房地产估价——市场比较法的评分实训
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竭诚为您提供优质的服务，优质的文档，谢谢阅读/双击去除房地产估价市场比较法 房地产估价市场分析法近年来,随着房地产业的发展和壮大,房地产业在国民经济中的重要作用得到充分的体现和发挥,并逐步成为国民经济的基础性和支柱性产业。
以下是小编为大家整理的关于房地产估价市场分析法，一起来看看吧!房地产估价市场分析法篇1随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场比较法显得日趋重要。
本文将从市场比较法估价的整个过程——即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地产估价价格的准确性的目的!市场法概述市场法(marketcomparativemethod)，又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。
市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易.因此在运用市场法的时候，需要房地产市场比较活跃.这样才能保证房地产交易的实例较多，容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。
市场法估价的步骤：搜集交易实例;选取可比实例(3个或3个以上)对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情况、交易日期、房地产状况的修正);求取比准价格。
交易案例的收集市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。
交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。
第一，直接来源。
直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数据资料。
房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易!急于出售或急于购买的交易。
房地产评估之比较法培训资料
房地产评估之比较法培训资料1. 引言房地产评估是指通过对房地产物业进行各种分析和研究，以确定其价值的过程。
在房地产评估中，比较法是一种常用的评估方法之一。
本文档旨在提供关于房地产评估比较法的培训资料，以帮助评估师更好地理解和运用比较法进行房地产价值评估。
2. 比较法概述比较法是一种根据市场上类似物业的交易价格来确定目标物业价值的方法。
其基本原理是认为市场上的物业交易价格反映了市场上的供需关系和投资者的对物业价值的判断。
比较法的步骤： 1. 收集市场数据：收集类似物业的交易价格、特征等相关数据。
2. 选择适当的比较物业：根据目标物业的特征和位置，选择与之相似的比较物业。
3. 进行数据调整：将比较物业的交易价格进行调整，以适应目标物业的特征差异。
4. 确定目标物业的价值：根据调整后的比较物业价格，确定目标物业的市场价值。
3. 比较物业选择在选择比较物业时，需要考虑以下因素： - 物理特征：包括物业的面积、户型、楼层、建筑年代等。
- 位置特征：物业所处的区域、交通便利程度、周边配套设施等。
- 使用特征：物业的用途、租赁情况等。
- 市场特征：市场上是否存在类似的物业、目标市场的供需关系等。
选择合适的比较物业能够更准确地反映目标物业的价值。
4. 数据调整在进行数据调整时，需要考虑比较物业与目标物业之间的特征差异。
常见的调整因素包括： - 物理特征调整：根据物业的大小、楼层等特征进行面积调整、楼层调整等。
- 位置特征调整：根据物业所处区域的热度、交通便利程度等进行调整。
- 使用特征调整：根据物业的用途、租赁情况等进行调整。
- 市场特征调整：根据市场上供需关系、类似物业的交易情况等进行调整。
通过合理的数据调整，可以更准确地确定目标物业的市场价值。
5. 市场数据收集市场数据的收集是比较法评估的基础。
合理的市场数据选择和收集对于评估结果的准确性至关重要。
常见的获取市场数据的途径：- 房地产数据库：可通过房地产数据库获取市场上的交易价格、物业特征等信息。
市场比较法在房地产估价中的运用
市场比较法在房地产估价中的运用
市场比较法是一种常用的房地产估价方法。
它的主要原理是，
通过将待估价房地产与同一地区或同类的房地产进行比较，来确定
其市场价值。
在运用市场比较法进行房地产估价时，通常需要考虑
以下几个方面：
1.选择比较对象：选择与待估价房地产相似的物业作为比较对象，比如说同一地区的同类型房屋（如公寓、别墅、联排别墅等）。
比较对象应该与待估价房地产具有相似的特征，包括房屋的面积、
地理位置、建造年代等。
2.确定比较参数：对比较对象进行细致的分析，选择合适的参
数来进行比较，如每平方米的价格、房屋的基础设施等。
3.统计分析数据：通过对比较对象的数据进行统计分析，计算
