供电、交通、轨道、科技、文广、教育、体育、计卫、民政等部门主要领导和和各镇街（政府）主要负责同志为成员。主要负责领导城市更新工作，对城市更新涉及的重大事项进行决策，加强统筹领导，持续系统推进城市更新工作。具体日常工作由市城市更新局承担。
市政府批准后，各相关部门依据职能落实“1+N”总体实施方案后续工作，包括改造方案批复、征地实施、收地批复、土地出入库、出具建设用地规划条件、注销不动产权证、组织拆除原建筑物、签订实施监管协议、签订土地出让合同、办理不动产登记等。
第九条实施与监管
实施主体取得土地使用权后，开展后续建设工程审批手续并进行施工建设。项目竣工验收后，属地镇街政府负责监督实施主体落实各项更新责任，确保配建涉及的安置用房、产业用房或公共设施等移交到位。
东莞市人民政府办公室关于深入推进城市更新工作、拓展优化城市发展空间的若干意见
东莞市人民政府办公室关于深入推进城市更新工作、拓展优化城市发展空间的若干意见文章属性•【制定机关】东莞市人民政府办公室•【公布日期】2020.03.31•【字号】东府办〔2020〕27号•【施行日期】2020.03.31•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】城市管理正文东莞市人民政府办公室关于深入推进城市更新工作拓展优化城市发展空间的若干意见各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：为贯彻落实市委市政府关于“湾区都市、品质东莞”的战略部署，切实发挥城市更新在拓展与优化城市发展空间、推动产业升级的重要作用，加快我市高质量发展，根据《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）、《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》（东府〔2019〕1号）等有关文件精神，提出如下意见。
一、总体思路和工作目标（一）总体思路。
切实拓展优化城市发展空间，按照汇聚先进制造业、打造战略性新兴产业载体的思路，积极推进以“工改工”和连片改造为主的城市更新，盘活老旧低效工业园区，谋划连片产业空间；鼓励开展整治活化，实施有机更新，优先产业升级、改善人居环境、融合城乡发展、提升基础设施承载力和公共服务水平，促进我市优空间、高质量、可持续发展。
（二）工作目标。
自2020年起，以低效镇村工业园改造为核心，实施“工改工”三年行动计划，力争三年完成“工改工”拆除整理30000亩，开工建设产业用房2000万平方米以上。
二、坚持规划引领，确保全市城市更新“一盘棋”（三）强化规划统筹，构建新型城市更新规划体系。
坚持规划先行，充分发挥国土空间规划在城市更新的龙头引领作用，将城市更新专项规划纳入国土空间规划体系。
做好城市更新规划体系与“十四五”规划、人口发展规划、国土空间总体规划、控制性详细规划、城市设计、行业专项规划等的充分衔接，以及城市更新规划体系内部的上下衔接。
东莞城市更新进入性策略研究0228
深莞惠城市更新进入性策略研究（东莞篇）2019.22目录CONTENTS•东莞城市更新“2.0升级版”时代•东莞城市更新主流模式研究•新城东莞城市更新进入性策略建议•资源支持•东莞城市更新“2.0升级版”时代1.1粤港澳大湾区的明珠——上升中的东莞◆广东省正大力推进粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设，东莞地处湾区核心地带、走廊中部脊梁，作为国际制造业名城，面临新一轮腾飞的重大历史性机遇。
◆粤港澳大湾区背景下，湾区城市进行协同分工，深圳的用地成本过高形成产业迁移，对东莞的用地需求增加。
华为、中集、普联等龙头企业已启动东莞迁移步伐，将带来新的产业变革，提升城市和房地产市场潜力。
华为等高新产业迁移的内在逻辑深圳高成本、低效率高房价、高工资高消费城市旧改推动慢土地紧缺、地价高东莞低成本、高效率低房价、低工资低消费土地充足、净地供应建设进度快、地价低可保障大型企业产业扩张vs1.2东莞新增用地枯竭，开发进入存量时代◆作为粤港澳湾区重要据点，东莞全市土地开发强度仅次于深圳，达到45%，但土地利用效率较为低下，全市60%以上的镇街没有超过500亩的可集中建设地块，因此近年来招拍挂土地日渐减少，竞争激烈（绑定保障房代建要求、高溢价频现）。
