2016年北京养老机构发展调研白皮书
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床位数增长量：
床位增长数量为3126张，比去年的2008张增加了1118张，增长比例约为56%。其中朝阳区增长最多，为1295张，去年则为606张，其次为丰台856张，石景山区为403张床位，昌平100张，海淀区新增床位128张，西城区320张，东城还是最少，为24张。床位数最多的机构在朝阳，有450张床位，最少的床位数机构在东城，只有24张。平均到每家机构的床位数量为约为183张，比2015年的154张略有增长。
东、西、北面都有了养老机构扎堆的区域，预计南边未来也会形成以地铁4号线沿线大兴新城住宅区为主的集中养老区域。
2015年北京养老机构的关键词：“并购”&“驿站”
虽然现有的知名连锁养老机构在不断开出新店，但速度明显放缓，似乎在消化前期扩张过快的过程，相反一些比较接地气的中小型养老机构连锁发展却方兴未艾，多家机构开始连锁发展，甚至有机构一年开出两家以上的分店。随着政策的调整和倾斜，市区养老机构发展的路线似乎更加清晰，郊区大盘几乎消失，辐射居家和社区的养老综合体是众多企业的重点方向。
收费（收费的统计标准为标准间床位费+餐费+基础护理费）：
这17家养老院收费最低的为2410元/月，针对的客户是自理老人。护理型机构最低收费为4600元/月，比去年高出700元。收费最高的为10000元/月，和去年持平。平均收费xxxxx元/月。比2015年新开业养老机构的平均收费5315元/月微涨，高出289元，增幅大幅减小。需要解释的是今年平均收费包含了2家定位为自理老人的项目，这2家项目都没有护理费，除去这2家自理定位的机构，其余12家养老院的平均收费为5850元/月，比2014年增长10%。
高端养老机构最高收费10000元/月，低收费7050元/月，平均收费8758元/月，比去年开业的高端养老项目平均收费低742元/月，比普通养老项目的收费高了XXX%。中高档项目的价差在不断缩小意味着高端项目放下了身段而普通项目的投资成本在不断的上升，市场开始趋同发展。
中低端养老机构的平均收费为5121元/月，比2014年的4131元/月增长约24%。
海淀区新开养老机构的平均收费为 5655元/月，比去年高出2405元。朝阳区新开业养老机构的平均收费为6290元/月，比去年高出1440元。西城区新开业养老机构的平均收费为5566元/月，比2015年高出366元。石景山区新开业养老机构的平均收费为8300元/月，比2015年高出2150元。丰台区新开业养老机构的平均收费为xxxx元/月。东城区新开业养老机构的平均收费为6250元/月。昌平区新开业养老机构的平均收费为5800元/月。
老年人口数量、退休金：
截至到2016年底，北京市60岁以上常住人口348.4万人，占总常住人口16%。其中65岁以上的老年人230.4万人，占总常住人口10.6%。退休养老金约为3573元/月。
新开业机构数量：
通过调研得知北京城区（六环内）2016年新开业养老机构（包含了照料中心）17家，项目从2环到5环外遍布，其中海淀2家，朝阳5家，西城3家，丰台4家，石景山1家，东城区1家，昌平1家。机构开业数量比2015年的13家增长了将近31%。
资源型企业的转型：2013年-2015年是以地产、保险、国企等资源型企业大举进入养老行业的阶段，但经过几年的发展，拥有先天条件的资源型企业扩展缓慢甚至停滞，让人大跌眼镜。随着行业的快速发展，资源型企业必须转变观念，向资本或市场化行为转变，才可能会有一定的声音，否则很快会变成整合的对象。
转型比较快的代表企业有远洋地产和国安养老。远洋地产的养老品牌椿萱茂前期是利用集团地产开发优势获取物业，但其项目拓展速度和布局远不能满足快速扩张要求，于是迅速转变思维向市场化方式转变，拓展速度明显加快，在2017年达到7家门店的拓展布局。国安养老则传出入股北京一家连锁养老机构，从资源型企业转变为资本型企业，两家国企背景的公司选择了不同的发展方向。
