房地产估价实训示例
房地产估价综合实训1住宅房地产估价报告
房地产估价综合实训1住宅房地产估价报告序言：本报告对一处位于城市A的住宅房地产进行估价。
估价的目的是为了确定该住宅的市场价值，以便于所有者和潜在买家做出合理的决策。
该估价报告基于市场调查、房屋特性、房产历史数据等综合信息进行分析和估算。
一、房地产背景：该住宅房地产位于城市A的中心地带，周边设施完善，交通便利。
该住宅总建筑面积为200平方米，共有三层，分为客厅、卧室、厨房和浴室等功能区域。
该住宅的公共设施包括停车场和花园。
二、市场调查：根据市场调查，城市A的房地产市场目前呈现稳定的增长态势，居民购房意愿较高。
周边类似类型的住宅房地产价格大致在每平方米2万人民币左右，与该住宅的地理位置和设施相匹配。
三、房屋特性：1.建筑结构：该住宅采用钢筋混凝土框架结构，具有良好的抗震性能。
2.建筑年限：建筑年限为十年，结构完好，无明显破损和老化迹象。
3.房屋面积：该住宅总建筑面积为200平方米，合理规划，实用空间充足。
4.房屋装修：该住宅装修风格简约大方，整体装修风格与购房者需求相符。
5.房屋用途：该住宅适合居住，可供买家自主居住或作为出租物业。
四、房产历史数据：根据房产历史数据，该住宅自建成以来，房产市值一直保持平稳增长的趋势。
与周边类似住宅相比，该住宅的物业增值潜力较大。
五、估价结果：综合考虑市场调查、房屋特性和房产历史数据，我们得出以下估价结果：该住宅的市场价值为每平方米2万人民币，总价值为400万人民币。
六、评估准确性和风险提示：结论：。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产评估案例
1房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
房地产评估案例3则
房地产评估案例3则房地产评估案例案例⼀某单位住宅楼评估⼀、评估对象基本情况某单位有⼀处住宅区，占地⾯积2000平⽅⽶，包括⼀幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑⾯积为4800平⽅⽶；⼀幢1992年建成的⼀层临街铺⾯、门卫房，也为砖混结构，建筑⾯积为180平⽅⽶。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500⽶左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公⽬，北临× ×。
周围⽆环境污染，交通便利，环境优雅。
⼆、评估⽬的本次资产评估的⽬的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准⽇评估基准⽇为2000年8⽉15⽇。
四、评估⽅法及过程根据评估⽬的和所掌握的资料，决定采⽤两种⽅法进⾏评估。
（⼀）采⽤房地分估、加总的⽅法1.建筑物价格采⽤成本法进⾏评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7⽅⽶，平房造价为 400元／7⽅⽶。
该建筑物的建造时间为1990年，使⽤年限为4n年，已使⽤10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10=384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使⽤年限为25年，已使⽤年，取残值率为5％。
铺⾯、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺⾯、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺⾯、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元）2.⼟地价格采⽤基准地价修正系数法进⾏评估。
计算公式为：⼟地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级⼆类三通⼀平熟地，基准地价为1098元／平⽅⽶。
房地产估价实训示例教学提纲
房地产估价实训示例示例：广州市越秀区建设XX 路13 号502 房的价值测算过程一、建筑物基本情况描述与分析1、实物状况描述与分析经现场查勘，估价对象所在楼宇为1 幢7 层混合结构楼梯楼，总楼高约21 米，外墙喷涂料，有一部楼梯上下，设拉闸防盗门、简易木门、木窗，铺地砖，天花与内墙抹灰，内有单独卫生间，室内维护一般，朝向为东南向。
估价对象室内布局合理，采光、通风较好，有噪声，经实地查看，估价对象能正常使用，为基础完好房。
2、权益状况描述与分析根据委托方提供的《房地产登记簿查册表》复印件记载，房产登记号为2009 登记字11066759 号，建筑面积为37.7 平方米，其中套内建筑面积为34.06 平方米，共有情况为单独所有，房屋性质为房改房，规划用途为住宅，共7 层，结构为混合（乙石），产权人为叶XX，占有部分为全部（权属人），权证号码为557919637 号，房屋所有权性质为所有房产，所有权来历为继承，房屋所有权取得方式为继承，纳税情况为免税。
