房改房交易

在房改房交易中，买家须特别注意一些关键环节：

一、须了解产权可靠性

确认产权的房主是否与卖房人是同一人，了解房屋的性质，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，所以一定要确认原单位是否同意出让，是否已经按成本价补足分摊费用。正规的中介公司为保障客户利益，会免费为客户到房管局查册，确保产权清晰。谈到房改房上市仍需要原单位的同意，很多的购房者可能会不以为然，认为房改房不经房改办就可以直接上市，根本无需原单位的同意，其实不然，大部分的房改房出售不但得经原单位的同意，而且还得在原单位挂牌一个星期，才能办理过户手续。

二、确认登记的面积、使用期限

在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的，这一项中介公司在房屋交易前一般会明确地与买卖双方交代清楚，并解释此费用的含义，为避免不必要的误会买家也应该主动询问中介。

三、清楚房屋背景与周边环境

买家须了解该房改房是否欠交基本居住费用，或者房屋是否抵押给银行，这可多与管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，"三表"是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。这些在房改房交易中也很重要，由于部分房改房楼龄比较旧，这些问题突出更加不能太马虎大意，

不是所有的房改房三个字都能代表物美价廉的，房改房同样会给你带来难啃的黑馒头。

四、确定房价的合理性

买家通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。

五、慎重办理交易过户手续

办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关。不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题。产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续。有关代理行（中介方）、律师、公证的保证或口头协议都不算是完成交易过程。对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能会毁约，而买方却一点保证都没有。

三类房改房须留神

虽然房改房批准上市了，但目前还有三种房改房难以在市场上流通。

一是1999年房改十分紧张之时开发的房子，当时单位在未办理产权的情况下，要求先办理房改，由于产权未办妥，职工房改后也无法上市。此类情况要等到单位为职工办理产权后，才能进入市场公开流通。

二是有些房子虽然单位要求办理房改，但出现了烂尾，也没法拿到产权，这类房改房是严禁在市面上流通的，但有些业主由于知识不够或存心想要侥幸看能

不能出手，也一样把这些房子放盘，对于这个问题，比较简单，在要求原来业主出示房产证的时候，不要让原业主搪塞了事，一定要看到房产证和仔细看房产证和房子是否相符，一般就可以规避这个风险。

三是一些企业拿到了产权证，但不发给个人，由单位保管，要求个人达到服务年限后才发放产权证，这类房改房也难以上市。企业职工的房改房上市问题相对较多。这些涉及到单位和个人签订的劳动合同的问题，一般也很难有个简单的解决方法，虽然现在政府取消了房改房上市对职工服务年限和居住年限的限制，也要求企业执行该政策。但企业也需要保证自身利益。所以在实际情况中，政府会默许企业根据自身困难和实际情况，平衡掌握。普通购房者如果真的购买这类房子，也很难去争个明白。

总而言之，验明房产证再交易最保险

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何为房改房？

房改房即为已购公有住房，是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房。

房改房包括全产权房改房、部分产权房改房和可上市交易房改房。

按照国家有关房改政策,交纳了购买单位出售公有住房(包括集资房)的标准价购房款而购买的公有住房称为全产权房改房；交纳了成本价购房款,购买了单位出售公有住房(包括集资房)部分产权的房屋称为部分产权房改房；取得《城市房屋所有权证》并交纳了土地收益金的全产权房改房称为可上市交易房改房。从2003年8月年开始，产权明晰的房改房可以不经房改办，直接上市。

房改房交易过户程序（房地产交易中心）

（一）查册--到房地产交易中心查册，电脑收费。

（二）上市核准---交易所领取《房屋买卖征询意见书》，交给原业主填写，并到业主原产权单位盖公章，拿到出售公有住房缴款明细表（一式5份）、分摊明细表（复印件盖公章）。

（三）晒图---提供《房地产证》原件及复印件1份到房地产测绘所受理窗口申请测绘房地产平面附图，3个工作日，收费0.27元／㎡。

（四）递件---买卖双方带齐身份证复印件；《房地产证》原件及复印件3份；《房屋买卖、登记申请表》原件及复印件4份；《房地产买卖合同》；《房屋买卖征询意见书》；《出售公有住房缴款明细表》；《公有住房购房协议书》分摊明细表到交易所提出交易申请。10个工作日，不收费。

（五）查税完税---买卖双方凭《过户通知书》到交易所查税，交印花税、交易费、登记费、个人所得税（购房满5年免交）、土地出让金取税单；取契税单。

（六）过户---买卖双方带身份证、交税的所有发票到交易所签名过户。

（七）领证---买方凭身份证原件到登记所领取新《房地产证》。

以上（四）、（五）、（六）可以同一日完成。完成以上所有程序历时大约15个工作日左右。