出不同参数的平均值、中位数和极差等统计数据，用于判断待估价
房地产的市场价值。
4.修正比较数据：如果待估价房地产存在一些与比较对象不同
的特征（如地理位置、房屋朝向等），就需要对比较数据进行修正，以尽可能减少误差。
需要注意的是，市场比较法只是一种估价方法，它不能完全代
表房地产的市场价值。
还需要考虑其他因素，如市场需求、政府政
策等。
房地产估价实训总结
房地产估价实训总结一、引言房地产估价是房地产市场中重要的环节之一。
通过对房地产进行估价，可以确定其合理的市场价格，为购房、出租等行为提供参考依据。
本文将对房地产估价实训进行总结，探讨估价方法、数据分析和市场趋势等方面的内容。
二、估价方法2.1 直接比较法直接比较法是估价中常用的方法之一。
通过对类似房地产的成交价格进行比较，确定估价对象的市场价格。
具体步骤如下： 1. 收集成交房地产的信息，包括价格、面积、地理位置等。
2. 对成交房地产进行筛选，选择与估价对象相似的房地产。
3. 根据成交房地产的价格和属性，进行价格调整，得出估价对象的市场价格。
2.2 收益法收益法是对投资房地产进行估价的常用方法。
通过分析房地产的收益情况，确定其价值。
具体步骤如下： 1. 收集房地产的租金、维护费用、资产折旧等信息。
2. 计算出房地产的净收益。
3. 根据市场利率和投资回报率，确定房地产的价值。
2.3 成本法成本法是根据房地产的建造成本进行估价的方法。
通过计算房地产的建造成本和折旧情况，确定房地产的价值。
具体步骤如下： 1. 收集房地产的建造成本信息，包括材料费用、劳动力成本等。
2. 根据建筑物的使用年限和折旧率，计算建筑物的折旧值。
3. 根据建筑物的折旧值和土地价值，确定房地产的价值。
三、数据分析3.1 市场调研在进行估价之前，需要进行市场调研，了解当前房地产市场的情况。
通过收集和分析房地产市场的数据，包括成交价格、租金、供求关系等，可以对估价对象进行更准确的估价。
3.2 公式计算在估价过程中，可以采用一些数学模型和公式进行计算。
例如，根据房地产的面积和房价，可以计算出每平方米的价格。
同时，也可以采用回归分析等方法，对房价进行预测和分析。
3.3 历史数据分析通过对历史数据的分析，可以了解房地产市场的发展趋势。
可以通过比较不同时间段的房地产价格和交易量，来研究市场的波动情况，为估价提供参考依据。
3.4 利用软件工具在数据分析过程中，可以利用一些专业的软件工具，例如Excel、SPSS等进行数据处理和分析。
房地产评估报告实训作业
一、作业背景随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产评估行业也逐渐成为了一个重要的行业。
为了提高我国房地产评估行业的服务质量，培养一批具备专业素养的房地产评估人才，我们进行了一次房地产评估报告实训作业。
本次实训以我国某城市的一处住宅小区为评估对象，旨在通过实训，让学生掌握房地产评估的基本流程、方法和技巧。
二、评估对象及目的1. 评估对象：某城市某住宅小区，位于市中心，占地面积为50000平方米，总建筑面积为100000平方米，共有住宅楼30栋，共计1000套住宅。
2. 评估目的：为该住宅小区的业主提供一套全面的房地产评估报告，以便了解其住宅的价值，为业主在房屋买卖、抵押、租赁等活动中提供参考。
三、评估方法1. 市场法：通过搜集相似住宅的销售价格，结合评估对象的区位、实物状况等因素，对评估对象的价值进行估算。
2. 成本法：根据评估对象的建筑成本、土地成本、税费等，结合折旧等因素，对评估对象的价值进行估算。
3. 收益法：根据评估对象的租金收入、运营成本、空置率等因素，对未来收益进行预测，从而估算评估对象的价值。
四、评估结果1. 市场法评估结果：根据市场法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为12000元。
2. 成本法评估结果：根据成本法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为10000元。
3. 收益法评估结果：根据收益法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为13000元。
五、评估结论综合市场法、成本法和收益法评估结果，该住宅小区的平均每平方米住宅价值约为12000元。
六、评估报告使用说明1. 本评估报告仅供参考，实际交易价格可能因市场波动、政策调整等因素而有所不同。
2. 评估报告中的数据均来源于公开资料，评估人员已尽最大努力确保数据的准确性。
3. 评估报告的使用期限为一年，自评估报告出具之日起计算。
4. 评估报告的使用范围限于本次评估目的，不得用于其他目的。
七、实训总结通过本次房地产评估报告实训作业，我们深刻认识到房地产评估工作的复杂性和重要性。
房地产评估-市场比较法案例分析
由以上得，待估房地产的评估价格为：
（ 8722.36+8912.02+8327.04)/3 =8653.81㎡/元
