房屋质量缺陷损失评估规程
房屋质量缺陷损失评估报告
××区××路××小区××号楼××单元××号住宅房屋质量缺陷损失评估报告估价项目名称：××区××路××小区××号楼××单元××号住宅房屋质量缺陷损失价值评估委托方：×××、×××（或××机构）估价机构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司估价人员：×××、×××、×××估价作业日期：200×年×月××日至200×年×月××日估价报告编号：京杜鸣估Q字［[2OO×］第××××号目录目录 (2)致委托人函..................................................错误！未定义书签。
估价师声明..................................................错误！未定义书签。
评估的假设和限制条件.......................................错误！未定义书签。
评估结果报告 ............................................错误！未定义书签。
一、委托人....................................................错误！未定义书签。
二、评估机构................................................错误！未定义书签。
北京市房屋质量缺陷损失评估规程
《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》目次1 总则2 术语3 房屋质量缺陷鉴定与评定4 房屋质量缺陷损失评估程序5 房屋质量缺陷损失评估方法5.1 成本法5.2 资本化法5.3 价差法5.4 市场比较法6 房屋质量缺陷损失评估方法的应用7 房屋质量缺陷损失评估结果8 房屋质量缺陷损失评估报告1 总则1.0.1 本条明确了制定本规程的目的。
随着住房制度的改革和住宅商品化的不断深入，商品房交易数量日益增大，由房屋质量缺陷引发的经济纠纷也随之出现。
为了有效解决这种纠纷，给当事人各方提供房屋质量缺陷的补偿参考依据，当事人可以委托具有房地产估价资质的估价机构对房屋质量缺陷损失进行评估。
本规程是规范房屋质量缺陷损失评估行为、统一评估程序和方法的技术标准性文件。
1.0.2 本条明确了本规程的适用范围。
一是适用的区域：北京市行政区域内，二是适用的房屋类型：住宅类房屋，三是特别指出“存在安全隐患的房屋”不适用本规1.0.3 本条说明了制定本规程的编制依据。
第一类是国家法律文件，即《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等；第二类是国家行政法规文件，即《建设工程质量管理条例》等；第三类是标准性文件，即建筑工程质量验收规范、《房地产估价规范》等。
其中国家现行的建筑工程质量验收规范主要有：《建筑工程施工质量验收统一标准》 GB50300-2001《建筑地基基础工程施工质量验收规范》 GB50202-2002《砌体工程施工质量验收规范》 GB50203-2002《混凝土结构工程施工质量验收规范》 GB50204-2002《钢结构工程施工质量验收规范》 GB50205-2001《木结构工程施工质量验收规范》 GB50206-2002《屋面工程质量验收规范》 GB50207-2002《地下防水工程质量验收规范》 GB50208-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》 GB50209-2002《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-2001《建筑防腐蚀工程施工及验收规范》 GB50212-2002《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》 GB50242-2002《通风与空调工程施工质量验收规范》 GB50243-2002《电梯工程施工质量验收规范》 GB50310-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》 GB50303-20021.0.4 本条明确了本规程与国家和北京市现行有关强制性标准、规范的关系。
房屋质量缺陷损失价格鉴定
房屋质量缺陷损失价格鉴定技术规范研究娄文侠6月27号，上海“莲花河畔景苑”一栋在建的13层楼房轰然倒塌，此事件再次提醒公众：房屋质量缺陷的确不容忽视！房地产市场的发展一方面满足了人们对住房的需求，另一方面也带来了大量的矛盾和纠纷，其中大部分矛盾和纠纷是由于房屋质量缺陷引起的。
随着《中华人民共和国物权法》的颁布和实施，国家立法越来越重视对公民、法人和其他组织的财产权益的保护，而人们对私有财产的保护意识也在不断增强。
那么，如何对房屋质量缺陷造成的损失进行价格鉴定，为司法、行政部门提供专业的调处和审判依据，使价格认证工作更好的发挥“调解价格矛盾，处理价格纠纷”的职能作用呢？本文从房屋质量缺陷的分类、房屋质量缺陷损失的价格构成、价格鉴定程序、原则和方法、影响价格鉴定因素分析等几个方面，对房屋质量缺陷损失价格鉴定技术规范问题进行了初步探讨，并提出了几点建议。
第一部分房屋质量缺陷的基本概况一、房屋质量缺陷的基本认识房屋质量缺陷是指房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准和合同约定的要求。
其产生的原因主要有：人为和工期因素造成的偷工减料、资金和成本因素造成的降低材料标准、技术和资质因素造成的设计、施工不规范等。
二、房屋质量缺陷的分类房屋质量缺陷按照性质、是否可以修复以及缺陷存续时间分类如下所示：房屋质量缺陷分类表第二部分房屋质量缺陷损失价格构成根据房屋质量缺陷的分类，联系价格鉴定工作的实际，房屋质量缺陷损失补偿的价格构成主要包括以下四个方面：一、可修复房屋质量缺陷损失的修复工程费用价格鉴定可修复即在法律上允许、技术上可能、经济上可行的原则下，在相应时间内可以恢复成原状或原设计使用用途。