2016年对于机构养老是个转折点，随着全国养老床位建设基本饱和，民政主管领导更换带来养老服务发展思路的调整，机构蓬勃发展的时期基本结束，预计今后北京甚至全国的养老服务行业都将向社区、居家养老服务方向纵深发展。
养老机构总数：
根据北京民政人士透露，截至到2016年10月底，北京为老年人和残疾人提供服务的机构就达到了600个，比2015年的580家增长了20家，同比增长3.45%。床位数为131518张，比2015年的125345张多了6173张，同比增长4.92%。
虽然连锁企业还在延续着去年的发展，但并购却是2016年北京甚至全国养老市场的一个热点。
从去年年初上市公司宜华健康收购上海亲和源，年中光大控股收购北京汇晨，年底合众人寿华东地区的收购案，还有未公布上亿的收购消息，养老行业的收并购贯穿了整个2016年，“并购”当之无愧为2016年养老行业最热关键词。
我从2015年就预测行业已经进入到资本竞争的时代，而资本的口子一打开就根本停不下来，在上述几个并购消息公开后，更多的企业加入了并购行列，其中既有民营资本，也有国有企业，而收并购的重点也不局限于一线城市，而是在往二、三线城市下沉，错位收购或形成。未来资本的格局会形成一线城市和二、三线城市两大阵营，相信3-5年后，两大阵营会展开重组整合，形成大型的养老产业集团。
项目客户定位：
2016年新开业的养老项目有2家定位为自理老人，但也制定了护理收费标准，预计在后期运营中会转变定位。其余定位为综合护理机构，只有1家养老机构明确定位为只接受护理客户。
开业时间：
1-3月开业的养老院有2家，4-6月开业的养老院有3家 ，7-9月开业的养老院有3家，10-12月开业的养老院有6家。赶在最后一个季度集中开业似乎成了惯例。
定位高端的养老项目有6家，床位数1411张，数量和比例比2015年有较大增长，但平均收费却有所下降，超高端项目基本绝迹，表明企业成本控制和投资理念都越来越理智。
定位高端的项目分别分布在海淀、朝阳、丰台和石景山，其中朝阳和丰台各两家，海淀和石景山各一家，区域分布广泛，尤其是连锁企业，卡位意识强烈。
北京地区几乎再没有大盘出现，300张床位以上的项目已经算大体量机构，北京市场的发展也越来越向日本，机构从郊区往市区挺进，项目从大规模往中小规模进化，同时小微型机构将会在市区兴起。
一线服务人员年轻人比例增多，老龄化带来的市场发展机遇、观念转变、热爱成了吸引年轻人进入这个行业的主要原因。
中、低端民营连锁养老机构虽然不断发展，但由于家族烙印深厚，缺乏现代化管理制度和方法，在吸引优秀人才方面没有优势，预计这种情况在行业持续发展的状况下很难得到改善。
养老照料中心：养老照料中心的政策在放宽。以前每个街道只批准一家养老照料中心，2016年这个政策在多个区被打破，至少在三个区、多个街道都批准了两家以上的养老照料中心。
人员流动：从业者流动率依然较大，但相比2015年有所减少，或许是由于2015年才刚刚换了新公司，工作相对稳定，所以人员流动没有去年频繁。
高层人员流动的特点是往筹备中的公司流入，在已经运营的高端机构中有过一段运营经验的管理者几乎全部去了新筹备中的公司，离开了运营的岗位，全部变为了筹备者，而运营成熟的高端项目基本没有听到有成熟经验的高层加入。这种奇观的现象由多种原因引起：新进入的公司需要挖角更多有经验的人来组建项目组所以愿意出高薪、已运营的项目知道盈利的艰难而在薪水方面变得理智、现有高大上的管理者在狭小的行业中口碑很容易打听到。
收ห้องสมุดไป่ตู้结构：
2016年新开业的养老机构平均收费为6494元/月（床位费+餐费+最低护理费），其中床位费平均3582元/月，占总收费比的55%。餐费平均1300元/月，占总收费比的20%。护理费平均1612元/月，占总收费比的25%。
经营者价值理念有待提升：