项目 单价(㎡ 元 单价 ㎡/元) 交易情况修正 系数 交易日期修正 区域因素 剩余使用年期 修正 个别因素 比准价格 待估宗地价格
可比实例1 可比实例
可比实例2 可比实例
可比实例3 可比实例
7835.05
100/100 112/100 100/97 99.57% 97.8/101 8722.36
7333.33
100/100 111/100 100/102 98.2% 97.8/86 8912.02
6517.86
100/100 117/100 100/98 99.57% 97.8/91 8327.04
交易实例： 交易实例：
项目 地址 交易情况 交易日期 建筑结构 建筑总层数 所占层数 装修状况 面积（㎡） 面积（㎡） 交易价格（万元） 交易价格（万元） 可比实例1 可比实例 海港区滨河里小 区 正常交易 2010-09-30 混合 6 4 精装修 97 76万 万 可比实例2 可比实例 海港区秦皇小区 正常交易 2010-10-20 混合 6 1 一般 105 77万 万 可比实例3 可比实例 海港区滨河里小 区 正常交易 2010-3-12 混合 6 3 一般 112 73万 万
房地产资产评估实训报告
一、实训背景随着我国经济的快速发展，房地产行业在我国经济中占据了越来越重要的地位。
房地产资产评估作为房地产交易、投资、融资、税收等方面的重要环节，对于维护市场秩序、保障各方合法权益具有重要意义。
为了提高我们的专业素养，了解房地产资产评估的实际操作流程，我们进行了为期一个月的房地产资产评估实训。
二、实训目的1. 熟悉房地产资产评估的基本概念、原则和方法；2. 掌握房地产资产评估报告的撰写技巧；3. 提高实际操作能力，为今后从事房地产资产评估工作打下坚实基础。
三、实训内容1. 房地产资产评估概述首先，我们学习了房地产资产评估的基本概念、原则和方法。
房地产资产评估是指根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，运用科学的估价方法，对房地产资产的价值进行估算和判定的活动。
在此过程中，我们了解了房地产资产评估的四大原则：公正性原则、客观性原则、独立性原则和科学性原则。
同时，我们还学习了房地产资产评估的三大方法：市场比较法、收益还原法和成本法。
2. 房地产估价报告的撰写在实训过程中，我们重点学习了房地产估价报告的撰写技巧。
一份完整的房地产估价报告应包括以下内容：- 估价报告封面：包括报告名称、报告编号、委托方、被估房地产名称、估价日期等；- 估价报告摘要：简要介绍估价目的、被估房地产概况、估价结果等；- 估价依据：列出估价过程中所依据的法律、法规、政策、标准等；- 估价对象描述：详细描述被估房地产的位置、面积、结构、用途等；- 估价结果：根据估价方法计算出的被估房地产价值；- 估价结论：对被估房地产价值的合理性和可靠性进行总结；- 附件：包括相关图纸、照片、证明材料等。
3. 实际案例分析在实训过程中，我们选取了多个实际案例进行分析。
通过分析案例，我们了解了房地产资产评估在实际操作中的具体步骤和方法，提高了我们的实际操作能力。
例如，在某住宅小区的资产评估案例中，我们首先收集了该小区的相关资料，包括地理位置、建筑面积、配套设施、周边环境等。
房地产估价设计实训报告
一、实训背景与目的随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，其市场地位日益凸显。
为了培养具备实际操作能力和专业素养的房地产估价人才，我们开展了本次房地产估价设计实训。
本次实训旨在使学生深入了解房地产估价的基本理论、方法和流程，提高学生的实践操作能力，培养其分析问题和解决问题的能力。
二、实训内容与方法本次实训以某市一宗商业用地为案例，进行房地产估价设计。
实训内容包括以下方面：1. 收集资料：通过查阅相关法律法规、政策文件、市场行情等，了解房地产估价的基本要求和方法。
2. 实地勘查：组织学生前往实地勘查，了解估价对象的实体、区位、权利性质等情况。
3. 确定估价方法：根据估价对象的性质、用途和市场状况，选择合适的估价方法，如市场比较法、成本法、收益法等。
4. 计算估价结果：根据所选估价方法，结合收集到的资料和实地勘查情况，进行计算，得出估价结果。
5. 撰写估价报告：按照房地产估价报告的规范格式，撰写完整的估价报告，包括封面、目录、正文、附件等。
三、实训过程1. 收集资料阶段：通过查阅相关法律法规、政策文件、市场行情等，了解房地产估价的基本要求和方法。
在此过程中，学生学会了如何查阅资料、整理资料，为后续的估价工作奠定了基础。
2. 实地勘查阶段：组织学生前往实地勘查，了解估价对象的实体、区位、权利性质等情况。
在此过程中，学生学会了如何进行实地勘查、记录勘查情况，为后续的估价工作提供了依据。
3. 确定估价方法阶段：根据估价对象的性质、用途和市场状况，选择合适的估价方法。
在此过程中，学生学会了如何分析估价对象的特性，选择合适的估价方法。
4. 计算估价结果阶段：根据所选估价方法，结合收集到的资料和实地勘查情况，进行计算，得出估价结果。
在此过程中，学生学会了如何运用所学知识，进行实际计算。