对于可修复的缺陷损失价格鉴定主要是测算修复房屋缺陷部位所需支付的拆除、修缮、恢复工程费用，其主要工程费用构成如下所示：人工费直接费材料费机械使用费措施费主要工程费用各种规费间接费企业管理费利润税金二、可修复、暂时性房屋质量缺陷造成的直接经济损失对于可修复、暂时性的房屋质量缺陷在修复施工期间或修复后造成的经济损失。
房屋质量缺陷损失评估
V=C1+C2+C3+C4V=C1+C2+C3+C4-C5 式中： 房屋质量缺陷损失评估值； 式中：V——房屋质量缺陷损失评估值； 房屋质量缺陷损失评估值 C1——拆除工程费用； 拆除工程费用； C1 拆除工程费用 C2——修缮工程费用； 修缮工程费用； C2 修缮工程费用 C3——恢复工程费用； 恢复工程费用； C3 恢复工程费用 C4——直接经济损失； 直接经济损失； C4 直接经济损失 C5——被拆除物残值。 被拆除物残值。 C5 被拆除物残值
可修复的房屋质量缺陷损失评估
房屋使用面积减少、 房屋使用面积减少、 室内净高降低、 室内净高降低、采 光面积减少、 光面积减少、耐久 降低的损失
成本法
施工影 响的补 偿
房屋空 置的收 益损失
邻近房屋损坏的补偿
资 本 化 法
资 本 化 法
资 价 差 法 本 化 法
成 本 法
市 场 比 较 法
价 差 法
资本化法
适用于收益年限减少的资本化法公式
m Ai Ai V =∑ −∑ i (1 + R) (1 + R) i i =1 i =1 n
式中：V——房屋质量缺陷损失评估值； 房屋质量缺陷损失评估值； 式中： 房屋质量缺陷损失评估值 Ai——未来第i年可获得的正常市场净收益； 未来第i Ai 未来第 年可获得的正常市场净收益； 折现率； R——折现率； 折现率 无质量缺陷房屋剩余使用年限； n——无质量缺陷房屋剩余使用年限； 无质量缺陷房屋剩余使用年限 有质量缺陷房屋剩余使用年限。 m——有质量缺陷房屋剩余使用年限。 有质量缺陷房屋剩余使用年限
市 场 比 较 法
房屋质量缺陷损失评估 案例分析
质量缺陷等级评定标准流程
质量缺陷等级评定标准流程1. 缺陷发现和报告缺陷可以通过内部测试、客户反馈、市场监控等渠道发现。
一旦发现缺陷，应及时进行报告。
报告的内容应包括缺陷描述、缺陷影响、复现步骤、报告人信息等。
2. 缺陷分类根据缺陷的性质、影响程度和紧急性将缺陷分为不同的等级。
通常可分为四个等级：严重缺陷、重要缺陷、一般缺陷和轻微缺陷。
严重缺陷是指会导致系统崩溃或严重影响系统功能的缺陷；重要缺陷是指会导致系统部分失效或影响用户体验的缺陷；一般缺陷是指对系统功能有一定影响但不会导致系统失效的缺陷；轻微缺陷是指对系统功能几乎没有影响或影响非常小的缺陷。
3. 缺陷评估对每个缺陷进行评估，包括缺陷的修复成本、影响程度、用户影响等因素的考虑。
评估结果将对缺陷等级的确定起到至关重要的作用。
4. 缺陷等级确定根据缺陷分类和评估的结果，确定每个缺陷的等级。
在确定等级时，应综合考虑缺陷的性质、影响程度和紧急性等因素，确保评定结果合理准确。
5. 缺陷处理根据缺陷等级的确定，制定相应的缺陷处理方案。
严重和重要缺陷应优先处理，以确保系统的稳定性和安全性；一般缺陷可以在后续版本或更新中修复；轻微缺陷可以在适当的时机进行修复。
6. 缺陷跟踪和验证跟踪已处理的缺陷，确保修复措施的有效性。
在新版本发布后，对缺陷进行验证，确保缺陷已得到有效修复。
7. 缺陷汇总和分析定期对已发现的缺陷进行汇总和分析，总结经验教训，不断完善和改进质量缺陷等级评定标准流程。
8. 持续改进评估和调整现有的质量缺陷等级评定标准流程，不断优化流程，提高评定的准确性和有效性，促进组织的持续改进和发展。
通过以上的质量缺陷等级评定标准流程，可以有效地帮助组织识别和解决问题，提高产品或服务的质量水平，增强竞争力，提升用户满意度。
希望以上内容能对您有所帮助，如有更多问题欢迎随时咨询。
第六节房地产损害赔偿估价
第六节房地产损害赔偿估价知识点一：房地产价值损失的原因及9种类房地产损害一般来说,是指房屋本身的损害,主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。
由于房连着地,房地为一体,受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时，连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。
房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值.(一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失在《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿.经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见;因修改给利害关系人合法权益造成损失的,应当依法给予补偿。
因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况主要体现在以下5方面: 1．房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有:规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等,主要体现在控制性详细规划指标的调整上。
2．小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致小区内部的规划修改、变更情况主要有：小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等。
