房地产评估-第5章

3000 100/100 100/100 101.3/101.3 100/98 100/100 100/102 100/100 100/103 100/99 100/100 100/99 100/99 100/100 100/100 100/99 3033.31 3067.13
E 案例
3100 100/100 100/100 101.3/99.4 100/99 100/101 100/102 100/100 100/100 100/99 100/100 100/99 100/101 100/100 100/101 100/100 3098.24
第一节 市场法基本理论
一、市场法的定义 市场法又称市场比较法、交易实例比较法、现行市价比较法等，
它是将估价对象房地产，与在估价时点近期已经发生的类似房地 产交易实例进行比较，通过对交易实例的价格从交易情况、交易 日期、区域因素和个别因素等方面进行适当修正，以此估算出估 价对象在特定评估目的下的特定类型价值的方法。 类似房地产，是指在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条 件等方面与待估房地产基本相似的房地产。类似土地，就是指在 同一供需圈内，影响地价的因素和条件基本相近、用途相同的土 地。同一供需圈是指与待估房地产具有替代性且对其价格形成的 影响具有相似性的区域。
选取的可比实例，从理论上讲应与估价对象具有相关性、替代性， 即应符合实体的类似性、地点的类似性、时间的接近性、交易情 况无反常。
可比实例的具体选取：（1）是与估价对象类似的房地产；（2） 成交日期与估价对象房地产的估价时点相近；（3）成交价格为 正常价格（或可修正为正常价格）。
三、建立价格可比基础
第二节 市场法评估的工作步骤及内容
一、搜集交易实例
搜集房地产交易实 例的途径
房地产交易实例的 搜集内容
✓ 交易双方的情况及 交易目的
✓ 交易实例房地产状 况
✓ 成交价格及成交日 期
✓ 付款方式
名称 坐落 规划限制 权利状况 建筑结构 卖方 交易价格 成交日期 个别因素
区域因素
位置示意 图
可比实例调查表
编号
基准地价
使用限制
土地证号
建筑面积
用途
买方
交易方式
付款方式
宗地面积
地形条件
宗地形状
地质条件
临街类型
临街位置
临街深度
容积率
临界宽度
其它
距 商 服 中 市级
道路状况
心距离
区级
公共设施状况
小区级
基础设施状况
距 对 外 交 火车站
文体设施状况
通 设 施 距 汽车站
人口密度
离
码头
绿地覆盖度
二、选取可比交易实例
四、交易情况修正
在某宗房地产交易中，买卖双方在合同中约定买方付给卖方总价 100万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买 卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的8%，买方应承担的税 费为正常成交价格的5%，则该宗房地产交易的正常成交价格为多 少？
正常成交价格+应由买方承担的税费=买方实际给付的价格
40230
42600
建筑结构
框架
框架
楼层
小高层住宅
小高层住宅
绿化率（%）
45
25.99
入住户数
512 户
676 户
交易价格（元/ M2）
3380
3000
交易日期
2001 年 6 月
2003 年 6 月
E 案例 FR 区车站路 230 号
64000 框架 小高层住宅 40 1388 户 3100 2002 年 12 月
12%
12%
35%
6%
确定总价格为 643210×0.35 + 643210×0.12 + 643450×0.12 + 643450×0.35 + 658281×0.06=64.4 万元.
