关于集体土地使用权取得和流转的分析意见
农地使用权流转的问题与政策建议
农地使用权流转的问题与政策建议【摘要】农地使用权流转是当前农村改革发展的重要议题。
本文首先分析了农地使用权流转背景和意义，接着深入探讨了农地使用权流转的问题，并提出了相应的政策建议，包括加强法律法规建设、健全流转市场体系、保障农民利益等方面。
在强调了加快农地使用权流转进程、实现农村经济可持续发展、促进农民增收致富等重要内容。
通过本文的分析，可以更深入地了解农地使用权流转的重要性和必要性，为相关政策的制定和实施提供参考和借鉴。
农地使用权流转对于推动农村经济发展和农民生活改善具有重要意义，需要政府和社会各界共同努力，共同推动农地使用权流转进程。
【关键词】农地使用权流转、政策建议、法律法规、流转市场体系、农民利益、农村经济、可持续发展、农民增收致富、进程、背景、意义。
1. 引言1.1 农地使用权流转的背景农地使用权流转是指农村土地经营主体通过出租、承包、合作等方式将自己的土地使用权流转给他人或机构的行为。
随着我国农村经济结构的转型和农民生产生活方式的改变，农地使用权流转成为农业现代化发展的重要一环。
农地使用权流转的背景主要包括以下几个方面：随着城市化进程的加快，农村劳动力逐渐流失，农业生产方式和经营模式发生了变化。
许多农民转而选择外出打工，导致农村土地闲置和农业生产力下降。
农地使用权流转可以帮助充分利用农村土地资源，提高土地利用率，推动农业现代化发展。
农地使用权流转也是加快农村土地资源配置优化和提高农民收入的有效途径。
通过流转，农村土地可以有效整合，形成规模化经营，提高农业生产效率和竞争力。
农民可以通过流转土地获得租金收入，增加经济来源。
农地使用权流转背景下的农业现代化发展是农村经济可持续发展的重要保障，也是农民增收致富的重要途径。
在推动农地使用权流转的过程中，需要加强政策引导和监管，确保流转过程公平公正，保障农民利益，实现农村经济社会可持续发展。
1.2 农地使用权流转的意义农地使用权流转的意义在于可以推动农村经济的发展和现代化进程。
农村集体土地使用权“流转”的思考
农村集体土地使用权“流转”的思考城市化加速了农村集体土地流转的规模。
农村集体土地使用权流转受多种环境因素的影响，在很大程度上制约了土地价值的最大化。
因此，科学合理地引导农村集体土地使用权有序流转成为一个重要的研究课题。
建立健全农村集体土地使用权制度，有利于有效解决“三农”问题，促进农村经济发展和农民增收。
本文从城市化的角度，对农村集体土地使用权流转进行了探讨，并提出了相应的改革措施。
农村；集体土地；土地使用权；土地流转引言土地与农民利益密切相关，是农民生存和发展的保障。
随着社会市场经济的不断发展，土地作为农民收入的主要来源，越来越受到各级政府的重视，一些法律法规的颁布也为土地健康发展、土地产权申报和土地利用提供了保障。
然而，我国关于农村土地利用的法律政策仍在弱化管理，这在一定程度上影响了农村经济的发展。
1农村集体产权对于使用权流转的不利因素1.1 对使用权流转的强制干预土地的所有者是农村集体的全体成员，农民在以下几个方面控制着农用地的使用权：一是农村土地分配给城镇或单位；二是根据不同情况，合理调整土地利用方式；三是农村集体土地三级共享，各主体之间存在显著关系。
因此，强制干预农村集体产权为规范土地流转创造了不利条件。
大部分地区实行承包制后，耕地的使用和流转都有所调整。
这种不稳定的土地产权不利于土地使用权的流转。
如果经常调整，会使土地用途分散，降低农业生产效率。
1.2 产权规定不科学现行法律对农村土地使用的内容限制过多，剥夺了集体土地所有权，使资产利益无法得到充分发挥。
例如，关于收入权，我国法律规定农村集体土地不得开发为房地产。
在开发过程中，必须由国家作为国有土地征收，再由国家转让给开发商。
集体土地不得出租、转让、出售。
这说明我国法律对农地流转权和经营权有很大的限制，导致农村土地流转制度发展不稳定。
1.3 私下交易对使用权流转的影响当前农民没有土地完全使用权，土地资产意识增强，一些农民逐渐开始将土地私有化。
农民集体土地使用权流转问题研究
农民集体土地使用权流转问题研究农民集体土地使用权流转是指农民集体经济组织依法将土地使用权有偿、无偿地转让给农户、企事业单位或个人使用的过程。
这是中国农村改革的重要内容之一，旨在调动农民集体经济发展的积极性，提高农村土地的利用效率和经济效益。
农民集体土地使用权流转问题研究，首先需要明确流转的目的和意义。
农村土地资源相对集中，流转可以实现土地资源的集约利用，提高生产力水平，提高农民收入。
流转还可以促进农村劳动力的合理流动，推动农业现代化进程，加快乡村振兴步伐。
农民集体土地使用权流转问题需要解决的是权益分配、流转价格和管理机制等方面的问题。
要明确土地所有权和使用权的关系，保护农民的权益。
流转价格要公平合理，既要让农民得到合理的补偿，又要让流转方能够获得合理的回报。
要建立流转的监管和管理机制，确保流转过程中的合法性和规范性。
在解决农民集体土地使用权流转问题中，还需要考虑农民的参与和意愿。
要尊重农民的知情权、选择权和决策权，鼓励他们积极参与流转过程。
要加强政府的引导和政策的支持，为农民提供相关的法律、政策和经济支持，帮助他们更好地参与到流转中来。
在农民集体土地使用权流转过程中，还需要加强土地流转的监督和评估工作。
要建立健全的流转登记和信息发布制度，加强流转过程的信息公开，提高流转的透明度和公正性。
要加强对流转过程中涉及的各方权益保护的监督和评估，及时发现和纠正问题，确保流转的顺利进行。
农民集体土地使用权流转是一个复杂的问题，涉及到土地资源、农民利益、农村发展等多个方面。
需要全社会共同努力，明确政府、农民、企事业单位和社会组织的责任和角色，形成共同参与、共同管理、共同受益的机制和机构，实现农民集体土地使用权流转的良性循环和可持续发展。
应用文-农村集体建设用地使用权流转的对策建议
农村集体建设用地使用权流转的对策建议'摘要：目前，农村集体建设用地使用权流转现象大量存在。
文章从城市建设、土地利用方式转型、农民增收与农村稳定以及流转博弈角度分析了导致流转的深层原因，并从法律法规缺陷、流转、收益分配和市场协调方面探讨了流转的主要问题，最后就规范农村集体建设用地使用权流转提出了针对性的对策建议。
