评估途经与方法市场法
各类资产的评估方法介绍
各类资产的评估方法介绍(一)评估方法介绍根据《资产评估准则—基本准则》，资产评估的基本方法有三种，即资产基础法、市场法和收益法。
1.资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
2.市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
3.收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。
(二)评估方法的选择结合评估对象的具体构成情况，本报告评估对象所选用的评估方法是资产基础法和收益法。
市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相类似可比资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
由于在目前国内资本市场的公开资料中尚无法找到在相同经济行为下的同类资产交易案例，因此不具备使用市场法的必要前提，本次评估不适宜采用市场法。
收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断评估对象价值的一种评估方法。
它服从资产评估中将利求本的评估思路，即采用收益资本化或者折现的途径及其方法来判断和估算评估对象的价值。
本次评估以评估对象持续经营为假设前提，企业可以提供完整的历史经营财务资料，企业管理层对企业未来经营进行了分析和预测，且从企业的财务资料分析，企业未来收益及经营风险可用货币量化，具备采用收益法进行评估的基本条件。
资产基础法，是指在合理委估的各项资产价值和负债基础上确定评估对象价值的一种评估方法。
本次评估，企业所提供的委估范围内的全部资产及负债的资料较完整，适宜采用资产基础法进行评估。
(三)评估结论确定的方法在采用两种评估方法分别形成各自评估结果的基础上，通过对两种评估方法具体应用过程中所使用资料的完整性、数据可靠性，以及评估结果的合理性等方面进行综合分析的基础上，选用其中一种方法的评估结果作为本报告的最终评估结论。
本项目采用资产基础法的评估结果作为最终的评估结论。
资产基础法中各类资产和负债的具体评估方法应用资产基础法是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或者独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业价值的方法。
三种评估方法
资产评估方法8后，得出待估房地产评估价。
1、交易日期的修正2、区域因素1）双百分制比较法；2）十等分因素比较法；3）环境成熟度修正法：房地产价格=调整系数×交易实例价格=交易实例价格/（1+i）nn——达到与交易实例同等环境成熟度所需的年数3、个别因素的修正4、交易行为的补正2．具较好可比性，3．交易时间与基准日接近。
4．交易透明、公平和有效。
5.土地出让年限、使用需求基本一致。
适于房地产出售、购置、投资决策等项目基本方法差异调整因素应用条件土．地．使．用权．．（重．．点）．．1.搜集资料，确定比较案例;2.交易情况修正;3.交易时间修正 ;4.区域因素修正 ;5.个别因素修正;6.确定待估土地评估数比较案例交易日物价指评估基准日价格指数比较案例个别因素值待估土地个别因素值比较案例区域因素值待估土地区域因素值比较案例交易情况正常交易情况比较案例地价评估值⨯⨯⨯⨯=1、在同一地区或同一供求范围内的类似土地中，与待估土地类似的交易案例较多。
2、评估人员知识广博、经验丰富1、交易时间的修正：平均、环比物价指数2、区域因素的修正3、个别因素的修正：其中：年限修正系数：n—比较案例土地使用权剩余年限；m——待估土地使用权剩余年限； r——折现率容积率修正系数见书P1294、交易行为的修正基准地价修正系数法：评估值=基准地价×时间因素修正系数×个别因素修正系数×市场转让因素修正系数88888888注意：复利现值系数=（P/F，r，i）=1/（1+r）i=（1+r）—i 年金现值系数=（P/A，r，n）=∑=+niir1)1(1=rr n-+-)1(18。
资产评估的方法有市场法
资产评估的方法有市场法、成本法和收益法，各自的含义及其适用范围如下：
一、（1）市场法的含义
市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
（2）市场法的特点：最有效、最简单的方法，市场经济条件下最普遍的方法。
（3）市场法适用的范围
1、需要有一个资产交易市场是充分发育的且活跃的。
2、市场上的资产及其交易活动是可比的。
二、（1）成本法的含义
成本法是指在评估资产时按估测被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
（2）成本法适用的范围
1、应当具备较为详尽的历史资料。
（在确定是用复原重置成本或更新重置成本时尤其重要）
2、形成资产价值的耗费是必须的。
（否则在成本与其价值之间不能形成相应的关系）
三、（1）收益法含义：
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法.
