资产评估_课程习题和答案与解析

第二章资产评估的程序与基本方法习题及答案1．被评估机组为5年前购置，账面价值20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产了，已经被新型机组所取代。

经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年，预计每年超额运营成本为1万元。

假定其他费用可以忽略不计。

要求：试根据所给条件（1）估测该机组的现时全新价格；（2）估算该机组的成新率；（3）估算该机组的评估值。

解：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为24万元：30×80%=24（万元）（2）该机组的成新率=[8÷(5+8)] ×100%=61.54%（3）该机组的评估值=24×61.54%=14.77（万元）4．某上市公司欲收购一家企业，需对该企业的整体价值进行评估。

已知该企业在今后保持持续经营，预计前5年的税前净收益分别为40万元，45万元，50万元，53万元和55万元；从第六年开始，企业进入稳定期，预计每年的税前净收益保持在55万元。

折现率与资本化率均为10%，企业所得税税率为40%，试计算该企业的评估值是多少？解：前5年企业税前净收益的现值为：181.47（万元）稳定期企业税前净收益的现值为：55/10%/（1+10%）5=341.51（万元）企业税前净收益现值合计为：181.47+341.51=522.98（万元）该企业的评估值为：522.98×（1-40%）=313.79（万元）容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。

要求：（1）计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数（2）计算参照物修正系数：交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。

（3）计算参照物修正后的地价解：（1）A宗地容积率地价相关系数为105，甲宗地的容积率地价相关系数为110（2）交易情况修正系数为或者0.99交易时间修正系数为或者1.06区域因素修正系数为或者1.02个别因素修正系数为或者1容积率修正系数为或者0.95（3）参照物修正后地价=（万元）第三章机器设备评估1．机器设备1台，3年前购置，据了解，该设备尚无替代产品。

该设备的账面原值为10万元，其中买价为8万元，运输费为0.4万元，安装费用（包括材料）为1万元，调试费用为0.6万元。

经调查，该设备的现行价格为9.5万元，运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％。

求该设备的重置成本。

（保留两位小数）解：重置成本=9.5+0.4×（1+40%）+1×（1+30%）+0.6×（1+20%）=12.08（万元）9．被评估机组为3年前购置，帐面价值为20万元人民币，评估时该类型机组已不再生产，被新型机组所取代。

经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%，被评估机组尚可使用7年，预计每年超额运营成本为1万元，假定其他费用可以忽略不计，试根据所给条件估测该生产线的续用价值。

解：根据题意计算如下：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能为：30×（1－20%）=24（万元）（2）设备的成新率为：[7÷（3+7）] ×100%=70%（3）设备的评估值为：24×70%=16.8（万元）10．被评估设备购建于1985年，帐面价值30000元，1990年和1993年进行两次技术改造，主要是添置了一些自动控制装置，当年投资分别为3000元和2000元，1995年该设备进行评估，假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限为8年，试根据所给条件估测被评估设备的成新率。

解：据题意计算如下：（1）评估时设备的现行成本，亦称更新成本为：Σ（帐面原值×价格变动率）所以，30000×2.6+3000×1.61+2000×1.21=85250（元）（2）评估时设备的加权更新成本为：更新成本×已使用年限所以，30000×2.6×10+3000×1.61×5+2000×1.21×2=808990（元）（3）设备的加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）=808990÷85250=9.5（年）（4）设备的成新率=[8÷（9.5+8）] ×100%=45.7%房地产评估1．待估对象为一新开发土地为1000平方米，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，银行贷款利率9%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，开发商要求的投资利润率为10%，土地增值收益率为10%，试估算该地产的市场价值。