关键词：农村；土地使用权；流转关于农村集体建设用地使用权流转的讨论由来已久，尽管就是否放开农村集体建设用地使用权流转市场的问题理论界一直是各抒己见，争论不休，但中农村集体建设用地使用权的流转已经大量存在，其数量和规模也呈现明显上升趋势。
资料显示，上海市截至1999年末，2万多个乡（镇）村工业企业在完成改制和改组过程中，大部分已经实现非农建设用地流转，涉及到集体建设用地面积25万亩左右；珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%；河南城郊结合部家电市场、建材市场和集贸市场等使用的土地全部是集体土地；湖北典型调研区域农村集体建设用地中参与流转的比例均在50%以上，部分地区甚至高达80%。
面对农村集体建设用地大量流转的事实，继续讨论是否放开农村集体建设用地使用权流转市场显然是不合时宜的，既然流转市场已经存在，问题的焦点就应该是弄清导致流转的深层原因，流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性。
一、农村集体建设用地使用权流转的深层原因（一）城市建设的步伐加快形成巨大的用地需求拉力自1996年城市化率首次超过30%，近10年全国城市化速度明显加快，2006年全国城市化率达到43.9%，比1996年增长13.42个百分点，而1986-1996年的全国城市化率仅增长5.96个百分点。
同时，国内生产总值保持高速增长，2006年全国国内生产总值为209407亿元，与1996年相比，年均增长8.76%，且近4年增长率一直维持在10%以上。
我国农村集体土地权利流转存在的问题及其完善建议
我国农村集体土地权利流转存在的问题及其完善建议一、农村集体土地权利流转存在的法律问题虽然，我国现有的政策或法律当中已经有了关于农村集体土地流转权利的法律规定，但可以看出，这些规定过于宏观，在实践中还存在这以下问题。
（一）土地所有权主体的不明确土地权利流转作为一种交易行为，土地权利的出让、转让以及入股合作等行为都需要明确的所有权主体。
我国《宪法》第十条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
但是《宪法》并没有对农村土地的所有权主体的”集体”作出明确的法定概念。
而《土地管理法》第十条规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
根据上述规定，我国农村集体土地所有权的主体包括村集体经济组织、村内集体经济组织、乡镇集体经济组织。
而农业集体经济组织、村民小组、村民委员会和乡（镇）政府则不是所有权主体，它们依法只享有经营、管理的权利。
虽然看起来我国法律对农村集体土地所有权主体作出了比较明确的规定，但对“集体”这一概念的内涵没有作出明确的界定。
这样的法律规定就导致了农村集体土地所有权主体的复杂性，以至于集体土地所有权主体的不明确。
（二）农村集体土地权利流转主体受限一是农户家庭成员之间的土地划分并不明确，在流转过程中就会出现障碍。
二是家庭成员的变化导致流转主体难以界定。
耕地的承包期是30年，在这30年中家庭成员很可能会发生变化，发生变化之后土地承包经营权的归属和划分就难以确定，相应的流转主体也就难以确定。
另外，根据《土地承包法》的规定，以家庭承包方式取得的土地承包经营权转让时，转让方必须具有稳定的非农职业或稳定的收入来源，而受让方必须是农户。
农村集体土地使用权流转中存在的问题及解决方法
农村集体土地使用权流转中存在的问题及解决方法随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市区划内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值凸显出来，交易活动日趋频繁，且符合市场经济的客观需要。
总的来看，我国农村集体土地使用权流转总体上是健康的，实践证明它有效地提高了土地的经济效益，促进了农村生产力的发展，是我国农业向现代化和规模化发展的必然趋势。
但是，由于规范的土地流转机制尚未形成，流转的过程中还存在一些突出的问题。
一、土地“三权”不清。
土地的所有权、承包权、使用权权责不清，是土地流转中的核心问题。
部分基层干部为了谋求自己的“政绩”和集体收益，把土地作为“第二财政”，以地生财，片面强调集体的土地所有权，强令农民低价留出承包土地，然后由集体统一发包，统一开发，直接违背了土地流转必须由农民自愿的原则，侵犯了农民的土地承包权，违反了党的农村基本政策；有的基层干部对农民未经集体组织审核批准擅自转包出租土地的行为，不闻不问，不加制止，导致集体利益严重损害，集体的土地所有权被侵犯；而有些农民对土地承包三十年不变也存在误解，认为这些土地就是自己的，可以任意处置，于是私租乱包给他人开挖鱼塘虾池等，破坏了农田的灌溉水系；也有的农民在其他田块己经调整生产结构的情况下，硬是顶着不调整，影响了农地的整体布局与开发。
目前随着农业结构调整的逐步深入，已调整结构的收益不断提高，让渡土地经营权所取得的收益也将逐步增加，由此而引发的集体(拥有土地所有权)与农户(拥有土地承包权者)互相争夺土地经营全的情况已经越来越突出。
二、土地流转机制不健全。
市场机制，价格机制，社会保障制度等配套联动机制不健全。
目前，我国的土地流转缺乏完整的价格体系，在历史上又没有可供参考的价格，一些地方因缺乏信息中介，更缺乏土地市场，导致土地流转没有完全展开，交易量小，流转价格低。
就社会保障而言，我国农村的社会保障体系尚未形成，而进城打工的农民也由于很难取得城市户口而被排除在城市的社会保障之外。
关于农村土地流转存在的问题及对策建议
关于农村土地流转存在的问题及对策建议农村土地是农民基本物质生活的重要保障。
随着农村土地“三权分置”改革进程步伐加快，土地流转已成为现代化农业发展的必然趋势，对激活农地要素、实现规模经营发挥了重要作用。
但在具体工作中仍存在一些亟待解决的问题。
一、存在问题一是对土地流转认识不到位。
受传统“小农”观念影响，大部分农民有“离乡不离土”的“恋地”情结，即使进城务工生活，依旧把农村土地看成了归乡养老的“保命田”“退路田”，对土地流转政策法规心存误解，认为土地流转就是对土地的重新调整，怕流转后失去承包权，一些群众宁可粗放经营、摞荒弃耕，也不愿流转土地，给农村经济和耕地保护带来不利影响。
一些乡镇部门对政策法规研究不深，执法监管缺位，教育宣传引导不够，造成占用耕地育苗、抛荒摞置等现象突出。
二是土地流转行为不规范。