本章小结
市场法定义、基本原理、适用范围
市场法公式
市场法步骤及内容
比率法公式
直接比较法
间接比较法
搜集交易实例 选取可比交易实例 建立价格可比基础
时期 价格指数
2001 102.2
商品房价格指数 2002 99.4
2003 101.3
比较因素
价格（元/平方米） 用途
交易情况 交易日期
交通条件
商服繁华度
区
距商业中心距离
域
因
距车站，机场距离
素
区域环境质量优劣度
公用设施完备度
基础设施完备度
区位因素
个
小区规模
别
因
建筑物质量
素
小区内环境质量
小区管理质量
楼层(无电梯)
多层 3 多层 3 多层 3 多层 3 多层 3 多层 6
楼层修正系数
1
1
1
1
1.06
修正后价格
643210 643210 643450 643450 658281
总修正额
26790 106790 83450 25550 126281
修正额占售价的百分率
4%
14%
15%
4%
24%
权重
35%
修正后价格（元/平方米）
算术平均
比较因素修正系数表
C 案例
D 案例
3380 100/100 100/103 101.3/102.2 100/98 100/99 100/102 100/100 100/105 100/99 100/100 100/100 100/99 100/102 100/102 100/100 3069.84
交易情况修正后的正常价格=可比实例价格× = P‘×（正常交易 指数/可比实例交易指数）= P’×100/( ? )
五、交易日期修正 六、区域因素修正 七、个别因素修正 ✓ 土地使用权年限修正系数为:〔1-1/（1+r）m〕/〔1-1/（1+r）n〕 ✓ 容积率修正 八、确定比准价格
第三节 市场法应用举例
可比实例 4 669000 正常 0 669000
1999.12.19 1.08
722520 相似 1 60
可比实例 5 532000 正常 0 532000 1999.6.5 1.165 619780 相似 1 55
1 660000
0.9988 739070
1 660240
1 722520
1.002 621020
二、市场法的基本原理
市场法的理论依据是经济学中的替代原理
三、市场法的适用范围
市场法难以适用的情形：（1）在没有房地产交易的地方，或在 较长一段时间没有发生房地产交易，或在农村等房地产交易发生 较少的地区。（2）对某些类型很少见的房地产或交易实例很少 的房地产，如古建筑等。（3）对那些很难成为交易对象的房地 产，如教堂、寺庙等。（4）风景名胜区土地和矿产资源用地。 （5）图书馆、体育馆、学校等公益性建筑。
➢ 直接比较
P=
P ＇ × 正常交易情况指数 × 评估基准日价格指数 × 待估对象区域因素指数 ×
可比实例交易情况指数
可比实例交易时价格指 数 可比实例区域因素指数
待估对象个别因素条件 指数
可比实例个别因素条件 指数
➢ 间接比较
可比实例 状况价格
标准化 修正
标准房地产 状况价格
区域因素修正 个别因素修正
建筑面积(平方米)
140
140
160
140
160
140
面积影响修正额
0
-79070
0
-79070
0
修正后价格
660000 660000 660240 643450 621020
固定的停车位
无
有
有
有
无
无
停车位修正额
-16790 -16790 -16790
0
0
修正后价格
643210 643210 643450 643450 621020
2000.6.30
60
可比实例 1 670000 分期付款 -10000 660000 2000.6.15 1 660000 相似 1 60
可比实例 2 750000 分期付款 -10000 740000 2000.5.20 1 740000 相似 1 65
可比实例 3 560000 正常 0 560000 1999.5.17 1.179 660240 相似 1 60
待估对象 价格
图 5-1
间接比较法示意图
P=
P＇×
正常交易情况指数
可比实例交易情况指数
× 评估基准日价格指数
标准房地产区域因素指 数
×
×
可比实例交易时价格指 数
可比实例区域因素指数
待估对象区域因素指数
标准房地产个别因素指 数
×
×
待估对象个别因素条件 指数
标准房地产区域因素指 数 可比实例个别因素指数 标准房地产个别因素条 件指数
125
128
案例二：现有某商品房住宅小区项目A，需评估其2003年6月单位 面积的市场价值，作为制定出售价格的参考依据。选取近期同一 供需圈内邻近地区的三个商品房住宅项目C,D,E作为比较案例.
