成本法习题

一、单选题

1.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（

A．开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径

B．开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径

C．开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径D．开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

2．某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。

A．70.00%

B．83.33%

C．84.00%

D．86.67%

3．下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是( )。

A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数

4对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是()。

A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

5．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）。

A．35年B．45年C．48年D．50年

6.某建筑物的建筑面积为200 m2 ，有效经过年数为12年．重置价格为800

元／m2 ，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物

的现值为（）。

A．10．2万元B．11．0万元C．11．3万元D．11．5万元7.某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出

让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（）万元。

A．61.84 B．78.35 C．84.88 D．173.17

8.某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/㎡，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为()万元。

A.67.60

B.811.24

C.1622.48

D.2433.72

9.某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万元。（建筑物报酬率为10%）

A．11.80 B．16.07 C．23.57 D．31.07

10.下面说法正确的是（）。

A．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额。

B．在估价上，重新构建价格与折旧总额的差被视为资产实际价值，它必须与市场价值相一致。

C．在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。D．就建筑物的重新构建价格而言，一般情况下，重新价格高于重置价格。11.在成本法中计算投资利息时，不应计息的项目是（）。

A．销售税金B．开发房地产取得的税费

C．续建开发成本D．销售费用

12.某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是()元/㎡

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77

13.某房地产开发商开发一幢建筑面积100

00㎡的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元/㎡，开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。

A.7.90%

B.11.08%

C.11.83%

D.13.73%

二、计算题

1. 某公司于5年前以出让方式取得一宗面积2000m2的40年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为5000m2。现时重新取得40年土地使用权的出让价格为2000元／m2，重新建造建筑物的建安成本为600万元(建设期为2年，第一年投入40％，第二年投入60％，可视为年中集中投入)，管理费用为建安成本的3％，年利率为6％，销售税费为90万元，开发利润为120万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为140万元，平均寿命为5年：设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年：假设残值率均为零，试计算该宗不动产现时的价格(土地资本化率为8％)。