3．小区周边规划小区周边规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体,主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。
４．房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失，涉及到房屋本身的规划修改、变更，则主要体现在控制性详细规划指标的调整；若不涉及房屋本身的规划修改、变更,则具体情况与小区周边规划修改、变更导致的房地产损失相似，同时应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响。
房屋质量缺陷损失评估规程(参考Word)
北京市工程建设标准房屋质量缺陷损失评估规程Regulation for the AppraisalOf Quality Defects Loss of Buildings编号：DBJ/T01-103-2005备案号：主编部门：北京房地产估价师和土地估价师协会中国房地产估价师与房地产经纪人学会批准部门：北京市建设委员会施行日期：2006年1月1日2005 北京关于发布北京市工程建设标准《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》的通知京建科教〔2005〕1089号各区、县建委,各局、总公司,各有关单位：根据北京市建委京建科教[2005]293号文件的要求，为了维护房屋买卖人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷，规范房屋质量缺陷损失评估行为，统一评估程序和方法，使评估结果客观、公正、合理。
受市建委委托，由北京房地产估价师和土地估价师协会等单位主编的《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》已经有关部门审查通过。
现批准该规程为推荐性北京市工程建设标准，编号为DBJ/T01-103-2005，自2006年1月1日起执行。
该标准由北京市建设委员会管理，由北京房地产估价师和土地估价师协会负责解释，北京城建科技促进会负责组织印刷、出版工作。
特此通知北京市建设委员会二○○五年十一月二十八日附加说明本标准编制电位和主要起草人为：主编单位：北京房地产估价市和土地估价师协会中国房地产估价师与房地产经纪人学会参编单位：北京中大行房地产评估有限公司杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司北京金利安房地产咨询评估有限责任公司北京京港房地产估价有限公司北京康正宏基房地产评估有限公司北京建正合生房地产评估有限公司北京市中恒业房地产评估有限责任公司主要起草人：（按字母排序）柴强陈力杜鸣高千里郭普林郭乐工李朝晖李军涛梁津陆伟俊杨亚彪杨于北北京市房屋质量缺陷损失评估规程目录1 总则2 术语3 房屋质量缺陷鉴定与评定4 房屋质量缺陷损失评估程序5 房屋质量缺陷损失评估方法5.1 成本法5.2 资本化法5.3 价差法5.4 市场比较法6 房屋质量缺陷损失评估方法的应用7 房屋质量缺陷损失评估结果8 房屋质量缺陷损失评估报告附录A 房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式（叙述式）附录B 房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式（表格式）1 总则1.0.1 为了维护房屋买卖当事人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷，规范房屋质量缺陷损失评估行为，统一评估程序和方法，使评估结果客观、公正、合理，制定本规程。
房屋质量缺陷和损坏修复
房屋质量缺陷和损坏修复协议书——房屋质量缺陷和损坏修复甲方：（委托方/业主）地址：联系电话：乙方：（承包方/装修公司）地址：联系电话：鉴于甲方是房屋的合法业主，拥有维护和修复房屋的权益；乙方具有进行房屋维修和修复的专业经验与能力。
双方本着平等自愿、公平合理的原则，经协商一致，签订本协议，共同维护甲方房屋的质量。
一、任务描述甲方将以下问题交由乙方处理：1. 针对房屋内部空间出现的裂缝、墙面渗水等质量缺陷进行检查、修复和防水处理；2. 处理因自然灾害或他人破坏导致的房屋外部结构（如墙体、屋顶）损坏，并进行恢复工作；3. 修复房屋内外的破损地板、壁纸、橱柜等装饰材料，恢复原有的完好状况；4. 对于甲方提出的其他房屋质量问题，乙方将协商后提供专业意见并进行修复。
二、修复范围乙方将根据实际情况，对甲方房屋的质量问题进行全面的维修和修复工作。
具体内容包括但不限于：搬运、拆除、更换、安装、修补等工作。
三、权利义务1. 甲方的权利与义务：（1）向乙方提供准确详尽的房屋质量问题及其位置，并提供相关证明材料；（2）与乙方积极协调配合，提供必要的协助和支持；（3）支付乙方所需的修复费用。
2. 乙方的权利与义务：（1）根据甲方提供的问题描述，制定详细的修复方案，并征得甲方同意；（2）提供高质量的工程材料，确保修复效果符合要求；（3）按照双方约定的时间节点，保质保量地完成修复工作；（4）对于因乙方施工原因引起的质量问题，负责及时维修并承担相应的费用；（5）在暂时无法解决问题或修复之前，提供临时保护措施。
四、费用与支付1. 总费用：甲方将根据乙方提供的修复方案和工作量细则，支付总修复费用。
2. 付款方式：甲方将按照以下方式支付修复费用：（1）预付款：甲方应在正式开工前支付总费用的30%作为预付款；（2）进度款：甲方根据工程进展，每阶段完成后支付相应百分比的费用；（3）验收支付：甲方在验收合格后，支付剩余费用的50%；（4）保留金：甲方在履行完全部支付义务后，保留10%的款项作为质保金。