土地使用权终止日期为2069 年11 月01 日。
登记附注：房改售房，房款付清（成本价）。
3、区位状况描述与分析（1）位置描述越秀区地处广州市腹地，是广州市的老中心城区，总面积为32.82 平方公里，总户籍人口约114 万人，下辖22 条行政街道。
其东面与天河区接壤；南面与海珠区隔珠江相望；西面毗邻荔湾区；北面与白云区、天河区相邻。
越秀区是广州市商业精华之所在，区内商铺密度大，经济能量高，每年创造的商业价值位居广州市各区前列，商贸中心地位凸显，为广州市的经济强区。
估价对象位于广州市越秀区中部，距离地铁5 号线淘金站约450 米，东临建设XX 路，南邻建设XX 路，西近建设XX 路，所在楼宇为钢筋混凝土结构7 层商住房，首层为商业，2 层及2 层以上为住宅，呈“一”字形南北排列。
（2）交通描述估价对象东临建设XX 马路，双向四车道，地面铺沥青，出入交通工具以私家车、出租车、公交车和地铁为主，道路实行南北双向交通管制。
房地产估价实习报告范文
房地产估价实习报告范文一、实习背景在____年暑期，我有幸参加了一家房地产估价公司的实习机会。
该公司是一家在地产市场上颇有声誉的估价机构，为客户提供专业的房地产估价服务。
我被分配到估价部门，参与各个项目的估价工作。
二、实习内容1. 学习房地产估价的基本知识在实习的开始阶段，我首先接受了公司的培训，学习了房地产估价的基本知识和技巧。
通过学习相关的法规、政策和市场动态，我了解了房地产估价的重要性以及估价师需要具备的专业知识。
2. 参与估价项目在学习了基本知识后，我开始参与实际的估价项目。
我所参与的项目包括商业地产、住宅楼盘和土地估价。
我负责协助估价师收集相关数据、撰写估价报告，还参与了现场勘察和调研工作。
3. 与其他部门合作在实习期间，我还有机会与其他部门的同事合作。
例如，与市场调研部门的同事合作，了解市场状况和相关数据；与法务部门的同事合作，了解法律法规对估价工作的影响等。
通过与其他部门的合作，我拓宽了对房地产估价工作的整体认识。
三、实习收获1. 理论知识的提升通过实习，我对房地产估价的理论知识有了更深入的了解。
我学习了房地产估价的基本原理、方法和技巧，掌握了数据收集和分析的方法，了解了市场调研和法律法规对估价工作的重要性。
这些理论知识的提升使我能够更好地理解和应用于实际工作中。
2. 实践能力的提升在实习中，我有机会亲身参与各个项目的估价工作。
通过与估价师的合作，我学会了如何收集相关数据，分析市场状况和趋势，并将其运用于估价报告中。
同时，我也学会了处理现场问题和与客户的沟通技巧。
这些实践经验使我在实际工作中更加得心应手。
3.团队合作能力的提升在实习中，我与估价师和其他部门的同事共同合作，完成了各个项目的估价工作。
通过与他们的合作，我学会了如何与团队成员协作、分工合作、互相支持。
这些团队合作的经验不仅提升了我的团队合作能力，也加深了我对团队协作的重要性的认识。
四、实习总结通过此次实习，我对房地产估价行业有了更深入的了解。
房地产评估报告实训作业
一、作业背景随着我国房地产市场的蓬勃发展，房地产评估行业也逐渐成为了一个重要的行业。
为了提高我国房地产评估行业的服务质量，培养一批具备专业素养的房地产评估人才，我们进行了一次房地产评估报告实训作业。
本次实训以我国某城市的一处住宅小区为评估对象，旨在通过实训，让学生掌握房地产评估的基本流程、方法和技巧。
二、评估对象及目的1. 评估对象：某城市某住宅小区，位于市中心，占地面积为50000平方米，总建筑面积为100000平方米，共有住宅楼30栋，共计1000套住宅。
2. 评估目的：为该住宅小区的业主提供一套全面的房地产评估报告，以便了解其住宅的价值，为业主在房屋买卖、抵押、租赁等活动中提供参考。
三、评估方法1. 市场法：通过搜集相似住宅的销售价格，结合评估对象的区位、实物状况等因素，对评估对象的价值进行估算。
2. 成本法：根据评估对象的建筑成本、土地成本、税费等，结合折旧等因素，对评估对象的价值进行估算。
3. 收益法：根据评估对象的租金收入、运营成本、空置率等因素，对未来收益进行预测，从而估算评估对象的价值。
四、评估结果1. 市场法评估结果：根据市场法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为12000元。
2. 成本法评估结果：根据成本法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为10000元。
3. 收益法评估结果：根据收益法评估，该住宅小区的平均每平方米住宅价值为13000元。
五、评估结论综合市场法、成本法和收益法评估结果，该住宅小区的平均每平方米住宅价值约为12000元。
六、评估报告使用说明1. 本评估报告仅供参考，实际交易价格可能因市场波动、政策调整等因素而有所不同。
2. 评估报告中的数据均来源于公开资料，评估人员已尽最大努力确保数据的准确性。
3. 评估报告的使用期限为一年，自评估报告出具之日起计算。
4. 评估报告的使用范围限于本次评估目的，不得用于其他目的。
七、实训总结通过本次房地产评估报告实训作业，我们深刻认识到房地产评估工作的复杂性和重要性。