一些地方土地经营权流转服务体系不完善，主要以农户或村集体自行转让为主，处于自发和无序状态，缺乏统一的流转程序、流转手段、流转档案管理，存在流转率偏低、流转价格不合理、流转规范化程度不高等问题。
大多数农户之间的土地流转只有口头约定，没有书面合同，有的书面合同权利义务不明确、条款不完备，流转手续不规范，容易造成流转双方矛盾纠纷。
部分乡镇尚未建立统一规范的农村土地流转市场，缺乏流转价格评估机构和中介组织，信息渠道不畅，普遍存在“要转的转不出，要租的租不到”的现象。
三是规模连片流转难度大。
近年来，农业规模经营受自然灾害和市场风险等因素制约，农业种植周期长、见效慢、效益低，挫伤了群众积极性，一些地方出现了大量土地闲置、无人耕种现象。
同时，土地流转需求的规模化与交易的零散性之间的矛盾突出，一些农业龙头和种植大户需要大块土地搞规模经营，而供流转的大部分土地相对零散，土地流转规模较小，流转期较短，集中程度不高，进行规模经营、实施机械化作业的效果难以凸显，制约了农机使用和农业现代化科技推广。
目前，一些有实力企业支付的土地流转金每亩达X-X元，而大部分经营大户和企业支付的土地流转金每亩X—X元，乡镇之间、企业之间的差距导致部分农户对土地流转持观望态度。
集体建设用地使用权流转收益分配问题研究
集体建设用地使用权流转收益分配问题研究随着城市化进程的加快，集体建设用地使用权流转成为一种常见现象。
在这一过程中，集体建设用地的使用权可以被出让给开发商或企业，带来可观的流转收益。
在这一过程中，流转收益的分配问题也逐渐引起了社会的关注和讨论。
如何合理分配集体建设用地流转收益，成为了一个需要细致研究的问题。
一、集体建设用地使用权流转收益概述集体建设用地使用权是指集体所有的土地，可以作为建设开发的用地。
在城市化进程中，很多集体建设用地被流转给了开发商或企业，带来了可观的收益。
这些收益主要包括土地出让金、土地增值收益等。
土地出让金是指开发商或企业向村集体或农民集体支付的使用权出让金，它是土地流转交易中的一种基本收入形式。
土地增值收益是指在土地使用权流转的过程中，土地价值因城市化进程或者规划变更等原因得到提升，使得土地的价值增加所带来的收益。
这些流转收益对于村集体或农民集体来说，是一笔重要的经济收入，可以用于改善村集体或农民集体的生活条件，提升农民收入水平，促进农村经济发展。
如何合理分配和利用这些流转收益，成为了一个备受关注的问题。
二、存在问题及原因分析1. 分配不公在一些地方，由于缺乏规范的分配机制，导致集体建设用地流转收益的分配不公。
一些村集体或农民集体在土地流转过程中，没有得到应有的收益，或者分配不到位，导致社会财富的不合理分配，引发了社会的不满和抗议。
2. 缺乏监管在一些地方，由于监管不到位，一些开发商或企业通过变相手段逃避支付流转收益，或者偷漏税款，导致村集体或农民集体的流转收益受损。
这需要加强对土地流转交易的监管，防止一些不法行为的发生。
3. 分配机制不完善目前针对集体建设用地使用权流转收益的分配机制还不够完善，需要进一步完善相关法律法规，建立合理的分配机制，确保各方利益得到充分保障。
也需要加强对流转收益的审计监督，保障分配的公平和合理性。
三、建议2. 加强政府监管政府部门要加强对土地流转交易的监管，防止一些不法行为的发生。
农民集体土地使用权流转问题研究
农民集体土地使用权流转问题研究随着城市化进程的加快和农业现代化的发展，农村集体土地使用权流转成为了当前中国农村改革的热点问题。
随着我国农村集体土地制度改革不断深化，农民对土地的流转使用已经成为了一种趋势。
而农民集体土地使用权流转问题的研究，对于促进农村土地资源的有效利用，推动农村产业结构的调整升级，具有重要的理论和现实意义。
本文将从政策背景、流转模式、影响因素、利益分配等方面进行深入的研究，旨在为解决农村集体土地使用权流转问题提供更为科学的理论依据和政策建议。
一、政策背景近年来，我国政府频频出台了一系列关于农村土地制度改革的政策文件，如《中共中央、国务院关于深化农村土地制度改革的意见》、《关于进一步加强和改进城乡基本公共服务的若干意见》等。
这些政策文件的出台，为农村集体土地使用权流转提供了政策支持和制度保障。
政策鼓励农民以流转方式，将自己的土地使用权转让给具备相应经营能力的主体，以实现土地的规模化经营和高效利用，同时也为农民增加了一项经济收入来源。
二、流转模式农民集体土地使用权的流转模式主要包括流转给家庭农场、专业合作社、农民合作社等组织形式。
在流转过程中，通常会签订土地流转协议，明确双方的权利义务、流转年限、流转费用等相关事项。
政府还鼓励引导企业、农业产业化龙头企业等开展土地流转，通过与农民合作，共同发展现代农业，实现农民增收、企业扩产的双赢局面。
三、影响因素在农民集体土地使用权流转中，有一系列的影响因素需要引起我们的重视。
农村土地流转的土地整治情况不一，有些地方农地利用率低，农民利益保障不足，所以面临农地流转的阻力较大。
农地流转过程中涉及到的政策法规不够完善，部分地方严重违反流转规定，导致了一些农地流转的混乱局面。
流转中涉及到的利益分配问题仍然是一个亟待解决的难题。
当前农地流转多以补贴扶持为主，而缺少了财政对于土地流转的财政补偿政策和货币化安置政策。
这些问题大大制约了农村土地流转的发展。
四、利益分配农民集体土地使用权流转中的利益分配问题一直是一个争议焦点。
农民集体土地使用权流转问题研究
农民集体土地使用权流转问题研究1. 引言1.1 背景介绍农民集体土地使用权流转问题是当前中国农村改革中的一个热点问题。
随着我国农村经济体制改革的深入推进，农民集体土地使用权流转逐渐成为农村发展的重要议题。
农民集体土地使用权流转是指农民集体经济组织通过租赁、入股、合作等形式，将土地使用权流转给农民个体、企业或者其他组织的行为。
这一制度的出现旨在提高农村土地的利用效率，促进农村经济的发展，增加农民收入，实现农村现代化。
随着城市化进程的加快和农村经济结构的转型，农民集体土地使用权流转问题变得愈发突出。
在农村土地资源日益稀缺的背景下，如何顺利进行土地流转，促进农村产业的发展，成为当前需要重点研究的课题之一。
深入探讨农民集体土地使用权流转问题，对于促进农村经济发展，实现农民增收，推动乡村振兴具有重要意义。
【2000字】1.2 研究意义农民集体土地使用权流转问题一直备受关注，其研究意义主要体现在以下几个方面：农民集体土地使用权流转对于农村经济的发展具有重要意义。