房屋漏水受损的鉴定标准
房屋漏水受损的鉴定标准邻里关系十分的重要，但是当自己的人身利益受到严重损害时也不能坐视不管，楼上漏水对楼下的住户造成了生活上的不便，那么在漏水纠纷协商中该如何制定赔偿标准呢?接下来律伴网小编为您准备了以下内容，希望能够帮助到您。
楼上漏水赔偿标准是多少原告(上诉人)：刘女士被告(被上诉人)：陈女士一、基本案情原被告系上下楼邻居。
2002年3月8日至12日间，由于被告卫生间水管破裂，大量自来水沿被告房屋地坪自上而下流入楼下原告住房内，直到漫溢室外被邻居发现。
漏水造成原告三房二厅二卫及厨房间装潢重度受损，所有房间地面积水，天花板受潮起皱、涂料脱落，墙纸剥落，地板起翘。
家中大量物品受潮湿、水浸损坏，以致无法居住在内，只能将出租给他人的另一套自有住房收回自住。
因被告拒不承担相邻方应尽的赔偿义务，故原告起诉要求被告赔偿直接与间接损失人民币8万元。
诉讼中。
原告变更诉讼请求为要求：1)判令被告对原告的因漏水损坏的sony29英寸彩电一台、落地音响一对、写字台一张、紫红色皮沙发一套、聂耳牌钢琴一架予以修复;2)判令被告支付原告装潢损失修复费用人民币4万元;3)判令被告赔偿自2002年3月10日起至今的房租损失人民币25000(按月租金人民币1600元计);4)判令被告承担本案诉讼费及鉴定费。
被告辩称：2002年3月8日至12日间因其卫生间抽水马桶连接水箱的软管破裂，确实发生了漏水。
但漏水原因不在被告。
被告所住该房从未进行装修，且房屋地坪倾斜，存在质量问题，更由于原告没有配合共同更换污水管道才造成水漏出后流向楼下。
在此次漏水之前，原告的房屋已经历两次漏水。
1998年因三楼住户阳台出水管堵塞造成的漏水损坏了原告一部分室内装潢，原告未就此重新装潢。
2002年1月，因三楼住户热水器故障，漏水造成原告厨房受损，原告曾向热水器生产厂家索赔，但后来又放弃了。
现原告将两次漏水的损失转嫁到被告处，明显不合理。
至于原告的租金损失，与本案无关。
房屋质量缺陷损失评估报告
××区××路××小区××号楼××单元××号住宅房屋质量缺陷损失评估报告估价项目名称：××区××路××小区××号楼××单元××号住宅房屋质量缺陷损失价值评估委托方：×××、×××（或××机构）估价机构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司估价人员：×××、×××、×××估价作业日期：200×年×月××日至200×年×月××日估价报告编号：京杜鸣估Q字［[2OO×］第××××号目录目录1致委托人函错误!未定义书签。
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评估的假设和限制条件错误!未定义书签。
评估结果报告错误!未定义书签。
一、委托人错误!未定义书签。
二、评估机构错误!未定义书签。
三、房屋质量缺陷状况错误!未定义书签。
四、评估目的五、评估时点六、房屋质量缺陷损失定义七、评估依据八、评估原则九、评估方法十、评估结果十一、评估人员十二、评估作业期十三、评估报告应用的有效期十四、有关说明评估技术报告一、房屋质量缺陷状况分析二、评估方法选用三、评估测算过程四、评估结果确定错误!未定义书签。
附件致委托人函×××先生（女士或××机构）（以下简称委托人）：受贵方委托，我公司对贵方所有的位于北京市××区××路××小区××号楼××单元××号住宅的房屋质量缺陷损失价值（以下简称估价对象）进行了估价。
房地产损害赔偿评价修复成本法
房地产损害赔偿评估（修复成本法）今天，和大家分享一下房地产损害赔偿评估（修复成本法），主要是技术思路及技术过程。
首先，科普一下规范知识，再进行本次评估的案例分享。
根据《房地产估价规范》：，房地产损害赔偿估价，应区分被损害房地产价值减损评估、因房地产损害造成的其他财产损失评估、因房地产损害造成的搬迁费用评估、因房地产损害造成的临时安置费用评估、因房地产损害造成的停产停业损失评估等。
，被损害的房地产价值减损评估，应符合下列规定：1、应调查并在估价报告中说明被损害房地产在损害发生前后的状况;2、应区分并分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；3、对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，适宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；运用修复成本法进行房地产价值减损评估时，应测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额。
4、对于不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，分析损失资本化法、价差法（包括价值减损评估、价值增加评估）等方法的适用性，从中选用合适的方法进行评估。
运用损失资本化法进行房地产价值减损评估时，应先预测未来各年的净收益减少额、运营费用增加额、再计算现值之和作为房地产价值减损额。
运用价差法进行房地产价值减损或价值增加评估时，应先分别评估房地产在改变之前状况下的价值和在改变之后状况下的价值，再将两者之差作为房地产价值减损或价值增加额。
（注：该案例来源于几年前记录在本子上的案例，现整理出来和大家一起交流）先来简单介绍一下估价对象:估价对象：根据房屋所有权证和现场勘查，估价对象坐落于**小区**号楼**单元***号，房屋所有权人为***,建筑面积为99平方米，混合结构，共有情况为单独所有，总层数为6层，估价对象位于第6层，用途为住宅，土地使用权年期为2009年**月**日至2079年**月**曰。
房屋质量缺陷损失评估报告