优秀房地产估价报告案例
优秀房地产估价报告案例一、估价项目背景。
咱就说啊，有这么个事儿。
有个大哥，他呢想把自己在[具体小区名称]的房子卖了。
但是他不知道这房子到底值多少钱，心里没底儿啊。
这时候就找到我们估价公司了，想让我们给他的房子估个合理的价钱。
二、估价对象描述。
1. 房屋基本情况。
这房子啊，是个挺不错的住宅。
它位于[小区具体位置]，比如说在小区中间那栋楼，不临街，所以不会被马路上那些汽车喇叭声吵到，很安静。
是个[X]层的房子，总共[总楼层数]层，这楼层高度刚刚好。
既不会因为太低被前面的楼挡住阳光，也不会因为太高坐电梯等半天或者担心水压不够啥的。
建筑面积是[X]平方米，户型是那种很经典的[户型描述，比如三室两厅一厨一卫]，客厅特别宽敞，一家人在客厅看电视、做运动都很方便。
卧室的布局也很合理，每个房间都有窗户，通风特别好，夏天都不用老开空调，自然风一吹，倍儿爽。
2. 房屋装修情况。
一进门就能感觉到这房子装修得很用心。
地面铺的是那种高档的实木地板，光脚踩上去可舒服了，还冬暖夏凉的。
墙面刷的是环保的乳胶漆，颜色搭配得很温馨，不是那种花里胡哨的，看着就特别有家的感觉。
客厅的天花板做了简单的吊顶，装了几盏很有设计感的吊灯，晚上打开灯，整个客厅都亮堂堂的，很有氛围。
厨房呢，是那种整体橱柜，灶台、洗菜盆啥的设计得都很人性化，做饭的时候特别顺手。
卫生间的瓷砖也都很精致，还有个大浴缸，工作累了一天，在浴缸里泡个澡，那简直是享受。
3. 小区配套设施。
这个小区的配套设施那也是杠杠的。
小区里面有个大花园，里面种满了各种各样的花花草草，还有一些小亭子。
夏天的时候，老人们在亭子里下棋、聊天，孩子们就在花园里跑来跑去，玩得可开心了。
还有个游泳池呢，不过是那种收费的，但是对于业主有优惠。
这对于喜欢游泳的人来说，可太方便了。
另外，停车位也很充足，不用担心回家没地方停车。
小区的安保措施也做得很好，门口有保安24小时值班，还有门禁系统，外来人员都得登记，住在这儿可安全了。
房屋建筑物评估案例
房屋建筑物评估案例案例一：办公楼（房屋明细表5-1-1 第44项）1、评估对象概况该建筑物为露天矿办公楼，于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元，账面净值921,196.50元。
房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司，建筑面积为952.53平方米。
该建筑物为4层混合结构，檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3:7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面，内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成，走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。
办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。
该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。
外墙面完整，内饰无脱落，门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好，电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象。
2、重置全价对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。
重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本（1）建安工程造价建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决)算调整法进行计算，套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》（2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》（2004）及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价。
根据建筑物的安装工程实际情况，按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价。
根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。
房地产评估案例
房地产评估案例房地产评估案例一港湾酒店房地产评估一、评估对象概况港湾酒店是由Ｓ公司独资创办的四星级商务酒店,总建筑面积170０0平方米,其中主体部分建筑面积1２80０平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积145０0平方米。
