资产评估_第五章 房地产评估(5)_2011年版
第五章 资产评估基本事项
第五章资产评估基本事项第五章资产评估基本事项资产评估是一个广泛应用的概念，可以涵盖不同类型的资产，例如房地产、汽车、股票、债券等。
它是指根据一定的评估原则和方法，对某个资产的价值进行估计和评定的过程。
在金融、保险、贸易等领域，资产评估是一项重要的管理工作，有助于机构和个人合理配置资产、降低风险、保护权益。
资产评估的目的是确定资产的市场价值，也就是一个资产在特定时间和地点的实际价值。
市场价值是指在正常交易条件下，一个资产能够出售的价格。
通过资产评估，我们能够了解资产的潜在风险和回报潜力，从而做出更明智的投资决策。
首先，资产评估的基本原则是客观性和独立性。
评估师应该站在一个第三方的角度，从客观的角度评估资产的价值。
评估师需要遵循一定的估价原则，例如市场价值原则、比较市场法则、收益法则和成本法则等。
在评估的过程中，评估师需要收集大量的信息，包括资产的基本情况、市场环境、行业动态等，以便进行准确的评估。
其次，资产评估的方法多样化。
不同类型的资产有着不同的评估方法。
例如，房地产评估可以采用比较市场法，即通过比较类似房屋的交易价格来确定房屋的市场价值。
股票评估则可以采用收益法，即通过分析公司的财务状况和未来的盈利能力来确定股票的价值。
不同的评估方法有着不同的适用范围和准确度，评估师需要根据具体情况选择合适的方法。
此外，资产评估也需要考虑不同的风险因素。
在进行资产评估时，评估师需要考虑到市场风险、经济风险、法律风险等因素的影响。
例如，在房地产评估中，评估师需要考虑到整体房地产市场的波动性、宏观经济环境的变化以及法律法规的调整等。
通过全面评估风险，可以更准确地评估资产的价值和潜在风险。
另外，资产评估还需要考虑评估的时效性。
由于市场的动态性和经济的波动性，资产的价值会随着时间的推移而变化。
因此，评估师需要根据评估的目的和时效性，选择合适的时点进行评估。
一般来说，资产评估的时效性越高，评估结果的准确度越高。
在进行资产评估时，评估师还需要遵循一些伦理规范。
资产评估第五章
5.房地产评估房地产评估概述房地产的含义：房地产又称不动产，是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。
（土地，建筑物，房地三种形态）房地产权益指房地产的财产权利及相应的利益。
房地产的分类：①按用途分类分为，居住房地产、商业房地产、工业房地产、其他房地产；②按开发程度分类分为生地（无基础设施的土地）、毛地（有待拆迁旧房的土地）、熟地（基础设施完善的土地）、在建工程（未完工房地产）、现房（含土地：包括新房、旧房）；③按建筑结构分类分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、其他结构。
房地产特征：位置固定性；供求区域性；长期使用性；大量投资性；保值与增值性；投资风险性；难以变现性；政策限制性。
房地产价格评估的理论基础：地租理论；地价理论；区位理论。
楼面地价= 土地总价格/建筑总面积= 土地单价/容积率容积率= 建筑总面积/土地总面积）影响房地产价格的因素：一般因素：①经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；②经济因素：经济发展、利率、物价居民收入；③行政因素：房地产制度、房地产价格政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策区域因素：①商服繁华因素；②道路通达因素；③交通便捷因素；④城市设施状况因素；⑤环境状况因素。
个别因素：①土地个别因素；②建筑物个别因素。
评估的目的及对象房地产评估是指评估机构及评估专业人员根据委托对房地产进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
评估目的：交易、抵押、课税、征收补偿、财务报告等。
评估对象：土地、房屋、房地。
评估的特点：①房地合估；②建筑物产权受土地使用权年限制约；③以房地产最佳使用为评估前提。
房地产评估程序的程序：①明确评估基本事项；②拟定评估作业方案；③实地勘察评估对象；④收集资产评估资料；⑤评定估算；⑥编制和提交资产评估报告书；⑦资产评估工作档案归档。
5.2市场法及评估参数一、房地产评估市场法的含义：是将评估对象房地产与近期交易的类似房地产进行比较，以类似房地产的价格为基础，经过因素修正估测评估对象房地产价值的方法。
资产评估第五章 房地产评估
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
资产评估第五章
4、资金成本
二、成本法计算
（一）新开发土地评估 5、税费：
销售税金及附加、其他销售税费 营业税、土地使用税、土地增值税 以土地取得成本、土地开发成本、管理费用为基数 开发后土地为基数 税前利润、平均利润 估算：一定的基数乘以同一市场上类似项目的平均利 润
西安建筑科技大学管理学院 王娟
西安建筑科技大学管理学院 王娟
一、房地产概念
1、房地产概念：土地、建筑物及其他地上定 着物 2、评估目的：为涉及房地产业务或交易提供 价值参考 3、价值类型：现行市场下的重置价值。
西安建筑科技大学管理学院 王娟
二、房地产评估原则
1、合法原则 2、最有效使用原则（最高最佳使用原则） 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则
（2）贬值的估算方法 使用年限法 成新率折扣法 观察法：结构部分、装修部分、设备部分 成新率=结构得分×G+装修得分×S+设备得分×B 销售资料法 资本化收益法或租金损失法
西安建筑科技大学管理学院 王娟