XX区XX路XX小区XX号楼XX单元XX号住宅房屋质量缺陷损失评估报告估价项目名称：XX区XX路XX小区XX号楼XX单元XX号住宅房屋质量缺陷损失价值评估委托方：XXX、XXX（或XX机构）估价机构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司估价人员：XXX、XXX、XXX估价作业日期：200X年X月XX日至200X年X月XX日估价报告编号：京杜鸣估Q字［［200X］第XXXX号录 .....委托人函 价师声明目 致 估 评估的假设和限制条件 ..估 结 果 报 告 .........一、委托人 ............二、评估机构 ..........三、房屋质量缺陷状况 ..四、评估目的 ..........五、评估时点 ..........六、房屋质量缺陷损失定义 错. 误！ 错. 误！ .错误！ .错误！........... 2... 未定义书签。
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未目录七、评估依据 ...............................................八、评估原则 ...............................................九、评估方法 ...............................................十、评估结果 ............................................... 十一、评估人员 ............................................. 十二、评估作业期 ........................................... 十三、评估报告应用的有效期 ................................. 十四、有关说明 ............................................. 评 估 技 术 报 告 ...............................................一、房屋质量缺陷状况分析 ...................................二、评估方法选用 ...........................................三、评估测算过程 ...........................................四、评估结果确定 ....................... 错误！未定义书签。
北京市房屋质量缺陷损失评估规程
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缺陷形成原因 一、估价对象为钢混结构，主要漏水部位为墙体交圈 处，由于钢筋过多、振捣难度大等多种原因导致结构不密 实，造成墙体交圈处为主要漏水点。 二、估价对象为该物业顶层，在女儿墙、女儿墙散水、 屋面保护层出现裂缝及屋面防水层出现裂缝、粘结不牢固、 老化等多种情况下，导致估价对象墙体交圈处出现漏水现 象，由于长期漏水，使漏水点周围墙体含水率过高。在冬 季，室内外温差较大情况下，反映为内墙结露；雨大时有 明显漏水现象。 专家认为，窗框与结构的密封存在缺陷。
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质量缺陷原因 施工过程中，未按施 工图纸施工，楼梯踏步提 前起了一步，造成楼梯踏 步净间距仅为1.85米。正 确的楼梯起步位置如图中 黑线所示。
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质量缺陷修复方案： 质量缺陷修复方案： 1、按设计单位出具的《修复方案》。拆除有质量缺陷的该跑 楼梯。考虑结构安全因素，采取水钻拆除方式。 2、清理断槎处，设置锚杆。重新支设楼梯模板，敷设并焊接 相应规格的钢筋，重新浇注混凝土。
3、建筑垃圾清运，混凝土养护。
4、植筋数量为18根，间距为200mm。
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估价方法 估价对象为可修复质量缺陷，可采用成本法结合市场询 价，综合确定估价对象质量缺陷造成的损失。 参照本规程5.1, 求取估价时点修复房屋质量缺陷所发生 的各项费用和损失，包括拆除、修缮、恢复房屋费用及由修 复施工造成的直接经济损失，并扣除拆除物可回收的残值作 为其评估值。 V=C1+C2+C3+C4-C5
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该项目位于北京市二环内甘家口地区， 一栋地上9层的建筑内。该建筑建成于1998 年，钢混结构，住宅用途，房屋维护保养情 况较差。 估价对象为该楼顶层的两室一厅一卫一 厨户型，南北朝向。
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第六节房地产损害赔偿估价
第六节房地产损害赔偿估价知识点一：房地产价值损失的原因及9种类房地产损害一般来说，是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。
由于房连着地,房地为一体，受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时，连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。
