不动产经济学
不动产的经济性分析
不动产的经济性分析作者：解大勇来源：《现代经济信息》 2018年第17期摘要：不动产是人们安身立命不可缺少、价值巨大的财产，关系着国家的和谐稳定与广大民众的生活水准，是实实在在的民生工程。
在物质生活较为发达的今天，不动产已成为当今社会的热点行业，是各级政府部门密切关注的民生问题和重点问题。
由此可见，研究分析不动产的经济性原理显得尤为必要，具有极高的现实价值和社会实践意义。
关键词：不动产；经济性；供需矛盾；市场结构；不动产登记制度中图分类号：D923.2 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)025-0005-02不动产，指的是依据自然性质或法律规定不可移动的财产，如房屋、土地、草原、湖泊等，都属于不动产范畴。
20 世纪 90 年代，中国经济面临着通货紧缩压力，为促进国民经济增长，政府将不动产行业作为发展经济的最新增长点，充分刺激了不动产行业的突飞猛进，促进了不动产市场的繁荣发展。
与此同时，与不动产行业密切相关的运输、钢材和煤炭等行业也获得了快速发展。
从我国当前不动产发展的实际情况来看，不动产受到多方面因素影响，价格大幅度上涨。
尽管国务院针对房价屡次进行调控，但是房价依然居高不下，很大一部分原因在于既得利益者大力阻扰对房价的抑制，以及一些法规、政策缺乏雄厚的理论依据，没有完全遵循不动产的经济学原理。
基于这一认识，必须正确分析我国不动产的经济性，确保我国不动产价格浮动处于可控范围之内，进而推动我国国民经济朝着良性方向发展。
综合考虑各方面因素进行分析，不动产的经济性具体表现在以下几个方面：一、不动产与供需矛盾有着密切关系不动产的需求主要包含住房需求即刚性需求和投资需求两个方面。
而供给也表现两个方面：一是商品房，二是政策性保障住房。
从供需关系来看，不动产与供需息息相关。
当不动产在数量上供过于求，势必会拉低不动产的发展质量，影响其整体发展速度和整体效益；当不动产在数量上供不应求时，则会大幅提高不动产的升值空间和未来潜力，给不动产带来繁荣。
不动产经济学8
静态指标评价 动态指标评价
图1：住宅项目投资分析思路
1 表层分析
项目外部环境
(1)投资的表层分析，主 要是基于项目基本特征 的描述和分析，选择项 目的投资区位，即“定 位子”。在这一层次分 析过程中，主要是进行 项目市场研究，包括项 目外在投资环境分析， 市场竞争分析和项目自 身条件的评价。这一层 次研究方法是通过项目 数据收集和市场调查， 建立项目基本的材料库， 然后对这些数据资料进 行分析综合，明确项目 投资概况，最终完成住 宅投资区位选择。
由专家代为操作风险较低，但每年须付管 理费，投资报酬率较受影响。
期货 中
高
高
不动产 中
低
低
古董、 中
高
低
字画
银行
低
低
高
存款
债券 中
低
高
高 以小博大，投机性强。 低 对抗物价上涨能力强，变现能力差，适合
长期 置产型投资。 高 须具高度专业知识，管理要求低，不适合
一般小型投资人。
低 安全性高，金融无限制，收益低。
净现值(Net Present Value)
净现值是指在整个建设和生产服务年限内各年净现 金流量按一定的折现率计算的现值之和。
NPV
n NCFt t0 (1 K )t
n t0
CIFt n
(1K ) t t0
其中,NCFt = 第t期净现金流量
K = 项目资本成本或投资必要收益率，为
简化假设各年不变
第二节 不动产投资
1、不动产投资方式
开发投资 ； 购置投资 ； 抵押放款 ； 购买证券 ； 投资信托（REIT）基金 ； 有限合伙(也称辛迪加)投资 ；
不动产登记制度的经济学思考
作者： 侯银萍
作者机构： 浙江工业大学法学院,杭州310023
出版物刊名： 学术交流
页码： 63-65页
主题词： 不动产登记;成本-收益分析;改良路径
摘要：不动产登记是经权利人申请。
国家专门机关将登记事项记载于登记簿上的事实或行为。
我国不动产登记制度在实践中亟待解决的问题集中凸显于登记主体领域，即不动产登记的申请主体问题和不动产的登记机构问题。