用这种方法进行评估，资产的评估价值与资产的效用、获利能力密切相关。
这一价值反映的是，为获取取得预期收益的权利所需支付的货币额。
（2）应用收益法适用的范围
1、未来收益是用货币衡量的；
2、未来收益风险能用货币衡量。
收益法不适用于不是为了获利或者获利很少的投资。
资产评估的五种方法
资产评估的五种方法资产评估是指对个人、企业或机构的资产进行评估、估值的过程。
在不同的情况下，可以采用不同的评估方法。
本文将介绍五种常用的资产评估方法，包括市场法、成本法、收益法、比较法和替代法。
一、市场法市场法是最常用的资产评估方法之一。
它基于市场上相似资产的交易价格来确定评估对象的价值。
评估师会收集市场上类似资产的交易数据，分析市场趋势和供需关系，以此来估算评估对象的市场价值。
市场法适用于有大量市场交易数据可供参考的情况，如房地产、股票等。
二、成本法成本法是根据资产的重建成本来进行评估的方法。
它假设评估对象的价值等于重建或替代该资产所需的成本。
评估师会考虑到资产的物质成本、劳动力成本、管理费用等因素，来估算资产的价值。
成本法适用于无法找到类似资产的市场数据，或者评估对象是新建资产的情况。
三、收益法收益法是基于资产所能带来的未来收益来进行评估的方法。
它将资产的价值与其预期收益相联系。
评估师会预测评估对象未来的现金流量，并考虑到风险和折现率，计算出资产的现值。
收益法适用于评估对象具有稳定和可预测的现金流量的情况，如租赁物业、企业等。
四、比较法比较法是通过对类似资产的交易价格进行比较，来确定评估对象的价值。
评估师会收集市场上类似资产的交易数据，并进行比对分析，找到与评估对象最相似的交易，并据此估算其价值。
比较法适用于市场上存在大量类似资产交易数据的情况，如二手房、二手车等。
五、替代法替代法是根据评估对象的替代品的价格来确定其价值。
评估师会考虑到评估对象所属行业的替代品价格以及供需关系，来估算其价值。
替代法适用于评估对象的替代品有明确的市场价格和需求的情况，如原材料、设备等。
总结起来，市场法、成本法、收益法、比较法和替代法是常用的资产评估方法。
在实际应用中，评估师需要根据不同的评估对象和情况选择合适的方法，并综合考虑市场趋势、成本、收益和替代品等因素，以确保评估结果准确、可靠。
同时，评估师还需要具备丰富的行业知识和专业技能，以确保评估过程符合相关法规和准则。
资产评估的三种基本方法
资产评估的三种基本方法资产评估是指对某些资产进行评估，并根据评估结果确定这些资产的价值。
资产评估是企业财务管理、公司重组、企业并购、财产转让等重要场合下的必要环节。
资产评估的三种基本方法包括市场法、收益法和成本法，下面将会分别针对这三种方法进行详细描述。
1. 市场法市场法是一种通过比较相似物品的成交价格来确定某特定资产价值的方法。
在资产评估中，市场法主要用于评估不动产、股票和其他市场化的资产。
市场法的优点在于它基于市场的力量来确定资产价值，相对客观和准确。
市场法还可以提供大量的市场数据和信息来支持资产评估，使评估结果更具说服力。
市场法的缺点在于它只适用于那些已在市场上经过交易的资产。
对于没有市场交易记录的资产，市场法的评估结果可能会有误差。
市场法忽略了资产的特殊性和独特性，从而可能不太能够捕捉到一些个别资产的价值。
2. 收益法收益法是一种通过资产未来的收益来确定其价值的方法。
在资产评估中，收益法常用于评估固定收益证券、商业不动产等资产。
收益法通过估计资产未来收益的预期值，并将其现值进行折现来确定资产的价值。
它可以帮助评估者更好地理解资产的未来可持续性、收益水平和风险等重要因素，使评估结果更加准确和可靠。
收益法的缺点在于它对未来的假设和预期值具有较大的敏感性，其结果可能会受到历史数据、市场环境和经济周期等因素的影响。
评估者必须要谨慎地进行预测和假设，并使用各种方法来测试和验证这些假设。
3. 成本法成本法是一种通过计算资产的重建或替代成本来确定其价值的方法。
在资产评估中，成本法主要用于评估固定资产、自然资源和发明/专利等资产。
成本法的基本思路是假设一个替代品，然后计算该替代品的成本。
通过考虑相应的折旧、磨损和经济因素等，可以计算出现在该替代品的成本，从而确定资产的价值。
成本法的优点在于它强调了资产的实用价值和功能性，从而服从了资产的实际使用和重建需求。
成本法可以用于衡量建筑物、土地和设备等资产的价值，无视市场通货膨胀和其他变化因素。
资产评估三种基本方法
资产评估三种基本方法1.市场法:又叫“比较法”,指将拟评估的资产与新出售的同类别性质的资产进行比较,从而对该同类资产市价进行调整,并确定用什么方法去评估拟评估资产价值。
市场法是评估资产最简单直接的方法。
它能体现出资产的现有状况,直接获取市场的评估参数和指标，评估结果也方便每个人理解和接受；2.成本法:成本是指从评估方法中扣除的价值,以评估资产是否存在的当期替代成本进行评估,并以此确定评估资产的损失价值。
资产评估成本法的优点是较好地考虑了资产的损失,评估结果更加公允,有利于对某一特定应用的单项资产和资产进行合理评估。
但是，采用成本法需要很大的工作量，根据历史数据确定现值，就得详细的分析这一假设的可行性，并且经济折旧很难精确算出；3.收益法:收益法是估计被评估资产的预期收益。
该评估方法能真实的反映出资本企业的价值,评估出来的价值双方都乐于接受,便于投资者结合此价值做出投资决策。
但收益法缺点就在于主观性太强,预期收益易变动,很难准确预测,且适用此评估方法的范围也比较小。
资产评估三种基本方法资产评估三种基本方法指的是市场法、成本法和收益法：1，市场法：市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，它能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。
