房地产评估习题(市场法和收益法)

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房地产价格评估练习及答案

房地产价格评估练习及答案1、术语解释2、单项选择题（1）最佳使用是（）必须考虑的评估前提。

a. 地产b. 房屋建筑物c. 企业资产d. 资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。

a. 地理位置和交通条件b.个别因素和市场转让条件 c. 容积率和覆盖率 d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种（）。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%, 其评估价值最有可能为（）元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按（）计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为100%,从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是 11.7 %、17%、 30.5 %、6.9 %、4.8 %，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是（）丿元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地 300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%,评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米 1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（）元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于（）中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。

房地产评估习题（附答案）

房地产评估一、单项选择题1、某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业建筑开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。

城市规划确认该土地可用于住宅或工业生产。

该宗土地的价值应评估为（）万元.A、500B、300C、280D、3602、在运用市场法评估房地产价值时，通过交易日期修正，将可比交易实例价格修正为（）的价格。

A、评估时间B、评估基准日C、过去时点D、未来时点3、市场比较法中的个别因素修正目的在于将可比交易实例价格转化为（）价格。

A、评估基准日B、正常交易C、待估对象自身状况下D、类似地区4、有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。

A、1000B、1500C、2100D、2800楼面地价=土地价格/楼屋面积=土地单位价值*土地面积/楼房面积=土地单价/容积率=55、若反映宗地地价水平，（）指标更具说服力。

A、建筑总价格/土地总面积B、土地总价格/土地总面积C、房地总价格/土地总面积D、土地总价格/建筑总面积6、地产市场的不完全竞争性是由土地的（）决定的。

A、稀缺性B、用途多样性C、位置固定性D、价值增值性7、土地价格的地域性特征是由土地的（）决定的。

A、稀缺性B、效用永续性C、位置固定性D、不可再生性8、我国土地使用权出让的最高年限由（）确定并公布。

A、国土资源部B、建设部C、财政部D、国务院9、在法律法规及城市规划允许的范围内，土地的最佳用途是由（）决定的。

A、开发商B、评估人员假设C、委托方要求D、市场竞争10、如果房地产的售价p1+p2为5000万元，其中建筑物价格p2为3000万元，地价p1为2000万元，该房地产的年客观净收益A为450万元，建筑物的资本化率r2为10％，那么土地的资本化率r1最接近于( )。

A、9％B、 12.5％C、 7.5％D、 5％(450-3000*10%)/2000=11、已知某房地产月租金收入为20万元，月费用总额为5万元，建筑物价格p2为1000万元，建筑物的资本化率r2为10％，该房地产的土地年纯收益最接近于( )万元。

第四章房地产评估习题

第四、五章房地产评估一、单选题1、某宗土地2,000平方米，土地单价为1,000/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )元/平方米。

A、250B、500C、1,000D、2,0002、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( )。

A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制3、某宗土地2,000平方米，土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1,200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。

则由此计算出的建筑容积率为( )。

A、0.6B、5.1C、2D、64、在建筑物的评估中，适合于价格指数调整法的评估对象是( )。

A、大型建筑物B、价格较高的建筑物C、账面成本不实的建筑物D、单位价值小、结构简单的建筑物5、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的，对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( )体现出来。

A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值6、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( )来评估。

A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格7、在在建工程评估中，形象进度法一般适用于( )。

A、施工期较短且价格变化较小的在建工程B、施工期较短且价格变化较大的在建工程C、施工期较长且价格变化较小的在建工程D、施工期较长且价格变化较大的在建工程8、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( )。

A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法9、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用( )评估较为合适。

A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法10、下列关于土地的描述，错误的是( )。

A、在我国。

所有土地的所有权均属于国家B、国家土地使用权可以转让C、科技、文化、体育类用地的最高出让年限为50年D、凡是未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

房地产评估作业

1现需评估某宗房地产2005年9月未的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元/ m7，成交日期2004年10月末。

另调查获知2004年6月末至2005年2月末该类房5地产的价格平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。

试对该可比实例的价格进行交易日期修正，应调整为（A）元/㎡。

A3625B2625C2350D34252某普通商品住宅，其土地使用权出让年限为70年，建造物建造期为3年，建造物的经济寿命为55年，则计算建造物折旧时的经济寿命应为(B)A52年B55年C58年D67年3 房地产报酬率与其投资风险呈（C）A线性相关B非线性相关C正相关D负相关4 收益法评估房地产价格的计算公式为式中n表示(C)A土地出让年期B已使用年期C剩余使用年期D经济寿命5 运用成本法评估普通建造物价格时，普通采用(D)A综合成本B彻底成本C重建成本6标准深度是道路对地价影响的转折点。

因此接近道路的方向，地价逐渐升高；远离道路的方向，地价(D)A 逐渐降低B 逐渐升高C 为零D 可视为基本不变7某宗房地产的交易总价款为120万，合同约定分期付款，即在成交日期首付40万，半年后支付40万，一年后再付40万。

试将其付款方式统一到于成交日期一次性付5清，假设半年利率为3%(B)。

A112B117C120D1268当新建房地产价值一拆除现有建造物费用一建造新建造物费用>现状房地产价值时，判断估价对象的最高最佳使用为（D）A保持现状前提B转换用途前提C装修改造前提D重新利用前提10某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第四年起，每年的净收益将稳定在20万元，如果报酬率为9%，则该房地产的收益价格为(B)A 195万元B 210万元D 237万元11 导致房地产市场成为不彻底市场的原因是由于房地产具有(C)A用途多样性B利用永续性C位置固定性D数量有限性12某宗房地产，已知建造物的重置价格为1000元/m2，成新率为70/房地产年净收益为140元/m2，土地报酬率为6%，建造物报酬率为8%，则该房地产的价格为(C)A1700元/m2 B1960元/m2 C2100元/m2 D2400元/m213 在影响房地产价格的普通因素中，家庭规模属于（B）A 经济因素B 社会因素C 行政因素D 心理因素14某大厦的总建造面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。