借助经济学的分析框架，不动产登记制度之登记主体问题有望获得全新的检讨与反思，从而摸索出合理地制度改良路径。
这种改良路径包涵如下基本内容：采取“共同申请为主、单独申请为辅”的申请主体机制能够避免资源浪费，提高资源配置的效率；建立具有司法性质的统一不动产登记机构也许是契合本土情势的高效率制度安排；通过立法出台统一的《不动产登记法》，推进特定的强制性制度变迁，有助于降低社会成本，实现形式合理性与实质合理性兼容的制度供给。
不动产投资理论-不动产投资理论
★ 收益的有关概念
1、总收益TR 2、平均收益AR 3、边际收益MR
总收益TR
总收益指企业销售一定量物品所获得的全部 收入。用公式表示即为：
TR(Q) P Q
平均收益AR
平均收益是指平均每单位物品的销售所获得的 收入。公式为：
完全竞争市场下企业定价行为
完全竞争市场是一种没有任何人为干扰或垄断因素存在 的市场情形。
特点：市场上存在众多的买者和卖者；产品是完全同质 的；厂商可以自由地进入或者退出某个行业；生产者和 消费者都具有充分和对称的商品知识和市场信息。
在完全竞争市场条件下，价格是由整个行业的供求关系 自发决定的，每个企业都只是既定价格的接受者，而不 是价格的决定者。
信任和偏爱一旦形成，就会产生带动效应。
内在因素
学习是指消费者从信息、经验中得到一些影响消 费者购买行为的见解。
信息是现代社会的重要内容，而人们的消费爱好 或偏爱的产生和形成，往往依赖于对信息的摄取。因 此，房地产企业应充分应用信息传播方式，如广告、 房地产交易会、新闻发布会等为房地产消费者提供信 息，加深本企业及产品在广大消费者心中的印象，以 促使消费者对本企业房地产产品形成偏爱。
隐性成本：指厂商使用与自有资源相联系的成 本。包括使用自有设备的折旧费、使用自有资 金的利息、使用自有房屋土地的租金及企业家 为本企业提供劳务应得的薪金（正常利润）。
例：假定有一个人用自己的10万元资金和一间 房子办了一个小店，到年底时共计收入12万元。
10万元资金所放弃的利息（假定利率为10%） 为1万元，该人在其他地方工作可以获得每年 1.5万元工资，以及房子出租每年可得租金0.5万 元。
不动产经济学
不动产经济学不动产，这个我们日常生活中经常听到的词汇，它所涵盖的范围可不仅仅是我们居住的房子那么简单。
从商业大楼到工业厂房，从农田到森林，从城市的繁华地段到乡村的广袤土地，都属于不动产的范畴。
而不动产经济学，就是研究这些不动产的开发、利用、交易以及它们对经济和社会产生影响的一门学科。
想象一下，你站在城市的高楼大厦之间，周围是熙熙攘攘的人群和川流不息的车辆。
这些高楼大厦是如何建起来的？为什么有些地方的房价高得让人望而却步，而有些地方却相对便宜？这背后都有着不动产经济学的原理在起作用。
首先，让我们来谈谈不动产的需求和供给。
需求方面，人口的增长、城市化的推进、人们对居住和工作环境的改善需求等，都会推动对不动产的需求。
比如说，越来越多的人涌入城市寻找工作和发展机会，他们需要有地方居住，这就增加了对城市住房的需求。
同时，随着人们生活水平的提高，对于居住品质的要求也在不断提升，更大的房子、更好的小区环境、更便捷的交通设施等，都成为了人们追求的目标。
而在供给方面，土地的有限性是一个关键因素。
毕竟，地球上的土地资源是有限的，而且不是所有的土地都适合用于建设。
此外，建设过程中的各种成本，如土地购置成本、建筑材料成本、劳动力成本等，也会影响不动产的供给。
接下来，我们说一说不动产的价格。
不动产价格的形成是一个复杂的过程，受到多种因素的影响。
供需关系是其中最重要的因素之一。
当需求大于供给时，价格往往会上涨；反之，当供给大于需求时，价格可能会下跌。
但这并不是唯一的决定因素，政府的政策、货币政策、经济形势、地理位置、周边配套设施等，都会对不动产价格产生影响。
比如说，政府出台了限购政策，可能会抑制一部分购房需求，从而对房价产生影响。
又比如，央行调整利率，会影响到购房者的贷款成本，进而影响到房地产市场的需求和价格。