房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值.（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失在《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》发放后,因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况主要体现在以下5方面：1．房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有:规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等,主要体现在控制性详细规划指标的调整上.2．小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失导致小区内部的规划修改、变更情况主要有：小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等.3．小区周边规划小区周边规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体，主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响.4．房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失，涉及到房屋本身的规划修改、变更，则主要体现在控制性详细规划指标的调整;若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则具体情况与小区周边规划修改、变更导致的房地产损失相似,同时应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响.5．房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失城市大型基础设施建设的修改和变更主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。
横琴新区住宅工程质量潜在缺陷保险实施方案
横琴新区住宅工程质量潜在缺陷保险实施方案一、背景介绍随着中国经济的不断发展，房地产市场的火爆成为了国民经济的重要组成部分。
然而，在快速发展的同时，也存在着一些住宅工程质量不达标的问题，给购房者带来了很大的损失。
为了保障购房者的利益，提升住宅工程质量，横琴新区决定引入住宅工程质量潜在缺陷保险制度，以减轻购房者的损失。
1.保险范围横琴新区住宅工程质量潜在缺陷保险的范围包括住宅工程的设计、施工、装饰等过程中潜在存在的各类缺陷，如结构稳定性、保温隔热、水电安全等。
保险责任仅限于潜在缺陷导致的房屋瑕疵和安全隐患，不包括正常损耗和客观事故等因素导致的损失。
2.保险责任与赔付标准（1）潜在缺陷检测：购房者在入住之前，可以委托保险公司进行潜在缺陷检测。
保险公司根据实际情况对住宅工程进行检测，确定工程质量问题的存在与否。
（2）保险赔付：若购房者在入住后发现住宅工程存在潜在缺陷，可向保险公司提出保险赔付申请。
保险公司将根据实际情况进行定损，对购房者的损失进行赔付。
3.保险费用与赔付金额（1）保险费用：购房者在购房合同签订时，按照房屋价格的百分比缴纳保险费用，具体比例由横琴新区住房城乡建设主管部门决定。
（2）赔付金额：购房者确定存在潜在缺陷后，向保险公司提出赔付申请，保险公司将根据定损情况，按照实际损失金额进行赔付。
赔付金额不高于购房者购房合同总价的百分比，具体比例由横琴新区住房城乡建设主管部门确定。
4.保险实施机构横琴新区委托保险公司作为保险实施机构，负责横琴新区住宅工程质量潜在缺陷保险的具体实施、保险人员培训和理赔。
5.保险期限与续保6.保险宣传与知识普及为了提高购房者对横琴新区住宅工程质量潜在缺陷保险的认知度，横琴新区将制定相应的宣传计划，通过各类媒体、社区、楼盘销售处等渠道广泛宣传保险制度、责任范围和赔付标准，并提供相应的知识普及教育，使购房者了解保险制度，并知晓购房者的权益和义务。
7.监管机制和评估横琴新区住宅工程质量潜在缺陷保险实施过程中，设立专门的监管部门，负责监督保险机构的运营，确保保险制度的实施符合相关法律、法规和政策。
成都市农村房地产估价规范(全文)
凝土板、石结构混凝土板、砌体结构钢屋架、石结构钢屋架、石结构石
楼盖等。
2.0.19限制市场价格或价值
是指估价对象在不符合市场价值条件时形成的价格或价值。
2.0.20集体建设用地基准地价
是指农村范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划
分农村地价区段，ZF组织调查、评估并公布的各地价区段在某一时点
是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折
成股份，由土地所有者持股并参与分红的行为。
2.0.11集体建设用地使用权抵押
是指抵押人以其合法的集体建设用地使用权以不转移占有的方式
向抵押权人提供债务履行担保的行为。
2.0.12混凝土结构
是指由混凝土构件作为主要承重构件的结构，包括混凝土结构、
委托人为出让人的，估价目的可表述为为委托人依法出让集体建
设用地使用权确定出让底价提供参考依据而评估估价对象的市场价值。
委托人为欲受让人的，估价目的可表述为为委托人拟取得集体建设用地
使用权确定出价提供参考依据而评估估价对象的投资价值。
3.2.3农村房地产转让价值评估
估价目的视具体情况，可表述为为委托人转让农村房地产确定要
是指土地使用者将出让取得的集体建设用地使用权再转移的行
为。
2.0.8集体建设用地出租
是指集体土地所有者将集体建设用地出租给土地使用者使用，由
承租人与出租人签订一定年期的集体建设用地出租合同，并按合同约定
支付土地租金的行为。
2.0.9集体建设用地转租
是指将承租取得集体建设用地使用权再转租的行为。
2.0.10集体建设用地使用权作价(出资)入股
公正、合理，根据《中华人民共和国物权法》等法律法规和成都市统筹