•某市一幢八层出租写字楼，位于该市较繁华地段，占地面积 800平方米，建筑面积为3500平方米，建筑物于2002年5月 竣工投入使用，投入时其账面成本为350万元。已知采用市 场比较法评定的该地产价格为1500元/平方米。现要求评估 该房地产在2007年5月的价格，其中房产的评估使用重置成 本法 •评估确定该建筑物的重置原价：资料表明，该建筑物重新建 造的工程量及相关费率与建筑物决算情况相同，且有比较可 靠的建筑业价格指数体系。假设2002年建筑业定基价格指 数为112.5，2007年建筑业定基价格指数为128.5。重置原 价：350×(128.5/112.5)=399.78(万元) •建筑物的成新率：经专家评定打分，该建筑物结构部分得分 为81分，装修部分得分为65分，设备部分得分为75分。
第五章《资产评估学》
收益期
（二）收益额的测算 用于评估的地产收益是客观收益而不是实际收 益。 地产客观收益求取的步骤： 1.求取总收入 房地产在作最有效使用前提下可获取的总收入。 是客观收入。 2.求取总费用 为取得房地产收入所必须支付的必要费用。是 客观费用。 3.求取总收益（包括属于土地的收益、房屋的 收益和可能投入的经营资金的收益） 4.求取土地纯收益
4.投资大量性 房地产的投资大量性特点不仅说明房地 产投资应事先做好可行性研究，要有的放矢、 有效地进行投资，另一方面也说明房地产变 现不是一件轻而易举的事，房地产不易变现 是其一大风险。 5.保值增值性 房地产保值增值是一种趋势，但并非每 一时点房地产价值都会上涨。
三、房地产评估的基本原则 1、合法原则：以估价对象的合法取得、合法使 用、合法交易、合法处分等为前提估价。 合法取得以房地产的合法产权证明文件为依据； 合法使用一般以城市规划为准绳； 合法交易和合法处分主要以房地产有关法规以及 有关文件、批件、合同、协议为根据。 例：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨 方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的 价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额 后,抵押权人方可优先受偿”
Ⅳ级 2265 151.00 1333 88.87 Ⅴ级 1552 103.47 733 48.87
751
500 375
50.07
33.33 25.00
（二）房产价格体系 1.生产用房产价格 2.居住用房产价格 3.营业用房产价格 4.行政事业用房产价格 三、房地产价格的特征 （见教材P134－136）
（一）地产的分类 1.按地产的用途分类，城市土地大致被划 分为商业娱乐业用地、工业用地、住宅用地、 交通用地、公共事业用地等。 2.按土地的开发程度或生熟程度分为生地、 毛地和熟地。 生地：已征用但尚未进行“三通一平”等 基础设施建设的土地； 毛地：城市建成区内已获得出让土地使用 权，但尚未进行房屋拆迁安置补偿的土地； 熟地：已获得出让土地使用权，并且完 成了“三通一平”等基础设施建设，可以直接 在其上进行房屋建设的土地。
第5章 房地产评估 《资产评估》PPT课件
5.1.6 房地产评估的程序
1）明确评估的基本事项 2）拟订评估工作方案 3）实地查勘收集资料 4）选用评估方法评定估算 5）确定评估结果，撰写评估说明或报告5.2 土地使用权的评估
5.2.1 土地使用权价格的特征
土地的不可再生性、供给的稀缺性、位置的固定性 使土地使用权价格具有不同于一般商品价格的特征。
土地使用权出让合同约定的住宅建设用地 使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用 地使用权期间届满、使用者需要继续使用土地 的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据 社会公共利益需要收回土地的，出让人应当予 以批准。出让人同意续期的，受让人应当与出 让人重新签订土地使用权出让合同，并依照规 定支付土地有偿使用费。土地使用权出让合同 约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期 或者虽申请续期但依照法律规定未获批准的， 土地使用权由国家无偿收回。
房地产评估中的最佳使用原则是指，房地产评估应以估价对象的最佳使用 为前提。这种最佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行， 经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值。 3）法律、法规约束严格
我国关于房地产价格方面的法律、法规和政策有很多，如《中华人民共和 国城市规划法》《中华人民共和国土地管理法》《城市私有房屋管理条例》 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《房屋完损等级 评定标准》等。因此，对房地产进行评估必须以房地产的合法取得、合法使用、 合法交易、合法处分为前提。
无论是房地产中的土地还是建筑物，对其投资的数额都是较大的； 无论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大 数额的资金。房地产投资的大量性不仅说明了投资者对于房地产投资应事 先做好可行性研究，要有的放矢、有效进行，也说明了房地产具有变现风 险。 5）价值的保值增值性
房地产估价—第五章-收益还原法
V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n
无限年：
