物流园区规划技术路线

物流园区规划技术路线
物流园区规划技术路线是在规划总体模型的基础上，对规划过程各阶段工作的细化、具体化。

以下按规划总体模型分五个阶段对规划的技术路线作出说明：
规划筹备阶段
物流园区是一个非常复杂的系统，系统规划工作先要进行充分的筹备工作。

筹备工作的重要性主要体现在：首先，充分的筹备工作是物流园区规划取得成功的前提；其次，筹备工作有助于明确问题，增强工作针对性，提高工作效率。

物流园区规划筹备工作主要包括以下几个方面：
首先，确定规划目标。

确定规划目标是准备工作的开始阶段。

规划目标的确定按图1所示过程进行。

第二，设立组织机构。

物流园区规划组织机构是指为做好规划工作而设立的领导和工作机构。

流园区规划组织机构如图2所示。

人员构成与任务一般包括：领导小组、顾问组、总体组、办公室、模型计算组和子系统人员组织。

第三，人员培训。

物流园区规划中人员培训的任务有以下几点：学习系统思想和有关经济理论，明确系统方法与传统规划的联系与区别，实现观念更新，开拓思路；用系统工程方法进行物流园区规划的工作阶段和主要步骤、技术路线与主要技术方法的学习；组织落实与任务落实。

系统诊断与分析阶段
一个物流园区是否能够成功运营，关键是要靠市场来检验，即是否有旺盛的物流需求带动周边企业进驻，从而拉动相关产业、实现区域经济的发展。

所以，本阶段的核心任务是进行市场研究、摸清物流园区的客户需求。

第一，影响物流园区需求的因素。

物流园区需求分析是园区规模等重要决策的一个基本依据，有效的需求分析将有利于合理规划、有效引导投资、避免重复建设、减少浪费，所以说物流园区需求分析是决定园区未来发展走向与运营成败的首要因素。

物流园区需求是指规划研究范围（区域）内全部物流需求中适合在本物流园区完成有关物流业务活动的那部分需求。

物流园区需求受到多方面的因素影响。

影响物流园区需求的因素主要有：区域社会经济产业发展状况、区域贸易及消费特征、政策法规条件以及物流系统基础设施条件。

在确定物流园区的需求规模时，应考虑诸如运输量、仓储量、配送量、流通加工量等当地各种物流需求量数据并进行系统分析。

主要有以下四个方面现实和潜在的物流需求量：工业企业在供销环节对物流服务的需求量，连锁商业企业对配送服务的需求量，一般消费者的物流服务需求量，区域间货物中转运输的需求量。

