对房地产竞价销售的思考

对房地产竞价销售的思考

摘要：房地产竞价销售在我国属于一个新兴行业，它的发展还存在很多问题，本文对房地产竞价销售模式进行了思考，发现了一些问题，也提出了一些建议，希望可以促进房地产行业的发展。

关键词：房地产行业；竞价销售

一、房价、地价与竞价销售的关系

1.房价和地价的影响因素

我国的房价和地价形成了两个市场环境，受不同供求关系的影响。我国土地资源属于共有财产，任何公民对土地没有所有权，只有使用权。在土地市场中，政府出让的土地为土地的主要供给形式，受政府供地方式和供地计划的影响很大，供地弹性很小，房屋开发商为主要的土地需求者。主要影响地价的因素有：土地供给渠道、土地交易方式、土地供给计划、土地供给方式、耕地保护计划、工业结构调整、土地市场的宏观调控政策、房屋开发计划和危房改造计划等。房屋市场中，开发商的市场利益机制决定了房屋供给，房屋供给完全由市场因素影响，弹性很大，房屋购买者为主要的房屋需求主。供给方面影响房价的因素主要有：房屋的开发计划、房屋供给种类和实际开发量等；需求方面影响房价的主要因素主要有：人口增长、消费者的购买能力和政府购房政策等。

2.房价对地价的影响

从需求关系出发，房价上涨会导致地价上涨。由于土地不是劳动力的产物，虽然可以当作商品进行交易，但它并不是商品，没有价

值，所以土地价格不能反映土地价值。土地资源的稀缺性、可让渡性、垄断性和有用性是土地价格形成的基础。与其他商品不同，土地价格更倾向于表现为一种需求价格。地球上的土地资源是一定的，没有弹性的，但是在经济发展的不同阶段对土地的需求不同，形成的价格也不同。在现代市场条件下，房价高导致对土地的需求高是导致地价上涨的真正原因。

3.地价对房价的影响

从供给角度出发，地价上涨会导致房价上涨。房价不仅是种需求价格，更是种供给价格。地价是房价形成的前提，房屋的成本价格=建设成本+土地价格+利润，然后根据市场供求关系，最终形成房屋的交易价格。从房屋的成本价格构成可以看出，土地价格是构成房屋成本价格的一个因素，所以地价上涨可能导致房价上涨。

4.地价、房价和竞价销售的关系

竞价销售就是通过购买者相互竞争把特定物品或者财产权利转

让给最高应价者。拍卖就是对竞价销售方式的应用，其交易价格的形成是通过买方竞价的方式完成的。竞价销售具有一些新的功能，比如：优化资源配置、价格发现、提高交易效率和拓展销售渠道等。房地产竞价销售在很大程度上减少了很多土地腐败问题，有利于反映房地产的真正市场价格。土地资源属于不可再生资源，并且从发展趋势看，土地资源的稀缺性只会越来越突出，其价格的上升态势是必然的。竞价销售方式可以充分体现房地产的经济价值，使买卖双方公平的竞争，属于一种理性博弈手段。房地产评估机构通过

充分的市场调查，对准备出卖的土地进行合理估价，然后给出竞价销售的底价；买者也经过理性计算，在卖方给出竞争底价的基础上，充分估计该地段的投资价值，给出合理的竞价，充分反映该土地的市场需求价，因此竞价销售的价格再高也有其合理性。

土地价格可能导致房价上涨，但不是唯一影响房价的因素，另外还有建设成本和利润两个方面。所以控制房价并不一定要降低地价，政府可以出台一系列机制来压缩开发商的利润，我国房地产开发商获得高利润是不争的事实，这种状况根本不符合在完全竞争市场上，商家不能获得超额利润的规定，也是导致更多的资本进入房地产市场进一步使房价变高的原因。

二、房地产竞价销售中存在的问题

1.房地产价值评估及确定有难度

房地产与其他商品不同，它的价值评估需要考虑很多因素。宏观上必须考虑经济发展趋势；客观上必须分析房地产地段、造价、品质及发展前景等。这些因素都有很大的弹性，变数大，需要具备扎实的专业知识和独特的眼光，所以评估和确定房地产价值难度系数很大，房地产评估是一个技术性和专业性很强的工作，人们在从事的过程中难免带有主观性。所以房地产评估机构必须承担这一系列风险，根据现实及发展前景理性的进行评估。在具体的竞价过程中，房地产销售方必须以市场价位为主要参考，这样才可能有人来竞价，从而实现业务收入，这就需要房地产评估机构工作人员能准确把握市场现状；另外，委托人从自身角度出发，根据市场情况尽可

能的提高房地产价格，这样就会产生价格上的分歧，增加房地产价值确定的难度。这一点使房地产评估机构很难对房地产价值进行准确评估。

2.房地产竞价活动中的卖方的“暗箱操作”和“无序竞争”

在房地产竞价过程中，拍卖人从自身利益出发，不遵守拍卖法，追求“短、平、快”机制，在竞价前与买房人员暗中勾结，获得非法收益，进行“暗箱操作”，违反拍卖规定，影响竞价销售健康有序的发展。另外拍卖人为了抢夺市场，也会在成交佣金的收取上产生“无序竞争”。

3.消费者的观念问题对消费者来说参加房地产竞价销售是一种全新的置业方式，形成了新的购房理念。可是很多消费者观念上转变不过来，还是对传统的购房模式情有独钟；另一方面，消费者对拍卖的专业知识认识不够，不了解有关房地产竞价销售的有关操作程序，存在很强的戒心。

三、完善房地产竞价销售的几点建议

为了预防和监控房地产价值评估，完善房地产竞价销售，可以采取以下措施：

1.加强完善现存的法规条例

拍卖方必须依据的准则是法规条例，随着竞价销售市场的发展，现存法律法规体现出越来越多的不足，此时就必须根据实际出现的问题进一步完善法规条例。

2.加强房地产竞价销售知识的宣传

由于多数消费者在观念上不能接受房地产竞价销售模式，所以一定要加强对房地产竞价销售专业知识的宣传，消除消费者的戒心，推动和促进竞价销售市场健康有序发展。

3.加强从业人员的技术培训

为了房地产竞价销售可以健康稳定的发展，必须提高从业人员的专业知识水平和职业道德水平，建立一支专业性很强的队伍。总结总之，房地产竞价销售现在还处于起步和发展阶段，依然有很多地方需要改进和完善。我们在借鉴国外成熟经验的基础上，还要根据我们自身的特点集思广益、大胆创新，创造出一条适合我国房地产竞价销售的发展道路。

参考文献：

[1]狄国胜.对房地产拍卖市场管理的思考[j].经济

师,2009(06)：260-261.

[2]郭彬，杨秀汪.论我国房价、地价与土地拍卖的关系[j].大众商务，2010(05)：3 10.