但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。
这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
2，收益法：收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。
但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。
资产评估的途径与方法
2、直接比较法的类型 直接比较包括：现行市价法、市价折扣法、 直接比较包括：现行市价法、市价折扣法、功能 类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。 类比法、价格指数法、成新率价格调整法等。 现行市价法。 （1）现行市价法。 评估对象的价格= 评估对象的价格=参照物成交价 （2）市价折扣法 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率) 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率) 1]评估某拟快速变现资产 评估某拟快速变现资产， [例1]评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完 全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析， 10万元 全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析， 认为快速变现的折扣率为40% 40%， 认为快速变现的折扣率为40%，则此项资产的评估 价： 10× 40%）=6万元 10×（1-40%）=6万元
二、影响资产现行市价的基本因素 1、资产的功能。 资产的功能。 资产的功能 资产的实体特征和质量。 2、资产的实体特征和质量。 市场条件——供求关系。 ——供求关系 3、市场条件——供求关系。 选择参照物应注意的问题： 选择参照物应注意的问题： 1、参照物的数量应选择三个以上。 、参照物的数量应选择三个以上。 交易条件。 4、交易条件。 2、选择与被估资产相同或相似的资产。 、 三、市场法评估的基本程序选择与被估资产相同或相似的资产。 3、参照物与被估资产有可比性。 、参照物与被估资产有可比性。 1、比较和选择参照物
（3）功能价值法 资产价值与其功能呈线性关系的情况, ①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常 被称作功能价值法： 被称作功能价值法： 资产评估价值=参照物成交价格× 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能 参照物生产能力) 力÷参照物生产能力) [例2]被评估资产年生产能力为90吨,参照资产的年生 2]被评估资产年生产能力为90吨 被评估资产年生产能力为90 产能力为120 120吨 评估时点参照资产的市场价格为10 产能力为120吨,评估时点参照资产的市场价格为10 万元,则该被评估资产价值为： 万元,则该被评估资产价值为： 资产评估价值=10×90/120=7.5(万元) 资产评估价值=10×90/120=7.5(万元) =10 万元
三种基本方法：市场法,收益法和成本法
三种基本方法：市场法，收益法和成本法资产评估的途径：市场途径收益途径成本途径市场法：是指利用市场上的同样或类似资产近期交易价格，直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法的基本前提：1.要有一个活跃的公开市场。
2.是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
（功能上相似市场条件有可比性时间间隔在一定范围内）基本程序：选择参照物：3个以上避免偶然选择比较因素：选影响最大的对比指标量化差异：数量化货币化调整差异：得到初步评估结果综合分析：确定评估价值市场法的具体评估方法：直接比较法类比调整法直接比较法：现行市价法即评估日的现行市价市价折扣法参照物的成交价格＊（1－价格折扣率）功能价值类比法线性关系成交价＊（评估对象生产能力／参照物生产能力）指数关系成交价＊（评估对象能力／参照物能力）x 价格指数法成交价格＊（1＋物价变动指数）乘新率价格调整法成交价格＊（评估对象新率／参照新率）类比调整法：若干个市场售价类比法：太难看不懂成本市价法：现行合理成本＊（参照物成交价／参照物的成本）《即成本市价率》市盈率乘倍数法：评估对象年收益＊参照物市盈率收益法：通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的各种评估方法的总称。
收益法的理论基础是效用价值论。
三个基本要素：1被评估资产的预期收益2折现率或资本化率3被评估资产取得预期收益的持续时间。
收益法的基本参数：收益额，折现率，收益期限。
收益法的主要技术方法：其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期地评估方法。
其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，分为等额和非等额。
成本法：是指在评估资产的现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的各种评估方法的总称。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本。
成本法中的基本要素：评估资产的重置成本，实体性贬值，功能性贬值和经济性贬值。