5. 撰写估价报告阶段：按照房地产估价报告的规范格式，撰写完整的估价报告。
在此过程中，学生学会了如何撰写报告、整理报告，提高了自己的写作能力。
房地产估价之市场比较法
房地产估价之市场比较法引言房地产估价是指通过对房地产市场的分析和评估，确定房屋的价值。
其中，市场比较法是常用的房地产估价方法之一，它通过比较类似房产的市场交易价格，来确定目标房产的价值。
本文将详细介绍房地产估价中的市场比较法。
1. 市场比较法的基本原理市场比较法是一种根据类似房地产交易的市场数据进行估价的方法。
其基本原理是将目标房产与已成交的类似房产进行比较，通过分析这些类似房产的成交价格，得出目标房产的合理估价。
2. 市场比较法的步骤市场比较法的具体步骤如下： - 首先，确定目标房产的基本特征，包括面积、地理位置、建筑结构等。
- 然后，搜集类似房产的市场交易数据，包括成交价格、成交时间、基本特征等。
- 接下来，对比目标房产与类似房产的差异和相似性，确定适用于目标房产的比较因子。
- 然后，计算目标房产的相对价值指数，即根据比较因子对目标房产进行打分。
- 最后，根据相对价值指数，计算出目标房产的估价区间，确定其合理的市场价值。
3. 市场比较法的优点和局限性市场比较法有着以下优点： - 相对简单：市场比较法的数据来源相对容易获取，不需要进行复杂的模型计算。
- 适用性广泛：市场比较法适用于不同类型的房地产，包括住宅、商业、工业等。
- 可靠性高：市场比较法的估价结果直接基于市场交易数据，具有较高的可信度。
然而，市场比较法也存在一些局限性： - 数据不准确：市场比较法要求比较的数据是真实的市场交易数据，但实际中存在数据不准确或缺失的情况。
- 相似性判断困难：确定适用于目标房产的比较因子和类似房产存在一定的主观性，不同估价人员可能得出不同的结果。
- 市场波动性：市场比较法的估价结果容易受到市场波动的影响，市场行情不稳定时，可能会导致估价的不准确性。
4. 如何提高市场比较法的准确性为了提高市场比较法的准确性，可以采取以下措施： - 加强数据搜集：确保比较数据的准确性和完整性，可以通过房地产市场报告、交易记录等渠道获取更多可靠的数据。
房地产评估实训实验报告
一、实验目的本次房地产评估实训实验旨在通过模拟实际操作，使学生掌握房地产估价的流程和方法，提高学生对房地产市场的认知和评估能力。
通过实验，学生能够了解房地产估价的各个环节，包括市场调研、资料收集、估价模型选择、估价计算等，并学会撰写房地产估价报告。
二、实验内容1. 实验背景选择南京市白下区瑞金路街道龙蟠中路的一宗土地作为评估对象。
该土地登记用途为办公、住宅用地，规划用途为办公、住宅用地，评估设定用途为办公、住宅用地。
土地登记总面积为4,579.9平方米，其中住宅用地面积为1,904.66平方米，办公用地面积为2,675.24平方米。
2. 实验步骤（1）市场调研收集南京市白下区及周边区域的房地产市场数据，包括住宅和办公用地的成交价格、交易量、租金水平等。
通过查阅相关资料、咨询专业人士和实地考察，了解区域市场供需状况、政策导向、经济环境等因素对房地产市场的影响。
（2）资料收集收集待估土地的相关资料，包括土地权属证明、土地使用证、土地登记状况、地形地貌、基础设施、周边环境等。
同时，收集类似地块的成交案例，作为参考依据。
（3）估价模型选择根据待估土地的特点和市场情况，选择合适的估价模型。
本次实验采用市场比较法进行估价。
（4）估价计算根据市场比较法，选取3个类似地块的成交案例作为参照物，计算待估土地的估价价值。
具体计算步骤如下：a. 确定参照物：选取3个与待估土地在区位、用途、规模等方面相似的成交案例作为参照物。
b. 计算成交价格：根据参照物的成交价格，考虑土地使用年限、土地面积、土地性质等因素，计算待估土地的成交价格。
c. 调整成交价格：根据待估土地与参照物的差异，对成交价格进行调整。
包括区位因素、配套设施、环境因素等。
d. 计算待估土地的估价价值：将调整后的成交价格作为待估土地的估价价值。
（5）撰写房地产估价报告根据实验数据和计算结果，撰写房地产估价报告。
报告内容包括：封面、目录、摘要、正文、附件等。
房地产估价市场比较法
房地产估价市场比较法1. 概述房地产估价是指对房地产进行估值和评估的过程，其目的是确定房地产的市场价值。
市场比较法是估价中的一种常用方法，它基于对类似房地产交易的市场数据进行比较，从而得出目标房地产的估值。
市场比较法适用于市场上存在大量类似房地产交易的情况，比较可靠的市场数据能够为估价提供有效的参考依据。
2. 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理是「比较」。
通过对类似房地产交易的市场数据进行比较，找出与目标房地产具有相似特征的交易数据，并从中得出目标房地产的估值。
具体步骤如下：1.收集市场数据：收集类似房地产交易的市场数据，包括交易价格、交易日期、房地产的特征等。
2.选择可比较物件：根据目标房地产的特征，筛选出与之具有相似特征的类似房地产交易数据。