随着农民集体土地使用权流转的开展，可以促进农村土地资源的优化配置，提高农田的利用效率，促进农业产业的升级和转型，推动农村经济的持续发展。
农民集体土地使用权流转问题的研究对于解决农村土地承包期到期问题具有重要意义。
随着农村土地承包期逐渐到期，农民集体土地使用权流转可以有效地延长土地的利用周期，保障农民的土地承包权益，维护农民利益和社会稳定。
对农民集体土地使用权流转问题进行深入研究，对于促进农村经济发展、解决土地承包期到期问题、促进农村一二三产业融合发展等方面具有重要意义。
这也是本文研究的重要意义所在。
2. 正文2.1 农民集体土地使用权流转的现状分析农民集体土地使用权流转是指农民集体经济组织或农户将其集体土地使用权转让给他人或法人，以获取相应的经济利益。
现阶段，我国农民集体土地使用权流转呈现以下几个主要现状：农民集体土地使用权流转规模逐渐扩大。
随着城镇化进程加快和农村人口向城市转移，农民集体土地使用权流转的需求不断增加，规模也在逐年扩大。
我国农村集体土地使用权流转现状、存在的问题和深化改革的建议
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4
1存在土地强制流转损坏农民利 益的现象
随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力 转移的推进，土地使用权流转从幕后走向 前台，并且速度明显加快，但存在不少违 背农民意愿，损坏农民利益的问题。
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5
2土地流转机制不健全
一是目前的土地流转大多处于自发和无序 状态，缺乏必要的引导。
二是土地流转不规范，缺乏契约约束，农 户委托集体经济组织缺少农户委托书，统 一发包中由于对预期增值认知不清或漠视， 造成对农民、集体利益的损坏，甚至剥夺 农民承包权，造成不稳定因素。
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10
2加强政府引导和服务
第一，适当进行宣传引导。 第二，努力引导土地使用权的流转方向。
土地流转的方向应尽量与土地利用规划相 一致。 第三，发挥政府的服务职能。 第四，加强对市场机制的培育和监督。
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11
3建立土地流转管理机构
建议在各级土地管理部门内部设立土地流 转管理机构，并赋予相应的管理职权，对 土地的用途、项目、面积、价格等进行规 范化管理，并对土地流转过程实行监管， 提高工作透明度，使农村集体土地使用权 流转管理更趋优化、更加有效、更为合理。
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6
3农民缺乏社会保障制约着土地流转
在农村土地具有社会保障和就业功能，而 当前农村社会保障机制尚未形成，决定了 农民不能轻易离开土地 。
可编服务机构
土地流转没有形成完善的市场体系，缺乏 一个由上到下网络状的中介服务机构，致 使土地供求双方的信息受阻，信息辐射面 狭小，土地流动渠道不畅，范围窄
我国农村集体土地使用权流转 的现状,存在问题和深化改革的
建议
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1
农村集体土地使用权流转
是拥有土地承包经营权的农户将 土地经营权(使用权)转让给其他 农户或经济组织,即保留承包权, 转让使用权 。是指农村集体土地 使用权在不同的主体之间的流动 和转移。农村集体土地使用权可 区分为农用地使用权和非农用地 使用权。
集体建设用地使用权流转问题分析
２ 用 地 结 构 调 整和 再 配 置 的 需 求 ． ３
始探索 对企业使用 集体土地 和集体 土地流转 进行规 范管理 ； 国土 资源部于 ２０ ００年 ３月决定 以安徽 芜湖市 为全 国首家唯
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权可以流转 。由此可见， 随着我 国市场经济的不 断发展， 乡地 城
建设用地 的使 用者在经营过程 中，按 照经 营状 况 ｉ帮川地结 Ｊ ｉ ； Ｊ 构或进行再配置 。近儿年又是 乡镇企 业转制 的奖键时划 ， 奉 集｛
建没用地也正 面临着大调整和再 配置格局 。按照法律规定 ， 集
域相接土地级差地租 的出现， 集体建设用地使用权进 入市场参
一
步设计 了解决集体建设用地使用权流转 问题 的基本 思路， 主要 包括 明确集体 土地产权主体 、依法确立集体 建设 用地 关键词 ： 集体建设 用地使用权 流转 问题 分析 对土地 的投入 不断增加和其周 围环境 的逐步改善 ，土地 『身 １
使 用权流转制度 、 明确流转的条件和范 围、 流转的程序以厦收益的分配等。
１引 言 ．
目 前在沿海经济发达地区如上海 、 深圳 、 江苏 、 、 山东 浙江 、
农村集体土地所有权的流转问题探讨
农村集体土地所有权的流转问题探讨在我国，土地只能由国家和农村集体所有，并且国家是终极的所有者，这既是受自古以来“普天之下，莫非王土”思想的影响，也是社会主义国家性质的客观要求。
因此，只要当前土地物权立法不偏离这一方向，做些必要的改革是可行的。
从现阶段出发，我们应该看到，我国土地上的权利群尚处在发展与完善的过程之中，需要对其进行改革。
改革的思路，应是既促进土地这一有限资源的有效利用，减少交易成本；又要实现利益分配的公平与正义。
本着这一思路，在土地所有权领域，农村集体土地所有权的流转并无不可。
一、农村集体土地所有权流转的必要性在现实生活中，存在着大量的土地所有权流转的情况。
比如，农村集体经济组织之间为便于耕作、就近耕作，而互换土地；一个集体经济组织因长期、公然、和平地耕作另一个农村集体经济组织的土地达到一定年限，耕作者取得耕作土地的所有权。
又如，集体所有的土地，经县级以上人民政府批准作为土地资产作价入股与外商联办企业或内联兴办乡镇企业，将集体土地所有权转归兴办的乡镇企业所有等。
这是经济生活的客观情况，也是土地所有者追求利益和效益的必然之果。
如何看待这些问题并给予恰当的评判，对于农村集体土地所有权流转的制度设定无疑极为重要。