分析新开业养老院的收费构成，床位费比重占到一半以上，而护理费比例明显偏低。护理费代表着服务价值的体现，只有一家的最低护理费达到3000元，剩下的都不超过2000元，这意味着养老机构还是以提供居住为主要经营思想，对于服务带来的价值几乎没有体现。看看这几年机构的收费增长曲线，餐费和床位费都有比较高的涨幅，唯独护理费的涨幅最低，如果不提升一线人员的待遇，就吸引不到和留不住优秀的人才，作为标准的服务行业，如果无法提升服务水平，何来服务的价值。而护理费的增加，又涉及到企业对于服务的自信，否则涨价后就会造成老人的流失。
新增养老机构的性质涵盖了公办民营养老院、民营养老院和营利性养老机构，机构种类的丰富性得以体现。其中公办民营养老院2家，营利性养老机构达到了创纪录的8家，民营养老院13家。民营投资还是占据了主要力量。这17家机构，被认定为养老照料中心的有8家。
营利性养老机构数量大增的原因主要是由于国企对于民非的投资限制，所以选择了营利性机构，民营企业自主选择营利性经营方式的比例非常低。
北京养老分布图：目前北京市场出现了五个养老机构集中的区域，分别是五方桥区域、来广营北苑区域、小汤山区域、温泉区域和香山区域。这五个区域最少的地区在半径2公里内都有不少于6家养老机构，温泉地区甚至有超过20家的养老院，并且未来还会有增长，如果有机构有意向在此投资应更加谨慎。这五个地区每个区域的特点都不相同。小汤山地区是大盘云集地，而其他区域则是以中型机构为主。区域集中虽然给老人提供了更多的选择，但每家新开业的机构都会造成其他机构老人的流动，这几个区域已经出现每当有新机构开业，有较大优惠时，就会有周边养老院的老人流失，未来这几个区域也是最有可能产生价格战的地区。
“驿站”是2016年北京养老市场的另一个热点词。在政策的驱动下，各类相关或无关、有过养老运营或没有运营经验的企业纷纷争夺这以前完全无人问津、看不到任何成功案例的领域，几年前各类企业跑马圈地进入养老行业的心态再一次重复上演。
投资者需要考虑的是，投资决策是以政府政策为导向还是以市场为导向？驿站其实就是三种养老模式中的社区养老，但社区养老其实是政策制定者、项目运营者、消费者谁都说不清楚的一种模式，都弄不明白的东西它的商业模式也是最不清晰的。
2016年北京养老机构
发展调研白皮书
养 老 人 生
2017年2月6日
本次调研还是以东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山等城六区为主，也包含了天通苑、大兴等不是城六区的大型城市居住区，范围主要是北京6环以内2016年新开业的养老机构。
今年新开业的机构明显比去年增多，仅是了解到的2016年新开业养老机构就达到了17家，没有了解到新开业机构可能有这一半还多（听说仅朝阳区2016年就新批准了超过10家养老机构），其他区还有多家养老机构取得了许可但却没有开业。
20-100张床位的机构有7家，100-200张床位的机构有3家，200张床位以上的机构有7家，机构床位数呈现两头分化的趋势。
高端定位的养老项目床位总计1411张，约占新增床位总数的45%。高端项目比例高的原因是大型企业新进入所以项目体量大，高端项目的单体床位平均235张。
投资者情况：
新开业的养老机构有9家为国企背景，其余均为民营资本，其中7家为连锁性质的机构。
养老机构实际入住人数为75721人，比2015年同期的73008人多了2713人，同比增长3.72%。实际入住率约为57.6%，比2015年的58.2%略有下降。这还不算没有在民政统计范围内的养老机构，北京地区养老床位空置率已经快接近危险水平。
在2016年，北京市出台了十三五民生福利的主要指标，其中每千名老年人养老机构的床位数要由现在的3.8%，上升至4%。养老机构床位使用率要由现在的约58%，上升至80%。
上半年开业的养老项目床位数合计525张，下半年开业的养老机构床位数合计2601张。从季节来看，秋冬季开业的养老机构数量最多，选择这个时间段开业也是想抢重阳节和十一这个行业旺季来尽量抢夺客源。
入住情况：
2015年新开业的养老院平均入住率为16.7%，入住人数约为362人左右，没有一家养老机构收住的老人过百位，最多入住的项目在石景山，入住72人。入住率和入住人数均比2014年有所下降。入住人数、入住率下降可能和机构开业集中在最后一个季度有关，也有可能是因为去年市区内新增项目过多，提前占领了市场，导致今年开业的项目入住率及入住人数普遍低于2014年。