3.进行比较分析：对选择出的可比较物件进行比较分析，找出其相似之处和不同之处，评估这些差异对估值结果的影响。
4.进行调整：根据比较分析的结果，进行必要的调整，以确保可比较物件与目标房地产的特征尽可能一致。
5.得出估值结果：根据比较分析和调整结果，计算出目标房地产的估值，并进行合理的决策。
3. 市场比较法的优缺点3.1 优点•信息易得：市场比较法所依赖的市场数据较易获取，可以通过多种渠道获得，如房地产交易报告、房地产中介机构、公开信息等。
•可信度高：市场比较法基于真实的市场交易数据，相对客观可信。
•灵活性强：市场比较法适用于各种类型的房地产，包括住宅、商业、土地等。
3.2 缺点•数据依赖：市场比较法的可靠性与所依赖的市场数据质量直接相关。
如果市场数据不完整或不准确，估价结果可能存在偏差。
•特征匹配难度：寻找与目标房地产具有相似特征的可比较物件可能存在困难。
•市场波动：市场比较法使用的市场数据可能受到市场波动的影响，仅反映了特定时期的市场情况。
4. 市场比较法的应用场景市场比较法适用于以下情况：•市场活跃：市场上存在大量类似房地产交易的情况，市场数据丰富。
市场比较法的估价操作步骤
市场比较法的估价操作步骤市场比较法是房地产估价常用的一种方法，它通过比较相近物件的交易价格以确定估价对象的市场价值。
在操作市场比较法估价的时候，有一定的步骤需要遵循。
本文将详细介绍市场比较法的估价操作步骤。
第一步：确定估价目的和使用的资料估价目的包括市场价值估价、重置价值估价、资产净值估价等。
在确定估价目的的同时，我们需要确认使用的数据资料，如近期交易的物件、权利状况证明、建筑图纸、土地证明、现场采集的数据等。
第二步：选择可比对象根据估价对象的特点，选择相同或相似特征的可比对象进行比较。
可比对象应该具有如下特点：在同一地段、同一用途、同一或相似建筑结构、相同或相似年代、同一或相近面积等。
第三步：调整可比属性在比较可比对象和估价对象的特征时，需要将可比对象的属性调整为与估价对象一致。
比如，如果可比对象的朝向、楼层、状况等与估价对象不同，需要进行调整。
调整可比属性是市场比较法中一个非常重要的步骤，它对估价结果的准确性有着至关重要的影响。
第四步：计算单位价格将可比对象的交易价格与面积除以面积可以得到可比物件的单价，计算方法为：“单价=价格÷面积”。
然后将所有比较过的可比物件单价取平均值，可以得到可比物件的平均单价。
第五步：作出调整因为可比物件之间肯定存在差异性，这需要我们进行一系列的调整以保证估价的准确性。
比如，在估价对象和可比物件之间存在不同的权利状况、面积或位置等因素，需要进行权益和面积等方面的调整。
这些调整主要是在可比物件的单价上进行计算调整，然后合并得出估价结果。
第六步：作出估价以可比物件平均单价乘以估价对象的面积，再加上调整后的差异部分，可以得出估价结果。
估价人应该根据经验判断可比物业单价的范围，并在计算出的报告中说明这个范围，并给出估价的最终权值。
第七步：确认估价结果通过内部审核、复核、核准程序，确认估价结果的有效性和准确性。
最终出具估价报告。
在市场比较法的估价过程中，需要特别注意物业的特殊因素比如使用用途、地段、市场供需等的影响，避免出现因此造成的估价偏差。
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用房地产经营与估价毕业论文
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用房地产经营与估价毕业论文市场比较法是房地产估价中一种常用的方法。
这种方法的原理是根据市场上同类型房产的交易数据，来推算出被估价房产的公允价值。
在实际应用中，市场比较法需要考虑多个因素，如同类型房产的位置、面积、朝向以及装修程度等，来确定被估价房产的公允价值。
本文旨在探讨市场比较法在房地产估价中的运用。
市场比较法的基本原理是根据市场上同类型房产的交易历史数据来推算出被估价房产的公允价值。
这种方法的核心在于数据的准确性和来源的可靠性。
一般来说，要选取同类型的房产来进行比较。
这种类型可以根据房屋的各项属性来划分，如房屋面积、地理位置、建筑年代、楼层高度等。
在估价之前，我们需要先收集一些市场上同类型房产的交易数据。
这些数据可以从不同途径获得，包括房地产经纪公司、土地登记机构、房产开发商等。
我们需要从这些数据中筛选出最可信赖和最具代表性的交易数据，用于市场比较法的运用。
在确定被估价房产的公允价值时，我们需要考虑多个因素。
首先，要考虑同类型房产的面积和地理位置因素。
一般来说，同一地区的房价和同一建筑面积的房子价格相对会接近。
其次，考虑房屋的朝向因素。
南北通透的房屋价格比东西朝向的房屋价格要高。
最后，考虑房屋的装修程度因素。
一般来说，装修程度越高，价格越高。
因此，在市场比较法中，我们需要对以上因素进行综合考虑，以便确定被估价房产的公允价值。
市场比较法在房地产估价中的应用非常广泛，但是也存在着一些限制。
首先，必须考虑到同类型房产之间的差异。
比如说，同一地区的不同年代的房子有很大不同，这种差异可能不完全反映在交易历史数据中。