C 案例
比较案例情况 D 案例
地址
FR 区车站路 319 号 FR 区车站路 228 号
占地面积 （M2）
在房地产市场比较发育，交易实例资料比较丰富的地区，市场比 较法除了可直接用于评估房地产价格外，还可用于其它评估方法 中有关参数的求取。
四、市场法的计算公式
百分率法是将可比实例与估价对象房地产在某一方面的差异，折 算为价格差异的百分率来修正可比实例价格的方法。
差额法是将可比实例与估价对象房地产条件的差异所导致的价格 差额大小求出来，并在可比实例的价格上直接加上或减去这一数 额，而求得估价对象房地产价格的修正方法。
应由买方承担的税费=正常成交价格 应由买方缴纳的税费比率
正常成交价格=买方实际付给的价格/（1+应由买方缴纳的税费比率） =100/105%=95.2万元
相邻的A、B两宗地价值分别为50万元和30万元，而两宗地合在一起 使用的价值为100万元。这样，A地块的产权人就有可能会出高出30 万元的价格购买B地块，如40万元或50万元等。
-1%
-1%
1.6
0
0
1.3
+1%
0
1.1
0
个别因素
+1% -1% -2% -1% +2%
0 0
宗地所在城市 2011 年地价指数表
时间
1
2
3
4
5
6
Байду номын сангаас
7
指数
100
103
107
110
108
107
112
容积率地价指数表
容积率
1.0
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
地价指数 100
105
110
115
120
房地产评估
第5章 市场法
第5章 市场法
案例导入：
2013年8月22日，北京远郊房山区长阳镇一地块经过29轮竞价后成交，成交楼面地价为 2.007万元/㎡，该项目起始楼面地价约为9515元/㎡，溢价率超过100%。而房山区当时 在售的商品房中，最高价格不过1.9万元/㎡。换言之，开发商在开工建设之前，且不算 日后的税费、人工和建材成本，其支付的土地成本就已经超过当时的房屋售价，楼市上 这种“面粉贵过面包”的现象已经比比皆是。此前，北京市拍卖的位于东北五环外的朝 阳区孙河乡地块，楼面地价达到4.6万元/㎡，而周边高档别墅在当时的售价不过在3万元 /㎡。诸多开发商和市场分析认为，“面粉贵”说明未来的房价自然会更贵。2010年6月 23日证券时报上发表的《房价“面粉贵过面包”辩》（作者：孙勇）一文指出，“面粉 贵过面包”的结论失之偏颇。因为竞标拍得的地块是A，而该地块附近已建成的楼盘是 B，两者品类不同，没有可比性。如果要比，也只能将A地块的拍卖价格，和在A地块上 建成的楼盘的价格进行比较，倘若前者比后者高，才能得出“面粉贵过面包”的结论。 开发商近两年通过高价竞标获得的土地，很多还没有完成房地产开发，即“面粉”有了， 但对应的“面包”还没有做好，既然如此，所谓“面粉贵过面包”更是无从谈起。我们 要承认这样一种可能：土地拍出天价，将来在该土地上建成的房子会有可能卖得更贵。 那么，房地产市场中会不会产生真正意义上的“面粉贵过面包”现象呢？从理论上讲， 完全有这个可能。比如，政府宏观调控手段严厉、房地产市场供过于求、开发商之间竞 争激烈、投机炒房之风式微等等，都有可能导致开发商以低于获取土地的价格，亏本抛 售在该土地上建成的楼盘。如果将来有一天，中国房地产市场真的出现了“面粉贵过面 包”（即在售楼盘的价格，低于开发商为获得该楼盘所在土地而支付的价格）的现象， 那可能意味着房地产泡沫破灭的开始，也可能意味着房地产买方市场的大幕终于拉开。 从市场法评估理论的角度来看，如何看待相邻地区的楼面地价超过房价的现象？
案例一：有一待估宗地需评估,现收集到与待估宗地条件类似的于 2011年进行交易的6宗地。
宗地
A B C D E F G
成交价
交易时间
（元/平方米）
680
4月
610
4月
700
3月
680
5月
750
6月
700
7月
7月
交易案例宗地的具体情况
交易情况
容积率
区域因素
+1%
1.3
0
0
1.1
0
+5%
1.4
0
0
1.0
案例三（差额法修正）估价对象为一面积140平方米的三室一厅 住宅,位于北京市某花园小区内。运用比较法评估该住宅价格。
出售价 交易情况 交易情况修正额 修正后价格 成交日期（估价时点） 修正系数 修正后价格 区位及环境 修正系数 剩余年限(折现率 10%)
修正系数 调整后价格
估价对象 待求 正常