• 预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元， 此后每年的净收益在上一年的基础上增加2万元， 收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为9% 。请计算该房地产的收益价值。
• ㈡ 净收益按等差级数递减的公式 • 有限年（只有这一种情况 ？）：
5.1.2收益还原法的理论依据
收益还原法的理论依据是预期收益原理。 在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在 正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若 干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生 活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作 地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当 的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额 （现值），那么，这个货币总额存入银行，也能 源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。
a b 1 nb V ( 2 ) 1 n r r (1 r ) r (1 r )n
• 未来第n年的净收益为a-(n-1)b
净收益按等比级数递增（减）的公式 ㈠ 净收益按等比级数递增的公式
a V lim n r g 1 g n 1 ( ) 1 r
上述收益法的基本思想，必须是假设房地产净收 益和资本化率每年均不变，获取收益的年限为无 限年，并且获取房地产收益的风险和获取银行利 息的风险相当的条件下，求取房地产收益价格的 一种方法。由于影响房地产净收益的因素很多， 实际上，净收益往往经常变化，又由于我国的土 地出让制度是有偿有限期的出让制度，不同类型 房地产收益年限有不同期限的，而收益折现率采 用的资本化率等于银行利率也仅是特例，因而上 述基本思想的表达是比较朴实、简明、便于表达， 但并不十分贴切。
《资产评估学》练习题：第五章房地产评估
上海财经大学《资产评估学》课程各章习题和参考答案第五章房地产评估一、单项选择题1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。
A．2900元/m2B．3223元/m2C．3322元/m2D．4000元/m22．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。
A．9%B．12.5%C．7.5%D．5%3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。
根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。
A．140万元B．157.5万元C．141.4万元D．148.5万元4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。
其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。
评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。
A．1736.85万元B．1795.45万元C．1818.36万元D．2100万元5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。
根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。
A．86万元B．87万元C．90万元D．85万元6．某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。
资产评估课件第五章_房地产评估
• 三、房地产的特性 • 1.位置固定性 • 2.供求区域性 • 3.长期使用性 • 4.大量投资性 • 5.保值增值性 • 6.投资风险性 • 7.不易变现性 • 8.政策限制性
• 四、房地产评估原则 • 1.最有效使用原则 • 2.合法使用原则 • 五、房地产价格的特征 • 1.房地产价格是权益价格 • 2.房地产价格与用途相关 • 3.房地产价格具有个别性 • 4.房地产价格具有可比性
• 补充资料：
• 当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米５０元，空置率为１０％，每年需支付管 理费为年租金的３.５%，维修费为建筑重置价格的１.５％，土地使用税及房产税合计为每建 筑平方米２０元，保险费为重置价格的0.2%，土地资本化率为７％，建筑资本化率为８％。
• 假设条件：土地使用权期满时土地使用权及地上建筑物由国家收回。 • 要求：计算该宗地２００３年３月的土地使用权价值。 • 评估过程： • １. 计算总收益 • 年总收益＝５０ × １２ × ９００ × （１-１０％）=４８６０００（元） • 2 . 计算总费用 • 年管理费＝４８６０００ ×３.５％
二、资本化率（折现率）
• （一）资本化率的确定方法： • １.净收益与售价比率法 • ２.无风险利率加风险调整法 • ３.各种投资收益率排序插入法 • （二）土地折现率、建筑物折现率与综合折现率（以土地和建筑物价值为权数）
r r1L r2B LB