床位增长数量为3126张，比去年的2008张增加了1118张，增长比例约为56%。其中朝阳区增长最多，为1295张，去年则为606张，其次为丰台856张，石景山区为403张床位，昌平100张，海淀区新增床位128张，西城区320张，东城还是最少，为24张。床位数最多的机构在朝阳，有450张床位，最少的床位数机构在东城，只有24张。平均到每家机构的床位数量为约为183张，比2015年的154张略有增长。
东、西、北面都有了养老机构扎堆的区域，预计南边未来也会形成以地铁4号线沿线大兴新城住宅区为主的集中养老区域。
2015年北京养老机构的关键词：“并购”&“驿站”
虽然现有的知名连锁养老机构在不断开出新店，但速度明显放缓，似乎在消化前期扩张过快的过程，相反一些比较接地气的中小型养老机构连锁发展却方兴未艾，多家机构开始连锁发展，甚至有机构一年开出两家以上的分店。随着政策的调整和倾斜，市区养老机构发展的路线似乎更加清晰，郊区大盘几乎消失，辐射居家和社区的养老综合体是众多企业的重点方向。
收费（收费的统计标准为标准间床位费+餐费+基础护理费）：
这17家养老院收费最低的为2410元/月，针对的客户是自理老人。护理型机构最低收费为4600元/月，比去年高出700元。收费最高的为10000元/月，和去年持平。平均收费xxxxx元/月。比2015年新开业养老机构的平均收费5315元/月微涨，高出289元，增幅大幅减小。需要解释的是今年平均收费包含了2家定位为自理老人的项目，这2家项目都没有护理费，除去这2家自理定位的机构，其余12家养老院的平均收费为5850元/月，比2014年增长10%。
高端养老机构最高收费10000元/月，低收费7050元/月，平均收费8758元/月，比去年开业的高端养老项目平均收费低742元/月，比普通养老项目的收费高了XXX%。中高档项目的价差在不断缩小意味着高端项目放下了身段而普通项目的投资成本在不断的上升，市场开始趋同发展。
中低端养老机构的平均收费为5121元/月，比2014年的4131元/月增长约24%。
海淀区新开养老机构的平均收费为 5655元/月，比去年高出2405元。朝阳区新开业养老机构的平均收费为6290元/月，比去年高出1440元。西城区新开业养老机构的平均收费为5566元/月，比2015年高出366元。石景山区新开业养老机构的平均收费为8300元/月，比2015年高出2150元。丰台区新开业养老机构的平均收费为xxxx元/月。东城区新开业养老机构的平均收费为6250元/月。昌平区新开业养老机构的平均收费为5800元/月。
老年人口数量、退休金：
截至到2016年底，北京市60岁以上常住人口348.4万人，占总常住人口16%。其中65岁以上的老年人230.4万人，占总常住人口10.6%。退休养老金约为3573元/月。
新开业机构数量：
通过调研得知北京城区（六环内）2016年新开业养老机构（包含了照料中心）17家，项目从2环到5环外遍布，其中海淀2家，朝阳5家，西城3家，丰台4家，石景山1家，东城区1家，昌平1家。机构开业数量比2015年的13家增长了将近31%。
资源型企业的转型：2013年-2015年是以地产、保险、国企等资源型企业大举进入养老行业的阶段，但经过几年的发展，拥有先天条件的资源型企业扩展缓慢甚至停滞，让人大跌眼镜。随着行业的快速发展，资源型企业必须转变观念，向资本或市场化行为转变，才可能会有一定的声音，否则很快会变成整合的对象。
转型比较快的代表企业有远洋地产和国安养老。远洋地产的养老品牌椿萱茂前期是利用集团地产开发优势获取物业，但其项目拓展速度和布局远不能满足快速扩张要求，于是迅速转变思维向市场化方式转变，拓展速度明显加快，在2017年达到7家门店的拓展布局。国安养老则传出入股北京一家连锁养老机构，从资源型企业转变为资本型企业，两家国企背景的公司选择了不同的发展方向。