无形资产评估方法
无形资产评估方法一、引言无形资产是指企业拥有的无形的经济资源，包括专利权、商标权、著作权、商誉等。
对于企业而言，准确评估无形资产的价值对于决策和财务报表的编制具有重要意义。
本文将介绍无形资产评估的方法和步骤。
二、无形资产评估方法1.市场法市场法是一种常用的无形资产评估方法，它通过比较市场上类似无形资产的交易价格来确定无形资产的价值。
评估师可以通过查阅市场数据、类似交易的公开信息和专业数据库来获取相关信息。
然后，根据市场上类似无形资产的交易价格和市场需求情况，进行适当的调整和分析，最终确定无形资产的价值。
2.成本法成本法是另一种常用的无形资产评估方法，它通过计算无形资产的重建成本来确定其价值。
评估师需要考虑无形资产的购买成本、研发成本、专利注册费用等直接与无形资产相关的成本，并结合折旧、摊销等因素进行计算。
成本法的优点是相对简单，但它忽略了市场需求和无形资产的现状，可能导致价值的低估或者高估。
3.收益法收益法是一种基于无形资产未来收益预测的评估方法。
评估师需要根据无形资产的收入来源、预期收益率、风险等因素进行分析和预测。
然后，通过现金流贴现或者利润贴现的方法，将未来的收益折现到现在的价值，从而确定无形资产的价值。
收益法的优点是能够考虑无形资产的未来潜在收益，但对于预测未来收益的准确性要求较高。
4.市净率法市净率法是一种相对简单的无形资产评估方法，它通过将无形资产的市场价值与其账面价值进行比较来确定价值。
评估师可以通过查阅类似企业的财务报表和市场数据，计算市净率并将其应用于无形资产的账面价值，从而得出无形资产的市场价值。
市净率法的优点是简单易行，但它忽略了无形资产的具体特征和实际价值。
三、无形资产评估步骤1.确定评估目的和范围：明确评估的目的和范围，例如确定无形资产的价值、进行财务报表编制等。
2.采集相关信息：采集与无形资产相关的信息，包括专利、商标、著作权等相关证书、合同、财务报表等。
3.选择适当的评估方法：根据评估目的和无形资产的性质选择适当的评估方法，例如市场法、成本法、收益法或者市净率法。
浅谈资产评估方法中市场法的应用
浅谈资产评估方法中市场法的应用1.资产评估方法之间的联系与区别资产评估的三种基本方法是：市场法、收益法和成本法。
这三种方法各自从不同的途径评估资产的价格。
市场法是从被评估资产替代物品的市场成交价的角度评估资产价值；收益法是从资产产出能力（或者说效用）的途径评估资产价值；成本法是从资产构建或者说成本耗费的途径评估资产价值。
方法的多样性，提供了适当选择评估途径和有效完成评估任务的现实可能性。
1.1资产评估方法之间的联系评估方法是实现评估目的的手段。
从理论上讲，在相对完善的市场经济中，对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的统一资产进行评估，其评估值应该是客观的。
这个客观的评估值不会因为评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。
也就是说，如果不存在资产的构建成本与效用严重不对称的情况，运用三种方法评估同一资产的公允市价，其评估结果不应存在太大的差异。
可以认为是正是基本评估目的决定了评估方法间的内在联系。
而这种内在联系为评估人员运用多中评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。
同时不能机械的将各种方法得到的评估结果进行简单平均或甲醛平均得出结论，而应根据评估价值类型以及不同评估结果对应的适用性，判断出一种结果作为评估结论。
国外评估行业的实践已经证明，三种基本评估方法本身并无优劣，不能简单认为哪种评估方法就比其他方法好，重要的是评估师应当根据具体情况判断，选择与具体评估项目相适应的一种或多中评估方法；对同一项目而言，在评估目的既定的情况下，评估师首先应当考虑尽可能使用三种基本方法，根据所确定的价值类型、项目具体情况特别是数据资料的完备程度选择评估方案，并对评估方法选择的合理性进行说明；如果选择一宗以上评估方法，应当对分别得出的结论进行综合分析，合理确定评估结论。
为此，基本准则要求评估师熟知、理解并恰当运用市场法、收益法和成本法三种基本评估方法；应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法，形成合理评估结论。
房地产评估-市场法
房地产评估-市场法引言房地产评估是指根据一定的评估方法和标准对房地产进行价值判断的过程。
市场法是房地产评估中常用的一种方法。
本文将介绍市场法的基本概念、原理以及在房地产评估中的应用。
市场法概述市场法是一种以市场交易价格为依据进行房地产评估的方法。
它基于市场供需关系和买卖双方的博弈，通过比较类似物业的市场交易数据，确定被评估房地产的市场价值。
市场法原理市场法的核心原理是供需关系决定价格。
在市场经济中，房地产的价格由市场上的买卖双方通过博弈来决定。
当供给低于需求时，价格上涨，当供给超过需求时，价格下跌。
因此，通过分析市场上类似物业的交易价格，可以确定被评估房地产的市场价值。
市场法的步骤市场法的评估过程包括以下几个步骤：1.收集市场数据：收集与被评估房地产类型、地理位置、面积等有关的市场数据，包括成交价、租金、价格指数等。
2.确定市场上类似物业：根据被评估房地产的特征，筛选出市场上与之相似的物业，这些物业应该具有相似的地理位置、建筑年代、使用用途等。
3.对比市场交易数据：对比类似物业的市场交易数据，分析其成交价、租金等。
4.调整评估对象特征：根据被评估房地产相对于类似物业的特征差异，进行特征调整。
5.市场价值确定：根据对比类似物业的市场交易数据和特征调整，确定被评估房地产的市场价值。
市场法的应用市场法在房地产评估中具有广泛的应用，主要体现在以下几个方面：1.买卖交易：市场法能够为买卖双方提供一个公正、客观的参考价值，从而指导双方进行房地产的买卖交易。