房地产习题1

习题（房地产评估）1、待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地资本化率为7％.建筑物资本化率为8％，评估时土地剩余出让年限为25年，期限届满，土地使用权及地上建筑物将由国家无偿收回。

取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用收益法估测建筑物价值最有可能是( ) 元。

负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

容积率与地价的关系为：容积率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时增加3％。

习题(流动资产评估)1、甲在产品实有数量为600件，该产品材料定额单耗为2.5公斤/件，工时定额为4小时/件，材料开工时一次投入，在产品完工程度为50%，材料现行市价10元/公斤，正常小时工资率4元/小时，正常小时制造费用率1.5元/小时，根据变现风险确定的调整系数为10%，试评估甲在产品的价值。

2、某企业生产A产成品,账面价值850000元,评估基准日该产品库存量为280000瓶,账面单价3元/瓶,销售价4元/瓶(含增值税),该产品销售费用率为2%，销售税金占销售收入比率为1.2%,销售利润率为15%，该企业所得税税率为25%，属于畅销产品。

试评估A产品.3、B企业向A企业出售一批半成品，价款为900万元，采用商业承兑汇票结算，结算期6个月，年利率为6％。

该企业于4月10日开出汇票，并经A企业承兑。

现对B企业进行资产评估，评估基准日为6月10日，月贴现率为0.6％。

计算应收票据评估值。

习题(无形资产评估)1、某企业为了整体资产转让需要进行评估。

经过预测该企业未来5年净利润分别为100万元、110万元、120万元、150万元、160万元，预计从第6年起每年收益处于稳定状态，即每年平均为160万元。

该企业一直没有负债，其有形资产只有货币资金和固定资产，且其评估值分别为100万元和500万元。

房地产估计-第七章收益法练习题参考答案

第七章收益法练习题一、单项选择题1、收益法是以（B）为基础的。

（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。

Ａ、收益原理Ｂ、预期原理Ｃ、未来原理Ｄ、替代原理2、购买收益性房地产可以视为（D），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。

Ａ、一种收益Ｂ、一种房地产交易Ｃ、一种贷款Ｄ、一种投资3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（A）万元的货币等价。

Ａ、2000Ｂ、400Ｃ、4000Ｄ、100004、收益法适用的对象，是有收益或有（A）的房地产。

Ａ、潜在收益Ｂ、实际收益Ｃ、客观收益Ｄ、正常收益5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（B）都易于量化。

Ａ、成本Ｂ、风险Ｃ、运营费用Ｄ、报酬率6、现代的收益法是建立在货币具有（C）的观念上的。

Ａ、投资价值Ｂ、市场价值Ｃ、时间价值Ｄ、资本价值7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（B）。

Ａ、150.56万元B、154.56万元C、157.61万元D、152.69万元8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年收益权利的价格（ A ）A、3899元/ m2B、3865元/ m2C、3855元/ m2D、3920元/ m29、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（ A ）。

A、3252元/ m2B、3435元/ m2C、3565元/ m2D、3343元/ m210、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收益年限为40年，单价3500元/ m2。

房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题.doc

房地产估价理论与方法：收益法及其运用测考试题考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地量化。

（）本题答案： 2、判断题获得净收益期限的时间越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（）本题答案： 3、判断题有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。

（）本题答案： 4、判断题资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。

（）本题答案： 5、判断题营业的房地产是指并非所有者经营的房地产。

（）本题答案： 6、判断题获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

（）本题答案： 7、判断题利率是指单位时间内的利息与本金的比率。

（）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：8、单项选择题某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年，现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（）。

A.150.56万元B.154.56万元C.157.61万元D.152.69万元本题答案：9、多项选择题净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣除（）以后得到的归因于房地产的收入。

A.有效毛收入B.空置和收租损失C.运营费用D.抵押贷款还本付息E.所得税本题答案：10、单项选择题某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元／年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，报酬率为9%。

房地产评估案例市场法+收益法+成本法

房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房1．房地产位置状况本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。

该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2．房地产的权利状况委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3．房地产概况委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。

其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。

建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。

进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。

内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。

照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。

该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表比较因素条件表评估比较对象表因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。

《资产评估学》练习题：第五章房地产评估

上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案第五章房地产评估一、单项选择题1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。

A．2900元/m2B．3223元/m2C．3322元/m2D．4000元/m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。

A．9%B．12.5%C．7.5%D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。

根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。

A．140万元B．157.5万元C．141.4万元D．148.5万元4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。

其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。

评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。

A．1736.85万元B．1795.45万元C．1818.36万元D．2100万元5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。

根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。

A．86万元B．87万元C．90万元D．85万元6．某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。

房地产评估-市场比较法和收益法(EXCEL模板)