• 三、常用计算公式 • １.房地产价值＝房地产净收益×年金现值系数 • 房地产净收益＝房地产总收益－房地产总费用 • 房地产总费用＝管理费＋维修费＋保险费＋税金 • 2.土地价值＝土地净收益×年金现值系数 • 土地净收益＝土地总收益－土地总费用 • 土地总费用＝管理费＋维护费＋税金 •或 • 土地价值＝房地产价值－建筑物价值 • 建筑物价值＝建筑物重置成本－年贬值×已使用年限 • 年贬值＝建筑物重置成本×（1-残值率）/耐用年限
《资产评估》最新完整版详解课后习题及答案-第五章 房地产评估
第五章房地产评估自测练习一、单项选择题1．我国土地使用权出让的最高年限由（ D ）确定并公布。
A．国土资源部 B．住房和城乡建设部C．省、自治区、直辖市政府 D．国务院2．在影响商业房地产价格的区域因素中，对价格影响最大的是（ C ）。
A．交通通达程度 B．公共公用配套设施状况C．区域的繁华程度 D．城市规划限制3．某宗土地面积为2 000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1 200平方米，第2~10层每层建筑面积为1 000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（ B ）。
A． 0. 6 B．5. 1C． 2 D． 64．由于价格指数法的相对粗略性质，在建筑物重置成本的评估中，价格指数法一般只适合于（ D ）。
A．大型的建筑物 B．价格较高的建筑物C．账面成本不实的建筑物 D．单位价值小、结构简单的建筑物5．在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以（ B ）体现出来。
A．建筑物的经济性贬值 B．建筑物的功能性贬值C．土地的经济性贬值 D．土地的功能性贬值6．某砖混结构的三层住宅，宅基地面积为180平方米，建筑面积为400平力米。
该房地产的折现率为9%，评估时的剩余使用年限为10年。
经测算，该住宅的年纯收益为50 000元，则用收益法评估该住宅的每平方米价格为（ A ）元。
A．802. 25 B．825C．1 054 D． 1 3287. 在房地产评估中，资本化率又称（ A ）。
A．还原利率 B．实际利率Ｃ．成本利率Ｄ．利税率8. 在房地产评估中，对于既无参照物又无法预测未来收益的评估对象，宜运用（A ）评估。
A．成本法 B．市场法C．剩余法 D．收益法9．待估土地的年客观总收益为300万元，年客观总费用为250万元，剩余使用年限为40年，折现率为6%，则其评估价值最接近于（ B ）万元。
A. 700B. 800C. 833D. 75210．土地市场的不完全竞争性是由土地的（ C ）决定的。
资产评估实务课件第五章房地产评估
五、计算公式 （一）评估房地合在一起的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益—房地产总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+ 空房损失费
（二）单独评估土地的价值
土地的价值=土地纯收益/土地资本化率 土地纯收益=土地总收益—土地总费用 土地总费用=管理费+维护费+税金 （三）单独评估建筑物的价值 建筑物价值=房地产价值－土地价值 建筑物价值 = （房地产纯收益－土地纯收益） / 建筑物资本化率
6.计算土地净收益。 土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益 =412740- 170778 =241 962（元） 7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩 余使用年期为50-6=44（年）。 = 241 962 ×（P/A,7%,44）=3280 499 （元） 单价=3280 499/500=6561（元） 8.评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为 3280 499元，单价为每平方米6561元。
有一房地产03年纯收益为50万元,资本化率为5% 第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基础上增 加1万元； 第一种情况:未来各年的收益将在上一年的基础上增 长1%； 请分别评估2种情况下的房地产的价值 P=a/r+b/r2 P=a/(r-s)
有一宗土地，土地使用权转让年期为50年，预计资 本收益率为10%,预计前五年的纯收益为15万元， 16万元，18万元，15万元，20万元。从第六年起， 纯收益大约稳定在25万元左右，试评估该宗土地的 评估价格。
一、房地产价格的种类 （一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权 价格、其他权利价格 一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价 格。 抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要 比市场交易价格低。 租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付 的价格。
《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估
《资产评估》课程配套标准完整版教学教案-第五章房地产评估第五章房地产评估知识⽬标理解和掌握房地产的概念及特征；明确房地产评估的程序、原则；正确理解房地产价格的种类及影响因素；掌握房地产价值评估的收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法；学会评估在建⼯程价值。