2.贷款抵押：银行等金融机构在进行房地产贷款时，通常会要求进行房地产评估，市场法可以为贷款抵押提供参考价值。
3.投资决策：市场法可以帮助投资者判断房地产的市场价值，从而指导投资决策。
4.保险赔偿：在某些情况下，房地产的价值发生变动，保险公司需要进行赔偿，市场法可以为保险赔偿提供估价依据。
总结市场法作为房地产评估中常用的方法之一，通过比较类似物业的市场交易数据，确定被评估房地产的市场价值。
常见的资产评估方法：市场法、收益法、成本法
常见的资产评估方法：市场法、收益法、成本法资产评估方法是指评定估算资产价值的途径和手段，是在多种学科的技术方法基础上，按照资产评估本身的运作规律和行业热点形成的一整套方法体系，主要包括市场法、收益法和成本法。
概念市场法：也叫比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
收益法：是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
成本法：是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估价值的基础，扣除相关贬值后，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。
应用的必备条件市场法：①评估对象具有可比参照物且具有公开、活跃的交易市场；②有关交易的必要信息可以获得。
收益法：①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；②预期收益所对应的风险能够度量；③收益期限能够确定或者可以合理预期。
成本法：①评估对象可以正常使用或者在用；②评估对象能够通过重置途径获得；③评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。
基本步骤市场法：①选择参照物；②在评估对象与参照物之间选择比较因素；③指标对比和量化差异；④分析确定已经量化的对比指标之间的差异；⑤综合分析确定评估结果。
收益法：①搜集或验证评估对象未来预期收益相关的数据资料，包括资产配置、生产能力、经营前景、产品结构、销售情况、历史和未来的财务情况、行业水平、经营风险等；②测算评估对象的未来预期收益；③测算评估对象预期收益持续的时间；④测算折现率或资本化率；⑤合理使用折现率或资本化率将评估对象未来的预期收益折算成现值；⑥分析确定评估结果。
成本法：①确定评估对象，估算重置成本；②确定评估对象的使用年限；③测算评估对象的各种损耗或者贬值额；④测算评估对象的价值。
运用的基本参数市场法：评估单项资产时，应该考虑的可比因素：①资产的功能；②资产的实体特征和质量；③市场条件；④交易条件。
房地产评估方法市场法
交易日期调整的方法：
采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价 格。
可比实例在成交日期时的价格×(1±T％)＝在估价时点时的价格
或者
可比实例在成交日期时的价格×(100±T)/100＝在估价时
点时的价格
修正系数=1+T%或(100+T)/100
（10）其他途径。
2、选择比较实例房地产
（1）类似房地产：地区相同、用途相同、结构相同、权 利性质相同(出让方式)。
（2）可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 （3）交易实例必须为正常交易。正常交易是指公平竞争、
信息通畅、平等自愿的市场条件下进行的公平交易。 （4）交易时间与估价对象的估价时点应尽量接近。最长
类似房地产：包括区位、权益和实物三个方面 应相同或相近
地段相近（或类似地区）：在同一街区（同一 供需圈）或土地利用类型相同或相似
权益相同：同为所有权或使用权
结构相似：同是高层并且都是砼结构，在大类 结构相同的情况下，最好还要小类相同，如同 为砖木一等。
用途相同：同是住宅或写字楼或商场
理论依据
2、市场比较法的适用条件和范围
必须具备以下3个条件： （1）有足够的交易实例，能满足比较、分析的需要。 市场比较法的运用完全取决于市场信息。交易实例
不少于3个最终可以选定为比较实例。 （2） 比较实例与估价对象具有替代性。 （3） 资料要可靠。 不适应用于： （1） 房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区。 （2） 对某些交易实例极少、类型特殊的房地产，
修正比率=
100
× （100 + R2）
（100 + R1）
三种评估方法
3．修复费用法
成新率=（1—修复费用÷重置成本）*100%
机器设备
（重点）
包括重新购置或建造与全新资产所需的一切合理的直接费用和间接费用，如设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其它间接费用、税金、资金成本等。
1）重置核算法。非标准、自制设备：重置成本=成本+利润+销售税金+设计费
其中，专业费=建筑费*i 利息=预付资本*利率r=（地价+建筑费+专业费）*r
利润=预付资本*利润率 P’=（地价+建筑费+专业费）*P’
注意：楼价（期末）、建筑费（期中）要折现
项目
收益期有限
收益期无限
其他
未来收益年金化
未来收益不等额
收益额
折现率
年收益等额
年收益相差不大
无形资产
（重点）
K——分成率；Ri——分成基数；
项目
收益期有限
收益期无限
其他
未来收益年金化
未来收益不等额
收益额
折现率
年收益等额
年收益相差不大
非上市债券
1．每年（期）支付利息、到期还本
P=P0·i·（P/A，r，n）+P0·（P/F，r，n）
2．到期后一次性还本付息