假定实现抵押权时应支付交纳的相关税费税费扣减项目 (1)手续费 (2)营业税及附加 (3)土地增值税 (4)印花税 (5)个人所得税合计计算基数 6,992.42 41,530,000 41,530,000 41,530,000 41,530,000 取334.337726万元房地产抵押价值项目住宅合计面积(M2) 6,992.42 6,992.42 市场价值 (万元) 4,153 4,153 市场单价 (元/M2) 5,940 / 扣减税费 (万元) 334.34 334.34 抵押价值 (万元) 3,818.66 3,818.66 抵押单价 (元/M2) 5,461 / 备注税费比率 3 5.450% 1.00% 0.05% 1.50% 小计税费金额 20,977 2,263,385 415,300 20,765 622,950 3,343,377
房地产评估价值(大写金额) 市场单价(大写金额)பைடு நூலகம்相关税费(大写金额) 房地产抵押价值(大写金额) 抵押单价(大写金额)
肆仟壹佰伍拾叁万元整伍仟玖佰肆拾万元整叁佰叁拾肆万叁仟叁佰柒拾柒元贰角陆分(￥334.337726万) 叁仟捌佰壹拾捌万陆仟陆佰贰拾贰元柒角肆分(￥3818.662274万) 伍仟肆佰陆拾壹万壹仟肆佰伍拾肆元陆角整
评估结果汇总表
房地产评估价值的确定市场法单价评估单价评估结果 5,872 5,945 41,534,975 权重计算式计算式 50% 收益法单价 6,017 权重取整(拾元) 取整(万元) 50% 5,940 41,530,000 5,872× 50%＋6,017× 50%=5,945 5,940元/平方米× 6992.42平方米=41,534,975

房地产评估市场法作业

房地产评估市场法作业市场法作业一、单项选择题1、市场法的理论依据是( )。

A、均衡原理B、预期原理C、竞争原理D、替代原理 2、比准价格是一种( )。

A、市场价格B、理论价格C、评估价格D、公平价格 3 运用市场法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在( )。

A、同一供需圈内B、相邻区域内C、同一行政区内D、同一城市内 4、市场法中的交易情况修正是对( )价格本身是否正常的修正.A、交易实例B、可比实例C、估价对象D、标准化实例 5、在市场法中，土地使用权年限调整属于( )调整。

A、权益状况B、区位状况C、实物状况D、年限状况 6、某住宅建筑面积与使用面积比例为1:0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为( )元/平方米。

A、2100B、2333C、4286D、4666 7、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。

A、50万元B、55万元C、60万元D、60万元以上 8、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为( )。

A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064 9、比较法中的交易日期修正，就是对房地产进行( )修正。

A、房地产状况B、货币时间价值C、市场状况D、交易情况10、下列( )情况会导致房地产价格偏高。

A、卖方不了解行情B、政府协议出让C、购买相邻地产D、设立抵押的房地产11、可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( )A、高B、低C、相等D、无法确定12、在一些城市中，距离重点中、小学近的区域内的居住地价通常比较高，其原因主要在于( )A、繁华程度高B、集聚规模大C、交通条件好D、公共配套设施状况好 13、市场法的间接比较法是以( )为基准，把交易案例和待估宗地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。

[答案][南开大学]2020秋《房地产估价》在线作业

1.“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、()等设施或条件以及场地平整。

[答案：A]A.供水、排水、电力、电信B.给水、排水、燃气、热力C.排水、电力、通信、燃气D.排水、电力、通信、热力2.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的()范围之内。

[答案：A]A.0.5～2.0B.1.5～2.0C.0.5～1.5D.1.0～1.53.房地产所有权有单独所有、共有和()三种。

[答案：A]A.建筑物区分所有权B.建筑物共同共有权C.建筑物按份共有权D.私有权4.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为()万元。

[答案：C]A.37.91B.38.25C.38.42D.505.收益法适用的条件是房地产的()。

A.收益能够量化B.风险能够量化C.收益或风险其一可以量化D.收益和风险均能量化6.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是()年。

[答案：A]A.37B.40C.50D.437.甲、乙两块土地，甲土地的单价2000元/m2，容积率为2; 乙土地的单价为2800元/m2，容积率为2.5，假设两块土地其他条件相同，则明智的购买者应购买()。

[答案：A]A.甲土地B.乙土地C.甲、乙都一样D.不能确定8.收益法的理论依据为()。

[答案：C]A.替代原理B.生产费用价值论C.预期原理D.适合原理9.某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为()。

A.1865元/m2B.1849元/m2C.1915元/m2D.1882元/m210.从区位优劣角度看，()主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。

房地产估价综合练习题

《房地产估价》综合练习题一、单项选择题1．在房地产估价方法中，最重要、最常用、最成熟，具有说服力，适用范围广的估价方法是（）A、剩余法B、市场比较法C、趋势法D、收益法2．收益法的计算原理是运用适当的（），将房地产的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产价格。

A、宅地化率B、实质利率C、还原利率D、综合还原利率3．路线价法的理论依据是（）的决定理论。

A、土地价值B、房地产价值C、房屋价值D、房地产价格4．（），是房地产投资有别于其他投资的根本特点，也是投资者热衷于房地产投资的主要原因。

A、房地产升值B、房地产利润C、房地产的特性5．成本估价法的理论依据可从（）和（）来看。

A、卖方角度B、买方角度C、买方市场D、卖方市场E、生产成本F、产品价格二、判断题（你认为下列命题是否正确，对正确的打“√”；错误的打“×”）1．房地产之所以有价格，前提条件有下列3个：(1 )房地产的有用性；(2)房地产的稀缺性；(3)房地产的有效需求。

2．成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。

故成交价格是正常的。

3．最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用，而是在法律许可范围内的最高最佳使用，这也是合法原则的要求。

4．如果估价对象是出让土地使用权的房地产，交易实例则既可以选择出让土地使用权，也可以选择划拨土地使用权的交易实例。

5．供小于求时，就会使价格上升，价格上升就会使利润减少，从而影响重新吸引投资。

6．将估价时点视为现在，那么，在现在购买有一定年限收益的房地产，预示着在其未来的年限内可以源源不断地获取净收益，如果现在某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币就是该房地产的价格。