能⼒⽬标能够灵活运⽤所学知识，解决实际⼟地使⽤权评估、建筑物评估、以及房地合⼀的评估问题；能够运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价修正法评估房地产价值。
教学重点把握房地产的概念及特征，明确房地产评估的程序、原则；正确理解房地产价格的种类及影响因素；教学难点在建⼯程价值的评估；收益法在房地产评估中的应⽤；市场法在房地产评估中的应⽤；成本法在房地产评估中的应⽤；假设开发法在房地产评估中的应⽤。
课时安排本章安排理论学时8课时；能⼒训练2课时。
学习要求房地产是⼀种特殊商品，其特殊性表现在：房地不可分割性、⼤量投资性、区域性和价格互动性。
其特殊性造成了影响房产和地产价格的因素具有多样性，房地产评估除了要遵循我国资产评估的⼀般原则以外，还必须遵循符合其⾃⾝特点的特殊原则，诸如合法原则、不完全可替代原则、房地分估合⼀原则、地域原则、最佳使⽤原则等。
评估房地产，除了对房地产进⾏实地勘察应作为评估⼯作的重点外，明确评估对象、产权主体的基本情况也⼗分的重要。
房地产评估的技术⽅法除了包括成本法、市场法、收益法三种最常⽤的⽅法外，还包括假设开发法、基准地价法，每种⽅法各有其优缺点；房地产评估应按照⼀定的科学程序和技术⽅法进⾏，房地产评估程序反映了整个房地产评估过程中各项⼯作之间内在的逻辑联系。
本章系统地介绍了房地产的概念及特征，全⾯地阐述了房地产评估的程序、原则，剖析了房地产价格的种类及影响因素，介绍了在建⼯程的评估，重点研究了运⽤收益法、市场法、成本法、假设开发法、基准地价法评估房地产价值的评估原理和技术。
教学情境设计⼀座⼤厦被评出10个价格近⽇某市这样⼀件事情引起舆论热议：该市的⼀座标志性建筑——创业⼤厦，竟先后由6个单位评估出10个价格以⾄于最⾼价和最低价竟相差近两倍！据悉，创业⼤厦建成于2004年12⽉，是中海公司和中创公司投资2.5亿元共同开发建设的，该⼤厦总建筑⾯积达4.4万平⽅⽶，因其设计标准和建筑质量最髙⽽成为本市标志性建筑。
第五章 房地产评估《资产评估学》PPT课件
房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基本地价、标定 地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。
其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政 府定期公布。
5.2 房地产价格及其影响因素
（三）土地价格、建筑物价格和房地产价格 土地价格包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。 建筑物价格是指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的
三、净收益
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为， 包括出售、交换和赠与。
土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明 的权利、义务随之转移。
土地使用权出租是指土地使用都作为出租人将土地使用权随同 地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支 付租金的行为。
土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
（1）人口因素；（2）家庭规模因素；（3）房地产投机因素； （4）教育科研水平和治安因素；（5）社会福利因素
5.2 房地产价格及其影响因素
3.行政因素 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策。 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。 （4）行政隶属关系变更。 （5）交通管制。交通管制包括禁止通行，实行单行道及限制
（三）个别因素 个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。
1.土地的个别因素 土地个别因素，也叫宗地因素，是宗地自身的条件和特征对该
地块价格产生影响的因素。 （1）区位因素。 （2）面积因素、宽度因素、深度因素。一般来说，宗地面积必
须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低 单位地价。
资产评估_第五章 房地产评估(5)_2011年版
1、某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。
A:250元/平方米B:500元/平方米C:1000元/平方米D:4000元/平方米答案:A2、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。
A:70年、50年、50年、40年、50年B:70年、50年、50年、40年、40年C:60年、50年、50年、40年、50年D:60年、50年、40年、40年、50年答案:A3、用成本法评估土地价格，土地取得费的计息期应为（）。
A:整个开发期B:整个销售期C:整个开发期和销售期D:整个开发期和销售期的一半答案:C4、某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为（）。