其次，有些地段的交易记录比较少，这导致在一些地段的房地产估价中，市场比较法的应用会受到很大的影响。
最后，市场比较法需要考虑到时间因素。
同一地段房屋的价格会随着时间的推移而变化，因此我们需要对交易数据进行推算，以适应估价时间的差异。
总而言之，市场比较法在房地产估价中具有广泛的应用及重要的意义。
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用摘要：在房地产估价中，市场比较法因最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的特点成为估价师运用最多的方法,当然,市场比较法在房地产估价运用中存在房地产市场不规范、不成熟、信息不对称、信息不透明、交易背景不透明、估价经验不足等问题，这些问题必须有一一对用的对策或方法来解决。
本文从市场比较法的理论依据、适用对象、存在问题及对策方面进行简述，旨在指导估价员在运用市场比较法时能避免不必要的问题，准确无误地获取估价结果,减少损失。
关键字：市场比较法房地产估价房地产市场市场信息交易实例目录1、市场比较法的理论依据2、市场比较法的适用对象3、运用市场比较法存在的问题3.1、房地产市场不规范、不成熟,市场环境变化大3。
2、信息不对称,导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得3.3、信息资料不清，交易背景不透明,交易情况这一项几乎无法修正3。
3。
1、信息资料不清3。
3。
2、交易背景不透明3.4、估价经验不足，所选择的案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响4、征对上述问题的对策分析4。
1、政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道4。
2、政府方面对信息不对称的弥补4.3、房地产评估机构应采取积极措施4。
3。
1、对可比实例进行充分调查4。
3。
2、设立专门的信息资料部门4.4、估价人员培养较强的专业知识水平和极强的敬业精神5、参考文献市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法是最能体现房地产估价的基本原理、最直观、适用性最广、也最容易准确把握的一种估价方法，也是有条件选用市场比较法估价时的首选估价方法.1、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。
市场经济中经济主体的行为普遍遵循理性原则,追求效用最大化。
由于商品购买者的行为通常只是为了满足其一定的效用需求，当市场上出现两种或两种以上效用相同或效用可相互替代而价格不等的商品时，购买者将力求选择价格较低的商品;而当价格相同效用不等时，购买者又将选择效用较大的商品.这样，通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应,最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。
房地产估价——市场比较法的评分实训
房地产估价实训3——比较法评分本次评估运用市场比较法时所选取的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由估价师根据市场交易情况，确定相应因素指数作为编制依据。
（1）交易日期修正：估价对象交易日期统一设定为2018年10月份，选取的可比实例根据可自行设定，然后参考下面的（2）房地产状况因素修正A、区域因素：①地段位置：综合分析地段等级、距区、市中心的距离及商贸繁华程度等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。
②公共配套设施完备度：综合分析大公共配套（菜市、医院、商场、休憩娱乐场、中小学、金融机构等）及小区配套（会所、停车场、健身场所、幼儿园等），以估价对象为基准（100%），按好、较好、一般、较差、差进行每个级别差1%修正。
③交通便利程度：综合分析地铁、与从化汽车站距离、公共交通等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。
④周边物业类型：综合分析周边房屋类型（工厂、商业用房、住宅等），以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-2%。
⑤环境状况：综合分析环境质量（声、气、视）、治安环境、人文环境等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%B、个别因素①新旧程度（建筑年代）：以估价对象为基准（100%），每变化一年修正±0.5%。
②朝向：南、东南、西南、东、西、东北、西北、北八个方向，以南为最好，东次之，西再次之，以北为最差，每变化一个朝向修正1%。
③楼层：中层偏上最优，高层次之（顶楼除外），低层再次之，视情况修正1%-2%。