7．长期趋势法主要用于对房地产未来价格的推测、判断，如用于假设开发法中预测本来开发完成后的房地产价值。

8．深度价格修正率是基于深度价格递减率，即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象或者说距街道深度愈深、可及性愈差、价值也就愈高。

房地产评估答案

电大2016最新房地产评估考试题答案（1-4套）第一套单选：1.采用比较法求得的价格通常称为()B.比准价格2.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%),则（）B.实际价格万元,名义价格30万元3.均衡原理是指房地产内部构成要素的组合是否均衡,它可以帮助我们确定房地产的（）D.最佳集约度和规模4.出租或营业型房地产的评估可以采用:（）C.收益还原法5.目前各地区的经济适用房所采用的价格,应属()B.政府指导价6.当评估对象已做了某种使用时,且现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则该评估前提应为（）A.保持现状7.在房地产纠纷案件中,特别是对评估结果有争议而引发的复核评估中,评估时点通常为（）A.过去8.在评估房地产的预售或预购价格时,通常认为（）B.评估时点为现在,评估对象为未来状况9.决定某一房地产价格水平高低的,主要是（）的供求状况.C.本地区本类房地产10.最能说明土地价格水平高低的价格是：（）C.楼面地价11.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；其评估对象为（）A.已消失的房地产12.把行政划拨的土地当做有偿出让的土地来评估,违背了房地产评估的（）原则C.合法13.适合原理可以帮助我们确定房地产的（）D.最佳集约度14.在同一个评估机构,在同一个城市,同一评估目的,同一时期,对不同位置、档次的房地产的评估结果应有一个合理的价格差,这符合（）原则C.替代15.按房地产的（）来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等.D.用途16.在以下事项中,影响资产评估结果的价值类型的直接因素是()A.评估的特定目的17.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:（）B.商业、办公、居住、工业18.如果与评估对象有利害关系,评估人员应当回避,这是遵循（）原则.B.公平19.城市规划规定某块土地的用途可为商业、居住、办公、工业,根据最高最佳使用原则,该土地的用途为：（）C.商业20.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的：（）A.用途多选：1.采用收益法评估的机器设备主要有()A.生产线B.成套设备2.以下说法正确的是（）A.两宗权益状况相同的房地产,如果实物不同,则其价值有很大不同 B. 两宗实质状况相同的房地产,如果权益不同,则其价值有很大不同 D. 房地产的实物和权益在价值决定中都很重要3.设备成新率的估算通常采用( ) C. 观测分析法 D. 修复金额法 E. 使用年限法4.签定资产评估业务书的基本内容有( ) A. 评估目的 C. 评估基准日 D. 评估对象5. 从某种意义上讲,房地产价格是（） A. 市场参与者集体竞拍的结果 B. 由市场力量决定6.房地产之所以有价格,其前提条件是（） B. 房地产的稀缺性 C. 房地产的有效需求7.在正常情况下,运用收益法评估资产时,要求资产的收益额应该是( ) A. 客观收益额 C. 未来预期收益额8.评估时采用的物价指数应采用( ) A. 分类产品物价指数 B. 行业物价指数9.机器设备的重置成本应包括( ) C. 操作人员的培训任务 D. 购置费用 E. 调试费用 10.设备的功能性贬值主要表现在( ) C. 超额运行成本 D. 超额的投资成本11.资产评估的经济原则包括( ) A. 预期收益原则 B. 替代原则 E. 贡献原则12.采用市场法评估参照物差异调整因素一般有( ) A. 功能因素 B. 地域因素 C. 时间因素13.资产评估具有( )的特点. C. 预测性 D. 市场性 E. 现实性14.从理论上讲,成本法涉及的基本要素包括( ) . A. 资产的功能性贬值 B. 资产的经济型贬值 C. 资产的有形损耗 D. 资产的重置成本15.一名合格的房地产评估师,在房地产评估方面要具有（） B. 丰富的实践经验 D. 扎实的理论基础16.下列属于房地产的是（） B. 地上建造的庭院、花园、假山 C. 种植在地上的树木花草 D. 埋设在地下的管线设施17.采用收益现值法需要的基本参数有( ) C. 被估资产的预期获利年限 D. 被估资产的预计收益E. 折现率或资本化率18.资产评估中的非市场价值类型主要有( ) B. 在用价值 C. 清算价格 D. 投资价值19.从理论上讲收益现值法的折现率应包括( ) A. 风险报酬率 B. 通货膨胀率 D. 无风险报酬率20.按资产的构成及获利能力划分,资产可划分( ) C. 整体资产 E. 单项资产判断：1.资产评估中的收益现值是指获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额（对）2.同一资产在不同的评估假设条件下,评估结果应趋于一致（错）3.支付典价后房地产的使用者不付租金（错4.成本租金不包括保险费（对）5.房地产开发商有时留着已建成的房地产不卖,待价而沽,是因为房地产求大于供（错）6.在房地产销售过程中,标价是买卖双方讨价还价的基础,成交时要比此低（对）7.市场价格＞抵押价值＞征用价值＞课税价值（错）8.资产评估价值类型完全是由资产评估目的决定的（错）9.投资价值评估时所采用的折现率为最高收益率（错）10.资产评估是指资产一定时期内的价值进行评定和估算（错）第二套单选题1.当设备出现()时,评估时需要考虑其经济性贬值.C.使用效益下降2.设备的技术寿命与()有关.A.技术更新速度3.运用市场法评估无形资产会受到一定的限制,这个限制主要源于无形资产的().C.非标准性和惟一性4.运用价格指数法评估机器设备的重置成本仅仅考虑了()因素.（分）A.时间5.运用市场法时选择三个以上的参照物的目的是().（分）C.排除个别参照物交易的偶然性6.对技术改造的设备进行评估,应根据技术改造的程度适当().（分）D.减少其实际已使用年限7.与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（）.（分）A.替代原理8.资产评估时,成新率确定的基础与折旧年限().（分）B.无关9.从理论上讲,构成重置成本耗费应当是().（分）A.社会平均成本10.若反映宗地地价水平,哪个()指标更具说服力.（分）D.土地单价11.在房地产评估中,当无参照物和无法预测未来收益时,则运用().（分）C.成本法12.建筑物采用成本法评估中是以()为依据的.（分）B.同类建筑物客观合理投入额13.设备的有形损耗率等于().（分）A.1-成新率14.无形资产的无形损耗将直接影响无形资产的().（分）C.剩余使用价值15.我国城镇土地市场实质是()的让渡市场.（分）D.土地使用权16.物价指数法只能用于设备的().（分）C.复原重置成本17.无形资产的最低收费额是要考虑().