再看看不动产投资。
这可是很多人关注的话题，毕竟不动产投资有可能带来丰厚的回报。
但投资不动产可不是一件简单的事情，需要考虑很多因素。
经济师不动产经济学
房地产经济学,红 ,清华大学 dàxué 出版社
房地产经济学通论 21世纪经济与管理教材 ,曹振良,北京 大学 dàxué 出版社
选读书目:
不动产经济学,钟丽娜
房地产经济学,华伟, 复旦大学 dàxué 出版社
房地产经济学,谢经荣、吕萍、乔志敏,中国人民大学 dàxué 出版社
土地经济学, 董藩,北师大出版社
第五页,共39页，
课程内容
• 第一部分 不动产经济基础理论 • 第二部分 理解不动产市场 • 第三部分 不动产经济微观行为分析 fēnxī • 第四部分 不动产经济宏观分析 fēnxī • 第五部分 不动产经济学的应用和发展趋势
展望
第六页,共39页，
必读书目
不动产经济学 第五版 ,美丹尼斯·J·麦肯泽等
网络等教师推荐的资源自觉学习,提高信息处理、 应用及学术能力， 能够从专业角度思考问题,不断提升独立寻找解决问 题的途径的能力， 能够运用所学知识理解社会现实生活中具体 jùtǐ 的 不动产经济现象,并对现象做出合理的分析和发展 预测， 能够运用不动产经济学的相关理念和政策工具解决 实际工作中所涉及到的有关不动产规划、开发、 投资等方面的问题，
第二十九页,共39页，
2、认识 rèn shi 不动产 不动产市场的特点
市场中的个人和机构
-- 使用者、消费者,包括所有者和租户， -- 提供者,建筑工人、建筑师、工程师、测量员、开发商、投
资者， -- 中央和地方政府,各级代理机构,法院， -- 其他辅助 fǔzhù 使用者或提供者的相关专业人员,对市场运
经济师不动产经济学
It is applicable to work report, lecture and teaching
不动产指的是什么
不动产指的是什么不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的财产，如土地、房屋、探矿权、采矿权等土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物，下面就让店铺来给你科普一下什么是不动产。
不动产的概念特性概念定义：不动产是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。
不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权。
如建筑物及土地上生长的植物。
依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。
包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
房地产估价规范：房地产(real estate，real property)，土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
自然特性：不动产作为自然物的特性有：1、不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。
2、个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异。
3、耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。
我国土地有使用年限。
4、数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。
社会经济特性：体现人们之间的社会关系和经济关系的特性。
1、价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。
2、用途多样性：也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。