P=P0（1+m·i）·（P/F，r，n）（单利计息）
= P0（1+i）m·（P/F，r，n） （复利计息）
目前还产销的，以市场价为基础确定重置成本。
2）物价指数法。重置成本=……=历史成本*（1+环比物价变动指数t+1）*（1+环比物价变动指数t+2）*……*（1+环比物价变动指数t+n）
企业价值评估方法成本法收益法市场法
企业价值评估方法成本法收益法市场法一、成本法成本法是企业价值评估中最常用的方法之一，它基于企业资产的成本来确定企业的价值。
具体而言，成本法将企业的价值定义为企业所拥有的资产的总成本减去负债的总额。
这种方法适用于那些没有明确的市场价值或盈利能力的企业，如刚成立的公司或亏损企业。
成本法的核心思想是企业的价值应该等于企业所投入的成本，即企业的净资产。
通过计算企业的资产减去负债，可以得出企业的净资产。
然后，再结合企业的经营状况、行业发展趋势等因素，对净资产进行适当的调整，得出最终的企业价值。
二、收益法收益法是另一种常用的企业价值评估方法，它基于企业未来的盈利能力来确定企业的价值。
具体而言，收益法通过预测企业未来一段时间内的现金流量，然后将这些现金流量进行贴现，得出企业的现值。
这种方法适用于那些盈利能力较强、有稳定现金流的企业。
收益法的核心思想是企业的价值应该等于未来现金流量的现值之和。
通过预测企业未来的盈利能力，可以得出企业未来的现金流量。
然后，再通过对现金流量进行贴现，即将未来的现金流量按照一定的折现率进行计算，得出企业的现值。
最终，将这些现值相加，得出企业的价值。
三、市场法市场法是企业价值评估中的一种相对较为客观的方法，它基于市场上类似企业的交易价格来确定企业的价值。
具体而言，市场法通过参考市场上类似企业的交易价格，结合企业的经营状况、行业发展趋势等因素，确定企业的价值。
这种方法适用于那些有明确市场交易价格的企业。
市场法的核心思想是企业的价值应该等于市场上类似企业的交易价格。
通过参考市场上类似企业的交易价格，可以得出企业的市场价值。
然后，再结合企业的经营状况、行业发展趋势等因素，对市场价值进行适当的调整，得出最终的企业价值。
成本法、收益法和市场法是企业价值评估中常用的三种方法。
成本法主要适用于那些没有明确市场价值或盈利能力的企业；收益法主要适用于那些盈利能力较强、有稳定现金流的企业；市场法主要适用于那些有明确市场交易价格的企业。
企业价值评估方法的3大体系收益法成本法和市场法
企业价值评估方法的3大体系收益法成本法和市场法企业价值评估是指对企业的资产、收益和市场价值等多个方面进行综合评估，以确定企业的价值水平的过程。
在企业价值评估方法中，收益法、成本法和市场法被广泛应用并构成了三大体系。
下面将对这三大体系进行详细介绍。
- 折现现金流量法（Discounted Cash Flow，DCF）：该方法通过对企业未来现金流量进行估计，并将其折现到当前价值，以计算出企业的价值。
这个方法需要考虑到许多因素，包括未来的市场需求、竞争环境、管理层能力等。
- 收益倍数法（Earnings Multiple）：该方法通过将过去几年的企业收益与其市值进行比较，计算出市值与收益之间的比率，再运用这个比率来估计企业的价值。
这个方法比较简单，适用于那些相对稳定的企业。
2. 成本法（Cost Approach）成本法是一种以企业的重建成本为基础来评估企业价值的方法。
该方法假设企业的价值与其所拥有的资产价值相关。
成本法主要有两个子方法：调整净资产法和调整替代费用法。
- 调整净资产法（Adjusted Net Asset Method）：该方法首先计算出企业的净资产价值，然后根据企业的经营状况和市场需求情况，对净资产进行调整以反映实际价值。
这个方法适用于那些没有显著盈利能力但拥有一定资产的企业。
- 调整替代费用法（Adjusted Replacement Cost Method）：该方法通过计算出企业所需的替代成本，即将一个相似企业建立起来所需的成本，来评估企业的价值。
这个方法适用于那些没有净资产但需要进行重建的企业。
3. 市场法（Market Approach）市场法是一种以市场交易数据为基础来评估企业价值的方法。
该方法假设企业的价值主要受市场供需关系的影响。
市场法主要有两个子方法：市场多空价差法和市盈率法。
- 市场多空价差法（Market Multiple Differential Method）：该方法通过比较估值对象与交易标的在市场上的差价，来计算估值对象的价值。
市场法的评估方法
市场法的评估方法
市场法的评估方法通常包括以下几个步骤：
1. 市场调查：通过调查市场上类似产品或服务的价格、销量、竞争对手等信息，了解市场的现状和趋势。
可以采用问卷调查、访谈、数据分析等方法进行市场调查。
2. 市场份额分析：通过分析公司或产品在市场上的份额，了解公司在市场中的竞争地位。
市场份额可以通过销售额、销量、市场份额占比等指标来衡量。
3. 市场规模估算：通过收集市场相关数据，如人口统计、社会经济数据等，推断市场的潜在规模。
也可以通过调查和统计信息来估算市场的容量和增长潜力。
4. 市场趋势分析：通过观察市场的发展趋势，了解市场的变化和可能的未来发展方向。
可以考虑政策变化、技术革新、消费趋势等因素对市场的影响。
5. 竞争分析：分析市场上的竞争对手，了解他们的产品、定价、市场份额等情况，评估公司与竞争对手之间的竞争优势。
6. 市场定位：通过了解目标市场，明确产品或服务在市场中的定位及目标消费者群体，制定相应的市场营销策略。
7. 市场风险评估：对市场的风险进行评估，包括市场竞争风险、市场规模变化风险、市场需求波动风险等。
评估市场风险可以帮助公司制定相应的风险管理策略。
综合以上方法，可以全面评估市场的潜力、竞争环境、市场趋势等因素，为企业的市场战略和决策提供参考依据。
评估方法市场法概念