（分）D.重置成本和机会成本18.用市场法评估资产的正常变现价值时,应当参照相同或类似资产的().（分）D.现行市价19.基准地价修整系数法属于()中的一种具体方法.（分）B.市场法20.从资产评估的角度,驰名商标权一般能为企业带来().（分）B.超额利润多选题1.关于土地使用权出让最高年限的正确叙述是().（分）B.娱乐用地40年D.教科文卫用地50年2.判断建筑物成新率的主要方法包括().（分）A.打分法D.年限法3.土地使用权评估的原则有().（分）A.供需原则C.替代原则D.贡献原则E.最有效使用原则4.无形资产转让的利润分成率的确定方法有().（分）B.约当投资分成法D.边际分析法5.专利技术与分非专利技术的主要区别是().（分）B.时间性C.保密性E.广泛性6.签定资产评估业务书的基本内容有().（分）A.评估目的B.评估基准日E.评估对象7.当无形资产更新周期主要根据()来判断.（分）B.技术更新周期C.产品更新周期8.计算机软件按功能可分为().（分）A.系统软件C.应用软件D.支撑软件9.评估时采用的物价指数应采用().（分）A.分类产品物价指数C.行业物价指数10.采用收益现值法需要的基本参数有().（分）A.被估资产的预期获利年限B.折现率或资本化率D.被估资产的预计收益11.在正常情况下,运用收益法评估资产时,要求资产的收益额应该是().（分）C.未来预期收益额D.客观收益额12.按资产的构成及获利能力划分,资产可划分().（分）B.单项资产D.整体资产13.资产评估中的非市场价值类型主要有().（分）A.投资价值C.清算价格E.在用价值14.从理论上讲收益现值法的折现率应包括().（分）A.通货膨胀率B.风险报酬率D.无风险报酬率15.资产评估的经济原则包括().（分）A.预期收益原则C.贡献原则D.替代原则16.土地的自然特性有().（分）A.土地使用价值的永续性C.土地面积的有限性E.不可替代性17.下列无形资产中属于知识产权的无形资产是().（分）A.工业设计B.专利权E.计算机软件18.用于市场比较法评估地产,在选择参照物时应注意在()方面与评估对象保持一致.（分）A.交易类型C.用途性质E.交易动机19.从理论上讲,成本法涉及的基本要素包括().（分）A.资产的经济型贬值B.资产的有形损耗D.资产的重置成本E.资产的功能性贬值20.资产评估具有()的特点.（分）B.预测性D.市场性E.现实性判断题（每题2分,共10题）（总分）1.供需原则是房地产评估中市场法的理论基础.（分）错误2.已提完折旧的设备成新率是零.（分）错误3.设备的有形损耗率=1÷成新率.（分）错误4.在机器机器设备评估时间中,确定成新率的唯一手段是技术检验.（分）错误5.国有土地所有权只能在一级市场进行交易,而不能进入二级市场流转.（分）错误6.地价是土地所有权的购买价格,即地租的资本化.（分）错误7.无形资产评估一般只能采用收益法,这是由于无形资产的特征决定的.（分）错误8.无形资产剩余经济寿命应主要根据其带来的超额收益的时间来判断.（分）正确9.市场法是根据替代原则,采用比较和类比的思路及其方法估测资产价值的评估技术规程.任何一个理性的投资者在购置某项资产是,支付价格不会高于市场相同用途替代品的现行市价.（分）正确10.技术检测是机器设备评估的基础工作之一.（分）正确第三套单选题（每题2分,共20题）（总分）1.资本化率=（）+投资风险等补偿.（分）B.安全利率2.有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房地产税等,其收益价格估算可采用（）.（分）B.类似写字楼的客观收益3.涉及长期待摊费用的资产评估通常发生在().（分）B.企业整体产权变动时4.甲评估公司对某企业上市交易的长期债权投资进行评估,长期债权投资账面余额为20万元(购买债券1000张、面值200元/张)、年利率10%,期限4年.根据市场调查,评估基准日的收盘价为220元/张,则债券的评估值为()元.（分）C.2200005.股票的内在价值属于股票的().（分）D.理论价值6.评估房地产价格时,选取的资本化率越高,评估出的价格会（）.（分）D.越低7.某公司持有10年期债券1000张,每张面值100元,票面利率8%,每期付息,到期还本.评估时还有5年到期,市场利率为5%.则该批债券的评估值约为().（分）C.112986元8.从理论上讲,无风险报酬率是受()影响的.（分）C.资金的机会成本9.假设开发法中,正常情况下完成后的房地产价值是（）.（分）B.开发完成时的房地产状况的价值10.上市股票的价格,一般情况下应按()确定其评估值.（分）D.评估基准日的收盘价11.从收益法的观点看,房地产的价值是未来（）的现值之和.（分）B.净收益12.固定红利模型是评估人员对评估股票().（分）C.预计收益的客观认定13.某低值易耗品,原价800元,预计使用10个月,现在已经使用了6个月,该低值易耗品的现行市价为1400元,则确定的低值易耗品的评估值为().（分）B.560元14.剩余技术是依据（）价格.（分）D.房地收益单独求取土地15.到期后一次性还本付息债券的评估,其评估的标的是().（分）C.债券本金加利息16.收益法适用于（）房地产的评估.（分）D.商业17.上市交易的债券最适合采用()进行评估.（分）D.市场法18.假设开发法的理论依据是（）.（分）B.预期原理19.被评估的某材料系最近购入,当时共购入500件,单价600元,共发生运杂费等8000元,经盘点,该材料尚余100件,则该批材料的评估值为().（分）A.61600元20.某企业产成品实有数量100台,每台实际成本64元.根据会计核算资料,生产该产品的材料费用与工资、其他费用的比例为65∶35.根据目前价格变动情况和其他有关资料,确定材料综合调整系数为,工资、费用的综合调整系数为,则该产成品的评估价值最接近于().（分）A.7248元多选题（每题2分,共20题）（总分）1.流动资产的特点有().（分）A.周转速度快C.形状多样化D.变现能力强2.非上市流通股票评估的基本类型有().（分）B.固定红利模型C.分段型E.红利增长模型3.在正常情况下,运用收益法评估资产时,要求资产的收益额应该是().（分）A.未来预期收益额C.客观收益额4.流动资产的实体性贬值可能会体现在().（分）A.在用低值易耗品B.呆滞、积压物资5.用市场法对在制品进行评估,应考虑的因素主要有().（分）A.实体损耗B.市场价格6.设备成新率的估算通常采用().（分）A.使用年限法C.观测分析法D.修复金额法7.股票评估与股票的()有关.（分）B.市场价格D.清算价格E.内在价值8.从理论上讲,成本法涉及的基本要素包括().（分）A.资产的经济型贬值B.资产的功能性贬值C.资产的有形损耗D.资产的重置成本9.长期投资性资产评估的特点有().（分）A.长期股权投资评估是对被投资企业获利能力的评估B.长期股权投资评估是对资本的评估C.债券投资评估是对被投资企业偿债能力的评估10.设备的功能性贬值主要表现在().（分）B.超额运行成本C.超额的投资成本11.下列中的()收益是固定的.（分）A.债券D.优先股12.产成品及库存商品的评估方法主要采用().（分）A.成本法B.市场法13.采用收益现值法需要的基本参数有().（分）A.被估资产的预期获利年限B.折现率或资本化率C.被估资产的预计收益14.