该酒店的土地使用权属S公司，自1９94年6月28日至2０３4年6月２8日。
该酒店主体部分为七层框架楼房,于１994年开始动工, 19９6年竣工并投入使用。
一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等,二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房,拥有各类客房168间套，258个床位,有单人房、双人房、豪华单间与套间等,各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。
中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施,通过一个连接长廊与主体部分相连，于１9９８年底竣工,1９9９年下半年正式营业。
其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉ＯＫ舞厅及KTＶ、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。
中心俱乐部内部装修高档,地面均铺磨光花岗岩,内墙贴柚木板,矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个,电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。
该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域,西邻ＷS路,北与ＷM大楼’n邻,南面与正在兴建的“GＭ广场”相连接，地理位置得天独厚,周围生活娱乐服务配套设施齐全,火车站约10分钟车程,离飞机场约40分钟车程,目前有54路无轨电车经过,17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达,交通便捷,是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。
二、评估目的为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。
三、评估基准日评估基准日为2000年5月２8日。
四、评估估算过程(—）选择评估方法考虑到评估对象具有明显收益的特点,拟选用收益法进行评估。
《不动产估价》案例
《不动产估价》案例作业案例一：(一)某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元／m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元／m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?(二)某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼2～20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
(三)有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10％，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。
请回答根据上述资料你能否决定购买?为什么?案例二：指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处)封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：××有限公司(法定代表、住所略)二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表、住所略)三、估价对象估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
××商业城位于××～××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。
该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
房地产价格收益法评估案例
房地产价格收益法评估案例假设地有一块1000平方米的土地，拟建一栋多层住宅楼。
根据市场调查，该地段属于中等繁华区域，周边有商业中心、学校和交通便利等优势。
开发商预计该楼盘的建筑面积为5000平方米，每平方米的开发成本为5000元。
同时，根据市场需求和租金水平，预计每平方米的租金为100元。
首先，我们需要计算该楼盘的总投资成本。
总投资成本等于开发成本乘以建筑面积，即5000元/平方米×5000平方米=2500万元。
然后，我们需要计算该楼盘的年租金收入。
年租金收入等于租金乘以建筑面积，即100元/平方米×5000平方米=500万元。
接下来，我们需要计算该楼盘的净年收入。
净年收入等于年租金收入减去管理费用和维修费用。