虽然在相当多的著述中，引用《宪法》第10条第4款[1]、《民法通则》第80条第3款[2]、《土地管理法》第2条第3款[3]之规定将现阶段我国存在的农村土地所有权的流转一概地界定为“非法转让”，并认为这些“非法”转让土地的现象，冲击了各种国家土地出让、转让市场，同时也造成了耕地锐减，严重影响了国家对土地的宏观管理。
{1}（P532）上述说法，似乎是目前土地市场出现的所有问题均因农村土地所有权的转让而引起，笔者认为，这种说法是片面的。
恰恰相反，由于认识上的偏差，总认为农村土地所有权不能转让、禁止转让，而对回应社会经济生活需要，能有效合理调配农村土地资源的行为，有利于保护农民合法权益的行为，未能抛开教条，去作认真、客观的研究分析，未能从完善农村集体土地所有权制度的角度来考虑农村土地所有权流转问题。
浅析我国农村集体建设用地使用权流转问题——以物权法的角度分析
种用 益物 权 ， 包括 农村 集体 建 设用 地 主 体对 农 村 集体 建 设 用 地 必然 不利 于全 国范 围普 遍存 在 的农村 集 体建设 用地 流转 。 的依法 占有 、 用 、 使 收益 权 。 ２ ２ ３ 规 避法 律 现 象 严 重 ， 性 交 易 市 场 大量 存 在 。随 着 ．． 隐 学 理上 一般 认 为农 村 集 体 建 设 用 地 使 用 权 具 有 以 下 几 个 性 我 国市场 经 济和 城市 化进 程 的快 速发 展 ， 村集 体 土地 的价 值 日 农
摘要 ： 国现行 法律 制度 严格 限制 了农村 集体 建 设 用 地使 用权 的流 转 ， 随 着经 济 市场 化 的发 展 ， 我 但 集体 建 设 用地 使 用 权 流 转 的
“ 隐形 市场” 大量存 在 。本 文 从物 权法 的角 度 分析 我 国农村 集 体建 设用 地使 用权 流 转的现 状 ， 对 此 问题提 出几 点建 议 。 并
１ 农 村 集 体 建 设 用 地 使 用 权 及 流 转 范 围 的 界 定
组 织农 民集体 所 有 的 ， 因农 村 集 体 经 济 组 织 或 村 民兴 办 乡镇 企 定集 体建 设 用地 使用 权 的流 转规 则 ， 是 一些 地方 性法 规 和地 方 但 业 、 民建 设住 宅 、 （ ） 公用 设 施 和公 益 事 业 建设 ， 依 法 批 政府 规章 的不 少 内容与 上位 法 的规 定 相抵 触 。 目前 ， 国还 没 有 村 乡 镇 村 经 我 准 使用 的 土地 。而从 物 权角 度来 看 ， 村 集体 建 设 用地 使 用 权 是 形成 全 国性 的统 一 的有关 集 体建 设 用地 流 转问 题 的法 律制 度 ， 农 这
地使 用者 之 间 的转移 。 ２ 我 国 农 村 建 设 用 地 使 用 权 流 转 的 现 状 考 察 及 分 析
农村集体建设用地流转问题及政策建议
2023-10-28•农村集体建设用地流转概述•农村集体建设用地流转问题分析•农村集体建设用地流转政策建议•案例分析：广东省农村集体建设用地流转实践•结论与展望目录01农村集体建设用地流转概述农村集体建设用地流转是指农村集体经济组织依法取得土地使用权，并按照法定程序和条件进行土地使用权的有偿让渡。
定义随着城市化进程的加速和乡村振兴战略的实施，农村集体建设用地的流转需求逐渐增加，以满足城市居民的居住需求和农村产业的发展需求。
背景定义与背景通过流转，可以将分散的、低效利用的农村集体建设用地集中起来，优化资源配置，提高土地利用效率。
流转的必要性优化资源配置流转可以为农民带来租金、分红等收益，增加农民收入，改善农民生活条件。
增加农民收入通过农村集体建设用地流转，可以促进城乡一体化发展，缩小城乡差距，实现城乡协调发展。
促进城乡一体化20世纪90年代末期开始，一些地方开始探索农村集体建设用地流转，但规模较小，缺乏统一的政策和法规指导。
起步阶段2005年后，国家开始重视农村集体建设用地流转问题，出台了一系列政策和法规，规范了流转行为，促进了流转的健康发展。
规范发展阶段近年来，随着乡村振兴战略的实施和城市化进程的加速，一些地方开始探索创新农村集体建设用地流转模式，如“三权分置”、“宅基地三权分置”等。
创新探索阶段流转的发展历程02农村集体建设用地流转问题分析立法滞后现行法律对于农村集体建设用地流转的限制较多，未能充分适应经济发展和农村土地制度改革的需求。
法律体系不健全目前关于农村集体建设用地流转的相关法律法规较为笼统，缺乏具体实施细则和明确的指导意见，导致实践中难以操作。
司法保障不足对于违反相关法律法规的行为，缺乏有效的司法惩处措施，导致一些不规范流转行为得以存在。
法律法规不完善产权主体不明确农村集体建设用地的所有权归属于农村集体经济组织，但实际上往往存在权属不清的情况，导致流转过程中容易产生纠纷。
产权边界模糊农村集体建设用地往往与国有土地、其他集体所有土地等存在犬牙交错的情况，导致产权边界难以界定，进而影响流转的顺利进行。
对农村集体土地使用权流转的思考与对策
对农村集体土地使用权流转的思考与对策作者：暂无来源：《新长征》 2012年第6期农村集体土地是农村集体经济组织主要的资源和资产，盘活使用农村集体土地的流转，对促进和增加农业、农村、农民的经济活力势必会起到积极的作用和效益。
在市场经济实践中，农民对集体土地使用权的流转、维护自身的合法权益的要求是越来越高。
为此，规范集体土地使用权流转的问题已经成为政府和国土资源部门要亟待完善和研究的重大课题之一。
一、农村集体建设用地的流转现状1、土地的流转现状。
以白城市的某个县为例，该县的建平乡某村，每年都有千八百人到各大城市去打工，从事各种商服行业以及建筑行业等工作。
这些有耕种经验的农民除外打工后，就把自己承包的土地、耕地，承包给了本村或者是外村的耕种能手去耕种，由现承包人付给转包人一定数量金额的转包费用，这样一来这种集体土地的流转，既维护了农民集体土地的合法权益，又增加了在外打工和在家耕种的农民收入。
2005年，该村就有50 多户农民出外打工，将自己承包的大约60 多h㎡耕地自愿协议转包给了本村的农民，在家种地的农民每年每人就能在承包的耕地上获得每公顷8000—10000 元左右的纯收益，集体土地使用权的流转，也使该乡的农民走上了富裕的道路。
2、土地的流转形式。