从经济角度土地利用的优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
3、涉及广泛性：又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。
在经济学中称为外部性，分为正的外部性、负的外部性。
4、权益受限性：由涉及广泛性引起。
政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权四种特权进行管理。
5、难以变现性：也称为变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。
影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。
不动产相关知识点
不动产相关知识点不动产是指土地及其上所承载的永久性建筑物（如房屋、厂房、桥梁等）以及与土地或建筑物有密切关联的权益（如土地使用权、房屋所有权等）。
与之相对应的是可动产，即可以移动的财产（如汽车、家具等）。
在法律和经济学中，不动产通常被认为是一种重要的资产形式，具有重要的经济和法律意义。
下面将介绍一些与不动产相关的知识点。
一、不动产的分类1.土地：不动产中的主体部分，是指地表、地下和其上空的幻象2.建筑物：指在土地上建造的和土地曾经属于的永久性建造物。
3.构筑物：指在土地上建造的临时性建造物，如临时的棚屋、展览馆、大篷车等。
二、不动产权利的种类1.所有权：是指对不动产拥有占有、使用、收益和处分的权利。
所有权是不动产权利中最高级和最完备的权利。
2.地役权：是指对土地为服务对象设立的一种权利，可以限制或禁止土地所有权人的其中一种行为。
3.地（房）屋使用权：是指国家以法定形式对土地及其上的建筑物使用的一种权利。
三、不动产的取得方式1.买卖：是指以金钱支付或与金钱等价的财产支付的方式取得不动产。
2.赠与：是指以无偿转让财产的方式取得不动产。
3.继承：是指通过被继承人的继承权转移方式取得不动产。
4.投资：是指通过投资建设或购买部分或全部股份取得不动产。
四、不动产权益转让与担保1.不动产交易：指不动产所有权的买卖或赠与等方式的转让。
2.不动产质押：是指不动产所有权人将其不动产权利质押予他人，作为债权的担保方式。
3.不动产税与费：包括不动产的土地使用税、房产税、不动产维修专用基金等。
五、不动产的公证与登记1.不动产的公证：是指将不动产权益转移等重大事项通过公证机关的证明，以确保权益的合法性和有效性。
2.不动产的登记：是指将不动产权益、不动产的权利限制等事项纳入到不动产登记簿中，以公示和保护权益。
六、不动产发展与管理1.城市土地利用规划：是国家或地方政府制定的关于土地利用总体规划和专项规划的制度和政策。
2.不动产开发：是指开发商通过购买或取得土地，按照规划建造房屋、商铺等不动产，并最终出售或出租给用户的一系列活动。
不动产经济学
u
不动产税的前景
▪ 不动产税将对我国市场经济体制产生深远的影响。
对企业与居民的不动产开征财产税性质的不动产 税，将有力地推动各级政府加强对财产权的保护， 而这是市场经济的基石。
不动产税将成为地方政府稳定的财政收入来源， 有利于建立“与事权相匹配”的财政管理体制， 理顺各级政府间的关系，增强政府的执政能力。
u
中国现行不动产税收制度 现行税费的主要问题
2．税制结构不合理，房地产保有环节税负畸轻而 流转环节税负畸重 目前的税制基本上是不卖不税，不租不税，一旦 租售，则数税并课，造成房地产保有环节税负畸 轻而流转环节税负畸重。如对土地而言，取得环 节的耕地占用税和保有环节的城镇土地使用税税 额标准均较低，起不到调节土地级差收益，促进 高效、集约用地的作用；对房产而言，保有环节 的房产税对所有非营业用房一律免税，起不到作 为财产税对收入分配进行调节的作用。
u
中国地方财政状况及原因
地方财政普遍陷入困境
▪ 1994年分税制后，地方财政收入占全部财政收