债券作为一种投资工具具有的特点是()（分）A.投资风险小B.收益相对稳定15.机器设备的重置成本应包括().（分）B.购置费用D.操作人员的培训任务E.调试费用16.采用市场法评估参照物差异调整因素一般有().（分）B.功能因素C.时间因素D.地域因素17.评估时采用的物价指数应采用().（分）C.分类产品物价指数E.行业物价指数18.流动资产评估无须考虑功能性贬值是因为().（分）B.周转速度快C.金额一般较小19.从理论上讲收益现值法的折现率应包括().（分）B.通货膨胀率D.风险报酬率E.无风险报酬率20.采用收益法评估的机器设备主要有().（分）C.成套设备E.生产线判断题（每题2分,共10题）（总分）1.股票的价值评估通常与股票的内在价值无关.（分）错误2.上市交易债券可按市场法以其在评估基准日证劵市场的中间价确定评估值.（分）错误3.收益法适合于有收益的房地产评估,如商场、写字楼、公寓、学校、公园等.（分）错误4.无形资产单独不能创造收益,必须附着于有形资产才能产生收益.（分）正确5.收益法是评估非上市股票和债券的主要评估方法.（分）正确6.商誉不能离开企业而存在,不能与企业可确指的资产分开出售.（分）正确7.对于产成品不论能否销售出去,都应当按其正常的出厂价格确定评估值.（分）错误8.低值易耗品的账面摊余价值可直接作为评估值.（分）错误9.凡是能带来未来收益的资产,都可以采用收益法评估.（分）错误10.无形损耗只影响无形资产价值,不一定影响其使用价值.（分）正确第四套单选题（每题2分,共20题）（总分）1.某临街深度100英尺的矩形宗地,总价为100万元,根据四三二一法则,该宗地临街前半部分的价格应为（）.（分）C.702.以下不属于资产评估报告基本要素的内容的是().（分）D.评估原则3.资产评估报告书是建立挡案,归集评估档案资料的().（分）B.重要信息来源4.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重置价值评估法,其前街影响深度为（）米.（分）B.405.路线价法评估的第三个步骤是（）.（分）C.选取标准宗地6.需要确定资产过去价值而出具的评估报告属于().（分）D.追溯性评估报告7.下列关于资产评估管理的表述,正确的是().（分）A.资产评估管理,是对评估行业和业务行为管理8.整体资产评估报告书的内容不仅包括有形资产,也要包括负债和权益甚至有时还要考虑以整体资产为依托的().（分）B.无形资产9.资产评估准则体系中最基础的准则是().（分）C.资产评估基本准则10.路线价法的特别适用于（）需要在大范围内对大量土地进行的评估.（分）D.土地课税11.我国资产评估管理由政府管理开始向行业自律化管理过渡的标志是()（分）D.中国资产评估协会的成立12.资产评估报告完成()环节后,可连同评估说明及评估明细表送交委托单位.（分）B.资产评估报告签发盖章13.运用基准地价修正法评估时进行的交易日期修正,是将（）在其基准日期的值调整为评估时点的值.（分）D.基准地价14.广义的资产评估报告书是().（分）C.一种工作制度15.根据资产评估具体准则的分类,资产评估准则——机器设备属于().（分）A.专业性准则16.按（）进行分摊,主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑,如单一的办公楼.（分）B.建筑面积17.对特定评估目的、特定资产类别(细化)评估业务以及对评估中某些重要事项进行规范的准则属于().（分）C.评估指南18.基准地价评估的第二个步骤是（）.（分）C.划分地价区段19.在国际上对城镇土地普遍采用的评估价格方法是().（分）B.路线价法20.在路线价评估法中,（）只需深度价格修正率即可计算地价,不必进行其他修正.（分）B.一面临街矩形地多选题（每题2分,共20题）（总分）1.在下列情形中,通常会引起房地产价格降低的有（）.（分）A.在写字楼旁新建大型游乐场B.常常遭受洪水威2.在商品房交易中,常见的最低价格有（）.（分）A.商品房销售中的起价B.拍卖活动中的保留价3.企业作为一类特殊的资产,具有()等特点.（分）B.盈利性D.持续经营性E.整体性4.经济适用住宅基准价格由（）构成.（分）A.利润B.开发成本D.税金5.企业价值评估与企业单项资产评估加和的主要区别是().（分）B.评估标的C.评估范围D.评估结果6.在路线价法中,不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（）.（分）B.该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致C.求得的路线价已是正常价格7.资产评估报告书的基本要素一般包括是().（分）A.评估方法C.评估基准日E.评估目的8.资产评估报告书的应用一般包括().（分）B.资产评估管理机构C.资产评估委托方D.资产评估受托方9.资产评估管理模式有().（分）B.政府监管下行业自律管理模式C.行业自律管理模式D.政府管理模式10.下面（）是计入商品住宅价格的费用.（分）A.征地费B.建筑安装工程费11.成本法中的“开发利润”是指（）.（分）A.开发商所能获得的平均利润C.开发商所能获得的税前利润12.从资产评估准则体系横向上划分,我国资产评估准则包括().（分）C.业务准则D.职业道德准则13.企业价值评估的一般范围包括,被估企业().（分）C.拥有的非控股子公司的股份D.控股子公司拥有的资产E.拥有的企业14.评估企业的基本思路包括().（分）B.企业重建C.点面推算D.将本求利E.市场比较15.区位状况比较修正的内容包括（）修正.（分）A.临街状况D.繁华程度16.路线价法估价时需要用路线价再配合（）计算出待估宗地的价格.（分）A.其他价格修正率C.深度百分率17.企业价值评估中的所选择的折现率一般不应低于().（分）B.行业平均收益率D.国库券利率18.一个估价项目完成后,应保存的档案资料包括（）.（分）A.实地查勘记录B.委托估价合同D.向委托人出具的估价报告19.资产评估管理机构对评估报告的利用,主要体现在().（分）A.对资产评估结果质量进行评价C.评价资产评估机构的业务能力和管理能力20.房地产的社会经济位置发生变化,可能是由于()等引起.（分）B.所在地区衰落C.交通建设D.市场供求变化判断题（每题2分,共10题）（总分）1.经使用双方同意,一份资产评估报告书可按多个用途使用.（分）错误2.估价目的是由委托人提出的,估价时点是根据估价目的确定的.（分）正确3.房地产估价时,实地勘察应有估价人员独立完成.（分）错误4.估价报告应用有效期是从估价报告出具之日起算起,而不是从估价时点开始算起.（分）正确5.对于同一估价对象,宜选用两种以上（含两种）的估价方法进行估价.（分）正确6.资产评估报告由注册资产评估师、项目负责人签字盖章,评估机构加盖公章后生效.（分）错误7.对于在评估时产权不清的资产,应划为“待定产权资产”,不列入企业价值评估的资产范围.（分）正确8.用收益法评估企业时,评估时时点企业的实际收益可以直接用来评估企业价值.（分）错误9.就土地使用权评估而言,成本法一般使用于新开发土地的估价.（分）正确10.企业的净资产收益率与净资产利润率之间的区别是,前者是企业利润总额与企业净资产之比,后者是企业的净利润与企业净资产之比.（分）错误。