④户型（布局）：综合分析户型功能的齐全、分区、户型与面积的合理性，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。
⑤装修情况：分毛坯、普装、精档、高档四个等级，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。
⑥学区情况：分为重点、一般、较差三个等级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±5%。
房地产估价——市场比较法的评分实训
房地产估价实训3——比较法评分本次评估运用市场比较法时所选取的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由估价师根据市场交易情况，确定相应因素指数作为编制依据。
（1）交易日期修正：估价对象交易日期统一设定为2018年10月份，选取的可比实例根据可自行设定，然后参考下面的（2）房地产状况因素修正A、区域因素：①地段位置：综合分析地段等级、距区、市中心的距离及商贸繁华程度等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。
②公共配套设施完备度：综合分析大公共配套（菜市、医院、商场、休憩娱乐场、中小学、金融机构等）及小区配套（会所、停车场、健身场所、幼儿园等），以估价对象为基准（100%），按好、较好、一般、较差、差进行每个级别差1%修正。
③交通便利程度：综合分析地铁、与从化汽车站距离、公共交通等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。
④周边物业类型：综合分析周边房屋类型（工厂、商业用房、住宅等），以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-2%。
⑤环境状况：综合分析环境质量（声、气、视）、治安环境、人文环境等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%B、个别因素①新旧程度（建筑年代）：以估价对象为基准（100%），每变化一年修正±0.5%。
②朝向：南、东南、西南、东、西、东北、西北、北八个方向，以南为最好，东次之，西再次之，以北为最差，每变化一个朝向修正1%。
③楼层：中层偏上最优，高层次之（顶楼除外），低层再次之，视情况修正1%-2%。
④户型（布局）：综合分析户型功能的齐全、分区、户型与面积的合理性，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。
⑤装修情况：分毛坯、普装、精档、高档四个等级，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。
⑥学区情况：分为重点、一般、较差三个等级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±5%。
《房地产估价》实训指导书
《房地产估价》实训指导书实训一、房地产描述一、实训目的：了解估价对象的实体、区位和权利性质状况，估价对象说明在房地产估价报告中的重要位置，并掌握描述房地产估价对象的方法。
二、实训要求：估价对象概况；影响地价的因素说明。
要求学生能够以××估价报告为模板，初步掌握房地产描述的方法。
三、实训内容：1、估价对象概况1. 土地登记状况1.1待估宗地的历史沿革：根据委托方提供的待估宗地国有土地使用权出让合同，江苏方正房地产开发有限责任公司以出让方式取得待估宗地国有出让土地使用权，其中住宅用地面积为1904.66m2，出让终止日期为2072年7月23日，办公用地用地面积为2675.24m2，出让终止日期为2052年7月23日。
1.2宗地位置：南京市白下区瑞金路街道龙蟠中路。
1.3宗地用途：土地登记用途为办公、住宅用地，规划用途为办公、住宅用地，评估设定用途为办公、住宅用地。
1.4宗地四至：东至：龙蟠中路；南至地号03-006-001-019-1宗地；西至河道保护用地；北至地号03-006-001-019-1宗地。
1.5宗地面积：土地登记总面积为4,579.9m2，其中住宅用地面积为1904.66m2，办公用地用地面积为2675.24m2，评估土地面积为4,579.9m2。
1.6宗地土地级别：待估宗地地处南京市市区三级地土地定级估价范围内。
1.7宗地权属状况及权属变更：在估价期日二○○二年十月二十一日，待估宗地权属性质为国有出让土地使用权，土地登记使用者为江苏方正房地产开发有限责任公司。
1.8土地登记证书号：012412739。
1.9国有土地使用证编号：宁白国用（2002）字第08859号。
1.10登记时间：2002年10月10日。
1.11 地籍图号：45.75-93.25。
1.12地籍号：03-006-001-019-2。
2. 土地权利状况2.1 土地所有权：在估价期日二○○二年十月二十一日，待估宗地所有权属国家所有。
房地产评估教案3 市场比较法