2016年对于机构养老是个转折点，随着全国养老床位建设基本饱和，民政主管领导更换带来养老服务发展思路的调整，机构蓬勃发展的时期基本结束，预计今后北京甚至全国的养老服务行业都将向社区、居家养老服务方向纵深发展。
养老机构总数：
根据北京民政人士透露，截至到2016年10月底，北京为老年人和残疾人提供服务的机构就达到了600个，比2015年的580家增长了20家，同比增长3.45%。床位数为131518张，比2015年的125345张多了6173张，同比增长4.92%。
虽然连锁企业还在延续着去年的发展，但并购却是2016年北京甚至全国养老市场的一个热点。
从去年年初上市公司宜华健康收购上海亲和源，年中光大控股收购北京汇晨，年底合众人寿华东地区的收购案，还有未公布上亿的收购消息，养老行业的收并购贯穿了整个2016年，“并购”当之无愧为2016年养老行业最热关键词。
我从2015年就预测行业已经进入到资本竞争的时代，而资本的口子一打开就根本停不下来，在上述几个并购消息公开后，更多的企业加入了并购行列，其中既有民营资本，也有国有企业，而收并购的重点也不局限于一线城市，而是在往二、三线城市下沉，错位收购或形成。未来资本的格局会形成一线城市和二、三线城市两大阵营，相信3-5年后，两大阵营会展开重组整合，形成大型的养老产业集团。
项目客户定位：
2016年新开业的养老项目有2家定位为自理老人，但也制定了护理收费标准，预计在后期运营中会转变定位。其余定位为综合护理机构，只有1家养老机构明确定位为只接受护理客户。
开业时间：
1-3月开业的养老院有2家，4-6月开业的养老院有3家 ，7-9月开业的养老院有3家，10-12月开业的养老院有6家。赶在最后一个季度集中开业似乎成了惯例。
定位高端的养老项目有6家，床位数1411张，数量和比例比2015年有较大增长，但平均收费却有所下降，超高端项目基本绝迹，表明企业成本控制和投资理念都越来越理智。
定位高端的项目分别分布在海淀、朝阳、丰台和石景山，其中朝阳和丰台各两家，海淀和石景山各一家，区域分布广泛，尤其是连锁企业，卡位意识强烈。
北京地区几乎再没有大盘出现，300张床位以上的项目已经算大体量机构，北京市场的发展也越来越向日本，机构从郊区往市区挺进，项目从大规模往中小规模进化，同时小微型机构将会在市区兴起。
一线服务人员年轻人比例增多，老龄化带来的市场发展机遇、观念转变、热爱成了吸引年轻人进入这个行业的主要原因。
中、低端民营连锁养老机构虽然不断发展，但由于家族烙印深厚，缺乏现代化管理制度和方法，在吸引优秀人才方面没有优势，预计这种情况在行业持续发展的状况下很难得到改善。
养老照料中心：养老照料中心的政策在放宽。以前每个街道只批准一家养老照料中心，2016年这个政策在多个区被打破，至少在三个区、多个街道都批准了两家以上的养老照料中心。
人员流动：从业者流动率依然较大，但相比2015年有所减少，或许是由于2015年才刚刚换了新公司，工作相对稳定，所以人员流动没有去年频繁。
高层人员流动的特点是往筹备中的公司流入，在已经运营的高端机构中有过一段运营经验的管理者几乎全部去了新筹备中的公司，离开了运营的岗位，全部变为了筹备者，而运营成熟的高端项目基本没有听到有成熟经验的高层加入。这种奇观的现象由多种原因引起：新进入的公司需要挖角更多有经验的人来组建项目组所以愿意出高薪、已运营的项目知道盈利的艰难而在薪水方面变得理智、现有高大上的管理者在狭小的行业中口碑很容易打听到。
收ห้องสมุดไป่ตู้结构：
2016年新开业的养老机构平均收费为6494元/月（床位费+餐费+最低护理费），其中床位费平均3582元/月，占总收费比的55%。餐费平均1300元/月，占总收费比的20%。护理费平均1612元/月，占总收费比的25%。
经营者价值理念有待提升：
分析新开业养老院的收费构成，床位费比重占到一半以上，而护理费比例明显偏低。护理费代表着服务价值的体现，只有一家的最低护理费达到3000元，剩下的都不超过2000元，这意味着养老机构还是以提供居住为主要经营思想，对于服务带来的价值几乎没有体现。看看这几年机构的收费增长曲线，餐费和床位费都有比较高的涨幅，唯独护理费的涨幅最低，如果不提升一线人员的待遇，就吸引不到和留不住优秀的人才，作为标准的服务行业，如果无法提升服务水平，何来服务的价值。而护理费的增加，又涉及到企业对于服务的自信，否则涨价后就会造成老人的流失。