入的比重不断下降，但支出责任却在增长，因此， 地方财政赤字不断增加。例如，在分税制前的 1993年，中央本级财政赤字为354.55亿元，地 方本级财政出现盈余61.2亿元，到了1994年， 中央本级财政出现盈余，为1152.07亿元，而地 方则赤字1726.59亿元，到了2019年，中央盈 余4445.17亿元，地方赤字7379.87亿元。
45 45.69 48.11 47.95
u
中国地方财政状况及原因
地方政府通过各种方式融资
▪ 税收与预算内收费 ▪ 预算外收费 ▪ 出售国有资产：国有企业私有化 ▪ 出售特许权：BOT(build—operate—transfer)
不动产经济学
不动产经济学1.经济学的概念：经济学是一门关于个人和社会如何利用有限的资源来进行商品和服务的生产、分配和消费的社会科学，是研究「理性」个人如何做决策(或做选择)的社会科学。
2.不动产的概念：一般系指土地及附着于土地上的改良物，以及一切在法律意义上不可移除的物体；「改良物」包括建筑物、道路、停车场…..设施等。
不动产动产1.土地 1.有形耕地、住宅地、农业机械、家具、营业农业用地、森林设备、商品、车辆、船舶2.建筑物 2.无形农业建筑物、住宅、股票、债券、抵押权、商业用房、道路银行存款大型的船舶、机械设备是准不动产。
3.不动产经济学的概念：利用经济科学的方法、原理或经济模型，探讨不动产领域理性选择的相关问题; 探讨的内容着重于：（１）不动产的基本特性;（２）不动产市场特性分析;（３）不动产市场的分析方法;（４）不动产规划开发决策的经济分析;（５）不动产之财产与资本市场分析;（６）不动产市场的发展动向及影响因素;（７）探讨不动产的投资风险及最适投资组合。
4.研究不动产经济学的意义（一）不动产研究是有具体实效的科学知识；1.有助于人与环境关系的了解；2.有助三生（生产、生活、生态）环境的改善；（二）不动产研究对产业生产活动的发展有帮助；1.不动产是资本财产；2.不动产是产业生产环境的重要组成元素与条件；3.不动产是良好与常用的贷款抵押标的物；（三）不动产产业的发展与整体经济、政府财政、社会稳定性均有密切关系；1.不动产产业的生产毛额占GDP有相当的比重；2.不动产型式之固定资本形成占国内资本形成的比重甚高；3.不动产产业关联效果大（火车头工业），尤其在基础工业、金融服务业；4.在个人财富中，不动产资产所占的比重很大，是影响贫富差距、社会稳定的主要原因之一；5.不动产有关的资产税是政府财政收入的稳定来源，更是地方政府的主要收入来源；5.不动产的特征：位置的固定性；异质性；使用的耐久性；产权的可分割性；开发使用的外部性；投资、消费的双重性；调控效应的滞后性；文化美学特征。
不动产经济学(2A)
u
A 农业区位论
杜能圈的应用
购物中心、商业、 购物中心、商业、写字楼 老旧住房、 老旧住房、仓库和制造业 中低成本住房 高档住房和商店
杜能圈
u
第一节 社区结构 B 工业区位论
德国经济学家韦伯第一个完整地提出了工 业区位的理论，并在当时产生了相当广泛的影响， 业区位的理论，并在当时产生了相当广泛的影响， 被公认为是工业区位理论的奠基者， 被公认为是工业区位理论的奠基者，其代表作为 工业区位论》 《工业区位论》（1909）。 ）。
u
B 工业区位论
4、工业区位论与不动产经济 、
工业区位论研究的一个核心就是工厂的区位决策问题，而 工厂的区位决策问题，从不动产经济的角度考虑，实际上 就是工业厂房的区位选址问题，客观上构成了指导工业房 地产区位投资决策的理论基础。 工业区位论研究工业经济活动的空间分布与布局规律，而 这种分布或布局的载体只能是土地，所以该区位理论又是 关于土地的工业区位利用的理论，而土地利用是土地经济 学研究的一个重要内容。 总之，无论是工业房产投资的选址还是土地的工业合理利 用都需要由工业区位论作指导。与农业区位论一样，工业 区位论是不动产经济学的一个非常重要的基础理论。
u
第一节 社区结构