◆根据2018年最新的102号城市更新文件，预计未来3年，东莞有望实现城市城市更新3万亩，每年拆旧建新约5000亩，产业改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩，东莞城市更新将迎来前所未有的新机遇。
增量市场用地萎缩存量市场大有可为粤港澳大湾区城市更新的全面提速2018年4月4日，广东省国土资源厅印发了《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》。
该意见不仅放宽了城市更新项目准入范围，而且下放了城市更新中涉及的标图建库、用地审批等核心职能，大湾区各城市将拥有更多的自主权。
目前大湾区各城市都在紧锣密鼓地修订完善相应政策。
1.3东莞城市更新提速，迎来政策元年2018，东莞城市更新的政策元年2018年是东莞城市更新的政策元年，东莞政府密集出台了多项城市更新管理办法，打破过去在用地审批、土地供应、城市规划等多种政策的制约，操作模式和流程逐步规范化，并积极向深圳模式靠拢，进行中的城市更新项目也在不断提速推进。
东莞市城市更新单元招商挂牌业务流程
东莞市城市更新单元招商挂牌业务流程随着社会经济的快速发展，城市更新已成为城市发展的重要手段。
东莞市作为中国的一个重要城市，也积极推进城市更新工作。
在城市更新的过程中，招商挂牌业务流程是其中的重要环节之一。
本文将介绍东莞市城市更新单元招商挂牌业务流程的步骤和注意事项。
一、项目立项需要进行项目立项。
在立项阶段，需要对城市更新单元进行规划和研究，确定更新单元的范围和目标，制定具体的更新计划和方案。
同时，还需要进行社会稳定风险评估，确保更新项目的可行性和合法性。
二、编制招商方案接下来，需要编制招商方案。
招商方案是吸引投资者的关键，需要经过充分的市场调研和分析，制定出符合市场需求的招商方案。
方案应包括更新单元的具体情况、投资者的资格和条件、出让方式和价格、土地使用权的归属和分配等内容。
三、发布招商信息编制好招商方案后，需要向社会发布招商信息。
招商信息的发布可以通过多种渠道进行，如官方网站、新闻媒体、招商大会等。
同时，还需要在东莞市土地交易中心进行挂牌公示，以便投资者了解详细信息并参与竞标。
四、接受投资者申请在招商信息发布后，投资者可以向东莞市土地交易中心提交申请。
申请内容包括投资者的基本情况、投资意向和资金实力等内容。
中心将对申请进行审核和筛选，确定符合条件的投资者。
五、签订招商协议经过筛选后，中心将与符合条件的投资者签订招商协议。
协议内容包括投资者的权利和义务、土地使用权出让方式和价格、土地使用权的归属和分配等内容。
在签订协议后，投资者需要按照协议约定支付相应的款项。
六、进行土地使用权出让最后一步是进行土地使用权的出让。
东莞市土地交易中心将根据协议约定进行土地使用权的出让，投资者需要按照规定支付土地出让金和相关税费。
同时，需要进行土地登记手续的办理，确保投资者的权益得到保障。
七、注意事项在进行东莞市城市更新单元招商挂牌业务流程时，需要注意以下几点：要遵守相关法律法规和政策规定，确保更新项目的合法性和合规性；要进行充分的市场调研和分析，制定出符合市场需求的招商方案；再次，要保证公平、公正、公开的原则，确保招商过程的透明度和公正性；要重视与当地政府和居民的沟通和协调，确保更新项目能够得到社会的认可和支持。
关于东莞市城市更新与城乡规划管理发展的探讨
关于东莞市城市更新与城乡规划管理发展的探讨摘要：随着东莞市经济高速发展，建设用地面积迅速扩张，土地资源利用已达极限，城市更新将成为东莞市土地资源、社会环境、经济发展等可持续发展的重要途径。
近年东莞市城市更新工作取得了一定的成果，同时产生了大量的问题，城乡规划管理作为城市更新的开发指引，也呈现了各种问题，本文通过分析现状的不足，探讨在城市更新与城乡规划管理发展的道路上，需要完善更新导向、加强规划编制、优化规划管理等工作。
关键词：东莞；城市更新；城乡规划管理东莞市城市更新将是土地资源利用发展的二次“土地革命”。