A:5%B:6.9%C:6%D:7.1%答案:B5、从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为（）A:宗地价格=路线价*深度百分率*临街宽度B:地产价格=地产重量成本C:地产品估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费D:待估地产市场价格=参照物交易价格*正常交易情况参照物交易情况答案:A6、利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求得待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为（）。
A:个别因素系数修正法B:区域因素系数修正法C:容积率修正系数法D:基准地价系数修正法答案:D7、某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第二层至第十层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出建筑容积率为（）。
A:0.6B:5.1C:2D:6答案:B8、某一土地使用权出让年限为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（）万元。
《资产评估学》教案5-房地产评估PPT课件
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（三）个别因素：是指房地产的个别特性对房地 产个别价格的影响因素，它是决定相同区域房 地产出现差异价格的依据，包括土地个别因素 和建筑物个别因素两个方面。
1、土地的个别因素：主要有位置、面积、 地势、地质；形状、宽度、深度；临街状况； 规划用途、容积率、使用年限；生熟程度等。
2、房屋建筑物的个别因素：主要有面积、 构造、材料等；设计、设备；施工质量；楼层、 朝向、新旧程度等。
（三）评估要求：评估出该宗房地产在1995年5月的 价格以及该宗土地在1995年5月的单价。
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• 2、某地产未来前三年预期收益分别为40万元、42万元、 45万元，假设从第4年开始到第30年为止，每年的纯收 益将稳定在50万元左右，该地产的折现率为10%，求 地产的价值。
• 3、某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面 积120平方米，月租金2400元，土地还原利率为8%， 建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余使用年 限为25年，房屋损失准备费以半月租金计，房产税以 年租金的12%计，土地使用税每年按2元/平方米计， 管理费按年租金的3%计，修缮费按年租金的4%计， 保险费为288元。另外，土地使用权价格为每平方米 1000元。试用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物的 价格。
土地所有权价格。
2、使用权价格 房地产使用权价格主要是指土地使用权价
格。
3、其他权益价格 其他权益价格是指所有权价格、使用权价
格以外的各种房地产权益价格。
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（四）市场交易价格和评估价格
1、市场交易价格 市场交易价格是房地产在市场上实际成交的价
格。
2、评估价格 评估价格是对市场可能交易价格的模拟，是评
（一）一般因素：是指影响房地产价格的一般、普遍、共 同的因素。它通常会对整个房地产市场产生全面影响， 从而成为影响房地产价格的基本因素，主要包括社会因 素、经济因素、政策因素。
资产评估第五章。房地产评估案例
资产评估第五章。
房地产评估案例房地产评估案例案例一某单位住宅楼评估一、评估对象基本情况某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。
该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。
周围无环境污染，交通便利，环境优雅。
二、评估目的本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。
三、评估基准日评估基准日为2000年8月15日。
四、评估方法及过程根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。
（一）采用房地分估、加总的方法1.建筑物价格采用成本法进行评估。
经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为 400元／7方米。
该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。
楼房重置成本=800×4800=384（万元）楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元）平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。
铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元）铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1―5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元）楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。