从掌握的资料和情况来看，目前，白城市以及各县、乡在农村集体土地的流转方式上有以下几种表现形式：一是村集体土地流转的集体土地直接转让土地所有权；二是乡镇政府、废旧的村、屯、学校等涵盖土地所有权或者使用权转移；三是村集体经济组织和个人出租场地、房屋附带集体使用权出租；四是乡镇、村以集体的土地入股联营联建等形式兴办乡镇企业；五是由于企业发生的债权债务等原因，司法裁定的以土地或者房屋抵债的情况的土地，使集体土地使用权的转移。
二、集体土地使用权流转存在的问题1、集体土地使用权主体的混淆。
《中华人民土地管理法》规定了集体土地使用权的主体是农民集体、村内两个以上集体经济组织的农民集体和乡镇，但由于农民集体与农村集体经济组织的内涵不清楚，土地所有权和经营、管理权的界定不同，在实际工作中集体土地所有权主体很难确定，加之习惯性的以行政权代替了土地资产经营权，所以造成了集体土地流转过程中各主体的产权纠纷不断发生。
关于集体土地使用权取得和流转的分析意见
关于集体土地使用权取得和流转的分析意见集体土地使用权是土地使用者经人民政府依法批准使用集体土地时，按照法律规定或合同约定对土地所享有的占有、使用和收益的权利。
目前我国大多数学者认为，集体土地使用权按取得方式不同可以分为土地承包经营权和集体土地建设用地使用权。
一．土地承包经营权土地承包经营权是指承包人依法通过承包而取得的对农村土地使用和收益的权利。
（一）土地承包经营权的主体《土地管理法》第十四条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
”第十五条规定：“……农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
”因此，农村集体土地承包经营权的主体既可以是本集体经济组织内部的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位或者个人。
（二）土地承包经营权的取得方式根据《农村土地承包法》第三条规定：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。
”取得农村土地承包经营权的方式有两种：一种是家庭承包，另一种是其他方式承包，即荒山、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。
（三）取得土地承包经营权的法定程序1.本集体经济组织成员的承包经营根据《土地管理法》第十四条第一款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
土地承包经营期限为三十年。
发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。
承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
农民的土地承包经营权受法律保护。
”根据《农村土地承包法》第二章内容的规定，以家庭承包方式取得土地承包经营权，按照如下程序进行：（1）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（2）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（3）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（4）公开组织实施承包方案；（5）签订承包合同，承包合同自成立之日起生效。
农民集体土地使用权流转问题研究
农民集体土地使用权流转问题研究农民集体土地使用权流转问题是指农村集体经济组织以集体土地使用权为交易对象，在市场上进行流转的现象。
这一问题涉及土地资源管理、农民权益保障、农村经济发展等方面，对于促进农村经济转型升级和农民收入增加具有重要意义。
本文将从农民土地权益、土地流转市场、政府政策等方面对农民集体土地使用权流转问题进行研究。
农民集体土地使用权的流转对于促进农民增收具有重要作用。
由于农民集体经济组织的土地使用权流转，可以引入现代化农业经营者，提高土地利用效率，增加农民收入。
土地流转还可以促进农村劳动力的转移就业，增加农民的就业机会和收入来源。
农民集体土地使用权流转也存在一些问题和挑战。
土地流转市场不够发达，交易壁垒较高。
由于信息不对称、交易成本高等原因，农民集体土地使用权流转市场受到限制，导致流转难度大、流转效率低。
农民土地权益保护不完善。
在土地流转过程中，农民的权益保护存在一定的问题，一些农民未能获得流转土地所带来的收益，甚至可能遭受到土地被侵占的损失。
政府政策支持力度不够。
在土地流转问题上，政府支持力度不够，缺乏有效的政策导向，无法促进土地流转的良性发展。
针对以上问题和挑战，有必要采取相应的对策和措施。
加强土地流转市场建设，降低交易壁垒。
通过建立信息平台、完善交易机制等方式，提高土地流转市场的透明度和规范性，降低流转交易成本，鼓励更多的农民参与到土地流转市场中来。
在农民土地权益保护方面，应建立健全的保障机制，加强土地流转过程中农民权益的保护。
包括明确流转合同的权责、完善重大决策程序、强化侵占土地行为的打击等方面的措施。
政府应加大对土地流转的政策支持力度，出台相应的政策举措，引导和规范土地流转，推动土地流转的良性发展。
农民集体土地使用权流转问题是一个复杂的社会经济问题，涉及到农民权益保护、土地流转市场建设、政府政策支持等多个方面。
只有通过加强土地流转市场建设、加强农民权益保护和加大政府政策支持力度等综合措施，才能够推动农民集体土地使用权流转的健康发展，促进农民增收和农业现代化。
农民集体土地使用权流转问题研究
农民集体土地使用权流转问题研究摘要：随着中国农村经济的发展和城市化进程的加快，农村土地问题成为当今中国社会和经济发展的热点问题之一。
农民集体土地使用权流转作为解决农民土地经营权益问题的有效途径，已经成为当前中国农村土地制度改革的重要内容。
本文通过对农民集体土地使用权流转的概念、类型、影响因素以及存在的问题进行研究，旨在为相关部门和决策者提供一定的理论指导和政策建议。
一、引言农民集体土地使用权流转是指农民集体经济组织将其占有、使用的土地经营权出让给农户、个体工商户、企事业单位或其他社会组织使用或流转的行为。
随着农民土地经营权的流转，农村土地资源的配置效率将得到提高，农业生产方式也将发生改变，进而推动农村经济的发展和农民收入的增加。
在实际操作过程中，农民集体土地使用权流转存在一系列问题和困难，如信息不对称、流转方式不规范、土地流转权益不清晰等。