新增养老机构的性质涵盖了公办民营养老院、民营养老院和营利性养老机构，机构种类的丰富性得以体现。其中公办民营养老院2家，营利性养老机构达到了创纪录的8家，民营养老院13家。民营投资还是占据了主要力量。这17家机构，被认定为养老照料中心的有8家。
营利性养老机构数量大增的原因主要是由于国企对于民非的投资限制，所以选择了营利性机构，民营企业自主选择营利性经营方式的比例非常低。
北京养老分布图：目前北京市场出现了五个养老机构集中的区域，分别是五方桥区域、来广营北苑区域、小汤山区域、温泉区域和香山区域。这五个区域最少的地区在半径2公里内都有不少于6家养老机构，温泉地区甚至有超过20家的养老院，并且未来还会有增长，如果有机构有意向在此投资应更加谨慎。这五个地区每个区域的特点都不相同。小汤山地区是大盘云集地，而其他区域则是以中型机构为主。区域集中虽然给老人提供了更多的选择，但每家新开业的机构都会造成其他机构老人的流动，这几个区域已经出现每当有新机构开业，有较大优惠时，就会有周边养老院的老人流失，未来这几个区域也是最有可能产生价格战的地区。
“驿站”是2016年北京养老市场的另一个热点词。在政策的驱动下，各类相关或无关、有过养老运营或没有运营经验的企业纷纷争夺这以前完全无人问津、看不到任何成功案例的领域，几年前各类企业跑马圈地进入养老行业的心态再一次重复上演。
投资者需要考虑的是，投资决策是以政府政策为导向还是以市场为导向？驿站其实就是三种养老模式中的社区养老，但社区养老其实是政策制定者、项目运营者、消费者谁都说不清楚的一种模式，都弄不明白的东西它的商业模式也是最不清晰的。
2016年北京养老机构
发展调研白皮书
养 老 人 生
2017年2月6日
本次调研还是以东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山等城六区为主，也包含了天通苑、大兴等不是城六区的大型城市居住区，范围主要是北京6环以内2016年新开业的养老机构。
今年新开业的机构明显比去年增多，仅是了解到的2016年新开业养老机构就达到了17家，没有了解到新开业机构可能有这一半还多（听说仅朝阳区2016年就新批准了超过10家养老机构），其他区还有多家养老机构取得了许可但却没有开业。
20-100张床位的机构有7家，100-200张床位的机构有3家，200张床位以上的机构有7家，机构床位数呈现两头分化的趋势。
高端定位的养老项目床位总计1411张，约占新增床位总数的45%。高端项目比例高的原因是大型企业新进入所以项目体量大，高端项目的单体床位平均235张。
投资者情况：
新开业的养老机构有9家为国企背景，其余均为民营资本，其中7家为连锁性质的机构。
养老机构实际入住人数为75721人，比2015年同期的73008人多了2713人，同比增长3.72%。实际入住率约为57.6%，比2015年的58.2%略有下降。这还不算没有在民政统计范围内的养老机构，北京地区养老床位空置率已经快接近危险水平。
在2016年，北京市出台了十三五民生福利的主要指标，其中每千名老年人养老机构的床位数要由现在的3.8%，上升至4%。养老机构床位使用率要由现在的约58%，上升至80%。
上半年开业的养老项目床位数合计525张，下半年开业的养老机构床位数合计2601张。从季节来看，秋冬季开业的养老机构数量最多，选择这个时间段开业也是想抢重阳节和十一这个行业旺季来尽量抢夺客源。
入住情况：
2015年新开业的养老院平均入住率为16.7%，入住人数约为362人左右，没有一家养老机构收住的老人过百位，最多入住的项目在石景山，入住72人。入住率和入住人数均比2014年有所下降。入住人数、入住率下降可能和机构开业集中在最后一个季度有关，也有可能是因为去年市区内新增项目过多，提前占领了市场，导致今年开业的项目入住率及入住人数普遍低于2014年。