计算公式为：土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值）根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。
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1、某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。
A:250元/平方米
B:500元/平方米
C:1000元/平方米
D:4000元/平方米
答案:A
2、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。
A:70年、50年、50年、40年、50年
B:70年、50年、50年、40年、40年
C:60年、50年、50年、40年、50年
D:60年、50年、40年、40年、50年
答案:A
3、用成本法评估土地价格，土地取得费的计息期应为（）。
A:整个开发期
B:整个销售期
C:整个开发期和销售期
D:整个开发期和销售期的一半
答案:C
4、某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为（）。
A:5%
B:6.9%
C:6%
D:7.1%
答案:B
5、从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为（）
A:宗地价格=路线价*深度百分率*临街宽度
B:地产价格=地产重量成本
C:地产品估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费
D:待估地产市场价格=参照物交易价格*正常交易情况参照物交易情况
答案:A
6、利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求得待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为（）。
A:个别因素系数修正法
B:区域因素系数修正法
C:容积率修正系数法
D:基准地价系数修正法
答案:D
7、某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，
第二层至第十层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出建筑容积率为（）。
A:0.6
B:5.1
C:2
D:6
答案:B
8、某一土地使用权出让年限为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（）万元。
A:100
B:80.32
C:102.21
D:94.27
答案:D
9、运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是（）。
A:特别位置
B:特殊动机
C:特殊环境
D:特殊交易时间
答案:B
10、下列关于土地的描述中，错误的是（）。
A:在我国，所有土地的所有权均属于国家
B:国有土地使用权可以转让
C:科技、文化、体育类用的最高出让年限为50年
D:未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让
答案:A
11、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以（）体现出来。
A:建筑物的经济性贬值
B:建筑物的功能性贬值
C:土地的经济性贬值
D:土地的功能性贬值
答案:B
12、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（）评估较为适合。
A:成本法
B:市场法
C:剩余法
D:收益法
答案:A
13、由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的土地增值通常被称为（）。
A:土地取得费
B:土地增值收益
C:土地出让金
D:土地配套费
答案:B
14、有一宗土地，第一年的纯收益为100万元，资本化率为5%，若（1）以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增1%；（2）以后各年年纯收益逐年增加1万元。
则这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别为（）。
A:2500万元和1600万元
B:1667万元和2400万元
C:2500万元和2400万元
D:1667万元和1600万元
答案:C
15、在一宗土地上建有一栋10层写字楼，每层面积相同，关于其容积率和建筑密度的数据，最有可能的是（）。
A:9.8，0.8
B:5，0.5
C:5.2，0.5
D:6.5，0.6
答案:B
16、下列特性中，属于土地经济特性的是（）。
A:供给的稀缺性
B:位置的固定性
C:可垄断性
D:效益级差性
E:
答案:A,C,D
17、下列因素中，属于影响房地产价格一般因素的是（）。
A:经济因素
B:社会因素
C:环境状况因素
D:心理因素
E:
答案:A,B,D
18、下列因素中，属于影响房地产价格的个别因素是（）。
A:区位因素
B:交通便捷因素
C:面积因素
D:容积率因素
E:
答案:A,C,D
19、运用市场法评估房地产时需要修正的因素主要有（）A:交易情况修正
B:区位因素修正
C:个别因素修正D:一般因素修正E:
答案:A,B,C。