解：（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米其他费用：30000÷667＝45元／平方米土地取得费=75+45=120元/平方米土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米（2）计算利息：120*[（1+9%）2-1]+150*75%*[（1+9%）1.5-1]+ 150*25%*[（1+9%）0.5-1]=M（3）计算利润：(120+150)×10％＝27（元）（4）计算土地单价：(120+150+M+27)*（1+10%%）＝N（元／平方米）（5）计算待估土地总价：N*1000=？3．待估地块为一商业用途的空地，面积为600平方米，要求评估其1997年5月的市场价值。

评估人员通过搜集有关数据资料（过程略），选出3个交易实例作（1）交易情况正常；（2）1996年以来，土地价格每月上涨1%。

（3）交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参100。

（4）待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。

（5）折现率为8%。

解：（1）进行交易情况修正。

从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。

（2）进行交易时间修正。

交易实例A交易时间修正系数＝107／100＝1.07交易实例B交易时间修正系数＝105／100＝1.05交易实例C交易时间修正系数＝104／100＝1.04（3）进行区域因素修正。

交易实例A与待估对象处于同一地区，无需做区域因素调整。

交易实例B区域因素修正系数＝100／86＝1.163交易实例C区域因素修正系数＝100／93＝1.075（注：式中86由表2中加总获得，同理93也由表2纵向加总获得。

）（4）进行个别因素修正。

关于面积因素修正。

由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3％。

土地使用权年限因修正。

除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下（假定折现率为8％）：交易实例A及C使用年限修正系数＝[1—1／（1+8％）30]÷[1—1／（1+8％）35]＝0.9659交易实例A的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995交易实例B的个别修正系数＝1.03交易实例C的个别修正系数＝1.03×0.9659＝0.995（5）计算待估土地初步价格。

A＝1500×1×1.07×1×0.995＝1597（元／平方米）B＝1400×1×1.05×1.163×1.03＝1761（元／平方米）C＝1400×1×1.04×1.075×0.995＝1613（元／平方米）（6）采用算术平均法求得评估结果。

待估地块单位面积价格评估值＝（1597+1761+1613）／3＝1657（元／平方米）待估地块总价评估值＝1657×600＝994200（元）因此，这一地块的评估值为994200元。

4．有一宗“七通一平”的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

解：（1）现已知楼价的预测和各项开发成本及费用，可用假设开发法评估，计算公式为：地价＝楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润（2）计算楼价：楼价＝2000×2.5×9000＝45,000,000（元）（3）计算建筑费和专业费建筑费＝3000×2000×2.5＝15,000,000（元）专业费＝建筑费×10％＝15,000,000×10％＝1,500,000（元）（4）计算销售费用和税费销售费用＝45,000,000×2.5％＝1,125,000（元）销售税费＝45,000,000×6.5％＝2,925,000（元）（5）计算利润利润＝（地价+建筑费+专业费）×10％＝（地价+16,500,000）×10％（注:16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.）（6）计算利息利息＝地价×[（1+6％）2－1]+（15,000,000+1,500,000）×[（1+6％）1－1]＝0.1236×地价+990，000（注:地价是在两年前就投入的，故要用2次方.而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的，故只用1次方.）（7）求取地价地价＝45,000,000－16,500,000－1,125,000－2,925,000－0.1×地价－1,650,000－0.1236×地价－9,900,000地价＝21,810,000／1.2236＝17,824,452（元）（8）评估结果单位地价＝17,824,452／2000＝8912（元/平方米）楼面价格＝8912／2.5＝3565（元／平方米）流动资产评估1. 对某企业库存的一种燃料进行评估，库存量为50吨，经现场技术鉴定，没有发生质量变化，仍能满足正常需要，只是保管中自然损耗1％，根据市场调查，得知该燃料近期市场价格为每吨4000元，每吨运费l00元，整理入库费为每吨40元，则该库存燃料的评估值是多少？解：根据题意；采购成本＝50×4000＝200000（元）自然损耗＝200000×1%＝2000（元）运费及入库费＝50×（100+40）＝7000（元）评估值＝200000-2000+7000＝205000（元）本题是流动资产评估中的材料的评估。