2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题(二)及答案

2023年房地产估价师之估价原理与方法练习题(二)及答案单选题（共50题）1、马克思的地租理论不包括（）。

A.级差地租B.剩余地租C.垄断地租D.绝对地租【答案】 B2、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。

经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。

假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。

该建筑物的经济寿命为（）年。

A.29B.39C.40D.45【答案】 B3、房地产估价委托合同的内容可以不包括（）。

A.估价服务费B.估价目的C.估价委托书D.委托人的协助义务【答案】 C4、足阳明与足少阳经过A.肩胛部B.口唇C.咽部D.气街【答案】 D5、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或服务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。

对于房地产估价来说，主要是从（）上把握房地产价格的“数量”。

A.货币支付B.价值C.现象D.本质【答案】 C6、拍卖保留价由人民法院参照（）确定。

A.应价B.评估价C.成交价D.起拍价【答案】 B7、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】 A8、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。

某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。

如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。

A.2.4%B.3.0%D.7.2%【答案】 C9、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。

A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价【答案】 C10、起于足踝下是A.督脉B.任脉C.阴维脉D.阴跷脉【答案】 D11、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。

房地产估价测算过程(市场法、收益法)

估价测算过程（一）市场法的估价测算过程1、可比实例的选取选取三个与估价对象区位相近、用途相同、规模相当的类似房地产A、B、C作为可比实例。

（1）可比实例A——环亚大厦。

环亚大厦位于XX区台北一路17-19号，为20环亚大厦层钢混结构综合楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。