区位论： 区位论：是关于人类社会经济活动的场所及其空 间经济联系的理论。 间经济联系的理论。它主要研究人类经济活动的 空间选择与设计的基本法则， 空间选择与设计的基本法则，探索一定空间内经 济活动分布、组合以及区位演化的基本规律。 济活动分布、组合以及区位演化的基本规律。 A 农业区位论 B 工业区位论 C 商业区位论 D 住宅区位论
孤立国是假设一个与世隔绝的国家。 孤立国是假设一个与世隔绝的国家。在这 只有一个中心城市， 里，只有一个中心城市，全国各地的农产品都要 以这个城市作为主要的销售市场； 以这个城市作为主要的销售市场；在这里土壤肥 沃性相同，气候、地形等完全一致； 沃性相同，气候、地形等完全一致；城乡间唯一 的交通手段就是马车；各地农业经营者的能力和 的交通手段就是马车； 技术条件相同；孤立国与外界隔绝； 技术条件相同；孤立国与外界隔绝；农作物的经 营目的是谋取最大利益；市场上农产品的价格、 营目的是谋取最大利益；市场上农产品的价格、 劳动者的工资、资本的利息都固定不变。 劳动者的工资、资本的利息都固定不变。
不动产经济学PPT课件
.
4
不动产开发
1
第一节 不动产开发概述
2 第二节 开发和建设过程
3 第三节 可行性分析
.
5
第一节 不动产开发概述
1、不动产开发的涵义
• 不动产开发是不动产业中最基本、最主要的经济活 动,是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住和 工作空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动， 本质上属于生产建设领域。不动产开发是提高不动 产资源配置效率的中心环节。
.
14
• 项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多 种信息，形成一个开发项目的初步设想，包 括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据 这一设想，进一步进行市场综合分析，并通 过与城市规划部门、土地管理部门及其他的 建筑商、投资商进行接触，使项目设想具体 化。
• 项目的可行性研究即在项目选择之后，对该 项目做更进一步的分析，主要包括市场分析、 项目的财务评价及经济社会评价等。
或简化为：住宅开发、非住宅开发、公共设 施开发。
.
8
第一节 不动产开发概述
我国不动产开发模式的变化 短平快合作开发模式 小而全的多项目开发模式 精耕细作的成片开发模式
.
9
第一节 不动产开发概述
3、不动产开发的基本原则
严格执行城市规划。
坚持经济、文化和环境效益相统一的原则
必须实行全面规划、合理布局、综合开发、 配套建设。
不动产经济学 Essentials of Real Estate Economics
第三部分： 不动产经济的
微观主体行为分析
.
1
第三部分学习内容
1、不动产投资
《不动产经济学》读后感
《不动产经济学》读后感《不动产经济学》这一本书详细的介绍了不动产分析的基础经济学背景、影响不动产开发的主要因素以及不动产投资个宗交易的经济原理。
前面几章简单的用经济学中的供求定理分析解释了不动产市场的供求关系。
需求是什么，学过经济学的我们都知道，需求是指在一定的时期内，消费者在某一价格水平下，根据其预算、偏好和物品或劳务为其所带来的效用，而在市场上所愿意且能够购买的物品和劳务的量。
在特定条件下，市场对某一物品或劳务的需求量与价格之间的关系，可以用需求曲线来表示。
在通常情况下，价格与需求量呈反比，即价格上升，需求量减少；价格下降，需求量增加。
从微观经济的角度看，不动产需求是指消费者(包括生产经营性消费主体和个人消费者)，在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的不动产商品量。
这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。
从宏观经济的角度看，不动产需求是指社会对不动产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内不动产需求总量，包括实物总量和价值总量。