"市场法"是评估方法中的一种，它是指根据市场上已经实现的交易价格或者市场上可以获得的信息来进行资产价值评估的方法。
在资产评估中，市场法通常是与成本法和收益法并列的一种常用的评估方法。
具体来说，市场法主要包括两种常见的子方法：
1.比较市场法（Market Approach）：比较市场法是通过比较同类或相似的资产在市场上
的交易价格来确定被评估资产的价值。
这种方法适用于那些在市场上有足够可比性的资产，比如房地产、股权等。
比较市场法的核心思想是市场上相似资产的交易价格可以为被评估资产的价值提供合理的参考。
2.市场折现法（Market Discounted Cash Flow Approach）：市场折现法是通过分析市场上
已有的类似资产的未来现金流折现值来确定被评估资产的价值。
这种方法适用于那些未来现金流量稳定并且可以较为准确预测的资产，如债券、租赁合同等。
市场折现法的核心思想是以市场上类似资产的折现率来折现被评估资产的未来现金流，从而得出其价值。
总的来说，市场法是基于市场信息和市场行为来确定资产价值的一种评估方法，它能够反映市场对资产价值的认知和接受程度，因此在许多资产评估场景中都具有很高的应用价值。
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3.1 市场途径 3.2 收益途径 3.3 成本途径 3.4 评估途径及其方法的选择
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1
资产评估途径是判断资产价值的技术思路，以及实 现该评估技术思路的各种评估技术方法的集合。
目前，最具代表性的资产评估途径主要有市场途径、 收益途径和成本途径
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2
第一节 市场途径
A. 3%
B.103%
C. 5%
D.102%
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(5)成新率价格调整法
成新率价格法是以参照物的成交价格为基 础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异， 通过成新率调整估算出评估对象的价值。
其计算公式为：
资产 参照物评估对象成新率 评估价值成交价格参照物成新率
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2)类比调整法
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26
(1)市场售价类比法
a
13
(2)市价折扣法
是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对 象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭 评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价 格折扣率来估算评估对象价值的方法。 用数学式表达：
评资 估产 价值 交 参易 照价 物 （ 格 1价格折扣率）
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[例3-1]评估某拟快速变现资产，在评估时 点与其完全相同的正常变现价为10万元， 经评估师综合分析，认为快速变现的折扣 率应为40%。
市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础， 考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时 间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整 估算出评估对象价值的各种方法，其基本数学表达 式为：
评 资 估 产 价 参 售 值 照 价 功 物能差 时 异 间 值 差 异 交 值 易情况
评 资 估 产 价 参 售值 照 价 修 功 物 正 能时 修 系 差间 正 数 异 差 系 交 修 异 数易 正情 系况 数
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五、市场途径中的具体方法
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1)直接比较法
是指直接利用参照物价格或利用参照物的交 易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象 的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的 各种具体评估技术方法。
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(1)现行市价法
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对 象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以 直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市 场价格作为评估对象的评估价值。
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[例3-4]与评估对象完全相同的参照资产6 个月前的成交价格为10万元,半年间该类资 产的价格上升了5%。
资产评估价值=10×(1+5%)=10.5(万元)
a
23