环亚大厦紧临喷泉公园旁，周边有武广、SOGO、世贸,新世界、武展等综合性商场；有中行、龙行、招行、信合、建行等多家金融机构；及协和医院、同济医院等多全国知名综合性医院。

商务办公氛围较好。

该物业由XX环亚物业管理有限公司进行专业管理。

目前市场租金为43元/㎡·月，出租率达到95%。

其停车位80个，基本上能满足其商务需要。

环亚大厦建筑全景环亚大厦入口（2）可比实例B——九运大厦。

九运大厦位于XX区XX北路34号，为23层高层写字楼，约建于九十年代后期，九成新，商务办公氛围一般。

紧临中山公园，背靠小南湖公园，毗邻喷泉公园、西北湖广场、新世界商场、新华路体育场和青少年宫，交通便利。

总建筑面积约5万余平方米，采用裙房设计，每层面积达3000平方米，且全部可相对独立使用，是集商业、居家、办公为一体的智能化高层写字楼。

现租售率已达95%；商务办公氛围一般。

该写字楼市场租金为40元/㎡·月，九运大厦停车位为地下停车位，基本上能满足其商务需要。

现该物业由九运物业进行管理。

九运大厦建筑全景九运大厦周边环境（3）可比实例C——华银城。

华银城位于XX区台北路，约建于九十年代后期，为九成新，由4幢19层高楼组成，一楼为车库或仓库用房，2-19层为商住楼。

总建筑面积为31968平方米。

目前，办公用房建筑面积3600华银城九运大厦平方米，住宅入住建筑面积25068平方米，空置房面积约3300平方米。

华银城共有室内停车位40个，室外停车数量约30辆，其停车位较为充足，基本上能满足其商务需要。

华银城紧临XX杂技厅，周边有中国信合大厦、喷泉大厦、建银大厦、国贸大厦等商务中心、新世界广场、西北湖广场等娱乐休闲设施，商务办公氛围较好。

房地产评估习题市场法和收益法

房地产评估习题1.有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下：上表中成交价的单位为：元/平方米。

该城市地价指数表为：另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在之间时，容积率每增加，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过时，超出部分的容积率每增长，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。

对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗地比较，表中负号表示案例条件比待估宗地产差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。

试根据以上条件，评估该宗地2005年的价值。

解：（1）根据题意建立容积率地价指数表（如下表）（2）案例修正计算。

评估价值=参照物价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×容积率修正系数×土地状况修正系数A：680×112/110×100/101×105/115×100/101=620元/平方米B：610×112/110×100/100×105/105×100/99=627元/平方米C：700×112/107×100/105×105/120×100/98=623元/平方米D：680×112/108×100/100×105/100×100/99=748元/平方米E：750×112/107×100/99×105/128×100/102=638元/平方米F：700×112/112×100/100×105/115×100/101=633元/平方米（3）评估结果案例D的值为异常值，应予剔除。

其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。

因此，待估宗地G的评估结果为：(620+627+623+638+633)÷5 =628(元/平方米)2. 评估对象是一出租写字楼，土地总面积为5300平方米，总建筑面积25000平方米，建筑层数为18层，建筑结构为钢筋混凝土结构。

房地产估价整理习题

房地产估价第一章房地产估价概论1、某注册房地产估价师拟购置A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价对象价值的价格成交。

该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。

( )2、房地产估价从某种意义上讲是〔3、房地产需要专业估价的根本条件是房地产具有〔〕的特性。

C.流动性差和价值最大、D.不可移动和用途多样。

4、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于〔1、×2、C3、B4、C第二章房地产及其描述1、某地区各项根底设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，那么该地区五通一平的正常费用是〔〕元/平方米五通一平：道路、供水、排水、电力、电信、场地平整2、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。

房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的〔〕特性决定的。

3、以下影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是〔〕。

4、房地产具有供应有限特性，本质上在于〔〕。

A.土地总量有限、B.规划限制、1、982、D3、B4、C第三章房地产价格和价值1、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。

〔〕2、以下关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的选项是〔〕。

A.在房地产市场比拟成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格；B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格；C.在房地产市场不景气时，积算价格〔未扣除经济折旧〕大大高于比准价格或收益价格；D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价。

3、以下属于本钱租金构成的内容有〔〕。

4、以下关于不同类型价值的上下关系的表述中，错误的选项是〔5、对于同一估价对象和同一估价时点，以下价值类型中评估价值最大的一般是〔〕6、以下房地产价格中，相对能更好反映地价水平上下的是〔8、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。

房地产评估习题

房地产评估习题一、单选题1、在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是( C )。

A、交通通达程度B、公共公用配套设施状况C、区域的繁华程度D、城市规划限制2、某宗土地2，000平方米,土地上建造了一栋10层高的宾馆，宾馆的首层建筑面积为1，200平方米，第2层到第10层每层建筑面积为1,000平方米。

则由此计算出的建筑容积率为（ B )。

A、0。

6B、5。

1C、2D、63、在资产评估中,土地使用权的评估通常是按照最佳用途为依据进行的,对于土地与建筑物用途不相协调所造成的价值损失一般以( B ）体现出来.A、建筑物的经济性贬值B、建筑物的功能性贬值C、土地的经济性贬值D、土地的功能性贬值4、对于正常的在建工程，一般应当按照在建工程的( C ）来评估。

A、市场价格B、账面价值C、重置成本D、收益价格5、基准地价修正系数法从评估原理的角度划分可归属于( C )。

A、收益法B、成本扣除法C、市场法D、清算价格法6、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（A )评估较为合适。

A、成本法B、市场比较法C、残余估价法D、收益法7、下列关于土地的描述，错误的是（ A )。