假设管理费用为10%的年租金收入，即500万元×10%=50万元；维修费用为5%的年租金收入，即500万元×5%=25万元。
所以，净年收入等于年租金收入减去管理费用和维修费用，即500万元-50万元-25万元=425万元。
最后，我们需要计算该楼盘的投资回报率。
投资回报率等于净年收入除以总投资成本，即425万元÷2500万元=17%。
通过以上的计算，我们可以得出该楼盘的投资回报率为17%。
这意味着每年投资的2500万元能够获得17%的回报。
这个回报率可以与其他投资项目进行比较，帮助投资者判断该楼盘的投资价值。
需要注意的是，房地产价格收益法评估只是一种评估方法，结果可能受到市场波动、经济环境变化等因素的影响。
因此，在实际投资决策中，还需要综合考虑其他因素，如市场需求、竞争情况和政策变化等，以做出更为准确的评估和决策。
地产估值评估方法与案例实操（附多个案例实务分析）
地产估值评估方法与案例实操（附多个案例实务分析）收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
展开剩余97%（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1 r 地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1 6%)35]=4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
房地产估价实操案例
房地产估价实操案例随着城市化进程的加速，房地产行业逐渐成为一个重要的经济支柱。
在房地产交易过程中，准确的估价是至关重要的环节。
本文将通过实操案例，介绍房地产估价的具体流程和方法，以帮助读者更好地了解和应用房地产估价。
一、案例背景某城市的郊区规划有一块用于商业开发的土地，开发商希望了解该地块的市场价值，以便决策是否购买和开发。
我们将以该案例为例，展示房地产估价的实操过程。
二、数据收集和整理1. 土地信息收集首先，我们需要收集与该土地相关的各种信息，包括土地位置、面积、用途规划等。
通过与城市规划部门、土地管理部门、产权交易市场等多方面渠道获取。
这些信息将是我们估价的基础。
2. 市场调研了解该区域的房地产市场情况是十分重要的。
通过市场调研，我们可以了解到该地块所处地段的商业环境、交通状况、配套设施等因素对房地产价值的影响。
3. 类似案例研究查阅类似案例的数据，分析前几年类似地块的交易价格和开发情况。
这些案例可以为我们提供参考依据，了解相似地块的市场价格。
三、估价方法选择在房地产估价中，常见的方法有市场比较法、收益法和成本法。
根据本案例的特点，我们选择市场比较法作为主要的估价方法。
1. 市场比较法市场比较法是根据相似物业的交易价格来推断估价物业的价值。
我们需要从市场上找到几个类似用途和地理位置的房地产项目，并比较它们的交易价格和特性。
以此为基础，结合具体特点和调整因素，得出本案例土地的估价。
四、估价过程和结果1. 选择样本根据市场调研和类似案例研究的结果，我们可以选择几个样本作为参考。
确保样本的特征与被估价的物业尽可能相似。
2. 对比分析与调整根据土地的不同特征和条件，对比样本的特点，进行相似性分析。
比较各个样本的交易价格、面积、土地用途等因素，并进行调整。
调整因素可能包括土地规划用途、周边环境等。
3. 综合评估通过对样本的分析比较和调整，得出每个样本的平均值，即相似物业的市场平均价格。
这个平均值将作为设置本案例房地产估价的基础。
房地产估价——市场比较法的评分实训
房地产估价实训3——比较法评分本次评估运用市场比较法时所选取的区域因素、个别因素，在编制比较因素指数时，由估价师根据市场交易情况，确定相应因素指数作为编制依据。
（1）交易日期修正：估价对象交易日期统一设定为2018年10月份，选取的可比实例根据可自行设定，然后参考下面的（2）房地产状况因素修正A、区域因素：①地段位置：综合分析地段等级、距区、市中心的距离及商贸繁华程度等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。
②公共配套设施完备度：综合分析大公共配套（菜市、医院、商场、休憩娱乐场、中小学、金融机构等）及小区配套（会所、停车场、健身场所、幼儿园等），以估价对象为基准（100%），按好、较好、一般、较差、差进行每个级别差1%修正。
③交通便利程度：综合分析地铁、与从化汽车站距离、公共交通等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%。
④周边物业类型：综合分析周边房屋类型（工厂、商业用房、住宅等），以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-2%。
⑤环境状况：综合分析环境质量（声、气、视）、治安环境、人文环境等因素，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修1%-5%B、个别因素①新旧程度（建筑年代）：以估价对象为基准（100%），每变化一年修正±0.5%。