深入研究农民集体土地使用权流转问题，对于解决农村土地问题，加快农村经济发展具有重要意义。
二、农民集体土地使用权流转的概念和类型1. 农民集体土地使用权流转的概念农民集体土地使用权流转是指农民集体经济组织将其占有、使用的土地经营权出让给其他主体使用或者流转的行为。
在这一过程中，农民集体经济组织仍然保持对土地的所有权，但将土地的使用权暂时或永久转让给他人。
三、农民集体土地使用权流转的影响因素1. 政策因素政府的土地政策对农民集体土地使用权流转起着重要影响。
政府对土地使用权流转的限制程度、土地流转市场的开放程度、土地流转税负等政策都会直接或间接影响农民集体土地使用权的流转。
2. 市场需求因素土地市场的需求情况也是影响农民集体土地使用权流转的重要因素。
土地的市场价格、土地的开发潜力、土地的位置等都会影响农民集体土地使用权流转的积极性和效率。
3. 农民个体因素农民个体的观念、经济状况、经验和能力等也是农民集体土地使用权流转的重要影响因素。
如果农民个体对土地流转持有消极态度或缺乏相关知识和能力，将会严重制约土地流转的实施。
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关于集体土地使用权取得和流转的分析意见集体土地使用权是土地使用者经人民政府依法批准使用集体土地时，按照法律规定或合同约定对土地所享有的占有、使用和收益的权利。
目前我国大多数学者认为，集体土地使用权按取得方式不同可以分为土地承包经营权和集体土地建设用地使用权。
一．土地承包经营权土地承包经营权是指承包人依法通过承包而取得的对农村土地使用和收益的权利。
（一）土地承包经营权的主体《土地管理法》第十四条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
”第十五条规定：“……农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
”因此，农村集体土地承包经营权的主体既可以是本集体经济组织内部的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位或者个人。
（二）土地承包经营权的取得方式根据《农村土地承包法》第三条规定：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。
”取得农村土地承包经营权的方式有两种：一种是家庭承包，另一种是其他方式承包，即荒山、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。
（三）取得土地承包经营权的法定程序1.本集体经济组织成员的承包经营根据《土地管理法》第十四条第一款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
土地承包经营期限为三十年。
发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。
承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
农民的土地承包经营权受法律保护。
”根据《农村土地承包法》第二章内容的规定，以家庭承包方式取得土地承包经营权，按照如下程序进行：（1）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（2）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（3）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（4）公开组织实施承包方案；（5）签订承包合同，承包合同自成立之日起生效。
承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。
（6）由县级以上地方人民政府向承包方颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
以其他方式取得承包经营权的，《农村土地承包法》第四十五条、四十六条分别规定：“以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同。
”“荒山、荒沟、荒丘、荒滩等可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营，也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后，再实行承包经营或者股份合作经营。
”2.本集体经济组织以外的单位或者个人的承包经营根据《土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
”因此，经过村民会议三分之二或者三分之二村民代表的同意，并且经乡（镇）政府批准，农民集体所有的土地可以由本经济组织外的单位或者个人承包经营。
由本经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。
（四）土地承包经营权的流转《农村土地承包法》第三十二条规定明确了以家庭承包方式取得的土地承包经营权的流转方式：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
”该法第四十九条明确了以其他方式取得土地承包经营权的流转方式：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。
”根据《农村土地承包经营权流转管理办法》的规定，土地承包经营权的流转应注意以下几点：1.农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限。
2.农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。
在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
且受让方应当具有农业经营能力。
3.承包方与发包方应在协商一致的基础上书面签订《农村土地承包经营权流转合同》，农村土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。