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房屋质量缺陷损失评估规程目••••次2••术语ﻭ3••房屋质量缺陷鉴定与评定１••总则ﻭ5••房屋质量缺陷损失评估方法4••房屋质量缺陷损失评估程序ﻭ5.2••资本化法ﻭ５.3••价差法5.1••成本法ﻭ5．４••市场比较法6••房屋质量缺陷损失评估方法的应用7••房屋质量缺陷损失评估结果ﻭ８••房屋质量缺陷损失评估报告附录Ａ••房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式（叙述式)1••总••则附录B••房屋质量缺陷损失评估报告的规范格式（表格式）ﻭ1.０.1••为了维护房屋买卖当事人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷,规范房屋质量缺陷损失评估行为,统一评估程序和方法，使评估结果客观、公正、合理，制定本规程。
ﻭ１.0.2••本规程适用于北京市行政区域内住宅类房屋质量缺陷损失的评估,但存在安全隐患的房屋除外。
ﻭ１.0.3••本规程依据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规,国家建筑工程质量验收规范及《房地产估价规范》编制。
ﻭ1.０．4••房屋质量缺陷损失评估除应执行本规程外，尚应符合国家和北京市现行有关强制性标准、规范的规定。
1.0.５••其他类型的房屋质量缺陷损失评估，可参照本规程执行。
2.0.1••房屋质量2••术••语ﻭ在国家相应标准或合同约定中，对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。
2.0．2••房屋质量缺陷2.0．房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。
ﻭ3••房屋质量缺陷认可房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等达成共识，并签订书面协议。
2．０.4••房屋质量缺陷鉴定由具有法定资质的专业检测、鉴定机构对房屋质量缺陷的部位、类型、程度等给予技术判断,并出具书面专业意见。
2.0.5••房屋质量缺陷评定ﻭ由房地产估价机构对房屋质量缺陷的部位、类2.0．6••可修复的房屋型、程度等给予技术判断，并出具书面专业意见。
ﻭ质量缺陷可通过采取技术上可能、经济上可行的施工措施予以修复的房屋质量缺陷。
ﻭ2.0.７••不可修复的房屋质量缺陷ﻭ因技术上不可能或经济上不可行,不能修复的房屋质量缺陷。
ﻭ２.0.8••房屋质量缺陷损失2.0.9••房屋质量缺陷损失评房屋质量缺陷所造成的房地产经济价值降低。
ﻭ估ﻭ房地产估价机构对房屋质量缺陷损失进行分析、估算和判定,其结果作为确定房屋质量缺陷损失补偿金额的参考依据。
ﻭ２．０.10••成本法ﻭ求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和作为房屋质量缺陷损失的方法。
2.0．11••资本化法求取房屋质量缺陷所引起的未来收益损失的现值作为房屋质量缺陷损失的方法。
ﻭ2．０．1２••价差法求取类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的方法。
2.0.１3••市场比较法ﻭ与类似房屋质量缺陷进行比较，对其损失补偿金额进3••房屋质量缺陷鉴定与行修正、调整来求取房屋质量缺陷损失的方法。
ﻭ评定3.０.1••房屋质量缺陷损失评估之前,应当进行房屋质量缺陷认可或鉴定、评定。
3.0.２••进行房屋质量缺陷评定的,应当由房屋质量缺陷各方当事人共同委托。
3．0．３••房屋质量缺陷认可协议、鉴定报告、评定报告，应当包括下列内3••房屋质量缺容:ﻭ１房屋质量缺陷的部位；ﻭ２房屋质量缺陷的类型; ﻭ陷的程度；ﻭ4••房屋质量缺陷的影响。
ﻭ3.０．4••房屋质量缺陷的类型如1••按照性质，分为房屋实体质量缺陷、房屋功能质量缺陷、房屋环境下: ﻭ质量缺陷。
其中，房屋环境质量缺陷又分为房屋室内环境质量缺陷和房屋室外环境质量缺陷。
ﻭ2••按照是否可修复，分为可修复的房屋质量缺陷和不3••按照缺陷存在的时间,分为暂时性的房屋质量可修复的房屋质量缺陷。
ﻭ缺陷和永久性的房屋质量缺陷。
ﻭ３.0.5••对于可修复的房屋质量缺陷,应当有科学、合理、可行的修复方案。
ﻭ３.0．６••房屋质量缺陷修复方案,可以采取下列三种方式之一确定：1••房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷修复方案协商一致的，由房屋2••房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议；ﻭ质量缺陷当事人一方委托或者各方共同委托，由具有相应资质的机构出具房屋质量缺陷修复方案;3••房屋质量缺陷各方当事人共同委托,由受托进行房屋质量缺陷损失评估的4••房屋质量缺陷损失评估房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。
ﻭ1••受4.0.1••进行房屋质量缺陷损失评估,应当按照下列程序进行：ﻭ程序ﻭ理评估委托；2••拟定评估作业方案；3••搜集评估所需资料；5••选定评估方法进行测算；4••实地查勘房屋质量缺陷状况；ﻭ6••确定评估结果;7••撰写评估报告;9••出具评估报告；8••审核评估报告;ﻭ１0••评估资料归档。
４.０．2••房地产估价机构受理房屋质量缺陷损失评估业务时,应当与房屋质量缺陷当事人签订房屋质量缺陷损失评估委托合同。
4.0.3••房地产估价机构接受房屋质量缺陷损失评估委托后，应当指定至少一名专职注册房地产估价师负责该项目，直至完成。
４.0.４••房屋质量缺陷损失评估作业方案应当包括下列内容:2••拟调查搜集的资料及其来源１••拟采用的评估技术路线和评估方法；ﻭ渠道；ﻭ3••评估作业时间进度。