不动产需求的特点与一般商品的需求相比较，不动产需求具有显著的特点，主要有：1、整体性，这是由地产和房产需求的不可分割性所决定的。
不动产需求是对不动产统一体的需求，既包含了对房产的需求，也包含了对地产的需求，而不动产是地产和房产的结合体和统一物，二者不可分割，这就决定了不动产商品空间的固定性、效用的长期性和价值量的巨额性，由此引发不动产需求的特殊性和对不动产市场需求分析的复杂性；2、区域性，由于不动产的空间位置具有固定性，这就决定了不动产需求的区域性特别强。
主要表现在两方面：一方面，一定区域内的不动产需求绝大部分来自本区域内的工商企业和居民的需求，即使外地居民或海外居民有购房需求也必须迁移到该地区才能形成实际需求。
另一方面，在同一区域内不同地段不动产的需求也可以有很大差异，如在市中心地区、次中心地区和城市郊区，人口密集度、地区级差和房价等不同，都会形成不伺的不动产需求；3、层次性这种层次包含两方面的含义：一是从消费者偏好角度出发。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
一、单选题
1、按建筑层数划分住宅，以下哪项属于多层住宅（）
A.4～6层；
B.7～9层；
C.大于10层；
D.大于30层
2、垄断竞争的市场结构有无进出壁垒（）
A.无；
B.有一点；
C.较大；
D.很大
3、目前，我国商业用地使用权出让的最高年限为（）
A.70年；
B.40年；
C.50年；
D.30年
4、市场比较法最能体现房地产估价的哪项原则（）
A.合法原则；
B.最高最佳使用原则；
C.替代原则；
D.估价时点原则
5、哪类机构素有“金融百货公司”之称（）
A.商业银行；
B.保险机构；
C.信托机构；
D.证券公司
6、在我国，以下哪个税种是专门针对外资企业和个人征收的（）
A.土地增值税；
B.房地产税；
C.城市房地产税；
D.城镇土地使用税
7、下列哪一项不属于按开发程度划分的房地产类型（）
A. 毛地；
B. 熟地；
C. 房地产服务；
D. 在建工程
8、下列哪一类市场结构的厂商数量最少（）
A. 完全竞争；
B. 垄断竞争；
C. 垄断；
D. 寡头
9、下列哪一项是不同于其他三项的房地产价格类型（）
A. 土地价格；
B. 房地价格；
C. 楼面地价；
D. 建筑物价格
10、以下哪类房地产不属于社会事业房地产（）
A. 体育设施；
B. 卫生设施；
C. 展览设施；
D. 市政设施
11、以下哪一项业务不属于房地产信托的范畴（）
A. 共同基金；
B. 发行股票；
C. 资金信托；
D. 委托贷款
12、一下哪种税对对土地经营者的级差收益进行了再分配（）
A. 土地增值税；
B. 房产税；
C. 城镇土地使用税；
D. 耕地占用税
二、名词解释
1、房地产
2、房地产市场
3、房地产需求
4、基准地价
5、房地产金融市场
6、房地产税收
7、公共住房
8、房地产制度
9、生地
10、楼面地价
11、土地经济供给
12、供求性增值
13、房地产证券化
14、城镇廉租住房
15、农业周期
16、住房公积金
17、公共房地产
18、廉租房
19、房地产周期
20、房地产抵押市场
三、简答题
1、房地产市场的特征有哪些？
2、影响房地产需求的主要因素有哪些？
3、简述房地产估价的程序？
4、简述房地产经济宏观调控的目标。
5、简述房地产业在国民经济发展中的主要作用？
6、房地产价格的特性有哪些？
7、简述房地产金融的特点？
8、我国现行公共房地产有哪些类型，各类举一到两个例子？
9、我国现行公共住房政策的基本内容有哪些？
10、简述成熟房地产金融市场的标志。
四、论述题
1、试述房地产繁荣阶段的主要特征？
2、结合实际，谈谈房地产市场供求失衡的三种状态？
3、试述金融市场与房地产业的关系。
4、试述对我国现行房地产税制问题和改革方向的看法。
5、试述经济适用房的特性及其功能？
6、结合实际谈谈我国房地产金融的发展前景？。