至2021年，东莞GDP由80年代的40多亿元增长到10855亿元，成为广东的第四个万亿GDP城市，社会经济取得了巨大的成就，城市建设用地规模也迅速扩张，东莞国土面积2468平方公里，建设用地面积达1194平方公里，占总量的48%并超过国际警戒线，增量空间严重不足，城市更新为东莞未来破解土地资源瓶颈，肩负着城市转型升级、完善城市功能、优化产业空间、提升生活品质的重要使命。
同时在城乡规划管理工作方面的要求也与日俱增，全面掌握“三旧”改造土地信息及现状建筑使用情况，科学规划编制，是城市更新能持续发展的重要基础。
一、城市更新的现状及问题1、市场偏向工改居商，工改工改造热度不足东莞市“三旧”改造土地资源丰富，工改居商可单一主体挂牌出让，降低了房地产的进入门槛，用地指标可通过纳入“三旧”改造的笼子解决，在利润空间较高、成本回收期短的诱导下，近年市场上新增了一大批城市更新房地产商，大量的社会资金指向工改居商[1]，各房地产商快速在各镇街谋划更新单元。
而利润空间较小、成本回收期长、招商难度大、有税收额度要求的工改工项目并非是房地产商首选目标，资金压力大的企业、农村集体、个体户等对工业类项目改造升级却无能为力，产业发展停滞不前。
2、改造范围统筹不合理，改造零散难以连片东莞在缺乏自上而下的规划统筹情况下，没有划定成熟的改造区域，各房地产商自由发掘旧改资源，各镇街自下而上的申报改造项目，导致改造布局分散，改造范围统筹不合理。
东莞城市更新的六种路径及操作要点
东莞城市更新的六种路径及操作要点作者简介2018年4月4日，广东省国土资源厅印发了《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号，以下简称《实施意见》）。
该意见不仅放宽了城市更新项目准入范围，而且下放了城市更新中涉及的标图建库、用地审批等核心职能，大湾区各城市将拥有更多的自主权。
这意味粤港澳大湾区城市更新的全面提速，大湾区各城市都在紧锣密鼓地修订完善相应政策。
东莞自2009年10月16日出台《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》以来，其城市更新政策也历经多轮变化，但一直受到用地审批、土地供应、城市规划等多种政策制约，相比深圳，东莞的城市更新推进速度相对缓慢，自近几年才有提速的趋势。
据统计，自2010年以来，全市累计完成城市更新2.54万亩。
另外，据了解东莞近期将出台城市更新的系列文件，其中的纲领性文件是《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（以下简称《意见》）。
预计未来3年，东莞有望实现城市城市更新3万亩，每年拆旧建新约5000亩，产业改造约2000亩，其他活化更新、“微改造”等约3000亩。
可见，东莞城市更新将迎来前所未有的新机遇。
从《意见》的具体内容和释放的信息来看，东莞的城市更新在吸收了深圳经验和教训后，既强调政府管控，比如加强规划管控、产业管控和村企合作管控等，也强调市场主导，鼓励市场主体通过各种途径全面参与东莞的城市更新。
同时，创新土地产权和改造权分离，试图构建以城市更新改造权为目标的城市更新公开市场，包括参与前期研究、挂牌招商、土地整备、股权混改、基金投资、“EPC C”活化改造等等各种方式。
无论全面改造，还是微改造，无论前期方案设计，还是中期权益整合和后期开发运营，市场主体都可以通过各种方式参与到城市更新。
路径一：单一主体挂牌招商单一主体挂牌招商模式是东莞城市更新一项重大制度创新，该制度的核心操操作要点是：首先，挂牌招商方案的拟定与批准，由镇街政府主导前期工作，包括对改造范围内的不动产权益进行核查和确认，并且进行改造意愿征集，对涉及集体经济组织利益的，需要对集体经济利益部分进行商讨和表决，根据表决结果由镇街政府拟定挂牌招商方案报市更新局审批，并报市政府批准。
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集体土地村确认，国有土地镇街确认。 • c、征询不动产权益人意愿，取得权益人土地面积及人数占比均达90%的产群人书面同意。
2、前期拟定拆迁补偿方案
• a、镇（街）依据拆迁补偿方案收回下属企 事业单位的土地、房屋并给予补偿，该部分不动产权益价值按 照现状条件下的资产评估价与新规划条件下土地使用权市场评 估价中的较高者计入挂牌底价。