第二，物流园区需求分析步骤。

具体分析步骤如下：
物流园区服务类型分析。

确定物流中心是综合型还是专业型。

宏观因素分析。

分析整个地区的社会经济水平和结构，特别是相关产业在整个社会经济中的地位、作用、发展趋势以及其他相关情况需要详细调查与分析。

微观因素分析。

分析相关产业的企业发展情况，包括历年产销量的统计调查数据、产业发展目标等。

建立产品物流需求量预测分析模型，预测未来的物流需求量。

常用的分析方法包括时间序列法、弹性系数法、增长系数法、专家调查法等。

综合市场调研、专家访谈以及定量分析结果，综合考虑物流园区需求影响因素，给出最终物流园区需求的分析结果。

物流园区需求分析框架如图3所示。

第三，物流园区需求定量指标。

物流园区需求的定量指标旨在为物流园区需求预测模型提供可量化数据，包括数量和质量两类指标。

数量指标。

物流园区需求数量反映了物流园区的服务能力，从一定程度上反映了物流需求的变化规律。

具体包括：社会物流总费用、运输需求指标、仓储量、物流需求中的配送量和流通加工量。

质量指标。

质量指标是从物流需求的增长速度，行业生产总值、国民生产总值对物流需求的影响等角度反映物流需求。

具体包括：物流需求增长率、物流需求强度和物流需求弹性。

战略研究与设计阶段
在完成翔实的定性和定量市场分析与研究之后，规划者必须对物流园区整体优势、劣势、机会、威胁进行分析（SWOT分析）。

这些分析主要作用是帮助园区的高层经营决策者明晰内外部环境，提出发展物流园区的使命、远景目标和制胜策略，从而进行准确的战略定位，帮助实现其战略目标。

总体规划与设计阶段
第一，选址规划。

物流园区选址，是指在一个具有若干供需节点的经济区域内选择一个合适地址设置物流园区的规划过程。

一个理想的物流园区选址方案是使商品通过物流园区的汇集、中转、分发直到输送到需求点的全过程的效益最好。

物流园区选址原则包括：与城市总体规划相适应、选择城市边缘地带靠近货物转运枢纽、靠近交通便捷的主干道出入口、利用现有基础设施、考虑相关产业协调发展。

物流园区选址考虑因素包括：自然环境因素、经营环境因素、基础设施状况、土地与环境因素。

物流园区的选址方法有重心法模型、线性规划模型、非线性规划模型、动态仓库选址等。

物流园区选址决策过程，需要从整体上进行平衡和分析，既考虑宏观又兼顾微观，最终加以确定。

因此，所得解决方案不一定就是最优解决方案，可能只是符合条件的满意解决方案。

第二，用地规划。

物流园区建设规模太小，会限制区域潜在物流需求，不利于园区的持续发展；而如果园区规模太大，则可能造成投资浪费和资源闲置的现象。

因此，园区用地规模需要经过科学论证，否则给园区后期运营带来隐患。

在区域物流规划中，假设每年的作业天数按365天计算，则物流园区的建设用地总规模为：
S=Li1i2a/365
其中，S为物流园区建设总面积，单位为104平方米；L为预测规划目标年份的社会物流总量，单位为104吨；i1为规划目标年份第三方物流市场占全社会物流市场的比例系数；i2为规划目标年份第三方物流通过物流园区发生的作业量占第三方物流全部物流作业量的比例系数；a为单位生产能力用地参数，单位为平方米/吨。

第三，投资规划。

物流园区的投资规模主要是根据物流园区的服务功能定位、服务对象和服务范围等因素，分析物流园区的各种资源要素的投入和产出情况（包括土地、资金和人力资源投入等）。

物流园区投资是一个长期决策问题，可以利用数据包络分析法（DEA）对物流园区经济性进行分析，给出最优投资方案。

第四，功能设计。

物流园区的功能设计主要采用自上而下的方法，即在确定物流园区的规划原则以后，对物流功能规划所涉及的核心因素进行列举和分析，然后通过收集整理一系列国际最先进的物流园区案例，总结出对国内物流园区最适合的经验。

随后，整个物流园区将被划分为几个大功能区域，例如，物流产业区和管理服务区，规划者再从国际最佳实践经验以及市场调查得到的实际需求两方面入手，为每个功能区域命名、定义、分配相应的面积，引入相关的设施、设备和IT系统。

功能规划的最后一步将是对物流园区的核心流程进行定义和描述。

第五，布局设计。

物流园区的设施规划与布局设计是根据物流园区的战略定位和经营目标，在已确认的空间场所内，按照从货物的进入、组装、加工等到货物运出的全过程，力争将人员、设备和物料所需要的空间作最适当的分配和最有效的组合，以获得最大的经济效益。

物流园区中各建筑设施的选址和规划应采用科学的定量方法，如运筹学中的一些最优选址方法、最短路径法等。

物流园区规划与设施布局的合理性还可以借助于商品化软件的帮助，通过动画仿真来进行检验。

第六，商业运作设计。

商业运作设计主要是让园区投资和经营管理者如何按照公司体制设计业务模式和管理模式，主要包括物流园区管理公司的组织构架和职责、物流园区业务运营模式、收益预测、客户分析、园区销售、市场推广策略、投资收益等财务概要分析等。

决策制定与实施阶段
第一步，系统评价。

对物流园区进行了分析和规划设计之后，提出了技术上可行、经济财务上有利的多种方案之后，就需要对这些方案进行评价。

也就是说，要根据物流园区功能评价标准以及环境对物流园区的要求，详细比较这些方案的优劣，从中选出一个方案付诸实施。

不仅物流园区方案要在实施之前进行评价，而且许多已有的物流园区也要进行评价。

目前国内外使用的评价方法一般可以分为三类：定量分析评价、定性分析评价和两者结合的评价方法。

评价标准要以评价指标作为基准，常用的指标有投资、成本、费用、环境保护等。

物流园区评价本身要遵循一定的步骤进行：确定评价目的和评价内容；确定评价因素；建立评价指标体系；制定评价准则；选择确定评价方法；进行单项评价；进行综合评价。

第二步，规划实施。

规划实施也是一项系统工程。

规划实施的制定只是规划工作的阶段成果，规划的科学性、合理性和效益性，必须通过规划的实施以及实施的效果来检验。

一项看似成功、完美的规划，很可能因为糟糕的实施而变得面目全非、难以执行，甚至最终事与愿违。

因此，规划实施必须把握好实施的基本原则和实施的关键。

规划实施的基本原则包括：适度合理性的原则；统一领导，统一指挥的原则；权变原则。

规划实施的关键包括：重视规划实施前的发动工作，提高园区成员对规划战略的认同度；规划实施前制定具体和可操作的实施计划；战略实施的影响因素要同战略相匹配；重视规划实施过程中的调整和变革管理。