1、统一付款方式。估价上常采用一次性付款额为标准，若为分期付款，则需要折现
2、统一采用单价，土地单价，建筑物单价，房地单价，楼面单价。
3、统一币种与货币单位，人民币，如为美元则要换算成人民币。
例、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为多少人民币元/平方米。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。
比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期等。
3.市场比较法的限制条件
近期性、可替代性、非单一性、
——在农村等房地产交易较少的地区
——某些类型很少见的房地产或交易实很少的房地产，如古建筑
可比实例A
可比实例B
可比实例C
2.搜集内容
交易双方基本情况与交易目的；
交易实例的房地产状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境景观等
成交价格及价格类型
付款方式
成交日期
交易情况，是否正常交易，有无附带条件，交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。
例：某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/m2。
类似房地产：与估价对象处于同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。
同一供求圈：与估价对象具有替代关系，价格互相影响的房地产所处的适当范围，包括临近地区和类似地区。
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房地产估价实训3——比较法评分
本次评估运用市场比较法时所选取的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由估价师根据市场交易情况，确定相应因素指数作为编制依据。
（1）交易日期修正：估价对象交易日期统一设定为2018年10月份，选取的可比实例根据可自行设定，然后参考下
（2）房地产状况因素修正
A、区域因素：
①地段位置：综合分析地段等级、距区、市中心的距离及商贸繁华程度等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。
②公共配套设施完备度：综合分析大公共配套（菜市、医院、商场、休憩娱乐场、中小学、金融机构等）及小区配套（会所、停车场、健身场所、幼儿园等），以估价对象为基准（100%），按好、较好、一般、较差、差进行每个级别差1%修正。
③交通便利程度：综合分析地铁、与从化汽车站距离、公共交通等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。
④周边物业类型：综合分析周边房屋类型（工厂、商业用房、住宅等），以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-2%。
⑤环境状况：综合分析环境质量（声、气、视）、治安环境、人文环境等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%
B、个别因素
①新旧程度（建筑年代）：以估价对象为基准（100%），每变化一年修正±%。
②朝向：南、东南、西南、东、西、东北、西北、北八个方向，以南为最好，东次之，西再次之，以北为最差，每变化一个朝向修正1%。
③楼层：中层偏上最优，高层次之（顶楼除外），低层再次之，视情况修正1%-2%。
④户型（布局）：综合分析户型功能的齐全、分区、户型与面积的合理性，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。
⑤装修情况：分毛坯、普装、
精档、高档四个等级，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。
⑥学区情况：分为重点、一般、较差三个等级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±5%。
表1 比较因素条件说明表及比较因素修正指数表
再根据比较因素条件指数，对可比实例价格从交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等方面进行修正，得出估价对象的比准价格，比准价格计算公式：估价对象比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。
详见表2。
表3市场比较法测算过程表
比较案例与估价对象处于同一个供需圈，且用途相同、规模相当、案例具有可比性。
计算得出上述三个比较案例的比准价格相差不大，故取三者的平均值作为估价对象房地产的市场价格。
即
估价对象市场价值=
经估价师的调查、分析、测算，最终确定从化雅居乐滨江花园A 栋603房在估价时点，单价为元/平，的市场总价值为：万元。