《东莞市城市更新单一主体 挂牌招商（试行）》解读
（一）背景：
• 1、依托市公共资源交易中心，建立城市更新公开透明市场。 • 2、通过招拍挂形式把城市更新准入与配置权按市场地分配给优质改造方，从而实现政府引入大
项目，优质开发主体，高端产业资源、增加收益目的。
（二）基本流程：
（二）基本流程：
（二）基本流程：
经验、招商引资能力及资源、产出综合贡献等要求； • d、镇人民政府（街道办事处）设定报名资格要求的， 应当在提交挂牌招商方案时提供相应说明； • e、纳入人民法院失信黑名单的均不得报名参与单一主体挂牌招商。
保证金：
• a、竞投保证金可按政府（集体）综合收益起始价 的 20%—50%设定。 • b、限期内未能完成收购而终止挂牌 的，扣除不高于保证金的 10%用于支付前期工作费用，剩余部无息退
• 3、政府（集体）综合收益报价 • a、报名企业竞价 • b、出最高价为不动产权益邀约收购主体 • c、市公共资源交易中心确认收购主体 • d、发布公告、出具通知书 • 4、不动产权益要约收购 • a、收购主体公告发布之日起 3 个工作日内，收购主体不动产权益人清单，并通过东莞市公共资源交易 网
发布公开要约收购公告。 • b、收购公告发布之日起，收购主体和不动产权益人线下达成收购条件，经镇（街道）公共法律服务中心见
1、前期工作流程
• 由于东莞城市行政比较特别，没有设立区、县级行政单位，所以好多工作都是由镇街包办。 • a、更新单元划定方案由镇政府（街道办事处）编制，包括：更新单元范围，拆迁范围，规划用途、建筑规
模、土地开发程度、公共配套指标等。 • b、核查确认不动产权益，包括集体土地所有权人、集体/国有土地附属房屋所有人、土地房屋的实际使用人，
3、确定政府（集体）综合收益
• 实物性收益包含： • a、政府无偿取得的公共设施用地、成交方建设并无偿移交政府的公共设施、成交方承担的综 合整治工程及
其他由成交方贡献的用地、用房； • b、集体经济组织的物业补偿。 • 地价款包含： • a、政府的土地出让收益； • b、拆迁补偿方案明确的集体经济组织的货币补偿。
回主体。
6、前期工作开展方式（镇、街道）
前期务商费用：
• a、通过预询价方式确定前期服务商 费用价格或底价。 • b、按照“谁委托、谁支付”的 原则处理。
7、公开招引服务商按程序实施：
（三）实施挂牌
• 1、委托挂牌、公告
（三）实施挂牌
• 2、报名资格审核 • a、镇政府（街道办）进行资格审核 • b、企业缴交保证金
证签订收购协议，备案。
5、确定成交方
预期措施
（四）实施方案编报
• 1、组建单一主体
• a、成交方为具有独立法人资格的公司，可直接作为单 一主体； • b、成交方成立项目公司作为单一主体； • c、成交方为联合体的，联合体各方共同成立项目公司作为单一主体； d、以合作股权收购不动产权益的，
成交方与被收购的 权益人共同成立项目公司作为单一主体。
• b、村集体综合考虑权益价值、拆迁 补偿成本、组织成员意见等因素并经与镇政府（街道）协商、集体民主 表决补偿方案，物业补偿占比一般不低于 60%。集体经济组织补偿条件纳入拆迁补偿方案，作为其拥有的 各类不动产权益的补偿，并列入挂牌底价，由成交方兑付。
• c、宅基地及地上房屋权益人 ，补偿标准权益人的人数 80%以上书面同意并公示 15 个自然日后纳入拆迁 补偿方案。宅基地上建设的独栋房屋，四层及以下部分可采用物业置换方式补偿、货币补偿，超过四层的 部分可给予货币补偿。
2、"1+N"总体实施方案
（五）产权注销
（六）地价款的确定和分配
• 1、地价款起始价按如下规则确定： 计算公式
2、各项计算的确认规则
3、地块出让公式计算
成交方配建公共设施并无偿移交政府的地块，无须缴交地牌招商操作规范》自2019年5月7日起实施，试行 3 年。
5、编织挂牌招商方案
• 条件：报名企业应为具有法人资格的企业，两家及以 上具有法人资格的企业可组成联合体报名 • 要求： • a、企业资信情况、注册资本、开发资质； • b、企业开发经验，特别是涉及较多宅基地及地上房屋 拆迁的更新单元； • c、产业用地占拆除重建范围 40%以上的更新单元，可设定合理的产业类型、产业准入限制、产业园区运营