某地区2006年至2009年间，建筑业产值定基 价格指数分别为102%、104%、103%、 106%。则该地区2009年建筑业产值环比价 格变动指数最接近（ A ）。
市场途径是资产评估中最为直接，最 具说服力的评估途径之一。
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5
二、市场途径的基本前提
通过市场途径及其方法进行资产评估需 要满足两个最基本的前提条件：
其一是要有一个活跃的公开市场；
其二是公开市场上要有可比的资产及其交易 活动。
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6
可比性具体体现在以下几个方面：
（1）功能：包括用途、性能上的相同或相似；
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[例3-2]被评估资产年生产能力为90吨，参 照资产的年生产能力为120吨，评估时点参 照资产的市场价格为10万元。
资产评估价值=10×90/120=7.5(万元)
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某被评估设备的年产量为1000件，与该设备 功能相近的某参照物的年产量为2000件，购 建价值为10万元，则该设备的评估值为多少？
资产评估价值=10×(1-40%)=6(万元)
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(3)功能价值类比法
以参照物的成交价格为基础,考虑参 照物与评估对象之间的功能差异进行调整 来估算评估对象价值的方法。
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①资产价值与其功能呈线性关系的情况， 通常被称作功能价值法：
资产 参照物 评估对象生产能力 评估价值 成交价格参照物生产能力
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运用市场途径及其方法评估单项资产应 考虑的可比因素主要有：
第一、资产的功能。
第二、资产的实体特征和质量。
第三、市场条件。
第四、交易条件。
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9
四、市场途径中涉及到的相关因素
市场途径中涉及到的相关因素主要有参 照物和可比指标。
参照物是运用市场途径的必备条件，没
有参照物就没有市场途径，有参照物还要保证 参照物与评估对象具有良好的可比性和参照物 的数量。
（2）市场条件：包括市场供求关系、竞争状况和交 易条件等；
（3）时间间隔：不能过长，应在一个适度时间范围 内。
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7
三、市场途径的基本对象与参照物之间选择比较因素 3)指标对比、量化差异 4)在各参照物成交价格的基础上调整已经量 化
的对比指标差异 5)综合分析确定评估结果
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②资产价值与其功能呈指数关系的情况， 通常被称作规模经济效益指数法：
评资 估产 价值 成 参交 照价 物 （ 格评 参估 照对 物象 生生 产产 能 ） x能 力力
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[例3-3]被评估资产年生产能力为90吨，参 照资产的年生产能力为120吨，评估时点参 照资产的市场价格为10万元，该类资产的 功能价值指数为0.7。
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(2)成本市价法
成本市价法是以评估对象的现行合理 成本为基础，利用参照物的成本市价比率 来估算评估对象的价值的方法。
用数学式表达:
评资 估产 价 评 值估对象现行合 参 理 参 照 成 照 物 本 物 现成 行交 合价 理格
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[例3-6]评估时点某市商品住宅的成本市 价率为150%，已知被估全新住宅的现行 合理成本为20万元。
资产评估价值=10×(90/120)0.7=8.18(万元)
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(4)价格指数调整法
是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的 成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间 隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评 估对象价值的方法。其计算公式为：
评资 估产 价值成 参交 照价 物（ 格1价格变动指数） 成参交照价物格价格指数
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3
基本内容：
1.了解市场法的基本含义 2.了解市场法应用的前提条件 3.了解市场法的程序 4.掌握市场法的具体方法 5.掌握市场法的优缺点
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一、市场途径的基本含义
市场途径是指利用市场上同样或类似 资产的近期交易价格，经过直接比较或类比 分析来估测资产价值的评估技术思路和实现 该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。