②朝向：南、东南、西南、东、西、东北、西北、北八个方向，以南为最好，东次之，西再次之，以北为最差，每变化一个朝向修正1%。
③楼层：中层偏上最优，高层次之（顶楼除外），低层再次之，视情况修正1%-2%。
④户型（布局）：综合分析户型功能的齐全、分区、户型与面积的合理性，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。
⑤装修情况：分毛坯、普装、精档、高档四个等级，以估价对象为基准（100%），每变化一个等级修正1%-2%。
⑥学区情况：分为重点、一般、较差三个等级，以估价对象为基准（100%），相差一个等级修正±5%。
房地产估价实习报告四篇
房地产估价实习报告四篇房地产估价实习报告四篇房地产估价实习报告篇1实习时间：2022年1月16日至3月5日实习单位：某某某公司实习地点：某某某主要实习内容：大堂经理实践总结：一、实践目的大学生寒期社会实践是促进大学生素质教育，加强和改进青年学生思想政治工作，引导学生健康成长和成才的重要举措，是学生接触社会、了解社会、服务社会，培养创新精神、实践能力和动手操作能力的重要途径。
为帮助、引导青年学生投身社会，主动进行实践，丰富广大青年的暑期生活，充分发挥大学生的科技文化优势为社会服务，把所学知识运用于实际生活，为家乡、为社会经济发展作贡献。
二、实践内容随着人们对金融服务要求的不断提升，银行的大堂经理也越来越为人们所熟悉，并且成为银行业改善金融服务，提高服务质量一个重要环节。
银行业涉及的业务很广泛，因此，这一职务要熟悉几乎所有的银行服务内容，对综合素质的要求也很高。
银行大堂经理所扮演的角色更多的是一个中间的服务，他要向客户简单的介绍所办理的业务的条件和所需证件，指示客户在相应的柜台办理，指导客户在相应的设备上进行操作。
对于这一职位的要求总结八个字：营销、引导、指导、沟通。
三、实践过程这是一次真正意义上的社会实践。
通过社会实践，不管是对自己以后为人处世或是在社会立足都是一个莫大的帮助，经过这一个多月的社会实践，让我从中学到了不少的东西，这些学到的知识对我将是一生受用的。
社会实践加深了我与社会各阶层人的感情，拉近了我与社会的距离，也让自己在社会实践中开拓了视野，增长了才干，进一步明确了我们青年学生的成材之路与肩负的历史使命。
社会才是学习和受教育的大课堂，在那片广阔的天地里，我们的人生价值得到了体现，为将来更加激烈的竞争打下了更为坚实的基础。
我在实践中得到许多的感悟！1.钱的来之不易因为实习的是银行的大堂经理之职，所以一天的工作形式就是站着，或是站在柜台旁或是取号机旁，以此来有序地疏导顾客，而且一站就是7、8个小时，中间只能稍稍在更衣室休息一会儿，且不能超过15分钟，中午也就一个小时的吃饭加休息时间，这让我这个从未经历过如此严格的工作环境的大学生有些受不了。
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示例：
广州市越秀区建设XX 路13 号
502 房的价值测算过程
一、建筑物基本情况描述与分析
1、实物状况描述与分析
经现场查勘，估价对象所在楼宇为1幢7层混合结构楼梯楼，总楼高约21
米，外墙喷涂料，有一部楼梯上下，设拉闸防盗门、简易木门、木窗，铺地砖，天花与内墙抹灰，内有单独卫生间，室内维护一般，朝向为东南向。
估价对象室内布局合理，采光、通风较好，有噪声，经实地查看，估价对象能正常使用，为基础完好房。
2、权益状况描述与分析
根据委托方提供的《房地产登记簿查册表》复印件记载，房产登记号为2009
登记字11066759 号，建筑面积为37.7 平方米，其中套内建筑面积为34.06 平方
米，共有情况为单独所有，房屋性质为房改房，规划用途为住宅，共 7 层，结构为混合（乙石），产权人为叶X X，占有部分为全部（权属人），权证号码为557919637 号，房屋所有权性质为所有房产，所有权来历为继承，房屋所有权取得方式为继承，纳税情况为免税。
土地使用权终止日期为2069 年11 月
01 日。
登记附注：房改售房，房款付清（成本价）。
3、区位状况描述与分析
（1）位置描述
越秀区地处广州市腹地，是广州市的老中心城区，总面积为32.82 平方公里，
总户籍人口约 114 万人，下辖 22 条行政街道。
其东面与天河区接壤；南面与海珠区隔珠江相望；西面毗邻荔湾区；北面与白云区、天河区相邻。
越秀区是广州市商业精华之所在，区内商铺密度大，经济能量高，每年创造的商业价值位居广州市各区前列，商贸中心地位凸显，为广州市的经济强区。
估价对象位于广州市越秀区中部，距离地铁 5 号线淘金站约 450 米，东临建设 XX 路，南邻建设 XX 路，西近建设 XX 路，所在楼宇为钢筋混凝土结构 7 层商住房，首层为商业，2 层及2层以上为住宅，呈“一”字形南北排列。
（2）交通描述
估价对象东临建设 XX 马路，双向四车道，地面铺沥青，出入交通工具以私家车、出租车、公交车和地铁为主，道路实行南北双向交通管制。
交通较便利，
出行较方便。
（3）周围环境和景观描述
周边有宜安大厦、荣建大厦、德安大厦、青菜岗大院等低层居住楼，住宅集聚度高。