4.发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。
5.乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。
以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。
二．集体土地建设用地使用权集体土地建设用地使用权，是指农民集体和个人进行非农业建设依法使用集体土地的权利。
我国《物权法》第一百五十一条规定：“集体所有的土地作为建设用地的，应该依照土地管理法等法律规定办理。
”（一）集体土地建设用地使用权的主体取得集体土地使用权有较为严格的限制范围，《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
”集体土地建设用地使用权的主体有较为严格的限制。
集体所有的土地，一般只能由本集体及其所属成员享有使用权，其他单位和个人建设需要使用集体土地，应当通过土地征用，使之转为国有土地后才能依法取得使用权。
根据《确认土地所有权和使用权的若干规定》第四十四、四十七和四十九条规定，只有下面几种情况例外：1.企业单位或个人与农民集体举办联营企业，经过批准，农民集体可以按照联营协议将土地使用权作为联营条件，从而使联营企业获得集体土地建设用地使用权。
2.农民集体的土地已由其他农民集体按协议使用的，则该农民集体所有的土地可以由另一个农民集体取得集体土地建设用地的使用权。
3.非农业户口居民和其他农民集体的农民，按照有关法律、政策规定使用集体土地作为宅基地的，可以取得该集体土地建设用地的使用权。
（二）集体土地建设用地使用权的法定程序根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中的要求，取得集体土地建设用地使用权根据使用情况不同，法律对其取得的程序有不同的要求：1.乡村企业建设用地（1）建设用地预申请建设项目可行性研究论证时，建设单位应当向建设项目批准机关的同级土地行政主管部门提出建设用地预申请。
受理预申请的土地行政主管部门应当根据土地利用总体规划和国家供地政策，对建设项目的有关事项进行预审，出具建设项目预审报告。
（2）申请用地建设单位应向土地所在地的市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请，建设单位提出申请时，应填写《建设用地申请表》，并附有关文件材料。
市、县土地行政主管部门对符合用地条件的申请应当受理，并在规定申请之日起30日内拟定农用地转用方案，编制建设项目用地承保说明书，经同级人民政府同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
（3）正式申请用地单位持上级主管部门正式批准的有关文件和总平面设计图，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门正式申请用地。
（4）审批根据《土地管理法》第四十四条和第六十条的规定，乡（镇）村企业用地情况分别由以下人民政府批准：①一般情况下，即除涉及占用农用地外，按照省级人民政府规定的批准权限，由县级或者县级以上地方人民政府批准；②涉及占用农用地的，应当依照《土地管理法》关于农用地转用的审批权限规定由省级人民政府批准。
县级或者乡级人民政府可以提出自己的审查意见，供省级人民政府批准时考虑。
2. 乡村公共设施、公益事业单位建设用地（1）申请乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，建设单位应首先向其所在地的乡级人民政府提出申请；经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府行政管理部门正式提出申请。
用地单位应安规定填写《建设用地申请表》。
（2）审核由县级土地行政管理部门依据乡（镇）村建设计划控制指标和乡（镇）村建设规划，会同有关部门依法对该申请及提交的有关资料进行审查、核实，并提出审查意见。
（4）审批具体程序与乡（镇）村企业用地的相应事项相同。
3. 农村村民住宅用地（1）申请凡是要建房的农户必须按规定的宅基地限额，提出建设设想，向建房所在地的村民小组、村委会或者其他农村经济组织提出用地申请，填写农村宅基地申请表。
（2）村民会议讨论根据《村庄和集镇建设规划管理条例》规定，农村村民在村庄、集镇规划内建住宅的，应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请，经村民会议讨论后方可审批。
（3）审批具体程序与乡（镇）村企业用地及乡村公共设施、公益事业单位建设用地的相应事项相同。
（三）集体土地建设用地使用权登记《土地管理法》第二条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
”《土地管理法实施条例》第四条规定：“……农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。
设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。
”根据以上规定，对于符合法律法规的程序和要件的非农业建设项目，需要使用农民集体所有的土地的，除了应当办理法律规定的手续之外，还应当进行土地登记。
该集体土地的使用者应当向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用证书，确认建设用地的使用权。
（四）集体土地建设用地使用权的流转《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
”1.集体土地建设用地使用权可以进行流转的情形我国严格控制集体土地建设用地使用权进行流转，但符合土地利用计划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
破产、兼并企业的土地使用权转移，实际上是土地使用权的转让行为。
但根据国家有关法律规定，企业用地的土地使用权可以作为企业的资产，破产、兼并时对企业的资产处置应当包括土地使用权，此时，该土地使用权发生转移必须符合以下两个条件：（1）应该符合土地总体利用规划，不符合土地利用总体规划的企业破产后只能拆除地上建筑物、构筑物，按土地利用总体规划确定的用途使用。