房改房交易
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在房改房交易中,买家须特别注意一些关键环节:
一、须了解产权可靠性
确认产权的房主是否与卖房人是同一人,了解房屋的性质,可到房管部门查询产权证的真实性,要确认原单位是否允许转卖,因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,所以一定要确认原单位是否同意出让,是否已经按成本价补足分摊费用。正规的中介公司为保障客户利益,会免费为客户到房管局查册,确保产权清晰。谈到房改房上市仍需要原单位的同意,很多的购房者可能会不以为然,认为房改房不经房改办就可以直接上市,根本无需原单位的同意,其实不然,大部分的房改房出售不但得经原单位的同意,而且还得在原单位挂牌一个星期,才能办理过户手续。
二、确认登记的面积、使用期限
在房产证中,包括建筑面积、使用面积和户内实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外,土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用,这是由原业主支付的,这一项中介公司在房屋交易前一般会明确地与买卖双方交代清楚,并解释此费用的含义,为避免不必要的误会买家也应该主动询问中介。
三、清楚房屋背景与周边环境
买家须了解该房改房是否欠交基本居住费用,或者房屋是否抵押给银行,这可多与管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的,要现场使用以确认是否有损坏,观察户内外电线是否有老化现象,"三表"是否出户,电话线的接通情况,是普通电话还是宽频,小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。这些在房改房交易中也很重要,由于部分房改房楼龄比较旧,这些问题突出更加不能太马虎大意,
不是所有的房改房三个字都能代表物美价廉的,房改房同样会给你带来难啃的黑馒头。
四、确定房价的合理性
买家通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值,还要多留意媒体信息、广告、宣传,然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估,让双方达成合理的房价。
五、慎重办理交易过户手续
办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关。不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题。产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续。有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不算是完成交易过程。对买方来说,产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方,在此之前,卖方随时可能会毁约,而买方却一点保证都没有。
三类房改房须留神
虽然房改房批准上市了,但目前还有三种房改房难以在市场上流通。
一是1999年房改十分紧张之时开发的房子,当时单位在未办理产权的情况下,要求先办理房改,由于产权未办妥,职工房改后也无法上市。此类情况要等到单位为职工办理产权后,才能进入市场公开流通。
二是有些房子虽然单位要求办理房改,但出现了烂尾,也没法拿到产权,这类房改房是严禁在市面上流通的,但有些业主由于知识不够或存心想要侥幸看能
不能出手,也一样把这些房子放盘,对于这个问题,比较简单,在要求原来业主出示房产证的时候,不要让原业主搪塞了事,一定要看到房产证和仔细看房产证和房子是否相符,一般就可以规避这个风险。
三是一些企业拿到了产权证,但不发给个人,由单位保管,要求个人达到服务年限后才发放产权证,这类房改房也难以上市。企业职工的房改房上市问题相对较多。这些涉及到单位和个人签订的劳动合同的问题,一般也很难有个简单的解决方法,虽然现在政府取消了房改房上市对职工服务年限和居住年限的限制,也要求企业执行该政策。但企业也需要保证自身利益。所以在实际情况中,政府会默许企业根据自身困难和实际情况,平衡掌握。普通购房者如果真的购买这类房子,也很难去争个明白。
总而言之,验明房产证再交易最保险
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何为房改房?
房改房即为已购公有住房,是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房。
房改房包括全产权房改房、部分产权房改房和可上市交易房改房。
按照国家有关房改政策,交纳了购买单位出售公有住房(包括集资房)的标准价购房款而购买的公有住房称为全产权房改房;交纳了成本价购房款,购买了单位出售公有住房(包括集资房)部分产权的房屋称为部分产权房改房;取得《城市房屋所有权证》并交纳了土地收益金的全产权房改房称为可上市交易房改房。从2003年8月年开始,产权明晰的房改房可以不经房改办,直接上市。
房改房交易过户程序(房地产交易中心)
(一)查册--到房地产交易中心查册,电脑收费。
(二)上市核准---交易所领取《房屋买卖征询意见书》,交给原业主填写,并到业主原产权单位盖公章,拿到出售公有住房缴款明细表(一式5份)、分摊明细表(复印件盖公章)。
(三)晒图---提供《房地产证》原件及复印件1份到房地产测绘所受理窗口申请测绘房地产平面附图,3个工作日,收费0.27元/㎡。
(四)递件---买卖双方带齐身份证复印件;《房地产证》原件及复印件3份;《房屋买卖、登记申请表》原件及复印件4份;《房地产买卖合同》;《房屋买卖征询意见书》;《出售公有住房缴款明细表》;《公有住房购房协议书》分摊明细表到交易所提出交易申请。10个工作日,不收费。
(五)查税完税---买卖双方凭《过户通知书》到交易所查税,交印花税、交易费、登记费、个人所得税(购房满5年免交)、土地出让金取税单;取契税单。
(六)过户---买卖双方带身份证、交税的所有发票到交易所签名过户。
(七)领证---买方凭身份证原件到登记所领取新《房地产证》。
以上(四)、(五)、(六)可以同一日完成。完成以上所有程序历时大约15个工作日左右。