附近有市第八人民医院、烈士陵园、建设六马路小学、市二十一中学、中国农业银行、中国建设银行、胜佳超市、屈臣氏超市、建设三马路市场等，生活和市政配套设施完善，环境、卫生、教育条件好，商业繁华度高。
（4）外部配套设施描述估价对象为居住用房，环境卫生较好，供水、排水、供电、通信和有线电视
与市政管网连接，可保证日常使用。
附近无重大污染源，无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等有影响设施，易受建设X X 路等路段车流噪声影响。
（5）区位优劣状况分析近几年，随着城市发展战略的调整，越秀区原有的优势地位渐显衰落，老城
区布局不尽合理、建筑密度大、交通拥挤、公共配套设施不足等问题日益突出，
局限了越秀区的经济发展。
随着城市建设的发展、旧城改造推进和城市规划的变迁，越秀区的城市面貌
也将得到进一步发展。
二、估价目的与估价时点
根据本次委托方的要求，估价目的是为委托方进行投资购买决策提供市场价值参考依据。
估价时点为2010 年11 月1日。
三、估价方法选择
房地产评估最基本的估价方法有市场比较法、收益法、成本法。
估价方法的选择应按照房地产估价规范，根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价对象所在区域住宅市场成熟，周边类似房地产成交较活跃，市场交易案例较多，故可采用市场比较法进行评估。
四、估价技术路线
经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似房地产作为比较实例，采用市场比较法进行评估。
评估中需要对比较案例的交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正等方面与估价对象进行比较和修正，最终求取待估房地产的价格。
五、房地产估价测算
过程 1、市场比较法测算
公式
比准单价=可比实例单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产
状况调整系数
房地产状况调整系数=区位状况调整系数+实物状况调整系数+权益状况调
整系数
估价对象比准单价=实例A比准单价×权重A+实例B比准单价×权重B+实例
C 比准单价×权重C
2、选取可比实例
（1）根据估价对象区位、权益、实物状况等情况，经估价人员对估价对象附近房地产市场的调查，按时间接近、用途相同、地段相似的原则，确定A、B、 C 三个可比实例，具体情况见表1。
表1
一货
币单位和统一面积内涵四个方面，见表2。
表2
B 的单价为10176 元/㎡，可比实例C的单价为12543 元/㎡，且均为建筑面积下的单价。
3、交易情况修正
根据估价人员对周边类似房地产的调查，可比实例A、B、C 均为正常成交价格，不考虑修正。
4、交易日期调整修正
该地区二手房住宅价格指数见表3。
表3广州市越秀区二手房住宅价格指数表
5、房地产状况修正
（1）区位状况住宅集聚度：周边有宜安大厦、荣建大厦、德安大厦、青菜岗大院等低层居
住楼，住宅集聚度高。
区域繁华度：周边有市第八人民医院、烈士陵园、建设六马路小学、市二十
一中学、农业银行、建设银行、胜佳超市、屈臣氏超市、建设三马路市场等，生活和市政配套设施完善，环境、卫生、教育条件好，商业繁华度高。
业主消费层次：属于中高档次消费人
群。
道路通达度：临建设六马路，双向四
车道。
公共交通种类：出租车、公交车、地铁。
公交便捷度：附近有247 路、483 路、546 路、214 路等多条公交线路在附近路站停靠，交通便捷，出行便利。
公共设施完善度：土地开发程度达到红线内外“五通”，即通上水、通下水、通电、通信和通路，场地平整。
环境质量优劣度：环境卫生较好，附近无重大污染源，无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等有影响设施，易受建设六马路车流噪声影响。
规划限制：无。
三个可比实例与估价对象区域因素大致相同，因此不需要进行修正。
（2）实物状况建筑物实物状况包括建筑结构、楼层、层高、评估楼层、室内装修、朝向、
成新率、采光通风、噪声、设备设施、平面布置、物业管理、建筑面积等因素，见表4。
表4建筑物实物状况修正项目表
表5建筑物实物状况修正系数表
三个可比实例与估价对象土地、建筑物权益状况大体一致，故不修正，见表
6。
表6权益状况修正系数表
表7房地产状况修正系数表
6、求取比准价格
比准价格求取汇总表见表 8。
经估价人员专业分析，上述影响因素应
作为市场比较法中对估价对象与可比
实例进行修正的因素，经上述因素修正后的比准价格能客观、公正、科学、全面地反映估价对象的市场价格。
表8比准价格求取汇总表
7、确定估价对象的客观合理价值
根据三个可比实例的修正价格，采用简单算术平均法确定为：估价对象单价=（可比实例A的比准价格+可比实例B的比准价格+可比实例
C 的比准价格）÷3=（13503+11589+13255）÷3=12782（元/平方米）
8、评估总价确定
估价对象的建筑面积为37.7 平方米，按确定的评估单价，估价对象对应的总价为：
评估总价=12782×37.7=481881（元，取整）。