ﻭ评估作业方案的主要内容应当告知委托4.0.5••评估人员应当对房屋质量缺陷进行实地查勘，做好实地查勘记人。
ﻭ录，拍摄反映房屋质量缺陷状况的影像资料。
ﻭ在房屋质量缺陷认可协议或鉴定报告基础上进行损失评估的,应当对委托人提供的认可协议或鉴定报告的内容进行实地核对，并在评估报告中披露核对的情况。
ﻭ4．0.6••房屋质量缺陷损失评估应当选用成本法、资本化法、价差法、市场比较法中的一种或者多种进行测算。
４.0.7••房屋质量缺陷损失评估报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。
有相关工程技术人员提供技术支持的,相关工程技术人员应当在评估报告上5••房屋质量缺陷损失评估方法ﻭ5．1••签字,并注明提供技术支持的内容。
ﻭ成本法ﻭ5．1．1••成本法的公式为：ﻭV＝C1＋C2+Ｃ3+Ｃ4－C５••••••••••（5．1.1) ﻭ式中••V——房屋质量缺陷损失评估值; ﻭC1——拆除工程费用；ﻭC2——修缮工程费用；C3——恢复工程费用; ﻭC4——直接经济损失；C5——被拆除物残值。
ﻭ５．１．2••拆除、修缮、恢复工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额,并通过广泛搜集评估时点的建筑工程市场价格水平确定。
ﻭ5．１.3••拆除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金等。
ﻭ直接费包括人工费、材料费、机械设备使用费和措施费,间接费包括规费和企业管理费。
ﻭ5．１.４••直接费应当参照房屋修缮工程预算定额中相关规则进行测算，间接费、利润和税金以定额规定的基数按照合理的费率测算。
5.1.5••直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括: ﻭ1房屋使用人周转安置费用；２房屋空置的收益损失；３房屋使用面积减少的损失; ﻭ４房屋室内净高降低的损失; ﻭ5房屋采光面积减少的损失; ﻭ6房屋耐久性降低的损失; ﻭ7邻近房屋损坏的补偿；8施工影响的补偿; ﻭ9其他直接经济损失。
5.1.6••被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。
5.2.1••适用于净收益损失的资本化法公式为:5.2••资本化法ﻭﻭ•••••••••••••(5．2．1）ﻭ式中••V——房屋质量缺陷损失评估值;△Ai——未来第i年的净收益损失额; ﻭR——折现率;m——净收益损失年限。
ﻭ5.2.2••适用于收益年限减少的资本化法公式为：ﻭ••••（５.2.2）式中••V——房屋质量缺陷损失评估值；Ａi——未来第i年可获得的正常市场净收益;R——折现率；ｎ——无质量缺陷房屋剩余使用年限；5.2．3••净收益损失额包括: ｍ——有质量缺陷房屋剩余使用年限。
ﻭ2••能源消耗等运营费用增1••租金等收入减少所造成的净收益损失额；ﻭ加所造成的净收益损失额。
ﻭ5.３••价差法5.3.1••价差法的公式为：V=Ｖ1-V２••••••••••••(5.3.１)ﻭ式中••V——房屋质量缺陷损失评估值；ﻭＶ1——类似的无质量缺陷房屋的市场价值; ﻭV２——类似的有质量缺陷房屋的市场价值。
5.３.2••类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋的市场价值，按照《房地5.4••市场比较法产估价规范》中的市场比较法评估求取。
ﻭ5.４．１••市场比较法的公式为: ﻭＶ＝P×F１×F2×F３•••••••(5.4.1）式中••V——房屋质量缺陷损失评估值;••••••F1——补偿情况修正系数；P——可比实例补偿金额; ﻭ••••••F２——补偿日期修正系数;5.4．2••采用市场比较法评估时，应••••••Ｆ３——缺陷状况修正系数。
ﻭ当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例。
5.4.3••进行补偿情况修正,应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额。
ﻭ5.4.4••进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为5.4.5••进行缺陷状况修正,应当将可比实例房屋在评估时点的补偿金额。
ﻭ质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额。
5．4.6••不同可比实例修正后的补偿金额的简单算术平均值为市场比较法的6••房屋质量缺陷损失评估方法的应用评估结果。
ﻭ6.０．1••评估可修复的房屋质量缺陷损失,应当以成本法为主。
ﻭ６．０．2••成本法中的拆除、修缮、恢复工程费用除参照相关工程预算定额进行测算外,也可首先确定各项工程内容的综合单价水平,然后根据各项工程内容的工程量进行测算。
6.0.3••房屋使用人周转安置费用，按照安置对象每天所需安置费用与安置天数的乘积进行测算。
安置对象每天所需安置费用,应当在详细调查评估对象所处区域生活服务消费水平的基础上，并参照市场上同类情况的安置费用水平确定。
ﻭ安置天数6.0.4••房屋空置的收益损失，宜采用资根据修复方案的合理工期确定。
ﻭ本化法进行测算。
6．0．5••房屋使用面积减少、室内净高降低、采光面积减少、耐久性降低的损失，宜采用资本化法、价差法进行测算。
6.０．6••邻近房屋损坏的补偿，应根据具体情况,选用成本法、资本化法、价差法、市场比较法进行测算。
ﻭ6.０.7••施工影响的补偿，根据有关规定的标准或参照市场上类似影响的补偿水平进行测算。
6.０.８••评估不可修复的房屋质量缺陷损失,可根据评估对象实际状况分别选用资本化法、价差法、市场比较法进行测算。
6．0.９••评估不可修复、出租房屋的质量缺陷损失,宜选用资本化法。